Finansowanie luki

Gap Financing to termin kojarzony głównie z kredytami hipotecznymi lub kredytami na nieruchomości , takimi jak kredyt pomostowy . Jest to pożyczka przejściowa udzielona w celu sfinansowania różnicy między pożyczką dolną a maksymalną stałą pożyczką zgodnie z zobowiązaniem.

Mówiąc dokładniej, finansowanie luki jest podporządkowanym finansowaniem tymczasowym spłacanym w momencie wypłaty przez pierwszego wierzyciela hipotecznego pełnej kwoty należnej z tytułu pierwszego kredytu hipotecznego. Jest to normalne w sytuacji związanej ze stałą „pożyczką dolną”, w której pożyczkobiorca nie spełnia wymogu czynszu, a pierwszy wierzyciel hipoteczny finansuje tylko kwotę minimalną, zgadzając się na sfinansowanie salda w przypadku wymóg zostanie spełniony w określonym terminie. W tym przypadku pożyczkodawca luki jest często pożyczkodawcą budowlanym. Jeżeli pożyczkodawca z luką zgodził się przed budową na udzielenie pożyczki na lukę, dokumentem, który łączy pożyczkę budowlaną, pożyczkę na lukę i pożyczkę stałą, jest umowa kupna-sprzedaży. W niniejszej umowie dodaje się specjalne postanowienie stanowiące, że jeśli wstrzymanie spłaty czynszu przez stałego pożyczkodawcę nie zostanie spełnione w momencie ostatecznego zamknięcia, pożyczkodawca budowlany zgadza się wypłacić, w równoległym terminie zamknięcia, środki równe kwocie wstrzymanej przez stałego pożyczkodawcy zgodnie z jego zobowiązaniem. Te fundusze na luki są zwykle potwierdzane wekslem zabezpieczonym podrzędnym przedmiotem hipoteki i pod każdym względem podporządkowanym stałej dokumentacji kredytowej. Dokumenty dotyczące luki zwykle stwierdzają jednoznacznie, że w przypadku niespełnienia wymogu rent-roll w okresie rent-roll, stały pożyczkodawca nadal zachowuje prawo na żądanie do wykupu weksli i zwolnienia z rejestru każdej drugiej hipoteki posiadanej przez pożyczkodawca budowlany. Pożyczkobiorca zwykle przenosi na pożyczkodawcę budowlanego wszystkie środki, które w innym przypadku byłyby należne pożyczkobiorcy w przypadku spełnienia wymogu dotyczącego czynszu, przy czym pożyczkodawca budowlany wyraża zgodę na przeniesienie na pożyczkobiorcę wszystkich środków, które byłyby płatne zgodnie z umową najmu wymogu rolowania w momencie, gdy nota pożyczkowa z tytułu luki zostanie w pełni opłacona. Ponadto stały pożyczkodawca zwykle wymaga, aby tymczasowy pożyczkodawca i pożyczkobiorca zgodzili się, że żadne środki nie będą wypłacane w ramach dokumentów dotyczących luki, z wyjątkiem zamknięcia pożyczki stałej.

Zwykle wymóg wypożyczenia stałego pożyczkodawcy obejmuje okres od jednego do trzech lat. Jednakże weksel własny na pożyczkę typu gap powinien przewidywać możliwość niespełnienia wymogu rent-roll, a warunki powinny obejmować okres od czterech do pięciu lat wykraczający poza okres obowiązywania wymogu rent-roll, z odpowiednio wysoką stopy procentowej, aby skłonić dewelopera do refinansowania, gdy tylko będzie to wykonalne. Jeśli chodzi o amortyzację kapitału, niektórzy pożyczkodawcy z luką nie wymagają żadnej, podczas gdy inni wymagają częściowej amortyzacji lub amortyzacji w zakresie, w jakim z projektu można uzyskać przepływy pieniężne netto.

Ze względu na swoją wcześniejszą pozycję pożyczkodawcy budowlanego, pożyczkodawca luki ma zwykle wystarczającą dźwignię finansową u stałego pożyczkodawcy, aby otrzymać odpowiednie postanowienia dotyczące wypowiedzenia i okres prawa do wyleczenia od stałego pożyczkodawcy.

Finansowanie luki może być również wykorzystane w pożyczkach na zakup / rehabilitację w celu wypełnienia „luki” między zaliczką pożyczkobiorcy a kwotą pożyczoną przez pierwszego posiadacza zastawu lub pożyczkodawcę rehabilitacyjnego. Zazwyczaj pożyczkodawcy odwykowi osiągną tylko 65-70% ARV (wartość po naprawie), więc jeśli pożyczkobiorca wniesie 10% do umowy, fundator luki zapewni pozostałe 20-25% i zajmie drugą pozycję zastaw i często część zysku.