Podział na strefy
Podział na strefy to zastosowanie podziału na strefy do określonej działki lub działek na większym obszarze strefowym, gdy zmiana planu jest zwykle sprzeczna z planem zagospodarowania przestrzennego miasta i aktualnymi ograniczeniami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego. Podział na strefy na miejscu może zostać uznany za nieważny jako „arbitralne, kapryśne i nieuzasadnione traktowanie” ograniczonej działki na mocy lokalnego zarządzenia dotyczącego zagospodarowania przestrzennego. Podczas gdy podział na strefy reguluje użytkowanie gruntów w całych dzielnicach, podział na strefy wprowadza nieuzasadnione wyjątki dla działki lub działek w obrębie dzielnicy.
Niewielki rozmiar działki nie jest jedyną cechą charakterystyczną strefy punktowej. Charakterystyczną cechą jest raczej ograniczoność i nieuzasadniony charakter korzyści dla konkretnego właściciela nieruchomości ze szkodą dla ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego lub celów publicznych. Zmiana planu zagospodarowania może zapewnić nieuzasadnione specjalne traktowanie, które przynosi korzyść konkretnemu właścicielowi, podważając jednocześnie istniejące wcześniej prawa i możliwości korzystania przez właścicieli sąsiednich nieruchomości. Można by to nazwać przykładem podziału na strefy. Z drugiej strony zmiana zagospodarowania przestrzennego dla małego obszaru może nie być strefą punktową, jeżeli jest zgodna z celami ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego i służy temu celowi.
Na przykład mała strefa pozwalająca na ograniczone wykorzystanie komercyjne, taka jak sklep narożny w dzielnicy mieszkalnej, może nie być strefą punktową, ale wydzielenie do użytku przemysłowego lub klubu nocnego może być uważane za przypadek podziału na strefy punktowe. W pierwszym przypadku różne sposoby użytkowania gruntów są wzajemnie kompatybilne i wzajemnie się wspierają. W tym drugim przypadku mieszkaniowy charakter obszaru zostałby naruszony przez sprzeczne użytkowanie gruntów.
Gdy zmiana zagospodarowania przestrzennego nie służy ogólnemu celowi publicznemu w użytkowaniu gruntów, sądy mogą orzec, że niektóre przypadki zagospodarowania przestrzennego są nielegalne. Standardowa ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że „wszystkie takie przepisy powinny być jednolite dla każdej klasy lub rodzaju budynku w każdej dzielnicy”. Może to być również nieważne wykonywanie władzy, jeżeli miejscowe zagospodarowanie przestrzenne nie jest uprawnieniem nadanym organowi przez państwową ustawę zezwalającą na zagospodarowanie przestrzenne, ponieważ odbiega od planu określonego w ustawie upoważniającej.
Specjalne zagospodarowanie przestrzenne może mieć jednak uzasadnione zastosowanie, na przykład gdy społeczność chce mieć większą lokalną kontrolę nad użytkowaniem gruntów . Może się to zdarzyć w hrabstwie wiejskim , które w ogóle nie ma podziału na strefy, gdzie wioska lub wioska może chcieć zachować swój charakterystyczny charakter i historyczny urok (często w celu ochrony turystyki ), bez dodawania kolejnej warstwy samorządu lokalnego i podatków poprzez tworzenie gminy . Powiat wyznacza granice (często miejsca już wyznaczonego przez spis ludności ) i utrzymywać przepisy za pośrednictwem komisji powiatowej zamiast oddzielnej rady miejskiej .
Autorytet
Ogólnie rzecz biorąc, podział na strefy jest konstytucyjnym wykonywaniem uprawnień policji stanowej w celu ochrony zdrowia publicznego, bezpieczeństwa i dobrobytu. W związku z tym podział na strefy punktowe (lub jakakolwiek ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym) byłaby niezgodna z konstytucją w zakresie, w jakim jest sprzeczna z uzasadnionym celem publicznym, takim jak wspieranie dobrobytu społeczności lub ochrona innych nieruchomości, lub nie służy temu celowi.
Strefowanie na miejscu byłoby konstytucyjnym wykonywaniem uprawnień do zagospodarowania przestrzennego przez lokalne władze zagospodarowania przestrzennego, jeśli stanowe prawo zezwalające na zagospodarowania przestrzennego zezwala na zagospodarowania przestrzennego. I odwrotnie, podział na strefy na miejscu może być nieważnym wykonywaniem uprawnień władz lokalnych do zagospodarowania przestrzennego, jeśli stanowe przepisy zezwalające na podział na strefy zabraniają podziału na strefy.
Sytuacje, w których może wystąpić podział na strefy
Zmienność
Wariancja to zezwolenie na odstępstwo od ograniczeń w użytkowaniu gruntów nałożonych przez rozporządzenie w sprawie zagospodarowania przestrzennego. Wariancja zwykle wymaga, aby właściciel gruntu poniósł znaczne trudności , którym może zaradzić tylko przyznanie wariancji. Jeżeli lokalny organ zarządzający zagospodarowaniem przestrzennym zdecyduje się przyznać odstępstwo właścicielowi gruntu, który nie ma znacznych trudności, wówczas jego legalność (w zakresie równej ochrony ) może zostać zakwestionowana.
Zezwolenie na użytkowanie specjalne
Zezwolenie na przeznaczenie specjalne występuje, gdy przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego dopuszczają określony wyjątek od swoich przepisów, pod warunkiem że właściciel gruntu otrzyma pozwolenie na przeznaczenie od lokalnego organu zagospodarowania przestrzennego. Przykładem konkretnego wyjątku jest kościół w dzielnicy mieszkalnej. Jeżeli pozwolenie na użytkowanie celowe odbiega od planu zagospodarowania przestrzennego lub ustawy upoważniającej, wówczas powstaje przypadek zagospodarowania punktowego.
Poprawka do zarządzenia
Lokalne władze zagospodarowania przestrzennego, takie jak miasto, mogą starać się o zmianę swojego zarządzenia zagospodarowania przestrzennego . Jeżeli zmieni to zarządzenie o warunkach zabudowy, ale tylko dla działki w granicach powiatu, a działka ma inną charakterystykę zagospodarowania przestrzennego niż dzielnica otaczająca, to powstaje przypadek zagospodarowania punktowego.
Podział na strefy kontraktowe
Podział na strefy kontraktowe ma miejsce, gdy lokalny organ zajmujący się zagospodarowaniem przestrzennym uwzględnia interes prywatny poprzez zmianę planu zagospodarowania dzielnicy lub działki w tej dzielnicy. Wówczas prywatny interes może zostać dopuszczony do zagospodarowania terenu, na którym wcześniej przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym zabraniały takiego użytkowania. Zagospodarowanie przestrzenne na podstawie umowy jest zwykle nielegalne, w przeciwieństwie do zagospodarowania przestrzennego dozwolonego warunkowego użytkowania (zwanego również przeznaczeniem specjalnym).