Demonstracja pomocy w wynajmie

Demonstracja pomocy w wynajmie to federalny program mieszkaniowy, który został uchwalony jako część ustawy o skonsolidowanych i dalszych środkach trwałych z 2012 r. i jest zarządzany przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych (HUD). Ogólnie rzecz biorąc, celem demonstracji pomocy w wynajmie (ang. Rental Assistance Demonstration, RAD) jest zapewnienie zestawu narzędzi pozwalających zaspokoić niezaspokojone potrzeby kapitałowe niedrogich nieruchomości mieszkaniowych na wynajem wspieranych ze środków federalnych, w celu utrzymania zarówno rentowności nieruchomości, jak i ich długoterminowego charakteru. przystępność cenowa. Upraszcza także nadzór administracyjny nad nieruchomościami przez rząd federalny. W szczególności RAD zezwala na konwersję federalnego finansowania nieruchomości z jednej formy na inną, przy czym pierwotna forma stwarza przeszkody strukturalne dla inwestycji kapitału prywatnego, a nowa forma (sekcja 8 oparta na projektach) jest znana nie tylko pożyczkodawcom i inwestorom, ale ponieważ jej uchwalenie w 1974 r. przyniosło miliardy prywatnych inwestycji na rzecz rozwoju i renowacji mieszkań na wynajem po przystępnych cenach.

RAD został zmieniony czterema aktami prawnymi:

Ustawa o skonsolidowanych środkach z 2014 r
Ustawa o skonsolidowanych i dalszych środkach trwałych z 2015 r.;
Ustawa o środkach skonsolidowanych z 2016 r. i
Ustawa o skonsolidowanych środkach z 2017 r.

Początkowo Kongres ograniczył liczbę jednostek, które można przekonwertować w ramach RAD, na 60 000, ale do października 2014 r. poinformowano, że HUD otrzymał wnioski o konwersję ponad 184 000 jednostek. W roku budżetowym 2015 Kongres ponownie zatwierdził RAD i zwiększył limit do 185 000 jednostek. Niezależna ocena programu od jego powstania do jesieni 2015 r. wykazała, że przy wykorzystaniu istniejących zasobów w wysokości 250 mln dolarów w ramach programu pozyskano inwestycje kapitałowe o wartości około 2,5 mld dolarów. W roku budżetowym 2017 Kongres ponownie zatwierdził RAD, ponownie zwiększając limit, tym razem do 225 000 jednostek. W roku finansowym 2018 liczba ta wzrosła ponownie do 455 000 sztuk.

RAD został dopuszczony jako program demonstracyjny. Uprawnienia udzielone przez RAD wygasną, jeśli program nie zostanie nadany na stałe lub ponownie autoryzowany przed 30 września 2020 r.

Platforma finansowania oparta na projektach, sekcja 8

HUD zarządza wieloma programami pomocy w wynajmie. RAD zezwala na konwersję pomocy w ramach kilku z tych programów na pomoc opartą na projektach z sekcji 8, która może przyjąć jedną z dwóch form:

Pomoc w wynajmie oparta na projekcie (PBRA) dozwolona na mocy sekcji 8 amerykańskiej ustawy o mieszkalnictwie z 1937 r. („Ustawa”); Lub
Pomoc oparta na bonach projektowych (PBV) dozwolona na mocy art. 8(o)(13) ustawy.

Platforma finansowania w ramach sekcji 8 oparta na projektach charakteryzuje się szeregiem funkcji, które umożliwiają nieruchomościom wspieranym w ramach programu PBRA lub PBV pozyskiwanie kapitału z inwestycji. Z punktu widzenia właściciela lub programisty cztery najważniejsze funkcje to:

Dostępność długoterminowej umowy o pomoc w wynajmie (zwykle 20 lat);
oczekiwanie, że zamówienie zostanie w pełni sfinansowane (tj. na poziomach określonych w umowie), przy czym miesięczne kwoty pomocy będą przewidywalne, wiarygodne i stabilne w trakcie trwania umowy;
Możliwość przedłużenia umowy na zasadniczo tych samych warunkach; I
Zmniejszone obciążenie administracyjne nałożone przez HUD.

Zasadniczo długoterminowa umowa oparta na projekcie na podstawie sekcji 8, znana jako umowa o płatności za pomoc mieszkaniową (HAP), jest czymś, co właściciel lub deweloper może „zanieść do banku” jako dowód zdolności do spłaty pożyczonych środków. Oprócz zapewnienia zdolności pożyczkobiorcy do spłaty, HAP sprawia, że nieruchomości stają się atrakcyjne dla inwestorów uczestniczących w federalnym programie ulgi podatkowej dla osób o niskich dochodach (LIHTC) , w ramach którego udostępniane są inwestycje w kapitał własny. (Niedotrzymanie pożyczonych środków mogłoby w przeciwnym razie skutkować odzyskaniem kredytów, co zaszkodziłoby inwestorom.)

Umowa HAP zobowiązuje również właściciela do wynajmowania mieszkań gospodarstwom domowym posiadającym kwalifikujące się dochody (tj. o niskich dochodach), przy czym dotacja pokrywa różnicę pomiędzy 30 procentami skorygowanego dochodu najemcy a ustalonym i zaakceptowanym umową czynszem. Zatem umowa HAP umożliwia właścicielowi obsługę rodzin o niskich dochodach bez uszczerbku dla rentowności finansowej nieruchomości.

Finansowanie kontraktów PBRA i PBV uzależnione jest od środków rocznych. Do chwili obecnej kontrakty PBRA były zawsze w pełni finansowane, co oznacza, że Kongres nigdy nie zaniedbał przeznaczania na rachunek PBRA odpowiednich środków na pokrycie kontraktów finansowanych z tego rachunku. Choć środki przyznane przez Kongres na program bonów mieszkaniowych (HCV) (z których finansowany jest program PBV) zmieniają się z roku na rok, agencje PHA mają wszelkie bodźce i w rzeczywistości są zobowiązane umową (przez PBV HAP) do pełnego finansować swoje kontrakty PBV HAP, co może postawić ich przed trudnym wyborem (np. wydaniem mniejszej liczby bonów dla najemców lub znalezieniem innych sposobów na zaoszczędzenie na ogólnych kosztach HCV).

Właściwości kwalifikujące się do konwersji na RAD

Nieruchomości objęte następującymi programami pomocy w wynajmie HUD kwalifikują się do konwersji RAD:

Budownictwo publiczne;
Sekcja 8 Umiarkowana rehabilitacja (w tym program Mod. Rehab. Single-Room Occupancy (SRO)); I
Program dodatku do czynszu/pomocy w wynajmie.

Każdy z tych programów opisano poniżej, ze szczególnym uwzględnieniem przeszkód w inwestycjach kapitałowych, które eliminuje konwersja RAD.

Mieszkania Publiczne

Uchwalony w 1937 r. program mieszkalnictwa publicznego jest zatwierdzony na mocy art. 9 ustawy. Pomoc na podstawie sekcji 9 jest administrowana lokalnie przez agencje mieszkalnictwa publicznego (PHA), które otrzymują fundusze od HUD w celu wspierania potrzeb operacyjnych i kapitałowych publicznych nieruchomości mieszkaniowych. Według stanu na 2010 r. w całym kraju istniało 3040 PHA, zarządzających łącznie 7340 nieruchomościami mieszkalnictwa publicznego, obejmującymi około 1 105 380 lokali. Programem objętych jest ponad 2,2 miliona rodzin. Spośród tych rodzin 32% to osoby starsze (głowa gospodarstwa domowego lub małżonek ma co najmniej 62 lata), w 21% jest niepełnosprawny członek rodziny, a 39% to gospodarstwa z dziećmi.

W programie mieszkalnictwa publicznego nie ma nic podobnego do umowy HAP. Zamiast tego fundusze przepływają do każdego PHA w ramach umowy o rocznym wkładzie finansowym (ACC) pomiędzy PHA a HUD. Odrębne kwoty na pomoc operacyjną i kapitałową rozdzielane są corocznie, według wzoru. Programowi mieszkalnictwa publicznego brakuje wszystkich trzech kluczowych cech umowy opartej na projekcie, o której mowa w art. 8, które umożliwiają właścicielom nieruchomości wspieranych w ramach PBRA i/lub PBV pozyskiwanie kapitału prywatnego:

Umowa o pomoc długoterminową. Umowa ACC jest zasadniczo umową bezterminową. Zgodnie z ACC, jeśli PHA przyjmie pomoc z funduszy operacyjnych i kapitałowych, musi wykorzystać tę pomoc, aby służyć rodzinom o niskich dochodach.

Przewidywalne, niezawodne i stabilne finansowanie. Poziom środków udostępnianych PHA z roku na rok zmienia się w zależności od kwoty przyznanej przez Kongres. Zazwyczaj agencje otrzymują proporcjonalne finansowanie operacyjne (tj. kwotę mniejszą niż nakazywałaby w innym przypadku formuła funduszu operacyjnego) oraz finansowanie kapitałowe, które jest rażąco niewystarczające, aby zaspokoić potrzeby naprawcze, nie mówiąc już o potrzebach związanych z wymianą. Aby wesprzeć swoją działalność, PHA mają pewną elastyczność w zakresie wykorzystywania środków z funduszy kapitałowych do celów operacyjnych. W raporcie zamówionym przez HUD i opublikowanym w czerwcu 2011 r. oszacowano, że niezaspokojone potrzeby kapitałowe w całym portfelu mieszkań publicznych wyniosły prawie 26 miliardów dolarów.

Możliwość odnowienia na tych samych warunkach. Koncepcja „odnowy” nie ma zastosowania w programie mieszkalnictwa publicznego, biorąc pod uwagę wieczny charakter ACC. Zamiast tego, tak długo jak PHA przyjmuje co roku finansowanie operacyjne i kapitałowe, pozostaje objęta programem mieszkalnictwa publicznego i musi przestrzegać „wszystkich obowiązujących statutów, zarządzeń wykonawczych i przepisów wydanych przez HUD, które będą od czasu do czasu zmieniane .” Oznacza to, że w przypadku uchwalenia przez Kongres nowych przepisów mających wpływ na program mieszkalnictwa publicznego lub wydania przez HUD nowych przepisów, PHA musi przestrzegać tych praw i przepisów, niezależnie od wszelkich kosztów z tym związanych. Pod pewnymi względami warunki umowy ACC zmieniają się tak często, jak uchwalane są nowe przepisy i/lub ogłaszane są nowe regulacje.

Sekcja 8 Umiarkowana rehabilitacja

Uchwalony w 1978 r. program umiarkowanej rehabilitacji (Mod. Rehab.), zawarty w sekcji 8, miał na celu zapewnienie opartej na projekcie pomocy w wynajmie na poziomie, który wspierałby nieruchomości wymagające mniej niż znacznego poziomu renowacji. Autorytet dla nowego Mod. Rehabilitacja umowy (z wyjątkiem tych, które dotyczyły zapewnienia mieszkań jednopokojowych (SRO) dla osób bezdomnych) zostały uchylone w 1990 r. Istniejące umowy kwalifikują się do przedłużenia na mocy ustawy o reformie i przystępności cenowej mieszkalnictwa wielorodzinnego z 1997 r. (MAHRAA), z późniejszymi zmianami, która reguluje odnowienie wszystkich umów zawartych w sekcji 8 PBRA.

Mod. Rehabilitacja programem zarządzają PHA, które zawierają umowy HAP z prywatnymi właścicielami. W 2010 r. było około 22 804 jednostek z modułem Mod. Rehabilitacja wsparcie. Jednostki te obsłużyły niecałe 49 000 ludzi. Spośród rodzin objętych programem 24% to osoby starsze, 34% to osoby niepełnosprawne, a 21% to rodziny z dziećmi.

Mimo że program działa na podstawie kontraktu HAP, praktyki HUD i warunki odnowienia narzucone przez Kongres nie sprzyjają inwestycjom kapitału prywatnego w Mod. Właściwości rehabilitacyjne:

Umowa o pomoc długoterminową. Z wielu powodów HUD przyjął praktykę odnawiania Mod. Rehabilitacja umowy tylko na rok. Generalnie umowa krótkoterminowa nie jest czymś, co właściciel czy deweloper może „zanieść do banku”.

Przewidywalne, niezawodne i stabilne finansowanie. Mod. Rehabilitacja program został uchylony ze względu na skandal związany ze sposobem przyznawania przez HUD kontraktów pomocowych. Skutki skandalu utrzymują się w postaci stosunkowo niekorzystnych warunków przedłużenia, które są wpisane w MAHRAA. W szczególności czynsze za odnowienie muszą być niższe z bieżących czynszów po dostosowaniu; Uczciwy czynsz rynkowy; lub czynsz rynkowy. Oznacza to, że nieruchomości z czynszami niższymi od rynkowych można odnawiać wyłącznie przy podobnym poziomie czynszu, skorygowanym o zazwyczaj niewielką kwotę. Ponieważ HUD nie oferuje umów wieloletnich, czynsze są ustalane na nowo co roku w przypadku przedłużenia umowy.

Możliwość odnowienia na tych samych warunkach. Chociaż umowa HAP może być odnawiana co roku na zasadniczo tych samych warunkach, czynsze będą się zmieniać z powodów opisanych powyżej.

Dodatek do czynszu/dopłata do czynszu

Wprowadzone odpowiednio w 1965 i 1968 r. programy dodatku do czynszu (dopłata do czynszu) i dopłaty do czynszu (RAP) są programami pomocy w wynajmie regulowanymi umowami pomiędzy prywatnymi właścicielami a HUD. Chociaż platformy finansowania obu programów są pod tym względem podobne do opartej na projektach sekcji 8 HAP, żaden z programów nie jest programem objętym sekcją 8 podlegającym odnowieniu w ramach MAHRAA. W rzeczywistości żaden rodzaj umowy o pomoc w ramach programu nie jest odnawialny. Każda umowa pomocy w wynajmie, w pełni finansowana w momencie wprowadzenia programów wiele lat temu, po prostu dobiega końca, z ustaloną datą wygaśnięcia, po upływie której najemcy mogą otrzymać pomoc w wynajmie na podstawie najemcy, ale same nieruchomości nie są już zbyt przystępne cenowo. Wiele nieruchomości objętych wsparciem Rent Supp/RAP – np. Mod. Obiekty rehabilitacyjne – objęte są częściowym wsparciem; wynika to częściowo z faktu, że z biegiem czasu poziom pomocy jednostkowej spadł w stosunku do kosztów operacyjnych, w związku z czym coraz więcej jednostek pozostaje bez pomocy. Konwersja na platformę sekcji 8 opartą na projektach w ramach RAD umożliwia właścicielom nieruchomości objętych wsparciem Rent Supp./RAP przejście na odnawialną formę umowy, otrzymanie nowej inwestycji kapitałowej w swoje nieruchomości i utrzymanie bardzo przystępnych czynszów w ramach dochodu -uprawnieni najemcy w nich zamieszkujący.

Według stanu na 2010 r. istniało około 13 723 jednostek korzystających z Rent Supp/RAP, obsługujących 18 908 osób. Spośród rodzin zamieszkujących te jednostki 52% to osoby starsze, 15% to członek rodziny niepełnosprawny, a 24% to rodziny z dziećmi.

Pierwszy i drugi komponent RAD

RAD został wdrożony poprzez Notice. Zawiadomienie o wdrożeniu było trzykrotnie modyfikowane. Najnowsza wersja reguluje program i dotyczy konwersji pomocy w ramach pierwszego i drugiego komponentu RAD.

Pierwszy komponent. Pierwszy element RAD reguluje konwersję pomocy na podstawie art. 9 ustawy (tj. finansowanie mieszkalnictwa publicznego) na pomoc PBRA lub PBV. Język zezwalający na RAD ogranicza liczbę przekształceń mieszkań komunalnych na 225 000 lokali w całym kraju. PHA chcące dokonać konwersji w ramach tego komponentu muszą przejść proces selekcji. Z tymi konwersjami nie jest powiązane żadne dodatkowe finansowanie; zamiast tego PHA przekształcają swoje fundusze w zakresie mieszkalnictwa publicznego na pomoc PBRA lub PBV na poziomie zbliżonym do ich obecnego poziomu finansowania.

Drugi komponent. W ramach drugiego komponentu RAD właściciele nieruchomości udzielali pomocy na podstawie art. 8 Mod. Rehabilitacja (w tym Mod. Rehab. SRO), Rent Supp. i/lub programy RAP kwalifikują się do konwersji na pomoc PBRA lub PBV. Konwersje na drugi składnik nie podlegają żadnym ograniczeniom, a właściciele nie są zobowiązani do przechodzenia przez konkurencyjny proces selekcji. Zamiast tego konwersje zależą od dostępności bonów ochrony najemcy (TPV). TPV są wydawane w momencie rozwiązania lub wygaśnięcia umowy (niezależnie od RAD); w ramach drugiego komponentu RAD, TPV wydane w związku z rozwiązaniem lub wygaśnięciem umowy po 1 października 2006 r. kwalifikują się do konwersji na pomoc PBRA lub PBV.

Dodatkowe funkcje RAD

Oprócz autoryzacji konwersji pomocy, RAD zawiera szereg innych elementów.

Opcja wyboru-mobilności

Lokatorzy zamieszkujący nieruchomość RAD (tj. nieruchomość, której pomoc została zamieniona na PBRA lub PBV w ramach RAD) mają prawo do bonu na wybór mieszkania (HCV) po zamieszkaniu w nieruchomości przez określony czas. W szczególności najemca zamieszkujący nieruchomość objętą PBRA ma prawo do pomocy HCV po dwóch latach, natomiast najemca zamieszkujący nieruchomość objętą PBV ma prawo do takiej pomocy po roku. Aby zapobiec scenariuszowi, w którym obroty HCV PHA są w dużej mierze konsumowane przez najemców nieruchomości RAD decydujących się na skorzystanie z tej opcji mobilności, RAD oferuje PHA możliwość ograniczenia liczby HCV objętych obrotem trafiających do najemców nieruchomości RAD – w przeciwieństwie do rodzin na liście oczekujących PHA na pomoc dla HCV – w dowolnym roku. Podobnie, aby zapobiec wysokiemu poziomowi rotacji w poszczególnych nieruchomościach, który może być destabilizujący i kosztowny, właściciele nieruchomości objętych PBRA mogą ograniczyć do 15 procent liczbę rodzin w jednej nieruchomości, które mogą korzystać z mobilności w danym roku. W przypadku PHA, które nie zarządzają pomocą dla HCV, oraz właścicieli nieruchomości objętych PBRA, które nie podlegają jurysdykcji PHA zarządzającej pomocą dla HCV, RAD oferuje ograniczone zwolnienie z ważnej przyczyny z mobilności wyboru.

Roczna korekta czynszu

Gdy nieruchomość przekształciła pomoc w ramach RAD, podlega ona rocznemu protokołowi korygującemu, który ma zastosowanie do programu PBRA lub PBV. W szczególności nieruchomości przekształcone w PBRA kwalifikują się do corocznej korekty kosztów operacyjnych każdego roku w rocznicę zawarcia umowy HAP, pod warunkiem dostępności środków. Korekta dotyczy czynszu umownego pomniejszonego o część czynszu płaconą za obsługę zadłużenia. Nieruchomości zamienione na PBV kwalifikują się do korekty, jeśli właściciel tego zażąda, o ile czynsze pozostają rozsądne (tj. nie przekraczają czynszów za porównywalne lokale bez wsparcia).

Brak kosztów/przeniesienia środków

Kongres nie zapewnił środków na konwersje w ramach pierwszego komponentu RAD. Ponieważ każda nieruchomość mieszkaniowa przechodzi „bezkosztową” konwersję, środki są po prostu przekazywane z konta sekcji 9 (mieszkania komunalne) na odpowiednie konto sekcji 8 (PBRA lub PBV). W praktyce oznacza to, że początkowe czynsze umowne w ramach nowego HAP ustalane są w oparciu o poziomy dofinansowania sprzed konwersji, z uwzględnieniem górnych limitów czynszów obowiązujących w programie PBRA lub PBV. W ramach zawiadomienia o wdrożeniu RAD HUD obliczył czynsze umowne dla każdego projektu budownictwa mieszkaniowego w kraju; metodologię zastosowaną przez HUD wyjaśniono w Załączniku 1C zawiadomienia o wdrożeniu.

Prawa Mieszkańców

Najemcy nieruchomości RAD mają zestaw praw, z których część jest specyficzna dla RAD, a część stanowi część programów PBRA lub PBV. Wśród tych praw znajduje się prawo do korzystania z mobilności wyboru, o którym mowa powyżej. Pozostałe opisano poniżej.

Brak ponownej kontroli obecnych gospodarstw domowych. Ogólnie rzecz biorąc, obecni najemcy nieruchomości przechodzących konwersję RAD stają się „nowymi osobami przyjętymi” do programu PBRA lub PBV natychmiast po konwersji finansowania. Aby chronić takich lokatorów przed wysiedleniem, język zezwalający na RAD zabrania traktowania ich jak nowych przyjęć, na przykład zabrania sprawdzania (np. kontroli zdolności kredytowej itp.) i zwalniania ich z określania kwalifikowalności dochodów i wymogów dotyczących ukierunkowania dochodów. Jednakże gdy tylko najemcy opuszczą swoje mieszkania, będą one mogły być wynajmowane jedynie gospodarstwom domowym spełniającym kryteria dochodowe, które spełniają inne kryteria przyjęć.

Prawo do pomocy w powrocie/relokacji. W przypadku konwersji na PBRA lub PBV każdy najemca mieszkający w nieruchomości przed konwersją ma prawo pozostać. Jeśli w ramach przebudowy nieruchomość jest poddawana znacznej renowacji, najemca ma prawo do powrotu po tymczasowej przeprowadzce. Jednolita ustawa o relokacji ma zastosowanie do wszelkich przeprowadzek wynikających z przejęcia, nowej budowy lub rewitalizacji.

Stopniowe podwyżki czynszów. Jeżeli miesięczny czynsz najemcy wzrośnie powyżej określonej kwoty wyłącznie w wyniku przekształcenia, podwyżka czynszu musi być rozłożona stopniowo na okres do 5 lat. PHA ma swobodę w określeniu okresu wprowadzenia.

Ciągły udział w programie samowystarczalności rodziny (FSS) i możliwości dla mieszkańców oraz koordynatorów usług w zakresie samowystarczalności (ROSS-SC). Programy FSS i ROSS-SC zapewniają rodzinom zachęty, usługi i koordynację usług, aby pomóc im w osiągnięciu postępów w kierunku osiągnięcia samowystarczalności lub umożliwić im starzenie się w miejscu. Nie wszystkie PHA uczestniczą w tych programach grantowych. W przypadku, gdy najemca lokalu socjalnego uczestniczy w jednym z tych programów, a konwersja pomocy spowoduje, że pomoc mieszkaniowa tej rodziny będzie administrowana przez PHA niebędącą uczestnikiem programu, rodzina zachowuje prawo do kontynuacji uczestnictwa do czasu zakończenia programu ( w przypadku FSS) lub do wyczerpania środków z grantu (w przypadku ROSS-SC).

Udział i finansowanie mieszkańców. Najemcy zamieszkujący nieruchomości przekształcone w pomoc PBRA lub PBV w ramach RAD mają prawo do założenia i prowadzenia organizacji mieszkańców „w celu rozwiązywania problemów związanych z ich środowiskiem życia”. Organizacja będąca rezydentem kwalifikuje się do finansowania udziału rezydenta.

Prawa procesowe rezydenta. Mieszkańcy lokali komunalnych przekształconych w pomoc PBRA lub PBV uzyskują określone uprawnienia procesowe w zakresie procedury reklamacyjnej i zawiadomienia o wypowiedzeniu.

Pominięcie uzyskanych dochodów. Pomijanie dochodu wypracowanego (EID) to cecha kilku programów HUD, której celem jest zachęcanie do podjęcia i kontynuowania zatrudnienia poprzez ignorowanie, przez pewien okres czasu, jakiegokolwiek wzrostu uzyskiwanego dochodu, który w przypadku braku EID zwiększyłby rentowność najemcy Płatność za wynajem. Zgodnie z RAD, jeżeli najemca uczestniczy w programie EID, a konwersja pomocy spowodowałaby, że nie kwalifikowałby się do świadczenia, może on nadal otrzymywać świadczenie przez okres swoich uprawnień.

Praca Plus. Jobs Plus to program pilotażowy zapewniający finansowanie dotacji i ukierunkowaną elastyczność dla PHA, dzięki czemu mogą one wdrażać strategie pomagające mieszkańcom mieszkań komunalnych zwiększyć swoje zatrudnienie i zarobki. W ramach RAD nieruchomości mieszkaniowe należące do beneficjentów Jobs Plus, które zostały przekształcone w pomoc PBRA lub PBV, mogą w dalszym ciągu uczestniczyć w programie Jobs Plus do czasu zakończenia dotacji.

Gospodarstwa domowe z nadmiernymi dochodami. W niektórych przypadkach konwersja mieszkania komunalnego na pomoc PBRA lub PBV może skutkować sytuacją, w której czynsz najemcy będzie przewyższał czynsz najmu mieszkania. Zwykle, gdy opłata za czynsz najemcy przekracza czynsz za lokal, najemca pozostaje bez pomocy, a lokal, w którym mieszka, zostaje usunięty z umowy HAP. Ponieważ kluczowym celem RAD jest pozyskanie inwestycji kapitału prywatnego, usunięcie jednostki z kontraktu HAP przyniosłoby efekt przeciwny do zamierzonego. Dlatego w przypadku konwersji na RAD tacy najemcy płacą po prostu czynsz za lokal, a mieszkania pozostają objęte umową HAP. Najemcę nadal uważa się za „uczestnika programu”, co oznacza, że zachowuje on prawo do możliwości wyboru, prawo proceduralne i wszelkie inne prawa przysługujące uczestnikom programu.

Niedostatecznie obsadzone jednostki. Rodzina mieszkająca w lokalu komunalnym, która ma więcej sypialni niż jest to wymagane w zależności od wielkości rodziny, może pozostać w tym lokalu po przejściu na pomoc PBRA lub PBV, ale musi przenieść się do lokalu o odpowiedniej wielkości, gdy taki lokal będzie dostępny.

Przedłużenie umowy najmu. Właściciele nieruchomości wspieranych przez PBV są zobowiązani do odnowienia wszystkich umów najmu po wygaśnięciu, chyba że istnieje przyczyna nieprzedłużenia.

Utworzenie listy oczekujących. PHA może mieć oddzielne listy oczekujących na mieszkania komunalne i programy HCV/PBV lub może mieć połączoną listę oczekujących. Podobnie właściciel wielorodzinny może mieć jedną listę oczekujących dla każdej nieruchomości objętej wsparciem w ramach PBRA lub może prowadzić listę oczekujących obejmującą całą społeczność. RAD określa, w jaki sposób gospodarstwa domowe znajdujące się na liście oczekujących lokalu socjalnego, który przechodzi konwersję na pomoc PBRA lub PBV, mają być powiadamiane o konwersji pomocy oraz informowane o tym, jak ubiegać się o nową listę oczekujących.

Wkład publiczny

Ustalając kryteria kwalifikowalności i selekcji nieruchomości ubiegających się o udział w RAD, a także procedury wyboru takich nieruchomości, Sekretarz HUD ma obowiązek zapewnić możliwość wyrażenia opinii publicznej. Sekretarz ma także obowiązek zapewnić mieszkańcom mieszkań komunalnych proponowanych do konwersji na pomoc PBRA lub PBV w ramach RAD, możliwość przedstawienia uwag. Obydwa te wymagania są osadzone w języku autoryzującym RAD. Aby wdrożyć ten ostatni wymóg, HUD stwierdził w zawiadomieniu o wdrożeniu, że konwersja RAD zostanie uznana za „istotną zmianę” planu rocznego lub planu pięcioletniego PHA, uruchamiającą obowiązkowy proces konsultacji społecznych. Poza RAD instytucje PHA zazwyczaj mają swobodę w określeniu, które zmiany lub poprawki do ich Planu(ów) stanowią znaczącą poprawkę.

Zwolnienia i wymagania alternatywne

Język upoważniający RAD daje Sekretarzowi możliwość odstąpienia od lub określenia alternatywnych wymogów w odniesieniu do dowolnego postanowienia statutu PBV, a także „każdego przepisu regulującego korzystanie z pomocy, z której nieruchomość jest przekształcana w ramach demonstracji lub funduszy udostępnionych na [ programy mieszkalnictwa komunalnego i PBRA]”. W celu wdrożenia takich zwolnień i alternatywnych wymagań Sekretarz ma obowiązek ustalić, czy są one konieczne i na 10 dni przed wejściem w życie takich zwolnień lub alternatywnych wymagań, opublikować w Rejestrze Federalnym zawiadomienie określające, jakie one są .

W sekcji 1.5 zawiadomienia o wdrożeniu wymieniono odstępstwa i alternatywne wymogi przyjęte na mocy tego uprawnienia.

Kontynuacja własności nieruchomości przekształconych z mieszkań komunalnych

Język zezwalający na RAD wymaga ciągłej własności publicznej lub kontroli nad nieruchomościami mieszkalnictwa publicznego. W szczególności wymaga, aby podmiot publiczny lub podmiot non-profit zachował własność lub kontrolę nad publiczną nieruchomością mieszkaniową, która przekształca się w pomoc PBRA lub PBV. Przeniesienie na podmiot prywatny po przekształceniu jest dozwolone wyłącznie w przypadku przejęcia, bankructwa lub rozwiązania umowy i przekazania pomocy z powodu istotnych naruszeń lub istotnego niewykonania zobowiązania i tylko wtedy, gdy żaden podmiot publiczny nie jest w stanie przejąć własności. Przeniesienie własności na podmiot nastawiony na zysk jest dozwolone wyłącznie w celu ułatwienia dostępu do ulg podatkowych na mieszkania o niskich dochodach i tylko wtedy, gdy PHA zachowa udziały w nieruchomości.

Ponadto Deklaracja zaufania dotycząca mieszkalnictwa publicznego wydawana w przypadku konwersji pomocy z sekcji 9 do sekcji 8 zostaje zastąpiona długoterminową, odnawialną umową dotyczącą użytkowania i przystępności cenowej.

Wreszcie, po wygaśnięciu każdej umowy PBRA lub PBV dołączonej do dawnej nieruchomości mieszkaniowej, Sekretarz ma obowiązek zaproponować przedłużenie umowy, a właściciel ma obowiązek zaakceptować taką ofertę.

Zamiana kuponów ochrony najemcy na pomoc projektową

Język zezwalający na RAD wymagał od Kontrolera Generalnego Stanów Zjednoczonych zbadania długoterminowych skutków konwersji bonów na ochronę najemcy (TPV) na lata podatkowe 2012 i 2013 na bony oparte na projektach (PBV). Celem badania była ocena, czy w dłuższej perspektywie konwersja pomocy opartej na lokatorach na pomoc opartą na projektach będzie miała wpływ na wybory mieszkaniowe dostępne dla mieszkańców objętych pomocą. W szczególności Kontrolera Generalnego poproszono o zbadanie zmiany stosunku TPV do PBV.

Raport został opublikowany 24 kwietnia 2014 roku.

Wymóg oceny i publikacji wyników

Wreszcie, zgodnie z językiem upoważniającym RAD, HUD ma obowiązek „oceny i publikowania ustaleń dotyczących wpływu przebudowy [mieszkań publicznych] na:

zachowanie i modernizacja dawnych mieszkań komunalnych,
kwotę kapitału prywatnego lewarowanego w wyniku takiej konwersji, oraz
wpływ takiej konwersji na mieszkańców.”

W raporcie z postępu prac nad RAD z 30 września 2014 r. podsumowano wyniki programu do sierpnia 2014 r. oraz opisano harmonogram i treść szerszej niezależnej oceny wymaganej przez Kongres.

W dniu 21 września 2016 r. HUD opublikował „Ocenę demonstracji HUD w zakresie pomocy w wynajmie, raport tymczasowy”. Ta niezależna ocena programu zakończyła pierwszą fazę oceny zleconej przez Kongres. Wnioski z tego raportu podsumowano poniżej. Drugie badanie, które wkrótce się pojawi, „przeprowadzi ocenę fizyczną na próbie nieruchomości RAD i nieobjętych RAD, przeanalizuje raporty finansowe dotyczące nieruchomości RAD i nieobjętych RAD, zbada dane administracyjne dotyczące lokalizacji mieszkańców RAD oraz przeprowadzi ankietę na próbie mieszkańców RAD aby zrozumieć, jak program na nich wpłynął.”

Najważniejsze informacje z raportu okresowego

Ocena demonstracji pomocy w wynajmie (RAD) HUD — raport okresowy to niezależna ocena wyników programu od jego powstania do jesieni 2015 r. Ogólne wnioski z raportu podsumowano poniżej:

Otrzymane wnioski: 1078 (z 423 PHA)
Zakończone konwersje: 185 projektów, łącznie 19 255 lokali
Finansowanie: dźwignia finansowa w wysokości 2,5 miliarda dolarów przy wykorzystaniu istniejących zasobów w wysokości 250 milionów dolarów, przy współczynniku dźwigni wynoszącym 9:1

Jeśli chodzi o wielkość PHA uczestniczących w RAD, 8 procent to małe, 29 procent to średnie, a 48 procent to duże. Raport szczegółowo bada, dlaczego agencje PHA zdecydowały się na udział w RAD, w jaki sposób wybrały projekty do konwersji i dlaczego zdecydowały się na konwersję na platformę PBRA lub PBV. Kilka agencji PHA złożyło wiele wniosków, starając się przekształcić jak najwięcej swoich zapasów na platformę sekcji 8.

Nie wszystkie projekty, które przeszły konwersję, przeprowadzały jednoczesną rewitalizację. Na przykład 18 procent projektów, które uległy konwersji, zrobiło to, aby rozpocząć tworzenie rezerwy kapitałowej na przyszłe naprawy, co było możliwe dzięki przejściu na platformę finansowania w ramach sekcji 8. Z 63 procent projektów, które poddano rewitalizacji (19 procent miało tak poważne potrzeby kapitałowe, że wymagały rozbiórki i odbudowy), średni koszt budowy na jednostkę wyniósł nieco poniżej 61 000 dolarów.

RAD jako dowód koncepcji

Jeśli chodzi o mieszkalnictwo publiczne, problemy z programem stały się oczywiste w ciągu kilku dziesięcioleci od jego uchwalenia. Do 1948 r. — zaledwie 11 lat po zatwierdzeniu programu — specjalna podkomisja w Senacie powołana do opracowania przepisów dotyczących mieszkalnictwa zdecydowała się nie przyjmować „kontrowersyjnych” propozycji dodatkowych mieszkań komunalnych. Ostatecznie ustawa o mieszkalnictwie z 1949 r. zezwalała na budowę 810 000 dodatkowych mieszkań komunalnych, ale cel produkcyjny został osiągnięty dopiero w 1969 r. W międzyczasie wprowadzono programy zapewniające dotacje dla podmiotów prywatnych na rozwój i prowadzenie mieszkań na wynajem po bardzo przystępnych cenach. Federal Housing Policy & Programs: Past and Present, opublikowana w 1985 r., zawiera szczegółowe omówienie tego okresu i dynamiki, która wpłynęła zarówno na negatywną rzeczywistość, jak i negatywne postrzeganie programu mieszkalnictwa publicznego.

Do 1980 roku Raymond J. Struyk z Urban Institute opublikował książkę sugerującą zmianę systemu finansowania mieszkalnictwa publicznego na „formułę stosowaną do zapewniania płatności dotacji w programie Sekcji 8”. Sugestia ta była jednym z kilku prekursorów uchwalenia RAD. Na przykład dwupartyjna, upoważniona przez Kongres Komisja ds. Mieszkalnictwa Tysiąclecia opublikowała w 2002 r. raport, w którym wezwała między innymi do stopniowego przejścia programu mieszkalnictwa publicznego na podejście oparte na projektach (tj. sekcja 8).

RAD nie był pozbawiony przeciwników. W dniu 7 października 2015 r. kongresmenka USA Maxine Waters (D – Kalifornia) wyraziła szereg wątpliwości dotyczących programu i zwróciła się do Kongresu o jego rozpatrzenie.

Stan na styczeń 2018r

Poniższe liczby pochodzą z wydania RAD Talk ze stycznia 2018 r., opublikowanego przez HUD:

Od początku programu do grudnia 2017 r. instytucje PHA i ich partnerzy pozyskali ponad 5 miliardów dolarów na budowę i renowację 818 projektów budownictwa publicznego, łącznie 88 039 mieszkań komunalnych.
Inwestycja ta doprowadziła do utworzenia około 94 700 miejsc pracy.
Ukończenie tych prac przy wykorzystaniu wyłącznie funduszy federalnych zajęłoby PHA 47 lat.
W ramach RAD przekształcono 27% ogółu zasobu mieszkań komunalnych (57% na pomoc PBV i 43% na PBRA).
W odniesieniu do umów Dodatku do czynszu/Dopłaty do czynszu zachowano 200 nieruchomości obejmujących ponad 25 000 lokali; pozostały tylko 24 nieruchomości z tych starszych programów.
Ponad 2500 byłych jednostek umiarkowanej rehabilitacji i mod rehab SRO zostało zachowanych za pośrednictwem RAD; w przygotowaniu RAD znajduje się kolejnych 31 500 jednostek.

W 2017 r. HUD opublikował ulepszone wytyczne dotyczące relokacji i podjął dodatkowe środki w celu zapewnienia, że prace budowlane zostaną ukończone zgodnie z wymaganiami, mieszkańcy wrócą do nieruchomości, a właściciele spełnią nałożone na szczeblu federalnym wymogi dotyczące zatrudniania.