Wyrozumiałość

Forbearance , w kontekście procesu hipotecznego , jest specjalną umową między pożyczkodawcą a pożyczkobiorcą , aby opóźnić egzekucję . Dosłowne znaczenie wyrozumiałości to „powstrzymywanie się”. Jest to również określane jako moratorium hipotecznego .

Zastosowanie i użytkowanie

Kiedy kredytobiorcy hipoteczni nie są w stanie spełnić warunków spłaty, pożyczkodawcy mogą zdecydować się na wykluczenie . Aby uniknąć wykluczenia, pożyczkodawca i pożyczkobiorca mogą zawrzeć umowę zwaną „wyrozumiałością”. Zgodnie z tą umową pożyczkodawca opóźnia swoje prawo do wykonania egzekucji, jeśli pożyczkobiorca może nadrobić zaległości w harmonogramie płatności o określony czas. Okres ten oraz plan płatności zależą od szczegółów umowy, która zostanie zaakceptowana przez obie strony.

Covid-19 pandemia

W przeszłości udzielano wyrozumiałości klientom znajdującym się w tymczasowych lub krótkoterminowych trudnościach finansowych. Jeśli kredytobiorca ma poważniejsze problemy, np. powrót do pełnej spłaty kredytu hipotecznego w dłuższej perspektywie wydaje się nie do utrzymania, to forbearance zwykle nie jest rozwiązaniem. Każdy pożyczkodawca prawdopodobnie ma swój własny zestaw produktów forbearance. W odpowiedzi na COVID-19 sponsorowane przez rząd kredyty hipoteczne w Stanach Zjednoczonych kwalifikują się do planów restrukturyzacyjnych zgodnie z ustawą CARES. Plany te są przeznaczone dla pożyczkobiorców, których dotyczy COVID-19. Niektóre często pojawiające się pytania obejmują opcje konsumenckie na koniec okresu restrukturyzacji oraz w jaki sposób umowa restrukturyzacyjna wpłynie na mój kredyt. Pod koniec okresu forbearance konsument będzie zobowiązany do udziału w planie naprawczym, a opcje obejmują doprowadzenie do bieżącej spłaty kredytu hipotecznego, spłatę kredytu w całości, plan modyfikacji kredytu hipotecznego, odroczenie płatności do końca kredytu lub podwyższenie miesięcznych rat w celu uregulowania zaległości. Chociaż trudno jest przewidzieć osobistą sytuację finansową po bezpośrednim kryzysie, ważne jest, aby pamiętać, że wyrozumiałość nie jest przebaczeniem, a odsetki są nadal naliczane, a jeśli nie zostanie przyjęte ostateczne porozumienie, do późniejszej egzekucji można dążyć przez pożyczkodawca. Ponadto należy zauważyć, że umowy te nie blokują raportowania biura kredytowego, a agencje sponsorowane przez rząd („GSE”) zawierają wytyczne, że pożyczkodawca musi zgłosić status hipoteki, który będzie odzwierciedlał zaległości i zaległe płatności.

Rodzaje wyrozumiałości w USA

Przykłady rodzajów wyrozumiałości, które pożyczkodawcy mogą potencjalnie rozważyć, obejmują:

Pełne moratorium na płatności
Płatności obniżone:
- Powyżej odsetek (określane jako dodatnie amortyzacyjne)
- Poniżej odsetek tylko (ujemna amortyzacja)
- Tylko odsetki
Obniżone oprocentowanie
Podzielony kredyt hipoteczny

Należy zrozumieć, że rodzaj udzielanej wyrozumiałości jest udzielany w oparciu o indywidualne okoliczności klienta. Na przykład pożyczkobiorcy znajdujący się w krótkoterminowych trudnościach finansowych mieliby większe szanse na zatwierdzenie (krótkoterminowego) pełnego moratorium lub transakcji z ujemną amortyzacją niż klienci znajdujący się w długoterminowych trudnościach finansowych, w przypadku których pożyczkodawca zawsze dążyłby do zapewnienia że saldo kapitałowe jest nadal zmniejszane (poprzez umorzenie amortyzacji). Porozumienia o ujemnej amortyzacji są odpowiednie tylko jako transakcje krótkoterminowe, ponieważ niespłacanie odsetek w terminie i/lub całego salda pożyczki jest w rzeczywistości dodatkowym pożyczaniem. Należy zauważyć, że w zależności od parametrów umowy konsumenci mogą zostać pociągnięci do pełnej odpowiedzialności za zapłatę całej należności po okresie zwłoki.

Pożyczkodawca udzielający forbearance uchyla się od wykonania swojego prawa do realizacji odsetek od papierów wartościowych na podstawie umowy lub kontraktu z pożyczkobiorcą. Ma to na celu pomóc pożyczkobiorcy w powrocie do stabilnej sytuacji finansowej, a także zapewnić pożyczkodawcy lepszą pozycję w celu zrealizowania swojego zabezpieczenia w przypadku, gdyby pożyczkobiorca nie wywiązywał się ze swoich zobowiązań. Pożyczkobiorca nie uchyla się od swoich zobowiązań dłużnych, akceptując uzgodnioną kwotę i/lub warunki zwłoki. Po upływie uzgodnionego okresu karencji rachunek pożyczki wraca do pierwotnej formy. W wielu przypadkach, po wygaśnięciu okresu forbearance, różnica między poziomem przyznanego forbearance a pełną spłatą (która została pominięta) jest przeliczana na pozostały okres, a nowa spłata klienta jest oparta na aktualnym saldzie kredytu, stopie i okresie .

Pewnymi wyjątkami są sytuacje, w których udzielono obniżonej stopy procentowej (gdzie możliwym zamiarem jest jak najszybsze zmniejszenie salda kapitału, a tym samym zmniejszenie wartości pożyczki do wartości) lub gdy rodzaj wyrozumiałości dotyczy całego okresu spłaty pożyczki, tj. pożyczka dzielona, w której 1 część pożyczki jest zaparkowana do daty wygaśnięcia, z zamiarem, aby w tym czasie istniał odpowiedni mechanizm spłaty (powiedzmy sprzedaż aktywów) do pełnej spłaty pożyczki.

Opublikowane przez GSE zasady płatności w kwietniu 2020 r., w których wyjaśniono warunki planów restrukturyzacji COVID-19. W ogłoszeniu wyjaśniono, że chociaż pełna spłata zaległości była opcją przywrócenia, konsumenci nigdy nie są zobowiązani do wybrania opcji płatności ryczałtowej. Powtórzył cztery opcje pełnej spłaty, plan spłaty w czasie, odroczenie w celu przesunięcia płatności na koniec pożyczki lub modyfikację pożyczki w przypadku bardziej trwałych trudności. Wytyczne określone dla właścicieli borykających się z trudnościami rozpoczynałyby się od planów o krótszym czasie trwania, ale w razie potrzeby można by je przedłużyć do 12 miesięcy po ponownej ocenie trudności finansowych konsumentów. GSE rezygnują również z opłat za zwłokę i zawieszają sprzedaż i eksmisje z egzekucji do 17 maja 2020 r.

Polityka COVID -19 wymaga od pożyczkodawców nawiązania kontaktu z konsumentem w celu uzyskania szczegółów scenariusza oraz dokonania oceny trudności i możliwości spłaty. Podczas tych rozmów. Rozmowy ustne powinny być potwierdzane i dokumentowane za pomocą korespondencji e-mailowej i pisemnych umów, jeśli ma to zastosowanie.

W innych krajach

Termin „wyrozumiałość” jest określany pod różnymi nazwami w różnych krajach. Normy umowy wykluczenia również się różnią. Na przykład w Australii banki oferują kredytobiorcom borykającym się z trudnościami finansowymi „zróżnicowanie trudności”. Pożyczkobiorcy mogą poprosić swoich pożyczkodawców o wprowadzenie zmian w warunkach ich pożyczek.

Pożyczkobiorcy mogą zdecydować się na krótkoterminową ulgę poprzez zawieszenie spłaty kredytu hipotecznego na krótki okres (tzw. forbearance w USA) lub mogą ubiegać się o obniżone płatności przez cały okres kredytowania (tzw. modyfikacja pożyczki w Stanach Zjednoczonych). Pożyczkodawcy są zobowiązani do podania konkretnego powodu, dla którego wniosek o zmianę trudności został przez nich odrzucony. Pożyczkobiorców zachęca się do rozmowy z wewnętrzną sekcją reklamacji swojego banku lub do złożenia sporu.

W wielu krajach banki zazwyczaj zezwalają na tymczasowe płatności tylko odsetkowe, zamiast zawieszać pełną kwotę raty. Bank Hiszpanii (Banco de España) – faktyczny bank kraju – zniechęca banki do utrzymywania zaległości w spłacie kredytów hipotecznych. Z tego powodu banki nie mają obowiązku udzielania kredytobiorcom żadnych ulg. Banki mogą przejąć nieruchomości bez zgody na zmiany warunków kredytu, które mogą pomóc klientowi.