Kredyt podatkowy dla osób o niskich dochodach

Kredyt mieszkaniowy o niskich dochodach (LIHTC - często wymawiany jako „lie-tech”, kredyt mieszkaniowy) to ulga podatkowa w dolarach za dolara w Stanach Zjednoczonych na niedrogie inwestycje mieszkaniowe. Został utworzony na mocy ustawy o reformie podatkowej z 1986 r. (TRA86) i daje zachęty do wykorzystania kapitału prywatnego w rozwoju przystępnych cenowo mieszkań skierowanych do osób o niskich dochodach Amerykanie, z ograniczeniami cenowymi na nieruchomości wygasającymi 15-30 lat później. LIHTC stanowi obecnie większość (około 90%) wszystkich nowo utworzonych tanich mieszkań na wynajem w Stanach Zjednoczonych. Maksymalny czynsz, który może być naliczony za wyznaczone niedrogie lokale, opiera się na medianie dochodu dla obszaru (AMI), a ponad 50% mieszkańców nieruchomości LIHTC uważa się za osoby o wyjątkowo niskich dochodach (na poziomie 30% AMI lub poniżej). Kredyty są również powszechnie nazywane kredytami z sekcji 42 w odniesieniu do odpowiedniej sekcji Internal Revenue Code . Ulgi podatkowe są bardziej atrakcyjne niż ulgi podatkowe, ponieważ są to ulgi podatkowe zapewniają obniżkę dolara za dolara federalnego podatku dochodowego podatnika, podczas gdy odliczenie podatkowe zapewnia jedynie zmniejszenie dochodu podlegającego opodatkowaniu. „Zasady pasywnej straty” i podobne zmiany podatkowe wprowadzone przez TRA86 znacznie zmniejszyły wartość ulg podatkowych i odliczeń dla indywidualnych podatników. Inwestorzy indywidualni zgłaszają mniej niż 10% bieżących wydatków kredytowych.

W 2010 roku Prezydencka Rada Doradcza ds. Odbudowy Gospodarczej (PERAB) oszacowała, że ​​program LIHTC kosztowałby rząd federalny 61 miliardów dolarów (średnio około 6 miliardów dolarów rocznie) z tytułu utraconych wpływów podatkowych od uczestniczących korporacji w latach 2008-2017, a także odnotowując że niektórzy eksperci uważają, że bony przyniosłyby bardziej opłacalną pomoc gospodarstwom domowym o niskich dochodach.

Raport GAO z 2018 r., obejmujący lata 2011-2015, wykazał, że program LIHTC finansował rocznie około 50 000 lokali do wynajęcia o niskich dochodach, przy czym mediana kosztów na jednostkę w przypadku nowej konstrukcji wahała się od 126 000 USD w Teksasie do 326 000 USD w Kalifornii. Projekty LIHTC zwiększają wartość gruntów w okolicznych dzielnicach.

Przegląd

Ustawa o reformie podatkowej Stanów Zjednoczonych z 1986 r. (TRA86) niekorzystnie wpłynęła na wiele zachęt inwestycyjnych do wynajmu mieszkań, pozostawiając zachęty do posiadania domu. Ponieważ osoby o niskich dochodach częściej mieszkają w mieszkaniach na wynajem niż w mieszkaniach zajmowanych przez właścicieli, zmniejszyłoby to dostępną dla nich nową podaż mieszkań. podatkowa na mieszkania o niskich dochodach (LIHTC) została do TRA86, aby zapewnić pewną równowagę i zachęcić do inwestowania w wielorodzinne dla osób potrzebujących niedrogich mieszkań na wynajem. Przez kolejne 20 lat stał się niezwykle skutecznym narzędziem dla rozwoju tanich mieszkań na wynajem . Program LIHTC pomógł sprostać krytycznemu niedoborowi przystępnych cenowo mieszkań poprzez stymulowanie produkcji lub renowacji prawie 2,4 miliona przystępnych cenowo domów od 1986 roku. Poprzez działalność deweloperską LIHTC tworzy i wspiera około 95 000 miejsc pracy rocznie – z których większość to miejsca pracy w sektorze małych przedsiębiorstw .

Jak to działa

LIHTC zapewnia finansowanie kosztów budowy mieszkań o niskich dochodach, umożliwiając inwestorowi (zwykle partnerom spółki osobowej, która jest właścicielem mieszkania) skorzystanie z federalnej ulgi podatkowej równej procentowi (4% lub 9%, przez 10 lat) , w zależności od rodzaju kredytu) kosztów poniesionych na zagospodarowanie lokali o niskich dochodach w projekcie mieszkaniowym na wynajem. Kapitał na rozwój jest pozyskiwany poprzez „syndykowanie” kredytu inwestorowi lub, częściej, grupie inwestorów. Aby skorzystać z LIHTC, deweloper albo (i) zaproponuje projekt agencji państwowej, postara się o konkurencyjny przydział ulg podatkowych i wygra, albo (ii) uzyska zgodę i wyemituje obligacje zwolnione z podatku w celu sfinansowania co najmniej 50 % kosztów projektu, a następnie zakończyć projekt, poświadczyć jego koszt i wynająć projekt najemcom o niskich dochodach. Jednocześnie zostanie znaleziony inwestor, który wniesie wkład kapitałowy do spółki osobowej lub z ograniczoną odpowiedzialnością będącej właścicielem projektu w zamian za przydział LIHTC podmiotu na okres 10 lat. Kwota kredytu będzie oparta na (i) kwocie kredytów przyznanych projektowi w konkursie, (ii) rzeczywistych kosztach projektu, (iii) stawce kredytu podatkowego ogłoszonej przez IRS oraz (iv) odsetek jednostek projektu, które są wynajmowane najemcom o niskich dochodach. Nieprzestrzeganie obowiązujących zasad lub sprzedaż projektu lub udziałów własnościowych przed upływem co najmniej 15-letniego okresu może skutkować odzyskaniem wcześniej zaciągniętych kredytów, jak również brakiem możliwości zaciągnięcia przyszłych kredytów. Zasady te opisano bardziej szczegółowo poniżej.

Struktura programu w ramach kodeksu podatkowego zapewnia, że ​​prywatni inwestorzy ponoszą ciężar finansowy, jeśli nieruchomości nie odniosą sukcesu. Ta odpowiedzialność za płacenie za wyniki doprowadziła dyscyplinę sektora prywatnego do programu LIHTC, co skutkowało wskaźnikiem wykluczenia poniżej 0,1%, znacznie niższym niż w przypadku porównywalnych nieruchomości o stawce rynkowej. Jako stała część kodeksu podatkowego, program LIHTC wymaga partnerstw publiczno-prywatnych i pozyskał ponad 75 miliardów dolarów inwestycji typu private equity w celu stworzenia przystępnych cenowo mieszkań na wynajem.

Proces aplikacji

Pierwszym krokiem w tym procesie jest złożenie przez właściciela projektu wniosku do organu państwowego, który rozpatrzy wniosek w trybie konkursowym. Wniosek będzie zawierał szacunki przewidywanych kosztów projektu oraz zobowiązanie do spełnienia jednego z następujących warunków, zwanych „odłogowaniem”:

• Co najmniej 20% lub więcej lokali mieszkalnych w inwestycji jest zarówno wynajmowanych z ograniczonym czynszem, jak i zajmowanych przez osoby, których dochód wynosi 50% lub mniej niż mediana dochodu brutto obszaru („20/50”).
• Co najmniej 40% lub więcej lokali mieszkalnych w inwestycji ma czynsz ograniczony i jest zamieszkanych przez osoby, których dochód wynosi 60% lub mniej niż mediana dochodu brutto obszaru („40/60”).
• Co najmniej 40% lub więcej lokali mieszkalnych w inwestycji podlega ograniczeniu czynszu i jest zamieszkanych przez osoby fizyczne, których dochód nie przekracza kalkulacyjnego ograniczenia dochodu wyznaczonego przez podatnika w odniesieniu do danego lokalu. Średnia kalkulacyjnych ograniczeń dochodu nie może przekraczać 60% mediany dochodu brutto obszaru („uśrednianie dochodu”).

Zazwyczaj właściciel projektu zgadza się na wyższy procent wykorzystania niskich dochodów niż te minimalne, do 100% 60 $. Najemcy o niskich dochodach mogą zostać obciążeni maksymalnym czynszem w wysokości 30% maksymalnego kwalifikującego się dochodu, co stanowi 60% średniego dochodu na danym obszarze skorygowanego o wielkość gospodarstwa domowego, zgodnie z HUD. Nie ma limitów czynszów, które mogą być pobierane od najemców, którzy nie mają niskich dochodów, ale mieszkają w tym samym projekcie.

Administracja programem

Program jest zarządzany na poziomie stanowym przez państwowe agencje finansowania budownictwa mieszkaniowego, przy czym każdy stan otrzymuje stały przydział kredytów w oparciu o liczbę ludności. Państwowa agencja mieszkaniowa ma dużą swobodę w określaniu, którym projektom przyznać kredyty, a wnioski są rozpatrywane w ramach stanowego „Kwalifikowanego Planu Przydziału” (QAP). Kredyty przyznawane są zazwyczaj projektom w kilku „turach alokacyjnych” odbywających się w ciągu roku, na zasadzie konkursu. Zazwyczaj projekt o najwyższym rankingu otrzyma kredyty, potem drugi i tak dalej, aż do wyczerpania kredytów na rundę. Część kredytów każdego stanu musi zostać „odłożona” na projekty sponsorowane przez organizacje non-profit, chociaż organizacje non-profit częściej ubiegają się o kredyty na „ogólnych” zasadach, bez względu na odłożenie.

Pozwala to każdemu stanowi ustalać własne priorytety i realizować określone cele mieszkaniowe. Zachęca też deweloperów do oferowania korzyści wyższych od ustalonych minimów w przypadku konkurowania z innymi projektami (np. pobieranie niższych czynszów lub utrzymywanie niskich wymagań dochodowych przez dłuższy czas często poprawia pozycję projektu w procesie konkursowym; ważne jest, aby sprawdzić QAP i wniosek konkretnego stanu, aby zobaczyć, jak wydaje te osądy).

Nie wszystkie projekty ubiegają się o kredyt o niskich dochodach w oparciu o ten konkurencyjny proces. Projekty finansowane z obligacji zwolnionych z podatku mogą również kwalifikować się do kredytu. Niektóre rodzaje obligacji zwolnionych z podatku są również ograniczone w poszczególnych stanach, a agencja państwowa odpowiedzialna za obligacje może być inna, ale agencja państwowa zasadniczo stosuje podobne zasady, jak agencja odpowiedzialna za program ulg podatkowych. Stopa kredytowa wynosi 4% dla projektów finansowanych z obligacji, w przeciwieństwie do 4% w przypadku nabycia istniejących budynków i 9% w przypadku nowej budowy lub renowacji w przypadku kredytów przyznawanych w trybie konkurencyjnym.

Zasady i Warunki

Właściciel projektu musi wyrazić zgodę na przestrzeganie sekcji 42 i utrzymanie uzgodnionego odsetka jednostek o niskich dochodach w „Umowie o ograniczeniu użytkowania gruntów” (LURA), która jest rejestrowana. Zgodnie z ustawą LURA projekt musi spełniać wymagania dotyczące niskich dochodów danego projektu przez 15-letni początkowy „okres zgodności” i kolejny 15-letni „przedłużony okres użytkowania” (lub dłużej, jeśli wymagają tego władze lokalne; przedłużony okres zasady użytkowania zostały dodane w 1989 r. i nie mają zastosowania do projektów opracowanych w pierwszych latach programu). Kredyty podlegają „odzyskaniu”, jeśli projekt nie spełnia wymogów określonych w art. 42 Ordynacji podatkowej w ciągu 15-letniego okresu zgodności. Przepisy, które wymagały od podatnika wniesienia „obligacji” w przypadku wystąpienia zdarzenia odzyskania, zostały uchylone w 2008 r.

Kwalifikująca się podstawa

„Kwalifikowalna podstawa” projektu to koszt nabycia istniejącego budynku, jeśli taki istnieje (ale nie koszt gruntu), plus koszty budowy i inne koszty związane z budową, aby ukończyć projekt. (Na przykład koszty uzyskania stałego finansowania lub „konsorcjum” kredytów inwestorowi nie są uwzględnione. Należy również wprowadzić korekty w przypadku dotacji federalnych.). Następnie mnoży się to przez odsetek jednostek, które mają „niski dochód”, zgodnie z warunkami opisanymi powyżej, w celu określenia „kwalifikowanej podstawy” projektu, która faktycznie kwalifikuje się do uzyskania kredytu. Z tego powodu wielu deweloperów zgadza się, aby 100% jednostek miało niski dochód, aby zmaksymalizować potencjalne ulgi podatkowe. Projekty dotyczące (1) nowej budowy i (2) kosztów renowacji istniejącego budynku, jeśli nie są finansowane z obligacji zwolnionych z podatku, mogą otrzymać maksymalną roczną ulgę podatkową w oparciu o stawkę, która zwykle wynosi 4% podstawy każdego nabytego budynku , oraz 9% kwalifikowalnej podstawy projektu na nową budowę lub renowację. Koszty projektów finansowanych w całości lub w części z obligacji zwolnionych z podatku kwalifikują się do kredytu w wysokości około 3% do 4% rocznie, w większości przypadków ustalonej na poziomie 4% począwszy od 2021 r. Procent kredytu jest ogłaszany co miesiąc przez Służba Skarbowa , ale dla budynków oddanych do użytku po 30 lipca 2008 r. kredyt dla nowych i remontowanych budynków, które nie są finansowane obligacjami zwolnionymi z podatku, wynosi nie mniej niż 9%, a dla większości projektów finansowanych obligacjami z obligacjami wyemitowanymi po 2020 r. stawka 4%. Zasady, które zapewniały niższą stopę kredytową dla „pożyczek federalnych poniżej rynkowej wartości”, zostały uchylone w 2008 r. i miały zastosowanie do budynków oddanych do użytku po 30 lipca 2008 r. Kolejna zasada, która nie zezwala na kredytowanie kosztów nabycia istniejących budynków, chyba że zostały oddane do użytku ponad dziesięć lat temu, nie mają już zastosowania, jeśli budynek był w znacznym stopniu finansowany w ramach dużej liczby programów federalnych lub stanowych. Koszt gruntu nie kwalifikuje się do kredytów.

Ograniczenia kredytowe

Niezależnie od wyniku tych obliczeń, kredyt nie może przekroczyć kwoty przyznanej przez agencję państwową. Załóżmy na przykład, że projekt kosztował 100 000 USD za grunt, 400 000 USD za istniejący budynek, który został ostatnio oddany do użytku ponad dziesięć lat temu, oraz 1 000 000 USD za renowację; załóżmy również, że obowiązujące wartości procentowe wynoszą 4% i 9%, że projekt będzie miał niskie dochody w 80%, że nie ma obligacji zwolnionych z podatku, a agencja państwowa przyznała 70 000 USD rocznie kredytów. Kredyty są obliczane w następujący sposób: (1) koszt gruntu nie kwalifikuje się do kredytów; (2) maksymalny roczny kredyt na zakup budynku wynosi 400 000 USD razy 80% razy 4%, czyli 12 800 USD; (3) maksymalny roczny kredyt na rehabilitację wynosi 1 000 000 USD razy 80% razy 9%, czyli 72 000 USD. Całkowita maksymalna roczna liczba kredytów, wynosząca 84 800 USD, to więcej niż kwota kredytów przyznawanych przez państwo. W rezultacie projekt jest ograniczony do 70 000 USD kredytów rocznie.

Kredyty nie są udzielane ryczałtowo, lecz w równych kwotach w ciągu 10-letniego „okresu kredytowania” (wiele projektów wnioskuje o kredyty przez 11 lat, ze względu na zasady określające, ile punktów można wnioskować w pierwszym roku okres kredytowania). W ten sposób 70 000 USD rocznych kredytów opisanych na ilustracji przyniesie łącznie 700 000 USD kredytów w okresie kredytowania.

Syndykacja i partnerstwo

Syndykator kredytu podatkowego lub kapitałowego łączy prywatnych inwestorów poszukujących silnego zwrotu z inwestycji z deweloperami poszukującymi gotówki na kwalifikujący się projekt LIHTC. Jak wspomniano powyżej, kredyt jest wykorzystywany do generowania kapitału prywatnego, często przed lub w trakcie budowy projektu. Deweloperzy zazwyczaj „sprzedają” kredyty, zawierając z inwestorem spółki komandytowe (lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), przy czym 99,99% zysków, strat, amortyzacji i ulg podatkowych jest przydzielanych inwestorowi jako wspólnikowi w spółce. Deweloper pełni funkcję komplementariusza/członka zarządzającego i otrzymuje większość przepływów pieniężnych (poprzez uiszczanie opłat lub dystrybucję). Fundusze generowane przez konsorcjum różnią się w zależności od rynku i roku na rok. Chociaż ulgi podatkowe w wysokości 85-95 centów za każdego dolara ogółem były powszechne w pierwszych kilku latach XXI wieku, niedawne zawirowania na rynkach finansowych i obniżki stawek podatkowych zmniejszyły część popytu na ulgi podatkowe, co oznacza, że ​​inwestorzy są płacąc nieco mniej. Na przykład kredyty w wysokości 10 000 USD rocznie przez następne 10 lat wyniosłyby łącznie 100 000 USD, a programista mógłby prawdopodobnie zebrać od 80 000 do 85 000 USD w drodze konsorcjum. Ponadto, z uwagi na to, że amortyzacja budynków należących do spółki również podlega odliczeniu od podatku, a amortyzacja ta przypada w 99,99% na inwestora, inwestorzy mogą zapłacić jeszcze więcej za łączne korzyści podatkowe. (Rzeczywiście, kiedy sam kredyt sprzedawano po 95 centów za dolara kredytu, zdarzały się przypadki, w których inwestorzy faktycznie płacili nieco więcej niż dolara za ulgi podatkowe o wartości dolara plus inne ulgi podatkowe).

Inwestor zazwyczaj pozostaje w spółce co najmniej przez okres zgodności, ponieważ zmniejszenie jego zainteresowania może również skutkować odzyskaniem kredytów. Inwestor chcący wyjść ze spółki przed upływem okresu zgodności może wnieść poręczenie, aby uniknąć odzyskania kredytu.

Poniższa tabela podsumowuje relacje między deweloperem a inwestorami zewnętrznymi. UWAGA : Ma to na celu jedynie zademonstrowanie koncepcji partnerstw dla takich projektów i nie należy ich traktować jako dosłownych wskazówek dotyczących opracowywania projektu LIHTC.

Struktura partnerska LIHTC
Impreza	Deweloper	Inwestor
Poziom partnera	Generalny lub Zarządzający	Ograniczony
Zarządzanie projektem	Tak	NIE
Kontrola partnerska	Podstawowy	pewne prawa weta
Udział LIHTC	0,01%	99,99%
Udział kapitału początkowego	0,01%	99,99%

Roczne alokacje w ramach programu znacznie wzrosły w 2001 roku, kiedy Kongres zwiększył alokacje stanowe o 40%.

Zgodność

Państwa są również odpowiedzialne za monitorowanie bieżących kosztów rozwoju, jakości i funkcjonowania zatwierdzonych projektów, a także za groźbę egzekwowania powiadomienia IRS o „niezgodności”, jeśli projekt odbiega od obowiązujących wymagań Kodeksu i LURA, opisanych powyżej. Takie powiadomienie może prowadzić do odzyskania wcześniej zaciągniętych kredytów i niemożności odzyskania kredytów z projektu w przyszłości. IRS opublikował formularz 8823 w celu zgłaszania ewentualnych problemów z projektem oraz przewodnik po formularzu 8823 , który szczegółowo opisuje pogląd IRS na różne kwestie związane z niezgodnością.

Właściciele nieruchomości LIHTC i ich agenci zarządzający muszą być w stanie udowodnić, że najemcy mieszkający w lokalach o niskich dochodach spełniają wymagania kwalifikacyjne programu LIHTC i pozostają uprawnieni przez cały okres najmu. [Sekcja 1.42-5(b)][1] Wstępne wymagania kwalifikacyjne obejmują między innymi uprawnienia do uzyskiwania dochodów, ograniczenie czynszu, ograniczenia dotyczące studentów studiów stacjonarnych oraz niewykluczanie wnioskodawców z sekcji 8. Ponadto każdego roku, w którym najemca pozostaje w lokalu o niskich dochodach, należy przeprowadzić ponowną ocenę lub ponowną certyfikację, aby upewnić się, że najemca nadal kwalifikuje się do Programu LIHTC. Brak prawidłowego udowodnienia początkowej kwalifikowalności i ponownego zbadania dalszej kwalifikowalności jest niezgodnością i naraża właściciela LIHTC na ryzyko utraty roszczenia kredytowego.

Wymagana jest dokładna dokumentacja uprawnień najemców, a dla każdego uprawnionego najemcy należy przechowywać dokumentację. Ewidencja z pierwszego roku uczestnictwa w Programie LIHTC musi być przechowywana przez 21 lat od daty złożenia zeznania podatkowego, w którym ubiega się o te ulgi, łącznie ze wszystkimi przedłużeniami, a ewidencja z kolejnych lat musi być przechowywana przez 6 lat od daty złożenia zeznania podatkowego złożono odpowiednie kredyty, w tym wszystkie rozszerzenia. [Sekcja 1.42-5(b)(vii)(2)][2]

Właściciele muszą zgłaszać stan zgodności nieruchomości LIHTC co najmniej raz w roku do Państwowej Agencji Alokacji, od której otrzymali przydział kredytów. [Sekcja 1.42-5(c)][3] Co najmniej raz w roku państwowe agencje alokacyjne są zobowiązane do monitorowania i inspekcji nieruchomości LIHTC, którym przydzieliły kredyty. Każda wykryta lub podejrzewana niezgodność musi zostać zgłoszona do Internal Revenue Service (IRS) za pomocą formularza IRS 8823. Państwowe agencje alokacyjne muszą przestrzegać bardzo szczegółowych wymagań dotyczących monitorowania, inspekcji i sprawozdawczości określonych przez IRS. [Sekcja 1.42-5 i Rejestr Federalny: 14 stycznia 2000 r. (tom 65, numer 10) – Monitorowanie zgodności i różne kwestie związane z kredytem mieszkaniowym dla osób o niskich dochodach] [4]

Właściciele i ich agenci zarządzający są zdecydowanie zachęcani, aw niektórych przypadkach upoważnieni przez swoje państwowe agencje alokacyjne do zostania certyfikowanymi specjalistami ds. zgodności. Certyfikaty może uzyskać kilka grup branżowych LIHTC. Certyfikaty obejmują National Compliance Professional (NCP) , Site Compliance Specialist (SCS), Housing Credit Certified Professional (HCCP) , Specialist in Housing Credit Management (SHCM) oraz Certified Credit Compliance Professional (C3P). Wymagania dotyczące certyfikatów zwykle obejmują wymagania dotyczące wykształcenia i doświadczenia. Wymóg dotyczący wykształcenia jest spełniony poprzez pomyślne zdanie egzaminu branżowego i zgromadzenie odpowiedniej liczby wymaganych godzin kursu. Wymagania dotyczące doświadczenia różnią się w zależności od oznaczenia. Wszystkie oznaczenia zawierają również element kształcenia ustawicznego, aby zapewnić, że certyfikowani specjaliści utrzymają swoją wiedzę i będą na bieżąco ze zmianami w programie LIHTC.

Wpływ kryzysu finansowego 2008 na LIHTC

Zgodnie z prawem jedynymi inwestorami kwalifikującymi się do inwestycji w ramach ulgi podatkowej dla osób o niskich dochodach (LIHTC) są duże korporacje typu C. Wraz z pogorszeniem sytuacji na rynkach finansowych w drugiej połowie 2008 r., spadły również zyski korporacji C, które zazwyczaj są równoważone ulgami podatkowymi, takimi jak LIHTC. W rezultacie rynek LIHTC został zdziesiątkowany. Rozwój nowych nieruchomości z ulgą podatkową i działania rekultywacyjne dla starszych niedrogich mieszkań całkowicie zamarły.

Kongres podjął działania w lutym 2009 r., aby pomóc w ponownym uruchomieniu rynku LIHTC. Amerykańska ustawa o odbudowie i reinwestycji z 2009 r. stworzyła dwa programy finansowania luk, aby pomóc nieruchomościom z kredytu podatkowego, które były gotowe do rozpoczęcia budowy, uzyskać dodatkowe finansowanie.

Po pierwsze, tytuł XII ustawy o odbudowie przeznaczył 2,25 miliarda dolarów na program HOME Investment Partnerships (HOME) — administrowany przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) Stanów Zjednoczonych — na program grantów zapewniający fundusze na inwestycje kapitałowe w projekty LIHTC. HUD przyznał dotacje z Programu Pomocy w Kredytach Podatkowych (TCAP) stanowym agencjom kredytów mieszkaniowych w celu ułatwienia rozwoju projektów, które otrzymały nagrody LIHTC w okresie od 1 października 2006 r. Do 30 września 2009 r. Państwowe agencje mieszkaniowe mogły oferować pomoc w formie dotacji lub formularz pożyczki do nieruchomości.

Po drugie, art. 1602 ustawy o odbudowie zezwolił państwowym agencjom mieszkalnictwa na wybór otrzymywania dotacji pieniężnych zamiast ulg podatkowych w wysokości do 40% państwowej alokacji LIHTC. Departament Skarbu oszacował nakłady dla stanów na 3 miliardy dolarów w 2009 roku. Państwowe agencje mieszkaniowe były zobowiązane do wykorzystania dotacji w celu sfinansowania nabycia lub budowy kwalifikujących się budynków o niskich dochodach, zasadniczo podlegających omówionym wymogom LIHTC (w tym czynsz, dochód i ograniczenia w użytkowaniu takich budynków). Program Sekcji 1602 miał zastosowanie do nagród LIHTC wydanych między 1 października 2006 a 30 września 2009. Niedawne ustawodawstwo Kongresu proponowało rozszerzenie tego programu na kredyty mieszkaniowe z 2010 r. (patrz poniżej).

W drugiej połowie 2010 r. rynek ustabilizował się, ponieważ lukę inwestycyjną zaczęli wypełniać nietradycyjni inwestorzy. Zwolennicy LIHTC zgromadzili się wokół propozycji legislacyjnych, aby zapewnić stabilność inwestycji zarówno w perspektywie krótkoterminowej, jak iw przyszłości. Joint Center for Housing Studies Uniwersytetu Harvarda i Centrum Nieruchomości Massachusetts Institute of Technology zidentyfikowały potencjalne możliwości ulepszenia LIHTC, aby uczynić go bardziej wydajnym.

Ustawodawstwo wpływające na LIHTC

Zbiorczy rachunek wydatków na 2018 r

Uchwalenie ustawy o skonsolidowanych środkach z 2018 r. (HR1625) zwiększyło alokację państwową LIHTC o 12,5%, począwszy od 2018 r. I trwając do 2021 r. Wzrost ten nie został przedłużony poza rok podatkowy 2021.

Ustawa o poprawie kredytu na niedrogie mieszkania (AHCIA)

Po raz pierwszy wprowadzony w 2016 r. przez senator Marię Cantwell (D-WA), Orrina Hatcha (R-UT) i Chucka Schumera (D-NY), AHCIA zawiera przepisy modyfikujące ulgę podatkową na mieszkania o niskich dochodach. Wśród postanowień znajduje się zwiększenie alokacji państwowej LIHTC i premii kredytowych dla inwestycji służących weteranom, obszarom wiejskim, społecznościom tubylczym i osobom o wyjątkowo niskich dochodach. AHCIA była ponownie wprowadzana na każdym kolejnym Kongresie zarówno w Senacie, jak iw Izbie Reprezentantów.

Od czasu jej pierwotnego wprowadzenia w życie wprowadzono trzy kluczowe przepisy AHCIA: minimalna 4-procentowa stopa kredytu mieszkaniowego w 2020 r., 12,5-procentowy wzrost alokacji w 2018 r. (który wygasł w 2021 r.) oraz „uśrednianie dochodów”, które pozwala nieruchomościom służyć najemców o szerszym zakresie dochodów w 2018 r.

Oceny i badania

W 2010 roku Prezydencka Rada Doradcza ds. Odbudowy Gospodarczej (PERAB) oszacowała, że ​​program LIHTC kosztowałby rząd federalny 61 miliardów dolarów (średnio około 6 miliardów dolarów rocznie) z tytułu utraconych wpływów podatkowych od uczestniczących korporacji w latach 2008-2017, a także odnotowując że eksperci uważają, że bony byłyby bardziej opłacalne dla gospodarstw domowych o niskich dochodach.

Raport GAO z 2018 r., obejmujący lata 2011-2015, wykazał, że program LIHTC finansował rocznie około 50 000 lokali do wynajęcia o niskich dochodach, przy czym mediana kosztów na jednostkę w przypadku nowej konstrukcji wahała się od 126 000 USD w Teksasie do 326 000 USD w Kalifornii. Niektóre inne godne uwagi ustalenia były takie, że:

• zakres kosztów jednostkowych różnił się dramatycznie, przy czym Georgia miała najniższą rozbieżność (104 000 USD) między najtańszym kosztem jednostkowym a najdroższym kosztem jednostkowym, podczas gdy Kalifornia miała najwyższą wariancję wynoszącą 606 000 USD. (Oznacza to, że koszt jednostkowy w Kalifornii wahał się od około 140 000 do około 750 000 USD).
• większe projekty (>100 jednostek) były o około 85 000 USD tańsze na jednostkę niż mniejsze (<37 jednostek) projekty
• projekty miejskie kosztują około 13 000 USD więcej na jednostkę niż projekty pozamiejskie
• projekty dla starszych najemców (około jedna trzecia wszystkich projektów) kosztują około 7 000 USD mniej na jednostkę (prawdopodobnie z powodu mniejszych rozmiarów jednostek

Zobacz też

• Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych
• Departament Skarbu Stanów Zjednoczonych
• Służba Skarbowa
• Wewnętrzny kod dochodowy
• Kategoria: Agencje finansowania mieszkalnictwa w Stanach Zjednoczonych
• Ustawa o reformie podatkowej z 1986 r
• UŻYTKOWNIK HUDU
• Izba Rozliczeniowa Barier Regulacyjnych

Linki zewnętrzne

• Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
• Lista państwowych agencji finansowania budownictwa mieszkaniowego
• Baza danych LIHTC UŻYTKOWNIKA HUD
• Krajowa Rada Państwowych Agencji Mieszkaniowych
• Kod podatkowy LIHTC
• Novogradac & Co. Baza danych LIHTC
• Krajowy Fundusz Akcji LIHTC