Javins przeciwko First National Realty Corp.

Javins przeciwko First National Realty Corp.
Sąd	Sąd Apelacyjny Stanów Zjednoczonych dla Okręgu Dystryktu Kolumbii
Pełna nazwa sprawy	Ethel Javins przeciwko First National Realty Corporation
Argumentował	16 stycznia 1970
Zdecydowany	7 maja 1970
cytaty	428 F.2d 1071
Posiadanie
Gwarancji możliwości zamieszkania, mierzonej standardami określonymi w DC Housing Regulations, była prawnie zawarta w umowach najmu miejskich jednostek mieszkalnych, a naruszenie gwarancji dawało podstawę do roszczenia z tytułu naruszenia umowy.
Członkostwo w sądzie
Sędziowie posiedzą	Sędziowie okręgowi James Skelly Wright , Carl E. McGowan , Roger Robb
Opinie o sprawach
Większość	Jamesa Skelly'ego Wrighta

Javins v. First National Realty Corp. , 428 F.2d 1071 (DC Cir. 1970), była sprawą rozstrzygniętą przez DC Circuit , która jako pierwsza ustanowiła gwarancję zamieszkiwania w prawie wynajmującego-najemcy . Sąd ustalił, że jeśli lokal stanie się niezdatny do zamieszkania, najemca jest zwolniony z obowiązku płacenia czynszu .

Najemcy Clifton Terrace Apartments w Waszyngtonie , w tym Ethel Javins, Rudolph Saunders i Stanley Gross, odmówili płacenia czynszu ze względu na warunki w kompleksie budynków. First National Realty pozwał tych trzech, a także innych strajkujących czynszów, za posiadanie. Pierwszy proces odbył się 17 czerwca 1966 r. Lokatorzy próbowali przedstawić dowody na to, że mieszkania nie nadawały się do zamieszkania, w tym worki z odchodami myszy, martwe myszy, karaluchy oraz zeznania inspektora mieszkaniowego, że doszło do ponad 1000 naruszeń kodeksu. Jednak sędzia Austin L. Fickling odrzucił dowody i orzekł na korzyść First National Realty.

Javins, Saunders, Gross i czwarty najemca, Gladys Grant, odwołali się od decyzji do Sądu Apelacyjnego Dystryktu Kolumbii . Adwokat lokatorów Edmund E. Fleming argumentował, że sąd powinien znaleźć w umowie najmu dorozumianą gwarancję zamieszkania, opartą na idei konstruktywnej eksmisji . Pomimo faktu, że opinie zostały złożone stosunkowo szybko, argument ustny w sprawie Sądu Apelacyjnego miał miejsce dopiero po 2 latach od pierwszej rozprawy. W tym czasie Sidney Brown, właściciel First National Realty, został osadzony w więzieniu za naruszenie przepisów dotyczących instalacji grzewczych. Sąd Apelacyjny potwierdził decyzję sądu niższej instancji, a najemcy odwołali się do Okręgu DC.

Sędzia J. Skelly Wright W swojej opinii przeciwstawiono „stare doktryny” prawa właścicielsko-dzierżawnego, które opierały się na feudalnym prawie własności, a nowoczesnym podejściem do dzierżawy, które można by uznać za stosunki umowne między właścicielami a najemcami. Wright mówi, że umowy najmu „mieszkań miejskich” powinny być „interpretowane i interpretowane jak każda inna umowa”. Dlatego, ponieważ umowy sprzedaży towarów mają gwarancje jakości na mocy prawa zwyczajowego, tak umowy najmu tworzą dorozumiane gwarancje jakości w budownictwie mieszkaniowym. Lokatorzy, którzy są pozywani za niepłacenie czynszu, mają prawo przedstawić dowody na naruszenie kodeksu mieszkaniowego - jeśli wynajmujący nie zapewnia warunków do zamieszkania, umowa zostaje zerwana, a najemca nie musi płacić czynszu.

Linki zewnętrzne

•       Tekst sprawy Javins przeciwko First National Realty Corp. , 428 F.2d 1071 (DC Cir. 1970) jest dostępny na stronie: CourtListener Google Scholar Justia