Wada ukryta
W prawie obrotu nieruchomościami (zarówno nieruchomościami , jak i ruchomościami ) wada ukryta to wada rzeczy, której nie można było wykryć w drodze rozsądnie dokładnych oględzin przed sprzedażą.
Ogólnym prawem dotyczącym sprzedaży nieruchomości jest caveat emptor (niech kupujący ma się na baczności), a kupujący mają ogólny obowiązek sprawdzenia zakupu przed objęciem go w posiadanie . Jednak zgodnie z prawem kontrola często nie wystarcza do wykrycia pewnych braków w produkcie, które można wykryć jedynie za pomocą badań niszczących lub innych środków, na które sprzedawca nie mógłby zezwolić w normalnych warunkach. Na przykład belek drewnianych i cegieł wewnętrznych często nie można w pełni ocenić bez badań niszczących, a sprzedający nierozsądnie zezwalałby kupującemu na zniszczenie części nieruchomości w celu wykrycia takich wad.
W związku z tym prawo oczekuje, że kupujący będą chronić się w umowie sprzedaży przed wadami, których nie można oczekiwać przed zakupem. W związku z tym termin „wada ukryta” jest często używany jako część klauzul gwarancyjnych w umowie sprzedaży, aby kupujący mógł dochodzić odszkodowania od sprzedawcy, jeśli wady ujawnią się w nieruchomości po sprzedaży. Na przykład sprzedawca może być zobowiązany do zapłaty za naprawę takich szkód.
W prawie zwyczajowym kupujący nie ma automatycznego prawa do roszczenia wobec sprzedawcy z tytułu takich ukrytych wad w przypadku ich wykrycia, w przypadku braku porozumienia w umowie. Prawo cywilne w niektórych jurysdykcjach (Quebec, Kanada) przewiduje takie automatyczne prawo, chyba że nieruchomość jest sprzedawana „bez gwarancji” co do jej jakości. Jeśli jednak zostanie wykryta wada ukryta, często istnieje domniemanie przeciwko sprzedawcy, gdy roszczenie jest składane w fałszywym oświadczeniu, że sprzedawca wiedział o wadzie ukrytej. W związku z tym sprzedawca jest zobowiązany do wykazania, że w żaden sposób nie mógł wiedzieć o wadzie, a nie do wykazania przez kupującego, że sprzedawca wiedział o wadzie. Jeżeli jednak można to wykazać, sprzedawca nie mógł wiedzieć o wadzie (i nie wiedział umyślnie ślepy na taką możliwość), roszczenie kupującego nie zostanie uwzględnione.
Jednakże, gdy wada mogła zostać wykryta przez kupującego w wyniku dokładnej kontroli („wada patentowa”), kupujący nie może dochodzić roszczenia wobec sprzedającego, chyba że sprzedający aktywnie podjął kroki w celu ukrycia wady przed normalną kontrolą.
We wszystkich przypadkach, w których sprzedający aktywnie wprowadza w błąd co do stanu nieruchomości, na przykład podejmując kroki w celu uniemożliwienia kontroli lub kłamie w sprawie problemów, gdy został bezpośrednio zapytany, kupujący prawie zawsze odniesie sukces, chyba że można wykazać, że kupujący był niezależnie wiedział o wadzie i mimo to sfinalizował transakcję.
W kontraktach budowlanych wadę ukrytą definiuje się jako wadę, która istnieje w momencie odbioru, ale nie może zostać wykryta przez rozsądną kontrolę.