Opalowa Wieża (Sydney)
 | |
| Opalowa Wieża | |
|---|---|
| Informacje ogólne | |
| Typ | Drapacz chmur |
| Klasyfikacja | Osiedle mieszkaniowe |
| Lokalizacja | Park Olimpijski w Sydney |
| Miasteczko czy miasto | Sydnej |
| Kraj | Australia |
| Zakończony | sierpień 2018 r |
| Wysokość | 117m |
| Szczegóły techniczne | |
| Liczba pięter | 36 |
| Inne informacje | |
| Liczba jednostek | 392 mieszkania |
| Link do Miejskiej Bazy Danych | |
| Witryny | |
Opal Tower to wieża mieszkalna położona na przedmieściach Sydney Olympic Park w australijskim stanie Nowa Południowa Walia . Został ukończony w sierpniu 2018 roku. Wieżowiec mieszkalny został zbudowany przez Icon, opracowany przez Ecove i zaprojektowany przez Bates Smart Architects. W budynku znajdują się 392 mieszkania, w tym 34 kondygnacje naziemne i trzy kondygnacje podziemne. W dniu 24 grudnia 2018 r. mieszkańcy zgłosili głośne odgłosy walenia, odsłonięte panele i pęknięcia, które dotknęły głównie poziomy 4 i 10. Wszyscy mieszkańcy zostali ewakuowani z budynku i przeniesieni do Airbnb oraz noclegi w hotelu w okresie świątecznym i noworocznym.
Budynek został zatwierdzony w czerwcu 2015 roku przez byłego ministra planowania Australijskiej Partii Liberalnej Roberta Stokesa jako duży projekt budowlany. Niespójności ze strukturą budynków były w dużej mierze związane z niedopracowaniem projektu i materiałami niższej jakości. Słabość rozwojowa budzi coraz większe obawy, szczególnie podczas boomu budowlanego w Sydney, aby zrekompensować rosnącą gęstość zaludnienia Sydney.
Ewakuacja, która objęła łącznie ponad 3000 osób mieszkających w budynku lub w jego pobliżu, doprowadziła do sporządzenia raportu dziekanów uczelni z zaleceniami stworzenia katalogu inżynierów pracujących przy budynkach.
W lutym 2019 roku Nowa Południowa Walia ogłosiła, że po ewakuacji zmieni przepisy budowlane. Nowe przepisy nakazują rejestrację projektantów, inżynierów i architektów oraz ustanowienie komisarzy budowlanych do kontroli ich pracy.
Cechy budynku
W budynku znajdują się 392 mieszkania, strefa opieki nad dziećmi oraz część handlowa. Po otwarciu ceny mieszkań wahały się od 800 000 do 2,5 miliona dolarów.
W lutym 2019 roku zauważono, że rząd jest właścicielem 43 lub więcej lokali w Opal Tower.
Wszystkie prace remontowe zakończono 30 czerwca 2020 r. (tym samym budynek został w całości ponownie zamieszkany). Firma macierzysta firmy Icon, Kajima Corporation z Japonii, udzieliła następnie 20-letniej gwarancji — trzy razy większej niż wymagana w stanie NSW.
Problemy strukturalne
ewakuacja 2018
Drzwi zostały otwarte przez policję i straż pożarną ciężkim sprzętem, aby umożliwić mieszkańcom opuszczenie budynku. Ewakuowano budynki, drogi i stację kolejową w promieniu 1 kilometra. Po ewakuacji eksperci ustalili, że przesunął się o 1-2 milimetry. Pęknięcia stwierdzono na 10. i 4. piętrze.
Pęknięcie na 10. piętrze, szerokie na milimetry, spowodowało głośny huk, a policję wezwano o 14:45 w Wigilię z podejrzeniem bomby. Ewakuowano 300 osób.
Mieszkańcom pozwolono wrócić po północy w Wigilię, a następnie ewakuowano później 27 grudnia. Do 3 lutego 2019 r. Icon przestał płacić za wyżywienie i zakwaterowanie poza budynkiem dla wszystkich jednostek, które zostały uznane za bezpieczne przez Cardno, niezależną firmę inżynieryjną zaangażowaną przez Owners Corporation do nadzorowania prac naprawczych wykonywanych przez Icon.
19 lutego 36-stronicowy raport zlecony przez Departament Planowania NSW stwierdził, że jest on „ogólnie solidny konstrukcyjnie”.
Powoduje
Deweloper Ecove zaprzeczył, że 27 grudnia 2018 r. W budowie wycięto jakiekolwiek narożniki. W styczniu 2019 r. Pojawiły się doniesienia, że poziome belki nośne w konstrukcji były prawdopodobnie „niewystarczająco mocne, aby utrzymać na nich prefabrykowane panele betonowe”. W tym czasie cztery różne dochodzenia dotyczyły pękniętych paneli. Pierwotny inżynier budowlany, WSP, był badany, podobnie jak rząd NSW, Owners Corporation za pośrednictwem Cardno i budowniczy Icon Co. za pośrednictwem Rincovitch Partners. W dniu 25 lutego 2019 r. Rządowy raport obwiniał pęknięcia za błędy projektowe i konstrukcyjne. Okazało się, że budynek był ogólnie solidny konstrukcyjnie, ale poziome belki nośne nie były zgodne, niedostatecznie zaprojektowane i bez odpowiedniego spoinowania. 221 z 400 jednostek było wtedy pustych.
Minister ds. Planowania i Mieszkalnictwa, Hon. Anthony Roberts zażądał dochodzenia w sprawie braków konstrukcyjnych, projektowych i materiałowych. Raport opublikowany przez Unisearch z danymi sformalizowanymi we współpracy naukowców z University of New South Wales . Wyniki pokazały cztery kluczowe obszary słabości.
Po pierwsze, niedostateczna konstrukcja belek płytowych (element konstrukcyjny, który rozkłada ciężar i zapewnia stabilność) oraz montaż paneli pozwoliły na narastanie ciśnienia, wywołując późniejsze pękanie i pękanie. Po drugie, częściowe spoinowanie spoin belek płytowych zmniejszyło odporność na ruch i nacisk. Po trzecie, pierwotna konstrukcja i naprawy płyt betonowych, a także wybór betonu o niższej wytrzymałości na belki grzebieniowe powodują niespójności projektowe i słabość konstrukcyjną. Wreszcie, uszkodzenie panelu betonowego na poziomie 10 było wynikiem słabej jakości konstrukcyjnej belek płytowych, a nie bezpośrednich problemów z panelami. Podsumowując, projekt budynku nie był wystarczająco mocny konstrukcyjnie, aby utrzymać jego ciężar.
Program informacyjny australijskiego tabloidu, A Current Affair , ujawnił materiał wideo na miejscu uzyskany od podwykonawcy. Materiał filmowy wskazywał, że do budowy wieży mieszkalnej wykorzystano niedbałe zachowanie i materiały niebezpieczne konstrukcyjnie. Betonowe płyty użyte na belki były mocno spękane i źle załatane, podczas gdy szpachlówka została użyta do zabezpieczenia płyt, które były w złym stanie, zamiast ich wymiany, zgodnie z protokołem.
Zalecenia zawarte w raporcie okresowym sugerowały zbrojenie z belek stalowych dla osłabionego betonu.
Polityczne skutki ewakuacji
W lutym 2019 r. Dziekani Wydziału Architektury Uniwersytetu sporządzili raport awaryjny dotyczący konstrukcji, zawierający pięć zaleceń, głównie, aby rząd „utworzył oficjalny rejestr inżynierów, którzy będą następnie wykorzystywani do zapewniania niezależnej certyfikacji projektów przez stronę trzecią i inspekcje na miejscu w trakcie budowy”. 26 czerwca 2019 roku The Guardian poinformował, że australijscy inżynierowie mówili, że zalecenia dotyczące naprawy Opal Tower nie zostały jeszcze uchwalone, a ludzie nie muszą być zarejestrowani w NSW, aby pracować jako inżynier.
Nowa Południowa Walia od 2013 roku doświadcza wysokiego poziomu rozwoju budownictwa mieszkaniowego, aby nadążyć za rosnącą stałą i tymczasową liczbą ludności. Australijskie Biuro Statystyczne odnotowało 18 % wzrost liczby zezwoleń na mieszkania w aglomeracji Sydney, co doprowadziło do powstania 78 000 mieszkań w latach 2012-2015. W 2016 r . kolejne mieszkania w latach 2016-2021. Ten szybki wzrost liczby inwestycji mieszkaniowych wzbudził obawy społeczności co do integralności i jakości projektów budowlanych na dużą skalę.
Australijskie media szybko doniosły o dyskusji na temat tego, kto zawinił. Stało się jasne, że decyzje polityczne podjęte przez stanowego ministra planowania zorientowanego na rozwój, Anthony'ego Robertsa , mogły odegrać rolę w dopuszczeniu niedopracowanego projektu i niskiej jakości materiałów. Roberts szybko zareagował, rozpoczynając dochodzenie w sprawie zgodności, dodając dwóch uniwersyteckich profesorów inżynierii, doradzając im sporządzenie raportu dotyczącego przyczyny i obecnej stabilności budynku.
Wysoki poziom rozgłosu wokół Opal Tower i niedawny wzrost zabudowy mieszkaniowej w śródmieściach wywarły presję na instytucje rządowe, aby usprawnić proces zatwierdzania inwestycji. Zwiększone inwestycje zagraniczne i zaangażowanie – outsourcing miejsc pracy i wykorzystanie tańszych międzynarodowych materiałów – w boomie rozwojowym Australii zwiększyły obawy konsumentów dotyczące integralności strukturalnej nowych, produkowanych masowo budynków mieszkalnych. Brak niezależnych organów i nadzoru nad procesem rozwojowym – projektowaniem, budową i pozyskiwaniem materiałów – nad ostatnimi wydarzeniami stworzył okazję do wprowadzenia środków ograniczających koszty, które obniżają ogólną jakość.
Społeczne implikacje ewakuacji
Wzrost populacji Sydney, spowodowany wyższymi płacami, mniejszymi rodzinami, migracją opartą na karierze i atrakcyjnym rynkiem nabywców, doprowadził do wzrostu popytu na mieszkania w pobliżu CBD w Sydney. Bezprecedensowa ilość budownictwa, zarówno w zakresie nieruchomości mieszkaniowych, jak i infrastruktury społecznej, stworzyła okazję dla graczy z branży budowlanej do wykorzystania zalet miasta nastawionego na ekspansję. Skutki społeczne są odczuwane przez szersze społeczeństwo, ponieważ pierwotna wartość zakupu tych mieszkań nie odpowiadała założonym standardom jakości. To pozostawia rynek mieszkaniowy w Sydney ze znaczną liczbą nowych nieruchomości, które są zawyżone, bez pewności, czy zapewniona jest integralność strukturalna i bezpieczeństwo.
Reparacje budynku rozpoczęto dopiero w kwietniu 2019 r., pozostawiając duży poziom wysiedlenia, przy czym 169 mieszkań nie nadawało się wówczas do zamieszkania. Firma Icon wydała blisko 10 milionów dolarów na zrekompensowanie utraty dochodów, tymczasowych kosztów utrzymania, szkód i kosztów sprzątania związanych z naprawami dla właścicieli domów.
Pojawiły się obawy co do szybkiego zatwierdzenia planów mieszkaniowych i rozwojowych w Nowej Południowej Walii. Brak integralności strukturalnej Opal Tower budzi wątpliwości na rynku mieszkaniowym, co z kolei ma słaby wpływ ekonomiczny. Jeśli państwo nie ma jasnego zestawu egzekwowanych standardów i procedur dotyczących zatwierdzania, projektowania i praktyk budowlanych, ogólny poziom budownictwa mieszkaniowego jest niższy. Ma to wpływ na standard życia, a co za tym idzie na przeżywalność Sydney na arenie światowej.
Wpływ ekonomiczny
Koszty ekonomiczne uderzają przede wszystkim w osoby posiadające mieszkania w wieżowcu. Braki konstrukcyjne Opal Tower spowodowały utratę zaufania do Opal Tower i pomogły stworzyć szerszy kontekst dla nieuważnego australijskiego przemysłu budowlanego. Połączenie wysokich cen nieruchomości w całym mieście i słabego procesu zatwierdzania budynków wybudowanych w latach 2012-2018 ma duży wpływ na zwrot z inwestycji. Australijski przegląd finansowy opublikował dane stwierdzające, że 85% nowych właścicieli mieszkań w Sydney ma problemy strukturalne w nowo wybudowanych budynkach mieszkalnych. Percepcja konsumentów jest istotna dla osiągnięcia zdrowej wartości odsprzedaży i długowieczności nieruchomości. W rezultacie właściciele nieruchomości mogą mieć trudności ze znalezieniem najemców i poniosą utratę inwestycji z powodu problemów strukturalnych, ponieważ budynek nie cieszy się zaufaniem konsumentów
Skutki ekonomiczne wykraczają poza indywidualne bogactwo. Rynek nieruchomości w Sydney może być świadkiem dewaluacji nieruchomości w Sydney, zbudowanych w czasach wątpliwych procesów zatwierdzania lub ogromnego zapotrzebowania na sprawdzanie i aktualizowanie nowych nieruchomości w celu odzwierciedlenia nowych standardów dostosowanego rozwoju.
Australian Broadcasting Corporation (ABC) opublikowała aktualizację dotyczącą wpływu Opal Tower na ceny mieszkań w Sydney. Analitycy nieruchomości doszli do wniosku, że Opal Tower wpłynie nie tylko na wartość nieruchomości własnych mieszkań, ale obniży wartość wszystkich mieszkań poza planem w całym mieście. Ten wpływ na efekt ma duże implikacje, ponieważ Sydney jest na dobrej drodze do osiągnięcia oczekiwanej nadwyżki podaży nieruchomości, pozostawiając możliwość powstania w dużej mierze pustych lub „widmowych” budynków.
Implikacje na przyszłość
Rząd Nowej Południowej Walii postanowił zreformować procesy zatwierdzania budynków i nadzoru, próbując lepiej zabezpieczyć zaufanie konsumentów i większą przejrzystość na rynku mieszkaniowym Nowej Południowej Walii, a zwłaszcza Sydney. Szybko rosnąca przejściowa i stała populacja Sydney spowodowała boom rozwojowy o dużej gęstości w ciągu ostatniej dekady. Australia ma krajowe normy budowlane. Kodeksy te zapewniają, że projekty budowane w Australii muszą spełniać zakładany standard. Kiedy te standardy nie są spełnione, wiara konsumentów ulega destabilizacji, co rodzi wątpliwości co do jakości mieszkań w Australii. Szczyty pozwoleń na budowę, aby sprostać rosnącemu popytowi lokalnemu i globalnemu, pozostawiają rynki mieszkaniowe, takie jak Sydney, z wysoce przewartościowanymi nieruchomościami, wykonanymi z materiałów niskiej jakości i niewielką motywacją do ulepszania solidniejszych starszych nieruchomości. Ważne jest, aby standardy te były egzekwowane i poddawane przeglądowi, aby zapewnić stabilność gospodarczą zarówno lokalnie, jak i na arenie międzynarodowej.
Opal Tower stanowi przykład ostatnich obaw związanych z rozwojem budownictwa mieszkaniowego w śródmieściu Nowej Południowej Walii. Raport okresowy, opublikowany w styczniu 2019 r., napisany przez zespół badawczy Uniwersytetu Nowej Południowej Walii, zawierał braki strukturalne. Ostateczny raport został opublikowany na początku 2019 roku przez Unisearch, wymieniając wybór materiałów i konstrukcji konstrukcyjnych dla belek płytowych jako przyczynę uszkodzeń.
W lutym 2019 roku Special Broadcasting Service (SBS) opublikował artykuł omawiający nadchodzące zmiany w przepisach dotyczących wieżowców, będące bezpośrednim skutkiem klęski Opal Tower. Zostanie wprowadzony nowy „strażnik” wieżowców, z nowym systemem rejestracji dla inżynierów i budowniczych, w celu złagodzenia poważnych obaw związanych z przemysłem budowlanym NSW. Zapewni to, że każda firma, wykonawca lub osoba fizyczna zaangażowana w projektowanie, budowę i nabywanie materiałów jest zgodne ze standardami Nowej Południowej Walii.
Analitycy nieruchomości mówili o spadku zaufania konsumentów, odnosząc się do czasu destabilizacji Opal Tower jako bardzo godnego ubolewania dla branży w całym stanie. Analitycy zasugerowali, że wpływ Opal Tower może potencjalnie wpłynąć na inne australijskie stanowe rynki mieszkaniowe poprzez nowe, niższe postrzeganie przez konsumentów stabilności i standardów australijskiego budownictwa.
University of New South Wales stworzył zespół badawczy z zamiarem dalszego zrozumienia i udoskonalenia rozwoju i branży budowlanej Nowej Południowej Walii, szczególnie w odniesieniu do wysokich budynków mieszkalnych. Wnioski z ich badań wskazują, że chociaż większość budynków warstwowych ma wady, ulepszenia w całym stanie muszą uwzględniać wpływ świadomego cięcia kosztów na konsumentów, certyfikację pojawiającą się na zbyt późnym etapie procesu deweloperskiego oraz wahania ze strony rządu co do interwencji. Idąc dalej, zespół Uniwersytetu Nowej Południowej Walii zasugerował większą przejrzystość dla kupujących w zakresie jakości konstrukcji, opierając się na obecnym systemie oceny „pięć gwiazdek” stosowanym w przypadku samochodów. Zostało to wcześniej wdrożone w latach 90., ale nie powiodło się z powodu braku funduszy za czasów byłego premiera Nowej Południowej Walii Boba Carra .
Zobacz też