Regulacja i rozwój terenów poprzemysłowych

Agencja Ochrony Środowiska Stanów Zjednoczonych (EPA) definiuje tereny zdegradowane jako własność, której ponowne wykorzystanie może być skomplikowane ze względu na obecność niebezpiecznych materiałów. Brownfields mogą być opuszczone stacje benzynowe, pralnie chemiczne, fabryki, młyny lub odlewnie.

Kwestie

Postępy w rekultywacji terenów poprzemysłowych

Ze względu na rosnące względy i akceptację zarówno agencji federalnych, jak i stanowych, coraz więcej niewykorzystanych i opuszczonych nieruchomości jest przebudowywanych.

1994, administracja Clintona zatwierdziła zachętę podatkową Brownfields, aby przyspieszyć oczyszczanie i przebudowę miast .
1997, administracja Clintona ogłosiła Narodowe Partnerstwo Brownfields.
1997 Kongres zatwierdził ustawę o zrównoważonym budżecie.
W 2002 r. administracja Busha zatwierdziła ustawę o rewitalizacji terenów poprzemysłowych i rekultywacji środowiska.
W 2009 roku Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) Stanów Zjednoczonych wydał zmienioną politykę zanieczyszczenia dla wielorodzinnych projektów mieszkaniowych wspieranych przez HUD.
2009, przebudowa terenów poprzemysłowych stanowi część raportu EPA w sprawie walki ze zmianami klimatycznymi.

Koszt

Jednym z głównych problemów związanych z rozwojem terenów poprzemysłowych jest koszt oczyszczenia terenu. Jednak wraz z uchwaleniem ustawy o ulgach w odpowiedzialności małych przedsiębiorstw i rewitalizacji terenów zdegradowanych, rząd federalny udostępnia fundusze na pomoc w pokryciu kosztów sprzątania.

Inną opcją pomocy jest program ulg podatkowych dla terenów poprzemysłowych, który został podpisany w 1997 r. i obowiązuje do 31 grudnia 2011 r. Celem zachęt podatkowych jest zachęcenie do oczyszczania i ponownego wykorzystywania terenów zdegradowanych, a koszty oczyszczania środowiska są w pełni odliczane w ciągu roku poniesione. Aby kwalifikować się do tej zachęty, nieruchomość musi należeć do podatnika ponoszącego koszty, a na terenie muszą znajdować się materiały niebezpieczne.

Inne dotacje i programy federalne nalegają na zapewnienie finansowania lub pomocy technicznej w ocenie, oczyszczeniu i rewitalizacji terenów poprzemysłowych.

Istnieją również niskooprocentowane pożyczki i dotacje oferowane przez państwa, aby pomóc w kosztach sprzątania, jeśli nieruchomość spełnia wymagania kwalifikacyjne.

Odpowiedzialność i ryzyko

Kwestie odpowiedzialności mają ogromne znaczenie dla rekultywacji terenów poprzemysłowych. Przede wszystkim deweloperzy ryzykują pociągnięciem do odpowiedzialności za przyszłe działania naprawcze, jeśli EPA lub państwo nałoży dodatkowe wymagania. Strony prywatne muszą rozważyć, czy i kiedy grupy publiczne powinny uczestniczyć w podejmowaniu decyzji dotyczących miejsca kontroli, dotyczących:

Konkretne bieżące działania i uzasadnione prawdopodobne przyszłe wykorzystanie witryny,
Dobór środków zaradczych i odpowiednia kontrola instytucjonalna dopuszczająca lub zakazująca działań,
I związane z tym stałe obowiązki.

Inne kwestie związane z ryzykiem i odpowiedzialnością związane z przebudową terenów poprzemysłowych obejmują:

Społeczne postrzeganie rewitalizowanych terenów poprzemysłowych
Potencjalne zagrożenia dla receptorów (np. rodzaje i stężenia substancji chemicznych budzących obawy)
Potencjalne drogi narażenia (np. ziemskie promieniowanie powierzchniowe, wdychanie, połknięcie, dermalne)
Potencjalne zagrożenia dla receptorów ludzkich i ekologicznych (np. pracownicy biurowi, pracownicy budowlani, mieszkańcy, zagrożone gatunki)

Rozporządzenie

Ustawodawstwo federalne i stanowe odnoszące się do polityki dotyczącej terenów poprzemysłowych Stanów Zjednoczonych jest liczne i różnorodne. Do najważniejszych należą ustawa o ochronie i odzyskiwaniu zasobów (RCRA), ustawa o reinwestowaniu społeczności (CRA), (CERCLA Superfund) oraz ustawa o odpowiedzialności małych przedsiębiorstw i rewitalizacji terenów poprzemysłowych.

Poziom związkowy

Przykład brownfield.

Ustawa o ochronie i odzyskiwaniu zasobów (RCRA)

Ustawa o ochronie i odzyskiwaniu zasobów została uchwalona w 1976 roku i stanowi podejście rządu federalnego do regulacji odpadów niebezpiecznych w ramach programu „od kołyski aż po grób”. Jest to ważne dla Brownfields, ponieważ od urodzenia RCRA dotyczyło tylko aktywnych odpadów niebezpiecznych . Nie zawierał żadnych środków zaradczych ani działań wstecznych w celu uregulowania uwalniania niebezpiecznych substancji, które miały miejsce przed jego przejściem. Ten brak pomógł doprowadzić do uchwalenia przepisów Superfund w 1980 roku.

Ustawa o reinwestowaniu społeczności (CRA)

Ustawa o reinwestowaniu społeczności została uchwalona w 1977 r. Intencją ustawodawczą stojącą za CRA było zachęcenie do przebudowy nieruchomości poprzemysłowych. Ustawa miała na celu zmuszenie pożyczkodawców do zapewnienia kapitału pożyczkobiorcom o niskich i średnich dochodach, którzy mieszkali w pobliżu nieruchomości poprzemysłowych. Chodziło o to, aby mieszkańcy miast pożyczali pieniądze i inwestowali w swoich dzielnicach, których rozwój wymagałby rekultywacji lokalnych terenów poprzemysłowych. Jednak zamiast inwestować w dzielnice miejskie, wielu pożyczkobiorców wzięło łatwe pieniądze i zamiast tego zainwestowało w „zielone pola”, czyli podmiejskie i wiejskie nieruchomości o mniejszym ryzyku rozwojowym. Zasadniczo niezamierzonym skutkiem ubocznym ustawy było utrwalenie rozlewania się miast .

Comprehensive Environmental Response, Compensation and Liability Act (CERCLA) lub Superfund

Superfund został uchwalony w 1980 roku i między innymi przyznał EPA uprawnienia do regulowania oczyszczania terenów Superfund i Brownfield. Co ważne, CERCLA nie wyprzedza stanowych przepisów dotyczących oczyszczania, a kiedy została uchwalona, nie rozróżniała małych i dużych wytwórców odpadów niebezpiecznych. Aby naprawić witrynę, strona musi przestrzegać zarówno wytycznych stanowych, jak i wytycznych EPA. Nie ma gwarancji, że zgodność z wymogami stanowymi zapobiegnie dalszym regulacjom EPA w przyszłości. Ten złożony system odpowiedzialności jest głównym czynnikiem zniechęcającym deweloperów, którzy w innych okolicznościach mogliby być skłonni do inwestowania w rekultywację terenów poprzemysłowych.

Ustawa o odpowiedzialności małych przedsiębiorstw i rewitalizacji terenów poprzemysłowych6

Ustawa o odpowiedzialności małych przedsiębiorstw i rewitalizacji terenów poprzemysłowych została uchwalona w 2002 roku i zmieniła CERCLA w celu ograniczenia odpowiedzialności deweloperów, zwłaszcza małych deweloperów. Wymienia szereg wyjątków od odpowiedzialności Superfund, ale tylko w odniesieniu do terenów poprzemysłowych.

Zwolnienia z odpowiedzialności Superfund

Potencjalni nabywcy działający w dobrej wierze — zwolnienie potencjalnych nabywców z odpowiedzialności, nawet jeśli wiedzieli o istnieniu zanieczyszczenia, ale wszelkie zanieczyszczenie miało miejsce przed zakupem.
Obrona sąsiadującego właściciela gruntu — jeśli własność właściciela gruntu styka się z terenem poprzemysłowym i może on udowodnić przeważającą liczbą dowodów, że nie był świadomy uwolnienia materiałów niebezpiecznych i nie wyraził zgody na jego uwolnienie, wówczas kwalifikuje się do zwolnienia .
Obrona niewinnego właściciela gruntu – jeśli np. właściciel gruntu wydzierżawił swoją nieruchomość zanieczyszczającemu i może udowodnić przeważającą okoliczność, że nie był świadomy uwolnienia materiału niebezpiecznego i nie wyraził zgody na jego uwolnienie, właściciel gruntu kwalifikuje się do zwolnienie.

Rezerwa zastawu na nieoczekiwany zysk

Jeżeli EPA poniesie koszty związane z oczyszczaniem terenu, a teren ten zostanie następnie sprzedany z zyskiem, ten wyjątek pozwala EPA na nałożenie zastawu na zyski ze sprzedaży w celu odzyskania kosztów rekultywacji.

Zwolnienie de micromis

Próba rozróżnienia przez ustawę małych i dużych wytwórców odpadów. Definiuje ona małego wytwórcę odpadów zgodnie z szeregiem ograniczeń, których spełnienie kwalifikuje wytwórcę do zwolnienia. Limity te to:

Wniesienie mniej niż 100 galonów nieczystości płynnych
Wkład mniejszy niż 200 funtów odpadów stałych
Zatrudnienie poniżej 100 osób

Zwiększenie środków na rekultywację terenów poprzemysłowych

Zwiększono kwotę funduszy federalnych dostępnych na przebudowę terenów poprzemysłowych z 98 mln USD do 200 mln USD. Wygasł w 2006 roku.

Federalne odroczenie wykonania

Zapewnienie EPA, że jeśli stanowe przepisy dotyczące oczyszczania będą przestrzegane, nie będzie to wymagało dalszych działań naprawczych w przyszłości. Jednak EPA zastrzega sobie prawo do zażądania dalszego oczyszczenia, jeśli zanieczyszczenie przekroczy granice stanu, jeśli pojawią się nowe informacje na miejscu lub jeśli uzna, że uwolnienie stanowi bezpośrednie i poważne zagrożenie.

Poziom stanu

Zasadniczo większość państwowych programów regulacyjnych przypomina strukturę CERCLA, choć wystarczy powiedzieć: ^{[ według kogo? ]} nie ma jednego państwowego podejścia do regulacji terenów zdegradowanych. Najważniejsze ^{[ według kogo? ]} jest to, że CERCLA nie wyprzedza regulacji państwowych. Próbując ograniczyć odpowiedzialność deweloperów, stany wymyśliły różne metody, aby spróbować ograniczyć ryzyko, że EPA wymaga czyszczenia oprócz tego, czego same wymagają. Dobrowolny plan oczyszczania (VCP) to umowa między deweloperem a stanem, zgodnie z którą po oczyszczeniu terenu zgodnie z przepisami stanowymi stan nie będzie wymagał sprzątania w przyszłości. EPA korzysta z podobnego narzędzia zwanego State Memorandum of Agreement (SMOA), które jest umową między deweloperem a EPA, zgodnie z którą EPA nie podejmie przyszłych działań naprawczych po osiągnięciu zgodności ze stanowym VCP.

Zobacz też

Linki zewnętrzne