Pete's Warehousing przeciwko Bowsink Investments
W sprawie Pete's Warehousing and Sales CC przeciwko Bowsink Investments CC , ważnej sprawie w południowoafrykańskim prawie najmu , Pete's Warehousing ( najemca ) i Bowsink Investments (dzierżawca ) zawarli umowę najmu, na mocy której Pete's Warehousing wynajął od Bowsink Investments określone pomieszczenia do wykorzystania jako magazyn magazynowy.
Podstawa prawna najmu
Punkt 12.1 umowy najmu stanowił, co następuje:
Wynajmujący nie gwarantuje ani nie oświadcza, że lokal nadaje się do celów działalności, która ma być prowadzona w ramach niniejszej umowy najmu lub w jakimkolwiek innym celu.
Klauzula 19 stanowiła, że magazyn Pete'a musi pisemnie zawiadomić o wszelkich usterkach w ciągu dziesięciu dni od zajęcia i zwrócić lokal w należytym stanie po wygaśnięciu najmu. Klauzula 25.3 przewidywała, że Magazyn Pete'a może wstrzymać należne płatności, jeśli lokal jest w złym stanie. Punkt 25.4 stanowił, że Bowsink Investments nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody wyrządzone na terenie obiektu w wyniku wycieku lub deszczu, gradu, wiatru, uderzenia pioruna, powodzi, wybuchu lub pożaru.
Ustalenia sądu
Kiedy firma Pete's Warehousing rzekomo anulowała umowę najmu, firma Bowsink Investments wszczęła postępowanie o odszkodowanie. Pete's Warehousing twierdził, że umowa najmu zawierała dorozumiany pozostały warunek, zgodnie z którym Bowsink Investments była początkowo zobowiązana do doprowadzenia wynajmowanych pomieszczeń do stanu racjonalnie odpowiedniego do celu, dla którego zostały wynajęte, a który to warunek został naruszony. W odniesieniu do tego zarzutu Bowsink Investments wykluczył fakt, że nie przedstawił żadnej obrony, ponieważ taki dorozumiany warunek był niezgodny z wyraźnymi warunkami najmu i wykluczony przez nie.
Kroon J utrzymywał, że w przypadku braku przeciwnego warunku umowa najmu zawierała dorozumiany okres rezydualny, zgodnie z którym wynajmujący był zobowiązany początkowo doprowadzić wynajmowany lokal do stanu racjonalnie odpowiedniego do celu, w jakim został wynajęty.
Dokonując wykładni klauzuli 12.1, sąd orzekł, że nie jest dopuszczalne samo patrzenie na jej treść. Język musiał być interpretowany w świetle charakteru i celu umowy, a także kontekstu słów zawartych w umowie jako całości. Ponadto klauzula, która miała na celu ograniczenie lub mogła być postrzegana jako ograniczająca, pozostałe zobowiązania dorozumiane lub wynikające z prawa zwyczajowego, musiała być interpretowana zawężająco. W związku z tym klauzulę można rozsądnie interpretować jako stanowiącą jedynie, że w ograniczonym kontekście, w którym najemca musi uzyskać koncesję (lub musi w inny sposób spełnić wymagania władz lokalnych lub innych w odniesieniu do) działalności, którą zamierza prowadzić w lokalu, wynajmujący nie gwarantuje ani nie oświadcza, że lokal nadawał się do celów tej działalności lub jakiejkolwiek innej.
Ponadto klauzula 19.1 ograniczała się do określenia zakresu zobowiązań najemcy w odniesieniu do stanu, w jakim lokal i jego wyposażenie miały zostać zwrócone po zakończeniu najmu. Ponadto klauzula 25.3 nie wskazywała, że najemca nie może wnosić żadnych skarg dotyczących stanu lokalu na żadnym etapie najmu, ale pozostaje zobowiązany do zapłaty czynszu niezależnie od tego, jaki byłby ten stan.
Klauzula 25.4 umowy najmu miała na celu ograniczenie odpowiedzialności wynajmującego z tytułu szkód, które mogą zostać wyrządzone w mieniu najemcy w wyniku wad lokalu. Fakt, że klauzula mogła w bardzo szerokim zakresie zwolnić wynajmującego z odpowiedzialności za szkody poniesione przez najemcę z powodu wad, nie oznacza, że ten pierwszy został zwolniony z wszelkich zobowiązań wobec drugiego; ten ostatni może nadal korzystać ze wszystkich pozostałych zobowiązań wobec leasingodawcy, które nie zostały wyłączone na mocy pisemnej umowy najmu.
Sąd uznał zatem, że wyraźne warunki najmu nie wykluczały dorozumianego warunku, na który powoływał się najemca, i że wyjątek musiał zostać oddalony.
Zobacz też
- Pete's Warehousing and Sales CC przeciwko Bowsink Investments CC 2000 (3) SA 833 (E).