Ndlovu przeciwko Ngcobo
Ndlovu przeciwko Ngcobo; Bekker i Another przeciwko Jika , ważna sprawa w południowoafrykańskim prawie własności , została rozpatrzona przez Najwyższy Sąd Apelacyjny w dniu 23 maja 2002 r., a wyrok został wydany 30 sierpnia.
Fakty
Ustawa o zapobieganiu nielegalnym eksmisjom i bezprawnemu zajmowaniu gruntów zapewnia „bezprawnym okupantom” pewną ochronę proceduralną i materialną przed eksmisją z gruntów. W chwili wniesienia tych dwóch wniosków o eksmisję obaj lokatorzy byli, zgodnie ze zwykłym rozumieniem ustawy, „bezprawnymi okupantami”, ponieważ zajmowali ziemię bez zgody. Powstało jednak pytanie, czy „bezprawnymi okupantami” byli tylko ci, którzy bezprawnie zawładnęli ziemią – innymi słowy squattersami – czy też termin ten obejmował tych, którzy na pewnym etapie cieszyli się legalnym posiadaniem, ale których posiadanie stało się później bezprawny. Wyłączenie takich osób z definicji „bezprawnego okupanta” wymagałoby zmiany definicji, która miałaby zastosowanie do osoby, która zajmowała grunt bez zgody, wyraźnej lub dorozumianej, właściciela lub osoby odpowiedzialnej, lub bez jakiegokolwiek innego prawa zajmować taką ziemię. Należało zatem rozważyć, czy w ustawie istnieją przesłanki uzasadniające taką zmianę.
Ani w sprawie Ndlovu , ani w Bekker osoby ubiegające się o eksmisję nie spełniły wymogów proceduralnych Ustawy; jedyną kwestią do rozstrzygnięcia przez Trybunał było to, czy byli do tego zobowiązani. W związku z brakiem stawiennictwa pozwanych oraz zamiarem odwołujących się do przedstawienia tej samej kwestii z różnych perspektyw, zdecydowano się na jednoczesne rozpoznanie ich odwołań.
Ndlovu
Ndlovu był przypadkiem przetrzymywania, w którym wygasła zgoda właściciela: po zgodnym z prawem rozwiązaniu najmu przez najemcę, odmówił on opuszczenia nieruchomości. Sędzia uznał, że ustawa nie ma zastosowania do okoliczności sprawy, a High Court podtrzymał tę decyzję w postępowaniu odwoławczym.
Bekkera
W sprawie Bekker wezwano do wystawienia listu zastawnego, a nieruchomość sprzedano w egzekucji i przekazano wnoszącym odwołanie. Dotychczasowy właściciel odmówił jednak opuszczenia lokalu. Był to więc również przypadek przetrzymania, chociaż tutaj okupant, który pierwotnie był właścicielem , nigdy nie cieszył się zgodą obecnego właściciela. We wniosku o eksmisję złożonym w Sądzie Najwyższym sędzia podniósł mero motu kwestię niezgodności z ustawą, a następnie oddalił wniosek. Odwołanie do pełnego składu również zostało oddalone.
Argument w sprawie Bekker polegał na tym, że skoro ustawodawca uważał wierzyciela hipotecznego za bezprawnego okupanta, musiało z tego wynikać, że definicja nie może ograniczać się do osób, które podjęły okupację bezprawnie.
Osąd
W wyroku większościowym Harms JA orzekł, że z natury rzeczy wierzyciel hipoteczny jako właściciel nie może być bezprawnym okupantem. Dopiero gdy nieruchomość została sprzedana w egzekucji i przekazana nabywcy, posiadanie byłego hipoteki lub właściciela mogło stać się niezgodne z prawem. Nazywanie hipoteki „bezprawnym okupantem” było nie tylko niestosowne, ale i absurdalne.
Harms utrzymywał również, że ustawa rozróżniała bezprawnych okupantów, którzy okupowali krócej niż sześć miesięcy, i tych, którzy zajmowali dłużej niż sześć miesięcy. Ci pierwsi mieli mniej praw, ponieważ sąd, rozpatrując wniosek o ich eksmisję, nie musiał brać pod uwagę, czy grunt został udostępniony lub czy można go rozsądnie udostępnić w celu ich przeniesienia. W przypadku sprzedaży w egzekucji z majątku zastawnego, jednak ci, którzy zajmowali się krócej niż sześć miesięcy, otrzymywali większą ochronę, ponieważ sąd musiał uwzględniać potrzeby osób starszych, dzieci, osób niepełnosprawnych i gospodarstw domowych prowadzonych przez kobiety, coś, czego nie musiał brać pod uwagę w przypadku tych, którzy zajmowali dłużej niż sześć miesięcy. Harms utrzymywał ponadto, że zwykła definicja tego terminu oznaczała w tekście, że ustawa ma zastosowanie do wszystkich „nielegalnych okupantów”, niezależnie od tego, czy ich posiadanie było na wcześniejszym etapie zgodne z prawem.
Wyraźnie istniała znaczna grupa osób, których bezbronność mogła być przedmiotem zainteresowania Parlamentu, kiedy uchwalał przepisy. Karta praw i ustawodawstwo socjalne lub naprawcze często przyznawały korzyści osobom, dla których nie były pierwotnie przeznaczone. Wydawało się, że w ogólnym kontekście społecznym i historycznym Republiki Południowej Afryki nie ma powodu , dla którego ustawodawca nie chciałby zapewnić wrażliwej klasie bezrolnych biedaków ochrony Ustawy.
Harms stwierdził, że problem właściciela z zamożnym lokatorem nie był tak uciążliwy, jak się początkowo wydawało. Dzierżawca byłby oczywiście, ku irytacji właściciela, uprawniony do nieco uciążliwych proceduralnych korzyści wynikających z Ustawy, ale to, co zrobiła, polegało na opóźnieniu lub zawieszeniu wykonywania pełnych praw własności właściciela gruntu do czasu ustalenia, czy czy eksmisja bezprawnego okupanta była słuszna i słuszna, i na jakich warunkach. Ta dyskrecja była swobodna w szerokim, a nie wąskim sensie.
Harms dodał jednak, że sąd a quo nie miał wolnej ręki, by robić, co chciał, a sąd apelacyjny nie był skrępowany tradycyjnymi podstawami tego, czy sąd a quo skorzystał ze swojego uznania w sposób kapryśny, czy na złej zasadzie , lub nie wykorzystał swojego bezstronnego osądu w kwestii, lub działał bez istotnych powodów.
Pod warunkiem, że wymogi proceduralne zostały spełnione, Harms uznał, że właściciel miał prawo zwrócić się do sądu na podstawie własności i nielegalnego zajęcia pozwanego. O ile lokator nie sprzeciwi się lub nie ujawni okoliczności istotnych dla wydania nakazu eksmisji, właścicielowi co do zasady przysługiwałby nakaz eksmisji.
Budynki lub budowle, które nie pełniły funkcji lokalu mieszkalnego lub schronienia dla ludzi, nie podlegały ustawie. Ponieważ osoby prawne nie posiadały mieszkań, ich bezprawne posiadanie nie podlegało ochronie ustawowej.
Wreszcie, nie można pominąć faktu, że Parlament zamierzał rozszerzyć ochronę ustawy na przypadki przetrzymywania mieszkań i tym podobne. Odwołanie Ndlovu musiało zatem odnieść skutek, a Bekker przegrać. Nie oznaczało to, że zainteresowani właściciele nie byliby uprawnieni do ubiegania się o nakazy eksmisji i uzyskania ich; oznaczało to jedynie, że należało przestrzegać procedur określonych w ustawie.
Zobacz też
Sprawy
- Ndlovu przeciwko Ngcobo; Bekker i Inny przeciwko Jika 2003 (1) SA 113 (SCA). 2002 Sprawy 240/2001 i 136/2002 SAFLII