Davidson Bros., Inc. przeciwko D. Katz & Sons, Inc.

Davidson Bros., Inc. v. D. Katz & Sons, Inc. , 643 A.2d 642 (App. Div. 1994), była sprawą rozstrzygniętą przez Wydział Apelacyjny Sądu Najwyższego stanu New Jersey , która jako pierwsza zastosowała porządek publiczny względy zamiast dotykać i dotyczyć doktryny przy podejmowaniu decyzji o ważności restrykcyjnego przymierza .

Tło faktyczne

Firma Davidson Bros., Inc. prowadziła kilka sklepów spożywczych w centrum New Brunswick w stanie New Jersey . Po opuszczeniu jednego supermarketu w centrum miasta, Davidson dodał restrykcyjne przymierze, aby nie konkurować o dzierżawę opuszczonej nieruchomości. Umowa zabraniała najemcy prowadzenia w tym lokalu innego sklepu spożywczego.

Decyzja

Sąd Najwyższy stanu New Jersey przychylił się do wniosku Davidsona o wydanie zaświadczenia, uchylił go i przekazał do aresztu (do Wydziału Apelacyjnego Sądu Najwyższego stanu New Jersey) na rozprawę. Czyniąc to, Trybunał ustalił, że „sztywne przestrzeganie” wymogu „dotykania i troski” nie było już uzasadnione. Uznał, że wykonalność przymierza będzie zależała od jego rozsądku, a zasada „dotykania i troski” jest „jedynie jednym z czynników”. Następnie Trybunał opisał osiem czynników, które należy wziąć pod uwagę przy rozwiązywaniu kwestii zasadności:

1. Intencja stron w momencie zawierania przymierza oraz to, czy strony miały realny cel, który nie kolidował w tamtym czasie z obowiązującymi przepisami handlowymi, takimi jak przepisy antymonopolowe lub porządek publiczny.
2. Czy przymierze miało wpływ na rozważania wymieniane podczas pierwotnego zawierania przymierza. Może to stanowić miarę wartości dla stron przymierza w tamtym czasie.
3. Czy przymierze jasno i wyraźnie określa ograniczenia.
4. Czy przymierze zostało sporządzone na piśmie, zarejestrowane, a jeśli tak, to czy kolejny stypendysta miał faktyczne zawiadomienie o przymierzu.
5. Czy przymierze jest rozsądne w odniesieniu do obszaru, czasu lub czasu trwania. Umowy zawarte na czas nieokreślony lub wykraczające poza okres najmu mogą często być nierozsądne.
6. Czy przymierze nakłada nieuzasadnione ograniczenia na handel, czy też zapewnia monopol zleceniodawcy. Może tak być w przypadku obszarów, na których dostępna jest ograniczona przestrzeń do prowadzenia określonej działalności gospodarczej, a przymierze o niekonkurowaniu obciąża wszystkie lub większość dostępnych lokalizacji, aby uniemożliwić im konkurowanie w takiej działalności.
7. Czy przymierze koliduje z interesem publicznym.
8. Czy, nawet jeśli przymierze było rozsądne w momencie jego zawarcia, „zmienione okoliczności” sprawiają, że przymierze jest teraz nierozsądne.

Wydział Apelacyjny Sądu Najwyższego New Jersey orzekł, że przymierze o niekonkurowaniu jest nieważne, ponieważ jest sprzeczne z porządkiem publicznym. Dostępność supermarketów w obszarach śródmiejskich była niezbędna do walki z plagą miejską i zapobiegania pustyni żywnościowej , a interesy własnościowe firmy Davidson nie mogły jej zrównoważyć. To wykorzystanie podstaw porządku publicznego zamiast doktryny dotykania i troski do analizy przymierzy było starsze niż ta sama technika, której użyto w przekształceniu trzecim o służebnościach.