Mieszkalnictwo publiczne w Kanadzie

Polityka mieszkalnictwa publicznego w Kanadzie obejmuje kontrolę czynszu, a także subsydiowane stopy procentowe i dotacje. Wczesna polityka mieszkalnictwa publicznego w Kanadzie obejmowała programy pożyczek publiczno-prywatnych, które koncentrowały się na zwiększaniu własności domów wśród klasy średniej. Pierwszą dużą inicjatywą mieszkaniową w Kanadzie była ustawa Dominion Housing Act z 1935 r., Która zwiększyła kwotę kredytu dostępnego na kredyty hipoteczne.

W 1938 r. DHA została zastąpiona ustawą National Housing Act. W 1945 r. powstała Centralna Korporacja Kredytów Hipotecznych i Mieszkaniowych z mandatem NHA. W 1954 r. Nowelizacja ustawy o mieszkalnictwie doprowadziła do powstania ubezpieczonych przez rząd instytucji hipotecznych, które starały się uczynić pożyczki bardziej dostępnymi dla gospodarstw domowych o niskich dochodach i wiejskich gospodarstw domowych. W latach 70. wdrożono kilka zasad, które bardziej koncentrowały się na niedrogich mieszkaniach na wynajem, w tym Program Assisted Rental i Canada Rental Supply Program. Po zmianie polityki i cięciach budżetowych w 1993 r. Odpowiedzialność za mieszkalnictwo została przeniesiona z jurysdykcji federalnych na prowincjonalne, miejskie i lokalne.

Pierwotnie pomyślane jako mieszkania z czynszem dostosowanym do dochodów dla rodzin o niskich i średnich dochodach, które ostatecznie miałyby przejść na mieszkania rynkowe, mieszkania publiczne ostatecznie zostały zdegradowane do najbardziej potrzebujących gospodarstw domowych z powodu ograniczonej podaży i zmieniających się postaw społeczności. W wielu wspólnotach mieszkaniowych w Kanadzie odnotowano wysokie przypadki używania narkotyków, przemocy i kradzieży. Niski poziom osiągnięć akademickich i wysoki poziom nastoletnich ciąż odnotowano również wśród młodzieży z kanadyjskich mieszkań komunalnych.

Historia

Ustawa o mieszkalnictwie Dominium

Dominion Housing Act była pierwszą dużą inicjatywą mieszkaniową w Kanadzie. Został wdrożony w 1935 roku za premiera Bennetta w celu zareagowania na niedobór mieszkań spowodowany Wielkim Kryzysem. Rząd przeznaczył 10 milionów dolarów na pomoc DHA w udzielaniu pomocy hipotecznej, a także na zlecenie badania potrzeb mieszkaniowych w Kanadzie. Ustawa była zarządzana na podstawie wspólnych umów między Departamentem Finansów a prywatnymi instytucjami pożyczkowymi. Rząd udzielał pożyczkobiorcom pożyczek w wysokości 20% wartości ich domów, oprócz 60%, które tradycyjnie były udzielane przez instytucje pożyczkowe. Rząd równo podzielił ciężar niewypłacalności między instytucje pożyczkowe, umożliwiając im w ten sposób wydłużenie okresów amortyzacji i zapewnienie stóp procentowych poniżej rynkowych. Specjalny Komitet, któremu zlecono zbadanie kanadyjskiego mieszkalnictwa, zalecił utworzenie niezależnej agencji w celu administrowania ustawą; jednak rząd nie podjął żadnych działań w tym celu. DHA został opuszczony w 1938 roku, kiedy to został zastąpiony przez National Housing Act. Przed zakończeniem programu udzielono kredytów na budowę 4903 mieszkań.

Krytycy DHA argumentują, że jej zorientowanie na rynek wykluczało z udziału obywateli o niskich dochodach i mieszkańców obszarów wiejskich. Spekuluje się, że wielu z tych, którzy otrzymali pożyczki DHA, niezależnie od tego kupiłoby domy. Aby zakwalifikować się do pożyczki, przyszli właściciele domów musieli upewnić się, że dana rezydencja spełnia standardy budowlane. Krytycy twierdzą, że obciążenie finansowe nałożone przez ten wymóg uniemożliwiło rodzinom o niskich dochodach dostęp do programu (Belec, 1997). Krytycy zwracają również uwagę na geograficzną koncentrację programu, stwierdzając, że finansiści unikali mniej owocnych wiejskich dzielnic. Belec (1997) stwierdził, że 50% pożyczek DHA było skoncentrowanych w Vancouver, Halifax, Montrealu, Mount Royal, Ottawie, North York, Toronto, Brantford i Kitchener.

Ustawa o ulepszaniu domu z 1937 r. Działała równolegle z DHA. Program zapewniał odbiorcom dotowane pożyczki na remont domu.

Krajowa ustawa o mieszkalnictwie

W 1938 roku premier Mackenzie King wprowadził ustawę National Housing Act jako zamiennik ustawy Dominion Housing Act. NHA upoważniła rząd federalny do udzielania pożyczek ograniczonym dywidendom i lokalnym władzom mieszkaniowym, które mogły wynieść odpowiednio maksymalnie 80 i 90% ich kosztów budowy. W zamian za te fundusze lokalne władze mieszkaniowe musiały ustalić czynsze tak, aby nie przekraczały 20% łącznych dochodów mieszkańców; jednak NHA zastrzegła również, że właściciele nie mogą ponosić deficytu poprzez umowę najmu. NHA umożliwiła rządowi udzielanie wspólnych pożyczek z zatwierdzonymi instytucjami pożyczkowymi, o ile pożyczki te stanowiły 70-80% kosztów budowy projektu. Umowy pożyczki określały część długu, którą każda ze stron poniosłaby, gdyby pożyczkobiorca nie spłacał pożyczki. Nowelizacja z 1944 r. pozbawiła Ministra Finansów prawa udzielania pożyczek samorządom mieszkaniowym. Clark, który był odpowiedzialny za sporządzenie projektu NHA, uważał, że konkurencja ze strony publicznych władz mieszkaniowych odstrasza prywatne inwestycje.

W 1945 r. Utworzono Centralną [później kanadyjską] Korporację Kredytów Hipotecznych i Mieszkaniowych w celu administrowania NHA oraz Ustawą o ulepszaniu domów. CMHC otrzymało 25 milionów dolarów finansowania w celu pobudzenia podaży mieszkań na rynku prywatnym. Ustawodawstwo CMHC przewidywało, że korporacja może zapewnić do 25% wartości pożyczki, podczas gdy prywatne instytucje pożyczkowe będą odpowiedzialne za pozostałą część. Instytucje udzielające pożyczek otrzymywałyby kredyty w ramach systemu wspólnego funduszu gwarancyjnego na podstawie łącznej wartości ich pożyczki. Prezes i twórca CMHC, Mansur, sprzeciwiał się mieszkalnictwu socjalnemu i nadmiernej interwencji rządu na rynku mieszkaniowym. W pierwszym sprawozdaniu rocznym CMHC zalecano, aby maksymalne ceny wynajmu mieszkań w czasie wojny wzrosły o 18-22% w celu pobudzenia popytu na kredyty hipoteczne i zwiększenia podaży mieszkań na wynajem. W 1947 roku CMHC przejęło Wartime Housing Limited i sprzedało 27 000 mieszkań weteranom.

W 1948 r. wprowadzono kilka poprawek do NHA w odpowiedzi na niedobór mieszkań. Nowa NHA miała zapewnione mieszkania socjalne, które koncentrowały się na seniorach. Program ubezpieczenia wynajmu gwarantował właścicielom dochody wystarczające na zrekompensowanie kosztów operacyjnych i zapłacenie podatków. W tym samym roku rząd federalny ogłosił, że maksymalne ceny wynajmu mieszkań wzrosną, jeśli prowincje nie przejmą nad nimi kontroli. Rządy prowincji, z wyjątkiem Saskatchewan, nie rościły sobie prawa do kontroli cen. Podwyżki cen i późniejsze eksmisje miały miejsce w całym kraju. Jedno badanie 1058 kanadyjskich gospodarstw domowych wykazało, że 27,2% zostało eksmitowanych po podwyżce czynszu.

W 1949 r. wprowadzono poprawkę, która ułatwiła wspólne pożyczki CMHC-województwo/terytorium na tworzenie mieszkań socjalnych. Dana prowincja lub terytorium byłaby odpowiedzialna za sfinansowanie 20% pożyczki, a CMHC sfinansowałaby pozostałą część. Rząd federalny byłby odpowiedzialny za finansowanie 75% strat operacyjnych poniesionych w wyniku kontroli cen i niewypłacalności. Krytycy tej polityki koncentrują się na jej niewykonalności, biorąc pod uwagę brak funduszy dostępnych dla prowincji i terytoriów

W 1954 roku Mansur został zastąpiony przez Stewarta Batesa, który stworzył nową ustawę National Housing Act. Nowa NHA zaprzestała prowincjonalnych i prywatnych wspólnych zasad pożyczkowych i zamiast tego zdecydowała się na stymulowanie własności domów poprzez zapewnienie ubezpieczenia prywatnym firmom. Zgodnie z tą nową polityką pożyczkobiorca byłby obciążany opłatą przez CMHC, która z kolei zapewniałaby ubezpieczenie udzielającemu pożyczki przedmiotowa firma. Gdyby pożyczkobiorca nie wywiązywał się ze zobowiązań, instytucja udzielająca pożyczki utraciłaby prawa własności na rzecz CMHC, które następnie zwróciłoby się firmie udzielającej pożyczki. Ubezpieczenie zapewnione przez CMHC umożliwiło prywatnym firmom wydłużenie okresów amortyzacji, obniżenie stóp procentowych i zmniejszenie wymagań dotyczących zaliczki. W 1954 r. kredyty dla miast niemetropolitalnych wzrosły o 23% w stosunku do roku poprzedniego.

W 1956 r. NHA została ponownie zmieniona, tym razem w celu umożliwienia CMHC zakupu gruntów pod przebudowę. Nowelizacja obejmowała kodeks budownictwa mieszkaniowego. W przypadku, gdy właściciel domu lub lokator nie spełni tych standardów określonych w tym kodeksie, gmina otrzyma pozwolenie na wywłaszczenie nieruchomości. W Vancouver, Moncton, Halifax, Toronto, Ottawie i Montrealu duże obszary slumsów mają zostać oczyszczone w celu odnowy miejskiej. W 1965 roku urzędnicy z Montrealu oszacowali, że 1779 rodzin zostało wysiedlonych przez cały okres obowiązywania polityki. Zwolennicy tej polityki wskazywali na jej sukcesy w Calgary i Winnipeg, miastach historycznie cierpiących na szczególnie dotkliwy brak mieszkań. Przeciwnicy nowelizacji NHA z 1956 r. Twierdzą, że polityka zapewniała wysiedlonym rodzinom nieodpowiednie odszkodowania i możliwości mieszkaniowe. Rodziny wysiedlone z Toronto i montrealskiej dzielnicy Cote des Neiges odnotowały średni miesięczny wzrost opłat hipotecznych odpowiednio o 44% i 62%. Polityka odpraw nieproporcjonalnie dotknęła populacje imigrantów w Vancouver i Halifax. W 1967 r. NHA została zmieniona, aby umożliwić swobodne oprocentowanie kredytów hipotecznych według stawek rynkowych, co następnie doprowadziło do wzrostu dostępnych kredytów hipotecznych. W 1973 r. NHA została zmieniona i program rewitalizacji miast został przerwany. Na mocy tej nowelizacji wprowadzono kilka polityk społecznych. Nowe Społeczności przyznały CMHC 185 milionów dolarów na zakup i redystrybucję gruntów mieszkalnych pod zabudowę. Nowa Polityka Społeczna została zakończona w 1978 r., jednak grunty zdobyte w trakcie jej trwania umożliwiły budowę wielu spółdzielni, w tym Spółdzielni West Humber. Ustawa o dodatku do czynszu umożliwiła CMHC współpracę z prywatnymi właścicielami, spółdzielniami i stowarzyszeniami non-profit w celu zapewnienia przystępnych cenowo mieszkań. Zgodnie z tą ustawą CMHC zgodziłoby się sfinansować różnicę między rynkowymi cenami najmu a cenami czynszu dostosowanymi do dochodów konkretnego najemcy. Kanadyjski program wynajmu na wynajem zapewniał nieoprocentowane pożyczki przez 15 lat deweloperom, którzy zgodzili się przeznaczyć część lokali na inicjatywy w zakresie mieszkalnictwa socjalnego. Aby zapewnić, że pożyczki przyczyniły się do zapewnienia mieszkań o niskich dochodach, CMHC ograniczono do udzielania pożyczek w wysokości 7500 USD lub mniej na jednostkę. W 1973 r. Wprowadzono również program pomocy w odbudowie wynajmu. W ramach programu właściciele domów i mieszkańcy dzielnic o niskich dochodach mogli kwalifikować się do niewielkich dotacji na remont domu. Program Assisted Home Ownership został również wprowadzony na mocy poprawki z 1973 r. w celu zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych dla rodzin o niskich dochodach. W ramach programu CMHC, oprócz dotacji, zapewniał dotowane oprocentowanie rodzinom o niskich dochodach. W 1978 r. poprawka NHA zaprzestała przekazywania tym rodzinom dotacji, co doprowadziło do dużej liczby niewypłacalności, a z kolei wymagało, aby rząd federalny zapewnił CMHC pomoc finansową.

Współczesna kanadyjska polityka mieszkaniowa

W 1993 r. premier Chrétien zamroził fundusze federalne na nowe projekty mieszkalnictwa publicznego, oprócz zmniejszenia funduszy socjalnych udostępnianych prowincjom Quebec i Kolumbia Brytyjska, opracował politykę prowincjonalną, podczas gdy inne prowincje zdecydowały się przekazać władzom mieszkalnictwa publicznego gminom. W 2005 r. rząd federalny zlecił badanie o wartości 110 milionów dolarów w celu zbadania wpływu bezdomności na wydatki socjalne. Badanie Housing First zapewniło bezdomnym w całej Kanadzie zakwaterowanie i usługi leczenia.

Ontario

W 1964 r. utworzono Ontario Housing Corporation w celu zarządzania mieszkaniami socjalnymi. Od 1971 do 1976 r. korporacja udzielała subsydiowanych kredytów hipotecznych 1200 najemcom, umożliwiając im zostanie właścicielami domów. Od 1996 r. OHC zarządzało około 85 000 lokali mieszkalnych i administrowało dopłatami do czynszu dla prawie 20 000 osób. W 1995 r. samorząd województwa ogłosił, że nie będzie już udzielał środków na finansowanie nowego projektu budownictwa socjalnego. W 1998 r. samorząd województwa zrzekł się władzy w zakresie mieszkalnictwa socjalnego, która została przekazana gminom. W 1999 r. podpisano porozumienie federalno-prowincjonalne, w wyniku którego rząd Ontario przejął odpowiedzialność za prowincjonalny program dopłat do czynszu. W 2000 r. powstała ustawa o reformie mieszkalnictwa socjalnego. Ustawa zastąpiła lokalne władze mieszkaniowe Lokalną Spółką Mieszkaniową, która należała do organu wojewódzkiego.

Krytycy polityki Ontario koncentrują się na asymetriach władzy, które istnieją między miejscowościami a władzami prowincji. W Toronto lokalni radni zajmujący się budową mieszkań socjalnych zostali odrzuceni przez Radę Miejską Ontario, gdy takie projekty są sprzeczne z interesami biznesowymi. Zwolennicy tej polityki twierdzą, że ingerencja rządu jest nieefektywna i zakłóca większy rynek mieszkaniowy.

Quebec

W 1997 r. rząd Quebecu utworzył firmę AccèsLogis w celu budowy nowych mieszkań socjalnych, a także zapewnienia dostępu do subsydiów obywatelom o niskich dochodach. . AHA jest administrowana przez firmę AccèsLogis, której zadaniem jest zapewnianie korporacjom non-profit i lokalnym władzom mieszkaniowym finansowania rozwoju budownictwa socjalnego. AccèsLogis nawiązał współpracę z prowincjonalnymi agencjami pożyczkowymi w celu zagwarantowania pożyczek na 30-40% wydatków na wiele osiedli mieszkaniowych. AccèsLogis jest częściowo finansowany przez lokalne społeczności, które zapewniają średnio 15% finansowania rozwoju. Krytycy tej polityki wskazują na dysproporcje między społecznościami w dostępie do mieszkań socjalnych, które, jak twierdzą, są spowodowane różnicami w dostępności finansowania w oparciu o wsparcie społeczności. Zwolennicy tej polityki zwracają uwagę na fakt, że dzięki dofinansowaniu z AccèsLogis powstało 23 000 mieszkań.

Brytyjska Kolumbia

Komisja Zarządzania Mieszkalnictwem Kolumbii Brytyjskiej została utworzona w 1967 r. W celu zarządzania 8000 mieszkań komunalnych i negocjowania dalszych umów z rządem federalnym. Komisja pomagała również w dużych projektach przebudowy. W 1994 roku w celu finansowania budownictwa socjalnego powstała firma Homes BC. Projekt zaowocował budową 3800 domów przed jego upadkiem w 2002 roku. W 2002 roku C-Side w Coal Harbor został zbudowany w Vancouver ze środków miejskich. Gdy budynek stanie się rentowny, 50% wpływów zostanie przekazane miastu na wsparcie dalszych inwestycji w mieszkalnictwo komunalne.

Standardy życia w kanadyjskich mieszkaniach komunalnych

Nadużywanie substancji

Częstotliwość i intensywność spożywania narkotyków i alkoholu wśród mieszkańców mieszkań komunalnych jest wyższa niż średnia krajowa. Jedno z badań przeprowadzonych w 2003 r. w mieszkaniach komunalnych w Ontario wykazało, że mieszkańcy mieli lepszy dostęp do nielegalnych substancji i byli bardziej skłonni do ich spożywania niż członkowie grupy kontrolnej. Uczestnicy badania stwierdzili, że byli zmotywowani do upicia się z powodu postrzeganej beznadziejności w znalezieniu alternatywnego stylu życia i / lub dlatego, że ich przyjaciele i sąsiedzi angażowali się w podobne zachowania. To samo badanie wykazało również, że mieszkańcy mieszkań komunalnych byli znacznie bardziej narażeni na ofiary przestępstw z użyciem przemocy lub bez użycia przemocy.

Choroba

Mieszkańcy mieszkań komunalnych są znacznie bardziej narażeni na choroby fizyczne i psychiczne niż osoby niebędące rezydentami. Badanie Downtown East Side w Vancouver wykazało, że odpowiednio 18,4% i 17,3% mieszkańców miało HIV i zapalenie wątroby. Śmiertelność wśród mieszkańców Downtown Estate pięciokrotnie przekraczała średnią wojewódzką.

Wyniki z dzieciństwa

Dzieci mieszkające w mieszkaniach socjalnych wykazują wyższy wskaźnik nastoletnich ciąż, zaburzeń zachowania i niższych osiągnięć edukacyjnych. Badanie przeprowadzone w 2009 roku w Winnipeg wykazało, że 20,2% próby mieszkań socjalnych doświadczyło nastoletniej ciąży, w porównaniu z 8,16% osób pobranych z populacji ogólnej. To samo badanie wykazało, że tylko 45,3% próby mieszkań socjalnych ukończyło szkołę średnią, w porównaniu do 82,4% osób z grupy kontrolnej. Inne badanie wykazało, że dzieci z mieszkań socjalnych częściej były świadkami depresji rodziców i dysfunkcji rodziny, a także doświadczały kar fizycznych. Wysunięto hipotezę, że ta ekspozycja wyjaśnia wysoki wskaźnik zaburzeń zachowania wśród dzieci z mieszkań socjalnych, a także ich zmniejszone zdolności poznawcze (Gange i Ferne, 2006). To samo badanie wykazało, że chłopcy mieszkający w mieszkaniach socjalnych byli mniej narażeni na zaburzenia nadpobudliwości.