Towarzystwo Budowlane Liberator
Liberator Building Society zostało założone w 1868 roku przez Jabeza Balfoura. Wykorzystując swoje szeroko rozpowszechnione nonkonformistyczne i wstrzemięźliwe koneksje do zbierania funduszy, do lat 90. XIX wieku stało się największym społeczeństwem w kraju. Jednak pod koniec większość kredytów hipotecznych miała finansować spekulacyjne inwestycje innych firm kontrolowanych przez Balfoura po cenach, które były oszukańcze. W 1892 roku upadł bank Balfoura, a następnie niektóre z jego firm deweloperskich. Liberator nie był w stanie sprostać żądaniom wycofań iw październiku 1892 r. wyznaczono likwidatora. Ponad 8 mln funtów. został utracony na rzecz Liberatora i jego współpracowników.
Historia
Wczesne lata
The Building Societies Gazette donosiło o 30 przypadkach oszustw między 1871 a 1891 rokiem, ale upadek Liberatora w 1892 roku miał zupełnie inną skalę. Towarzystwo zostało założone w 1868 roku jako Liberator Permanent Building and Investment Society i tę nazwę zachowało do końca. Jabez Spencer Balfour był najpierw jej wiceprzewodniczącym, następnie sekretarzem, dyrektorem zarządzającym i prezesem. Niezależnie od zajmowanego stanowiska był „główną siłą Towarzystwa”. Jego ojciec był dyrektorem Temperance Building Society , model dla wczesnych lat Liberatora; jego matka, znana wykładowczyni, pisarka i działaczka na rzecz wstrzemięźliwości. W rezultacie jego powiązania były rozległe i otaczał się wybitnymi baptystami, kongregacjonalistami i przywódcami wstrzemięźliwości. Osiągnął rozgłos w kraju, a wśród rozległych nominacji był posłem z Tamworth w 1880 r., Pierwszym burmistrzem Croydon w 1883 r. I posłem z Burnley w 1889 r.
Balfour ogłosił, że głównym celem proponowanego stowarzyszenia była „pomoc w budowie nonkonformistycznych kaplic i zapewnienie udogodnień osobom pragnącym kupić nieruchomość mieszkalną na upragnionych warunkach”. Założycielami był jeden Lord, czterech posłów oraz sześciu ministrów i świeckich. Trudno przecenić znaczenie i powiązania tych na papierze firmowym. Rozwój Towarzystwa miał być realizowany poprzez rozległą sieć agencji wśród członków nonkonformistów i wstrzemięźliwych, płacących hojną prowizję; w ciągu kilku lat na liście agencji było ponad 500 duchownych i świeckich. Przez pierwsze kilka lat poczyniono postępy w zakresie małych domów do zamieszkania przez właścicieli w południowej Anglii i Walii. Aktywa przekroczyły 1 milion funtów po dziesięciu latach, a Liberator był największym stowarzyszeniem po 15 latach.
Po czterech latach proces zajmowania się pojedynczymi domami uznano za powolny, dlatego Balfour utworzył niezależne firmy, aby zbudować setki domów, których celem było sfinansowanie ich budowy, a następnie zastawienie poszczególnych domów. Przez dziesięć lat Liberator prowadził zwykłą działalność, ale pożyczki dla Lands Allotment Co. oraz House and Land Investment Co. zajmowały coraz większy procent aktywów; do 1880 r. hipoteki wobec tych dwóch stanowiły 20% majątku Liberatora. Obie te spółki były notowane na Londyńskiej Giełdzie Papierów Wartościowych na początku lat osiemdziesiątych XIX wieku, podobnie jak National Model Dwellings Co. Wszyscy trzej mieli w swoich zarządach co najmniej Balfoura i przewodniczącego Liberatora. Działalność Liberatora wyraźnie się zmieniała. Konwencjonalny biznes towarzystw budowlanych podupadł i do 1885 r. Stanowił zaledwie 15% aktywów. Zamiast tego Liberator w coraz większym stopniu udzielał pożyczek na spekulacyjne inwestycje innych niż mieszkaniowe spółek stowarzyszonych. Między innymi były to bloki mieszkalne, hotele, rekultywacja gruntów na wyspie Wight, zakłady chemiczne i kopalnie. Było to z natury bardziej ryzykowne niż konwencjonalne hipoteki mieszkaniowe, ale prawdziwym niebezpieczeństwem było to, że pożyczka była oszukańcza.
Oszustwo
Oszustwo koncentrowało się na relacjach między Liberatorem a różnymi innymi firmami deweloperskimi powiązanymi z Balfourem lub przez niego kontrolowanymi. Technika polegała na kupowaniu nieruchomości i sprzedawaniu jej po zawyżonej cenie innej firmie Balfour. Aktywa te zostałyby następnie w całości obciążone hipoteką Liberatora po nowej cenie. Często spółka zajmująca się nieruchomościami nie mogła zarabiać po tak zawyżonej cenie ani płacić odsetek Wyzwolicielowi; odsetki te zostały następnie skapitalizowane (dodane do wartości pożyczki). Chociaż kilka firm Balfour miało do czynienia z Liberatorem, dwie trzecie hipotek było z budowniczym JW Hobbsem, który wszedł na giełdę w 1885 roku. W 1887 roku audytorzy wydali ostrzeżenie dyrektorom o bezpieczeństwie odsetek, które Liberator zapłacił swoich deponentów, ale wobec braku jakiejkolwiek odpowiedzi ze strony dobrze wynagradzanych dyrektorów, audytorzy nadal wystawiali zaświadczenie stwierdzające, że bilans jest zgodny z księgami.
Porażka
Ostatecznie napływ nowych pieniędzy stał się niewystarczający, aby opłacić deponentów, a Balfour zaczął pożyczać pieniądze na podstawie pierwszej i drugiej hipoteki, podobno nawet na 17% i 22%. W 1892 roku narastały pogłoski o Liberatorze i zaczęto zadawać pytania, co z kolei doprowadziło do znacznego wycofania się z Towarzystwa i dwóch sprzymierzonych firm – London & General Bank oraz House and Land Investment Trust. W dniu 2 września 1892 r. Balfour's London & General Bank zawiesił płatności. Liberator natychmiast nie był w stanie sprostać wypłacie, a deponentom powiedziano, że mogą być wypłacani tylko rotacyjnie. Dyrektorzy zwołali wstępne spotkanie największych akcjonariuszy i deponentów „w celu omówienia planu, w ramach którego majątek towarzystwa zostanie zachowany dla jego akcjonariuszy i deponentów”. Dyrektorzy podtrzymali wycenę aktywów i twierdzili, że Towarzystwo jest nadal wypłacalne i poprosili o czas na odbudowę. Wspólnicy zgodnie z prawem zwołali własne zgromadzenie w celu zaproponowania alternatywnego schematu odbudowy, uznając jednocześnie, że runa na depozyty utrudnia zapewnienie środków niezbędnych do ukończenia budynków spółek stowarzyszonych.
Nie udało się osiągnąć porozumienia w sprawie refinansowania i 4 października wydano nakaz przymusowej likwidacji Liberatora. Tradycyjne hipoteki mieszkaniowe stanowiły teraz mniej niż 2% aktywów hipotecznych Liberatora; 93% stanowiły drugie lub trzecie kredyty hipoteczne w trzech firmach Balfour, z których wszystkie zostały zlikwidowane. Prawie milion funtów niezapłaconych odsetek przez firmy Balfour zostało skapitalizowane na rachunkach Liberatora. Całkowita strata Liberatora i powiązanych z nim firm wyniosła ponad 8 milionów funtów. Upadek doprowadził do powstania ustawy o towarzystwach budowlanych z 1874 r., Która wymagała surowszych ograniczeń w udzielaniu pożyczek i większego ujawniania informacji.
Hobbs i inni współpracownicy budowlani zostali oskarżeni w następnym roku. Balfour uciekł do Argentyny, ale został sprowadzony w dramatyczny sposób w 1895 roku i skazany na 14 lat.
Dalsza lektura
- McKie, David (2004) Jabez: Powstanie i upadek wiktoriańskiego łotra , Londyn
- „The Times” , wrzesień-październik 1892