Lis pendens
W prawie Stanów Zjednoczonych lis pendens (po łacinie „pozew w toku”) jest pisemnym zawiadomieniem o wniesieniu pozwu dotyczącego nieruchomości , obejmującego tytuł własności do nieruchomości lub rzekomy udział w niej. Zawiadomienie składa się zwykle w powiatowym urzędzie ewidencji gruntów. Zarejestrowanie zawisłości lis na kawałku nieruchomości ostrzega potencjalnego nabywcę lub pożyczkodawcę, że tytuł własności jest kwestionowany, co czyni nieruchomość mniej atrakcyjną dla kupującego lub pożyczkodawcy. Po złożeniu zawiadomienia tytuł prawny każdego, kto nabywa grunt lub nieruchomość opisaną w zawiadomieniu, zależy od wyniku postępowania sądowego.
Geneza i zwyczaje
Lis pendens może odnosić się do dowolnego toczącego się procesu lub konkretnej sytuacji z publicznym zawiadomieniem o postępowaniu sądowym , które zostało zarejestrowane w tym samym miejscu, w którym zarejestrowano tytuł własności nieruchomości . Niniejsze zawiadomienie zabezpiecza roszczenie powoda do nieruchomości, tak aby sprzedaż, hipoteka lub obciążenie nieruchomości nie zmniejszyły praw powoda do nieruchomości, gdyby powód wygrał w swojej sprawie. W niektórych jurysdykcjach, gdy zawiadomienie jest prawidłowo zarejestrowane, lis pendens uważa się za konstruktywne zawiadomienie skierowane do innych stron sporu lub innych niezarejestrowanych lub podporządkowanych zastawników .
Biuro rejestrujące zarejestruje lis pendens na wniosek każdego, kto twierdzi, że jest do tego uprawniony (na przykład dlatego, że dana osoba złożyła pozew). Jeśli ktoś inny zainteresowany nieruchomością (na przykład właściciel) uważa, że lis pendens nie jest właściwy, może złożyć pozew o jej wykreślenie.
W niektórych stanach obowiązują przepisy dotyczące zawisłości sprawy , które wymagają od składającego zawiadomienie — w przypadku zakwestionowania zawiadomienia — ustalenia, że ma on prawdopodobną przyczynę lub uzasadnione prawdopodobieństwo powodzenia w sprawie merytorycznej w pozwie leżącym u podstaw sprawy. Inne stany nie mają takiego wymogu.
Historia
Zgodnie z prawem zwyczajowym samo istnienie pozwu potencjalnie wpływającego na tytuł własności nieruchomości miało skutek prawny polegający na konstruktywnym powiadomieniu całego świata o pozwie; każdy, kto nabył udział w nieruchomości, która była przedmiotem toczącego się procesu, przejmował ten udział z zastrzeżeniem praw stron sporu, jakie mogły zostać ostatecznie ustalone, bez względu na to, jak długo później. W efekcie niczego, co dotyczyło własności przedmiotu pozwu, nie można było definitywnie zmienić w toku postępowania. Bez publikacji informacji o istnieniu pozwu niewinni nabywcy mogą odkryć istnienie pozwu zbyt późno.
Surowy skutek tej zasady i jej wpływ na niewinnych nabywców doprowadził w wielu jurysdykcjach do uchwalenia ustaw lis pendens wymagających pisemnego zawiadomienia, zwykle odnotowywanego w księgach gruntów, na których położona jest nieruchomość, aby przepisy dotyczące zawiadomienia były skuteczne . Zazwyczaj ustawa wymaga oddzielnego zarejestrowanego instrumentu, jeśli dany pozew dotyczy tytułu własności do nieruchomości. Jeśli wymogi ustawowe zostaną spełnione, świat zostaje „konstruktywnie powiadomiony” o istnieniu pozwu, a każda osoba nabywająca udziały później robi to z zastrzeżeniem wyniku pozwu.
Efekt
Zawieszenie sprawy jest traktowane jako konstruktywne zawiadomienie o toczącym się procesie sądowym i służy zaciemnieniu tytułu prawnego do przedmiotowej nieruchomości do czasu rozstrzygnięcia sprawy i zwolnienia zawiadomienia lub wymazania zawisłości sprawy . Ostrożni nabywcy nie będą chcieli kupować gruntów objętych lis pendens lub kupią ziemię tylko z dyskontem, ostrożni kredytodawcy nie będą pożyczać pieniędzy pod zabezpieczenie ziemi, a firmy ubezpieczeniowe od tytułu własności nie będą ubezpieczać tytułu własności do takiej ziemi: tytuł przejmuje się w zależności od wyniku procesu sądowego. Ponieważ tak wiele nieruchomości jest kupowanych za pożyczone pieniądze, zwykle powstrzymuje to właściciela przed sprzedażą nieruchomości. Może również uniemożliwić właścicielowi pożyczanie pieniędzy zabezpieczonych nieruchomością (na przykład na pokrycie kosztów obrony pozwu).
Należy zauważyć, że istnienie zawisłości sporu nie uniemożliwia ani nie musi koniecznie unieważniać przeniesienia własności, chociaż uzależnia takie przeniesienie od wyniku sporu. W związku z tym właściciel nie ma przeszkód w sprzedaży gruntu za (nie pożyczoną) gotówkę, zastawie go jako zabezpieczenia pożyczki spekulacyjnej lub oddaniu go, wszystko w zależności od wyniku procesu. Jednak po zarejestrowaniu zawisłości sprawy odbiorca („nabywca” lub „grantee pendente lite” ") zostaliby uznani za powiadomionych o postępowaniu sądowym i mogą utracić tytuł własności, jeśli pozew powoda zwycięży.
Chociaż ogólnie uważa się, że jest to związane z nieruchomościami (gruntami, budynkami itp.), Doktryna lis pendens ma również zastosowanie do własności osobistej. Często lis pendens statut ma zastosowanie tylko do nieruchomości, więc doktryna prawa zwyczajowego prawdopodobnie nadal ma zastosowanie do majątku osobistego.
