Menqa przeciwko Markomowi

Menqa and Another v Markom and Others to ważna sprawa w południowoafrykańskim prawie własności , rozpatrywana przez Najwyższy Sąd Apelacyjny (SCA) w dniu 5 listopada 2007 r., a wyrok wydany w dniu 30 listopada.

Fakty

Zgodnie z wyrokiem zaocznym przeciwko Markomowi, pierwszemu pozwanemu, jego nieruchomość mieszkalna została sprzedana w egzekucji na rzecz Menqa, pierwszego wnoszącego odwołanie (który następnie sprzedał je drugiemu wnoszącemu odwołanie). Nakaz egzekucji został wydany przez urzędnika sądu grodzkiego bez nadzoru sądowego, ale przed wydaniem orzeczenia w sprawie Jaftha przeciwko Schoeman; Van Rooyen przeciwko Stoltz , w której Trybunał Konstytucyjny uznał za niekonstytucyjny odpowiedni przepis ustawy o sądach pokoju i nakazał jego zmianę.

Menqa działał zatem w dobrej wierze, nie wiedząc w momencie o uchybieniu nakazu. Jednak w Cape Provincial Division Zondi AJ orzekł, że realizowana sprzedaż, wraz ze wszystkimi późniejszymi sprzedażami, była mimo wszystko nieważna, ponieważ mogłaby naruszyć prawo Markom do dostępu do odpowiednich mieszkań w Konstytucji . Jaftha została zatem zastosowana z mocą wsteczną, a sąd a quo nakazał sekretarzowi aktów ponowne zarejestrowanie Markoma jako właściciela nieruchomości.

Osąd

W postępowaniu odwoławczym SCA zgodził się, że sprzedaż nieruchomości w ramach egzekucji, jak również wszystkie późniejsze sprzedaże, są nieważne, jeżeli nakaz egzekucji został wydany przez sekretarza pokoju bez nadzoru sądowego. Brak tej gwarancji proceduralnej zagroziłby konstytucyjnym prawom strony, nawet gdyby nakaz został wydany przed Jaftha i nie można by go uratować poprzez zastosowanie ustawy o sądach pokoju.

Sąd orzekł również, że jeżeli sprzedaż w egzekucji była nieważna z powodu naruszenia zasady legalności, szeryf nie miał uprawnienia do przeniesienia własności na nabywcę, który w związku z tym nie nabyłby prawa własności, pomimo wpisu nieruchomości w jego lub Jej imie. W rzeczywistości Markom był teoretycznie uprawniony do odzyskania mienia w postępowaniu windykacyjnym.

Sąd orzekł dalej, opierając się na faktach, że skierowanie Sekretarza Aktów do ponownej rejestracji nieruchomości na nazwisko Markom nie uwzględniałoby

• ile Menqa zapłaciła za nieruchomość; I
• bezpodstawne wzbogacenie się Markoma .

Decyzja sądu a quo została więc częściowo potwierdzona, a częściowo uchylona.

W zbieżnym wyroku Cloete JA stwierdził, że zgodnie z prawem zwyczajowym sprzedaż w wykonaniu była nieważna z powodu braku dopełnienia istotnej formalności, ale niedopełnienie formalności innych niż istotne nie miało takiego skutku. Jego zdaniem artykuł 70 ustawy o sądach pokoju należy interpretować w ten sam sposób, co prawo zwyczajowe, z wyjątkiem tego, że sprzedaż egzekucyjna w sądzie pokoju może zostać zakwestionowana nawet z powodu braku innych niż istotne formalności, jeżeli kupujący nie działał w dobrej wierze lub został powiadomiony o niezgodności. Ponadto art. 70 nie powinien być interpretowany jako chroniący sprzedaż nieważną, ponieważ jest to sprzeczne z podstawową zasadą legalności, a także z Konstytucją.

Sprawy

• Jaftha przeciwko Schoemanowi i in.; Van Rooyen przeciwko Stoltz i in. 2005 (2) SA 140 (CC).
• Menqa i Inny przeciwko Markom i Innym 2008 (2) SA 120 (SCA). 2007 Sprawa 604/06 SAFLII .

Statuty

• Ustawa o sądach pokoju nr 32 z 1944 r.