Elastyczny system własności gruntów (Namibia)

Nieformalne osiedla w Namibii
Namibia
Oshakati , Namibia
Windhuk , Namibia
Oshakati , Namibia
Gobabis , Namibia
Gobabis , Namibia
Gobabis , Namibia
Gobabis , Namibia
Gobabis , Namibia

Elastyczny system własności gruntów ( FLTS ) to innowacyjna koncepcja mająca na celu zapewnienie przystępnej cenowo ochrony własności mieszkańcom nieformalnych osiedli w Namibii .

Podstawową ideą Elastycznego Systemu Własności Gruntów jest ustanowienie systemu rejestracji wymiennych tytułów własności , równoległego i uzupełniającego do obecnego formalnego systemu własności gruntów . Koncepcja wywodzi się z potrzeby rządu, aby stworzyć alternatywne opcje własności gruntów z możliwością rozbudowy do nieformalnych osiedli, które uzupełniają obecny formalny system własności.

jego wdrożenie Namibijskiemu Ministerstwu ds. Reformy Gruntowej .

Tło historyczne

Polityka miejska zarówno niemieckiej , jak i południowoafrykańskiej administracji kolonialnej polegała na tworzeniu centrów miast jako ekskluzywnych białych obszarów mieszkalnych, rekreacyjnych i biznesowych. W całej epoce kolonialnej w tych centrach miast koncentrowały się zarówno inwestycje publiczne, jak i prywatne. Czarna ludność mogła osiedlać się głównie jako robotnicy kontraktowi, którzy mieszkali w oddzielnych obszarach ( miasteczkach ) z mieszkaniami i innymi usługami społecznymi gorszymi od tych na „białych obszarach”. Odradzano trwałą urbanizację Czarnych, podczas gdy szereg praw, takich jak prawa przepustek i zakaz posiadania gruntów miejskich, kontrolował większość aspektów życia czarnych mieszkańców. Czarni (głównie mężczyźni) byli rekrutowani głównie z obszarów gminnych na północy do pracy jako robotnicy kontraktowi w fabrykach i branżach usługowych na obszarach handlowych na południe od czerwonej linii . Polityka apartheidu w Afryce Południowo-Zachodniej pod rządami Republiki Południowej Afryki nie pozwalała czarnym migrantom z miast na sprowadzenie rodzin do zamieszkania z nimi w miastach na obszarach handlowych. Większość mężczyzn rekrutowanych z obszarów gminnych mieszkała w mieszkaniach jednokwaterowych w dzielnicach handlowych. Rozwój nieformalnych osiedli był również ściśle regulowany przez politykę apartheidu.

Po uzyskaniu niepodległości polityka apartheidu została zniesiona, a nowa konstytucja wprowadziła prawo wszystkich Namibijczyków do zamieszkania i osiedlania się w dowolnej części kraju. Spowodowało to dramatyczny wzrost nieformalnego osadnictwa w Windhoek i innych obszarach miejskich.

Urbanizacja w Namibii

Gęstość zaludnienia w Namibii według regionów (spis ludności z 2011 r.)

Obszary miejskie w Namibii są deklarowane jako miasto / gmina, miasto, wieś lub obszar osadniczy podlegający jurysdykcji odpowiednich władz lokalnych. Od 2015 roku Namibia miała 13 gmin, 26 miast , 19 wsi i ponad 60 obszarów osadniczych . Ze względu na niewielką liczbę ludności (około dwóch milionów ludzi mieszka na 825 000 km2), Namibia nie rozwinęła dużych ośrodków miejskich. Jednak obliczone na podstawie szacunków Banku Światowego dotyczących liczby ludności i wskaźników miejskich z prognoz ONZ World Urbanization Prospects, obecna populacja miejska Namibii wynosi około 46%, a tempo wzrostu miast wynosi 4,6% rocznie (stopa wzrostu ludności wiejskiej: 0,6%). Głównym czynnikiem sprzyjającym urbanizacji na wsi jest migracja ze wsi do miast, głównie młodych ludzi w poszukiwaniu lepszych szans społecznych i ekonomicznych.

Gwałtowne procesy urbanizacyjne i zmiany społeczno-ekonomiczne mają miejsce szczególnie wzdłuż głównych szlaków komunikacyjnych oraz na północnych obszarach gminnych, gdzie mieszka większość ludności Namibii. Same cztery północno-środkowe regiony ( Omusati , Oshana , Ohangwena i Oshikoto ) zajmują około 10% powierzchni kraju, ale zamieszkuje je 40% ludności . Rozbudowująca się sieć drogowa wywodząca się z historycznych szlaków handlowych i migracyjnych otwiera nowe tereny dla osadnictwa.

Ekspansja miejska na tych obszarach powoduje określone problemy. Nieformalne osiedla wokół ośrodków miejskich i tradycyjne wzorce osadnictwa, w połączeniu z corocznymi powodziami w porze deszczowej w sieci Oshana (płytkie cieki wodne i stawy, które biegną przez płaską aluwialną równinę zalewową regionów) stanowią wyjątkowe wyzwania dla rozbudowy miast jako jak również do świadczenia usług publicznych na obszarach miejskich. Sytuację dodatkowo potęguje konflikt między rozwojem miast i wsi, wynikający z tradycyjnej administracji osiedli obok ośrodków miejskich.

Szybki wzrost rozwoju nieformalnych osiedli wokół obszarów miejskich spowodował w większości nieplanowany rozwój z minimalnymi usługami publicznymi. Teren niezabudowany na terenie gminy należy do gminy. Władze lokalne zagospodarowują grunty na zasadzie zwrotu kosztów. Ze względu na wysokie koszty budowy władze lokalne nie są w stanie wybudować wystarczających i przystępnych cenowo działek dla grup o niskich dochodach, które jako alternatywę wybierają nieformalne osiedlanie się. W 2009 r. policzono liczbę nieformalnych osiedli i ustalono, że wynosi ona 232 (przy szacowanej populacji 595 tys. mieszkańców), w 2016 r. oszacowano ją na prawie 280. Tak więc ekspansja miejska, polegająca na ścisłym podziale na strefy, musi zająć się istniejącymi osiedlami, które są administrowane zgodnie ze zwyczajowym systemem własności gruntów. Dotknięte gospodarstwa domowe otrzymują rekompensatę lub są integrowane z ośrodkami miejskimi.

Elastyczny system własności gruntów

Ewolucja własności w ramach elastycznego systemu własności gruntów
Równoległa rejestracja elastycznych praw własności gruntów

Wspólny projekt Ministerstwa Ziemi, Przesiedleń i Rekultywacji (obecnie: Ministerstwo Reformy Rolnej) oraz duńskiej organizacji Ibis, Lands Project, miał na celu zmierzenie się z wyzwaniem miejskim poprzez poszukiwanie innowacyjnych rozwiązań zapewniających przystępny cenowo dostęp do bezpieczeństwa własności dla nieformalnych osadników miejskich wkrótce po uzyskaniu niepodległości. Rezultatem projektu był elastyczny system własności gruntów (FLTS), przedstawiony w kompleksowym raporcie na temat FLTS w 1997 r. Został on opracowany w ścisłej konsultacji z zainteresowanymi stronami i obejmował trzy badania pilotażowe i trzy projekty pilotażowe. Od 1997 r. wprowadzono kilka poprawek, ale podstawy koncepcji pozostały i zostały przełożone na ustawę o elastycznym użytkowaniu gruntów (2004 r.), która została następnie uchwalona w 2012 r.

Podstawową ideą koncepcji FLTS jest ustanowienie elastycznego, wymiennego systemu równoległego i komplementarnego do obecnego formalnego systemu posiadania własności. Atrybuty te można wyjaśnić w następujący sposób:

  • elastyczny – w tym sensie, że wybór odpowiedniego rodzaju dzierżawy dla sformalizowania nieformalnego porozumienia leży w gestii władz lokalnych.
  • wymienne – w tym sensie, że różne rodzaje kadencji uwzględnione w równoległych rejestrach mogą być aktualizowane, oraz
  • równoległy – równoległy do ​​istniejącego systemu rejestracji własności w tym sensie, że równoległe instytucje będą odpowiedzialne za rejestrację różnych rodzajów własności.

W systemie zostaną wprowadzone dwa nowe rodzaje dzierżawy, uzupełniające dotychczasową własność, a mianowicie tytuł startowy i tytuł dzierżawny. Oba tytuły są indywidualnymi rodzajami własności, ale oparte na grupie, ponieważ zewnętrzna granica bloku przeznaczonego do nadania tytułu w ramach FLTS (block erf ) jest profesjonalnie badana i rejestrowana w ramach systemu posiadania własności w Deeds Registry, podczas gdy indywidualne prawa do posiadania są następnie rejestrowane w nowo utworzonych Urzędach Praw Ziemskich. Własność bloku może należeć do władz lokalnych, właściciela prywatnego lub organizacji społecznej (CBO) .

Blokerf

Elastyczny system własności gruntów — prawa własności gruntów na blokerf

Blockerf (pl. blockerven) definiuje się jako kawałek gruntu, na którym ustanowiono tytuł własności początkowej lub tytuł własności gruntu. Termin pochodzi od erf (pl. erven), wyrażenia prawnego ( afrikaans ) zdefiniowanego w Namibijskiej ustawie o aktach rejestrowych w celu opisania „kawałka ziemi zarejestrowanego w rejestrze aktów jako erf, działka, działka lub drzewostan”.

Przed ostatecznym rozważeniem ustanowienia systemu tytułów początkowych lub systemu tytułów własności gruntów, przedmiotowy grunt musi zostać podzielony lub skonsolidowany za pomocą badania katastralnego w taki sposób, aby przedmiotowy system elastycznej własności gruntów znajdował się na jednej części gruntu (blockerf) zarejestrowany jako taki w księdze wieczystej, a każda hipoteka , użytkowanie , fideicommissum lub podobne prawo na tym kawałku ziemi musi zostać anulowane. Wszelkie badania blockerven muszą być przeprowadzane przez profesjonalnych geodetów.

Biura praw do ziemi

Urząd ds. praw do gruntów (LRO) rejestruje tytuły założycielskie i własnościowe w odrębnych rejestrach. Może istnieć tylko jeden krajowy urząd ds. praw do gruntów lub kilka regionalnych urzędów ds. praw do gruntów. Biuro Praw Ziemskich jest powoływane przez Ministra ds. Reformy Ziemskiej, a obsługiwany obszar musi być ogłaszany w ogłoszeniu w Dzienniku Urzędowym, podobnie jak wszelkie zmiany w Biurach Praw Ziemskich.

Każde biuro ds. praw do gruntów jest zarządzane przez sekretarza ds. praw do gruntów mianowanego przez Ministra ds. Reformy Rolnej. Sekretarz może być wspomagany przez urzędników rejestrowych i mierniczych, którzy są również mianowani przez Ministra ds. Reformy Rolnej. Wszystkie te osoby są pracownikami służby publicznej. Muszą zapewnić, aby wszystkie niezbędne informacje były rejestrowane w rejestrach założycieli i tytułów własności gruntów. Pomagają również w tworzeniu nowych schematów i kontrolowaniu istniejących, aby upewnić się, że zarejestrowane informacje są prawidłowe. Pomagają również, jeśli ludzie chcą przenieść swoje tytuły na kogoś innego. Urząd ds. praw do gruntów może pobierać opłaty za swoje usługi. Opłaty te muszą być określone przez Ministra ds. Reformy Rolnej w rozporządzeniach publikowanych w Dzienniku Urzędowym.

Zgodnie z art. 6 ustawy o elastycznym użytkowaniu gruntów, organem nadzorczym Urzędów ds. Prawa Ziemskiego jest sekretarz akt odpowiedzialny za krajowy system rejestracji aktów. Sekretarz Aktów jest uprawniony do wydawania zarządzeń i przeprowadzania kontroli lub powodowania takich kontroli, jeśli uzna to za konieczne. Rejestrator aktów musi również założyć rejestry tytułów założycielskich i tytułów własności gruntów.

Dwa rodzaje kadencji

Tytuł startera w prawo

Prawo do tytułu startowego to prostszy poziom zabezpieczenia posiadania. Daje posiadaczowi prawo do bezterminowego zajmowania nieokreślonego terenu w obrębie bloku i wzniesienia w tym miejscu lokalu mieszkalnego . Za zgodą społeczności , odpowiednie władze mogą identyfikować miejsca w sposób nieformalny, bez przeprowadzania odpowiednich pomiarów. W związku z tym tytuł startowy nie może być obciążony hipoteką i nie może być przedmiotem prawa drogi lub służebności.

Posiadacz prawa startowego może przenosić, zapisywać lub dzierżawić prawo . Prawa te mogą jednak podlegać ograniczeniom wynikającym ze statutu grupy lub warunków nałożonych przez władze lokalne. Z wyjątkiem osób pozostających w związku małżeńskim we wspólnocie majątkowej , tytuł startowy nie może przysługiwać łącznie więcej niż jednej osobie i żadna osoba prawna nie może posiadać tytułu startowego. Osobami uprawnionymi do zarejestrowania się jako pierworodni posiadacze praw w systemie tytułów startowych są głowy gospodarstw domowych. Żadna osoba nie może posiadać więcej niż jednego tytułu startowego i żadna osoba nie może nabyć prawa startowego, jeśli jest właścicielem jakiejkolwiek nieruchomości lub prawa własności gruntu w Namibii. Nie ma ograniczeń co do posiadania przez cudzoziemców.

Prawa własności gruntów

Prawo własności gruntu daje właścicielowi prawo do bezterminowego zajmowania określonego i wydzielonego terenu (działki) w obrębie bloku. Posiadaczowi prawa własności gruntu przysługują wszystkie prawa do danej działki, które przysługują właścicielowi w stosunku do jego gruntu na podstawie prawa zwyczajowego i może dokonywać w stosunku do danej działki wszelkich czynności prawnych, jakie właściciel może wykonywać w poszanowanie jego lub jej erf zgodnie z prawem zwyczajowym Namibii (własność). Posiadaczowi przysługuje również niepodzielny udział we wspólnej nieruchomości, czyli w tych częściach danej blokady, które nie stanowią części żadnej działki.

Posiadacze praw własności do gruntów mogą przenosić, zapisywać lub dzierżawić prawo. Prawa te mogą jednak podlegać ograniczeniom wynikającym ze statutu grupy lub warunków nałożonych przez władze lokalne. Prawo własności gruntu może być również użyte jako zabezpieczenie hipoteki lub innego zabezpieczenia długu . Może również podlegać prawu drogi lub służebnościom związanym ze świadczeniem usług publicznych.

Działki zostaną zbadane i wytyczone w terenie przez mierniczego Urzędu ds. Praw Ziemskich, który musi sporządzić plan zagospodarowania przestrzennego, który zostanie złożony jako akta w odpowiednim Urzędzie ds. Praw Ziemskich.

W przeciwieństwie do tytułu startowego, nie ma ograniczeń co do kadencji.

Proces tworzenia schematów

Przed przyznaniem tytułów należy określić celowość i przydatność nieformalnego osiedla. Dlatego samorząd lokalny musi przeprowadzić studium wykonalności obszaru przeznaczonego do sformalizowania w ramach elastycznego systemu własności gruntów. Profesjonalny geodeta musi zbadać zewnętrzne granice bloku i oddzielić go od otoczenia w celu rejestracji jako indywidualny tytuł własności.

Elastyczny miernik własności gruntów

W przypadku schematów tytułów początkowych nie jest wymagany żaden wewnętrzny podział. W przypadku planu własności gruntu należy sporządzić plan zagospodarowania przestrzennego i wytyczyć m.in. rozgraniczenia musi dokonać mierniczy.

Po tych wstępnych krokach w celu ustanowienia systemu tytułów początkowych lub tytułów własności gruntów i jeśli odpowiedni organ jest przekonany, że ustanowienie systemu tytułów jest pożądane i zatwierdził go, system elastycznego tytułu własności gruntów uważa się za ustanowiony po tym, jak Rejestrator Deedów dokonał indosu na akcie własności danego blokera. Poszczególne tytuły zostaną następnie zarejestrowane w Urzędzie ds. Praw Ziemskich.

Wspomnienia

Każdy tytuł startowy lub system tytułów własności gruntów musi mieć stowarzyszenie składające się wyłącznie z posiadaczy praw tytułowych w systemie. Aby stowarzyszenia te funkcjonowały prawidłowo, członkostwo jest obowiązkowe.

Zgodnie z ustawą o elastycznym dzierżawie gruntów, funkcje stowarzyszeń są następujące

  • reprezentowanie posiadaczy praw w danym systemie w negocjacjach z właściwym organem;
  • zarządzanie wspólną własnością danego programu (dotyczy tylko programów własności gruntów);
  • pośredniczenie w sporach między członkami danego systemu (dotyczy tylko programów typu „starter title”).

Każde stowarzyszenie będzie regulowane przez konstytucję i zarządzane przez komitet.

Aktualizacja praw tytułowych

Początkowe prawo tytułu własności można ulepszyć do prawa tytułu posiadania ziemi. Podwyższenie praw do tytułu startowego jest możliwe tylko wtedy, gdy co najmniej 75% posiadaczy praw w programie tytułów startowych wyraziło zgodę na podwyższenie. Planowanie układu musi zostać sfinalizowane i zatwierdzone, aby poszczególne działki mogły zostać określone i przydzielone pod tytuł posiadania gruntu.

Programy tytułów startowych i tytułów własności gruntów można uaktualnić do tytułów własności, jeśli co najmniej 75% posiadaczy praw w programie wyrazi na to zgodę. W przypadku przekształcenia we własność posiadacze będą musieli zapłacić za podział działki i późniejszy wpis do księgi wieczystej.

Obszary pilotażowe

W 2016 r. Ministerstwo ds. Reformy Rolnej zdecydowało o przeprowadzeniu pilotażu nowego systemu rejestracji własności w różnych obszarach pilotażowych, a mianowicie w Gobabis , Oshakati , Outapi i Windhoek .

Zobacz też

Dalsza lektura

Pobrano z „ https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Flexible_Land_Tenure_System_(Namibia)&oldid=1078581882 ”