Projekt przebudowy Penn Valley

Projekt przebudowy Penn Valley był planem z 1971 r. Wyburzenia domów w Valentine Neighborhood w Kansas City i zastąpienia ich wielomilionowym kompleksem biurowo-mieszkalnym.

Plan

W planie projektu wykorzystano rozdział 353 ustawy o spółkach zajmujących się przebudową miast w stanie Missouri . Prawo zezwala na „prawo do nabywania przez wykonywanie władzy wybitnej domeny jakiejkolwiek nieruchomości na obszarze przebudowy” (art. 353.130), a nieruchomość „nie podlega naliczaniu ani płaceniu ogólnych podatków ad valorem (od nieruchomości) nałożonych przez miasta, których dotyczy ta ustawa, lub przez państwo lub jakąkolwiek jego jednostkę polityczną, na okres nieprzekraczający dziesięciu lat” (art. 353.110). Sprawa została przedstawiona Komisji Planowania Miasta Kansas City 1 kwietnia 1971 r. i został jednogłośnie pokonany pomimo zgody władz miasta. Jednak plan nadal wpływał na sąsiedztwo Valentine.

Wniosek został złożony przez Penn Valley Redevelopment Corporation . Ta korporacja została zorganizowana przez Kansas City Life Insurance Company i innych członków Stowarzyszenia Broadway Area (Business). Prezesem był Donald L. Thompson , który był również wiceprezesem finansowym w Kansas City Life.

Mapa przedstawiająca lokalizacje i harmonogramy faz projektu przebudowy Penn Valley. Miasto Kansas City, Departament Planowania i Rozwoju Miasta Missouri.

Plan obejmował siedem etapów lub faz:

(1973-75) Wysoki budynek biurowy o wysokości od 10 do 14 pięter o powierzchni od 210 000 do 270 000 stóp kwadratowych
(1975-77) Budynek biurowy o długości od dwóch do sześciu pięter, zawierający od 60 000 do 100 000 sf
(1976-78) Budynek biurowy od dwóch do ośmiu pięter i od 60 000 do 140 000 sf. Dwa budynki mieszkalne; od dwóch do pięciu pięter z 25-60 jednostkami, od dwóch do czterech pięter z 30-50 jednostkami
(1978-80) Wysoki budynek biurowy o ośmiu do 24 piętrach o powierzchni od 160 000 do 360 000 sf
(1979-80) Budynek biurowy od dwóch do sześciu pięter i od 50 000 do 100 000 sf
(1980-82) Dwa budynki mieszkalne; od dwóch do ośmiu pięter z 30-100 jednostkami, od dwóch do czterech pięter z 30-70 jednostkami
(1981-83) Jeżeli Rada Szkoły zgodziła się sprzedać Norman School przed 1 stycznia 1980 r.: dwa budynki mieszkalne; od dwóch do czterech pięter z 30-50 jednostkami, od dwóch do ośmiu pięter z 30-90 jednostkami

Konflikt

Sprzeciw wobec planu doprowadził do powstania Valentine Neighborhood Association (VNA) na początku 1971 roku. Pierwszy prezes VNA, Joe Cigas , kierował wysiłkami mieszkańców, aby sprzeciwić się planowi. Był wspierany przez radnego miasta Josepha Shaughnessy'ego Jr. i burmistrza-elekta dr Charlesa B. Wheelera Jr.

W przemówieniu do pracowników Kansas City Life z 16 maja 1972 r. Wiceprezes administracyjny Walter E. Bixby Jr. zastanawiał się, dlaczego realizowali plan:

Jednym z głównych czynników jest fakt, że wiele budowli w okolicy zostało zbudowanych w 1910 roku – niektóre nawet wcześniej. Właściciele nie utrzymali wielu z tych właściwości i widać bardzo zauważalne pogorszenie. Kiedy budowano te konstrukcje, tak naprawdę nie były one podłączone do klimatyzatorów, telewizorów, mikserów elektrycznych itp. W połowie lat 60. firma zdecydowała, że nikt inny nie zrobi nic w okolicy i zdecydowała, że naszym obowiązkiem, nie tylko dla społeczności, ale także dla naszego własnego dobra, jest próba utrzymania okolicy z przyjemną atmosferą i otoczeniem. Zaczęliśmy nabywać nieruchomości w sąsiedztwie, szczególnie pod koniec lat 60., od ludzi, którzy chcieli sprzedać swoją nieruchomość, aby się przeprowadzić. Nie próbowaliśmy kupować ich w żaden uporządkowany sposób. Są rozsiane po całej okolicy. Powód był dość prosty: nie mieliśmy żadnych planów na przyszłość, ale chcieliśmy spróbować albo utrzymać nieruchomość, albo usunąć bardzo zniszczone domy.

Bixby wspomniał również, że wierzy, że utworzenie Penn Valley Community College w 1969 roku zapowiadało, że obszar ten stanie się bardziej komercyjny. Porównał lata 1951, 1961 i 1971. „W 1961 roku zdjęcie pokazuje więcej nieruchomości komercyjnych w okolicy – Panhandle Eastern, Interstate Securities, Broadway-Valentine Shopping Center ”. Następnie powiedział: „Teraz, w 1971 roku, widzimy układ Penn Valley Junior College, który spowoduje dużą zmianę środowiskową w okolicy”.

Po odrzuceniu planu Kansas City Life nadal kupowało nieruchomości w okolicy. Niektóre zostały wynajęte, inne wyburzone. W dniu 7 września 1972 r. Pozew został złożony przez Cigas i sześć innych osób, twierdząc, że Kansas City Life dopuściło się planu kupowania nieruchomości i pozwalania im na niszczenie, a następnie wyburzanie ich, pozostawiając puste przestrzenie w całym obszarze. W pozwie zarzucono ponadto, że Kansas City Life fałszywie stwierdziło, że dzielnica Valentine była zniszczonym, niehigienicznym, przestępczym i podupadłym obszarem, w wyniku czego właściciele domów nie mogli wykorzystywać swojej własności jako zabezpieczenia kredytów hipotecznych. Sąd orzekł na korzyść Kansas City Life, a orzeczenie zostało utrzymane w mocy w postępowaniu odwoławczym. Sąd powołał się na pierwszeństwo, że „pozwany miał absolutne prawo do rozsądnego korzystania z własnej własności” i że nie przedstawiono żadnych dowodów na to, że Kansas City Life zachęcało do nadużyć ze strony lokatorów.

lata 80

16 kwietnia 1983 roku 10 mieszkańców Valentine utworzyło spółkę o nazwie The Jefferson Group . Grupa konkurowała z Kansas City Life o kupowanie domów w okolicy i ich odsprzedaż.

W 1984 roku Miller Nichols , prezes JC Nichols Company, stwierdził, że widzi potrzebę budowy większej liczby domów dla kadry kierowniczej w centrum Kansas City ze względu na plany kilku deweloperów dotyczące budowy powierzchni biurowej. Pomimo faktu, że plan Penn Valley dotyczył biur i mieszkań, odniósł się do konfliktu, mówiąc: „Gdyby miasto zachęcało Kansas City Life i miasto chciałoby z nimi współpracować, prawdopodobnie mielibyśmy tam 1000 lub 2000 domów ”. Powiedział: „Chciałbym, aby ojcowie miasta poszli do Kansas City Life i powiedzieli:„ Słuchaj, popełniliśmy błąd ”. Joseph R. Bixby , prezes Kansas City Life, zbudował duży dom w stylu hiszpańskim przy 3530 w Pensylwanii, naprzeciwko siedziby głównej Kansas City Life. Można spekulować, że był to dom pokazowy dla takiego planu, ale w rzeczywistości został zbudowany kilka lat przed uwagami Nicholsa.

Od tamtego czasu

Kiedy utworzono Valentine Neighborhood Association , zachodnią granicą była Southwest Trafficway, wschodnią granicą była Pennsylvania Avenue, północną granicą była 33rd Street, a południową granicą była Valentine Road. Od tego czasu VNA rozszerzyła swoją wschodnią granicę na Broadway Blvd, a północną granicę na 31st Street, obejmując Penn Valley Community College. Południowa granica została rozszerzona do 40th Street. VNA pomyślnie zrealizowała dwie inicjatywy zmierzające do obniżenia strefy do jednej rodziny. Pierwszy miał miejsce na południe od Valentine Road w 1991 r. Drugi dotyczył obszaru na północ od Valentine Road w 2012 r. Przedstawiciel Kansas City Life zeznał, że popiera podział na strefy w północnej części Valentine.

Odnośnie wspomnianych nieruchomości komercyjnych: budynek Interstate Securities został zrównany z ziemią, aby zapewnić więcej miejsc parkingowych dla budynku Panhandle Eastern Building. Zarówno budynek Panhandle Eastern Building (później kupiony przez MGE ), jak i centrum handlowe Broadway-Valentine (obecnie nazywane Uptown Shoppes) rozpoczęły projekty przebudowy w 2019 r., Aby przekształcić je w budynki mieszkalne o mieszanym przeznaczeniu i małe sklepy.

Kansas City Life nadal kupowało nieruchomości „bez natychmiastowych planów”. Zburzyli budynki dopiero w lipcu-sierpniu 2020 r., kiedy wyburzyli zabytkowe apartamenty Knickerbocker .

Galeria

Puste działki utworzone w dzielnicy Valentine w wyniku wyburzenia domów przez Kansas City Life.
Przebudowa Uptowne Shoppes z komercyjnej na detaliczną i mieszkaniową.
Przebudowa budynku MGE (dawniej Panhandle Eastern) z komercyjnego na mieszkalny.
Rozbiórka zabytkowych apartamentów Knickerbocker, lipiec 2020