Gentryfikacja Vancouver

Gentryfikacja Vancouver w Kanadzie była przedmiotem debaty między tymi, którzy chcą promować gentryfikację , a tymi , którzy tego nie robią.

Gentryfikacja w Vancouver miała miejsce w kontekście silnego ruchu ekologicznego, wysokich cen gruntów, rozwoju nieruchomości i rozwoju dawnych terenów przemysłowych należących do miasta Vancouver lub na których przebudowę wpłynęły przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego miasta. Historycznie położenie geograficzne Vancouver uczyniło z niego węzeł komunikacyjny łączący zachodnią Kanadę z Azją. To wzbogaciło obszar o surowce i doprowadziło do rozkwitu przemysłu wytwórczego skupionego na Canadian Pacific Railway . W łatwo dostępnych obszarach, takich jak Coal Harbor i False Creek, zbudowano liczne magazyny, tartaki, obiekty kolejowe i zakłady przemysłowe z czasów wojny . Dzielnice robotnicze powstały w okolicznych obszarach, takich jak Kitsilano , Strathcona i Grandview-Woodland . Jednak w latach pięćdziesiątych XX wieku obszar ten wszedł w okres upadku, spowodowany głównie rosnącym znaczeniem transportu towarowego i budowaniem nowych kompleksów przemysłowych, takich jak wyspa Annacis , na stosunkowo tanich terenach podmiejskich w pobliżu autostrad. Stworzyło to warunki teorii luki czynszowej i ostateczną gentryfikację w kilku śródmiejskich dzielnicach Vancouver.

Wczesna gentryfikacja

Gentryfikacja w Vancouver przebiegała inaczej w wielu jego dzielnicach. Zmiany w rejonie Kitsilano w latach 60. i 70. XX wieku były jednymi z pierwszych gentryfikacji. Okolica była tradycyjnie dzielnicą mieszkaniową klasy robotniczej w przemysłowych czasach Vancouver. Po upadku przemysłu ciężkiego, gdy pracownicy się wyprowadzali, niski czynsz i bliskość centrum Vancouver, wysoka jakość życia ze względu na bliskość plaż Vancouver i pobliskiego University of British Columbia uczyniły go atrakcyjnym dla artystów i studentów . Następnie stał się sercem miejskiego kontrkulturowego , dając początek Greenpeace w 1970 roku. Gdy obszar ten stał się bardziej artystyczny i tętniący życiem, innowacyjni młodzi profesjonaliści zaczęli ulepszać stare okoliczne domy o konstrukcji drewnianej. Miasto znalazło się pod presją, aby powstrzymać rozbudowę wieżowców, które stawały się powszechne w Zatoce Angielskiej na tak zwanym West Endzie . David Ley argumentuje, że ta bezpośrednia akcja mająca na celu powstrzymanie rozprzestrzeniania się gentryfikacji w rzeczywistości pogorszyła skutki, ponieważ miasto Kitsilano i domowe pożyczki na ulepszenia były łatwo dostępne. Niższe zagęszczenie, wysadzane drzewami ulice, dostęp do plaży i centrum miasta oraz względna łatwość renowacji sprawiły, że obszar ten stał się atrakcyjnym miejscem dla młodych profesjonalistów, co spowodowało wzrost popytu na mieszkania i ceny. Ten cykl ulepszeń i rosnących cen nieruchomości przekształcił ten obszar w modny pas dla rosnącej w mieście klasy „ yuppies ”.

Gentryfikacja po stronie produkcji

Inne obszary Vancouver, takie jak północne i południowe wybrzeże False Creek , mają tendencję do podążania za modelem gentryfikacji po stronie produkcyjnej. W tym przypadku inwestorzy i urbaniści dostrzegli różnicę w czynszu między obecną a potencjalną wartością nieruchomości w przypadku przebudowy gruntu i postanowili to wykorzystać. Inwestycje na północnym brzegu False Creek gwałtownie wzrosły przed i po Expo 86 , które wcześniej były porzucane na terenach kolejowych i przemysłowych. Deweloper z Hongkongu, Li Ka-shing , główny udziałowiec Concord Pacific Developments, był pierwszym dużym zagranicznym deweloperem na tym obszarze i utorował drogę do napływu azjatyckich inwestycji w wybitne nieruchomości miejskie po przekazaniu przez Wielką Brytanię suwerenności przez Hongkong do Chin . Concord Pacific opracował serię mieszanych budynków mieszkalnych o średniej i wysokiej zabudowie, które dobrze pasują do wizji miasta nadającego się do zamieszkania w centrum miasta. Te budynki mieszkalne charakteryzowały się dużą gęstością, bliskością udogodnień oraz dużymi parkami i chodnikami wzdłuż nabrzeża. Tendencja ta została powtórzona w centrum miasta, szczególnie po przeciwnej, południowej stronie False Creek, gdzie zbudowano wioskę olimpijską na Zimowe Igrzyska Olimpijskie 2010 . Ten styl architektoniczny został nazwany „ Vancouverism ” i pomógł Vancouver zdobyć tytuł „najbardziej przyjaznego do życia miasta na świecie” pięć lat z rzędu - chociaż żaden z tych wskaźników nie obejmuje kosztów utrzymania, które Vancouver również przewyższa. W artykule Noaha Quastela „Political Ecology of Gentrification” wyjaśnia, w jaki sposób platforma zazieleniania i zrównoważonego rozwoju pomaga uzasadnić przesiedlenia mieszkańców Vancouver.

Regulacja strefowa

Polityka podziału na strefy stworzyła warunki dla gentryfikacji w Vancouver. Od 2014 r. Miasto Vancouver wprowadziło nowe plany zagospodarowania przestrzennego w Marpole, Grandview – Woodland, Downtown Eastside, Mount Pleasant i West End, które zmieniają strefy wielu istniejących budynków, aby umożliwić budowę większych budynków (podział na strefy). Up-zoneing może zdusić małe lokalne firmy, ponieważ polityka podatku od nieruchomości w Kolumbii Brytyjskiej pozwala na opodatkowanie budynku up-zone na podstawie jego potencjalnej wielkości zamiast rzeczywistej wielkości, co może przyczynić się do wprowadzenia droższych towarów i usług charakterystycznych dla gentryfikacja handlu detalicznego. Plan obszaru lokalnego Grandview – Woodland zachęcał również do rozwoju „dzielnicy żywności i sztuki” na obszarze przemysłowym, obejmującej „produkty spożywcze i napoje”, „pokoje degustacyjne” i „studia artystyczne”. Taka integracja przemysłowa może pośrednio sprzyjać gentryfikacji.

Ustawa o najmie mieszkań w Kolumbii Brytyjskiej spowalnia gentryfikację, ograniczając podwyżki czynszów do poziomów poniżej tego, co rynek wytrzyma na gentryfikującym się obszarze. Jednak część ustawy zezwala właścicielowi na opuszczenie lokalu przez najemcę, jeśli właściciel ma pozwolenie na przeprowadzenie remontu lokalu. Pozwala to na „renowację” (eksmisję pod auspicjami konieczności przeprowadzenia renowacji) i gentryfikację, szczególnie w lokalnych obszarach Downtown Eastside, Strathcona i Grandview – Woodland.

Konkretne dzielnice

Śródmieście Eastside i Chinatown

Śródmieście Eastside i Chinatown, „Inner City”, były obszarem zainteresowania w ostatnich dziesięcioleciach. Ponieważ Gastown prawie całkowicie przekształciło się w wyniku napływu kapitału, obrzeża DTES i południowa krawędź Chinatown odnotowały ostatnio znaczące zmiany. Restauratorzy założyli szereg nowych biznesów, gentryfikując okolicę.

Grandview – Woodland

Grandview – Woodland doświadczyło niewielkiej gentryfikacji w latach 1971–2008 w wyniku przeszkód, w tym wysokiego poziomu przestępczości, znacznej liczby mieszkań socjalnych i obecności aktywnej produkcji przemysłowej. Jednak obszar ten zaczął wykazywać oznaki gentryfikacji w 2008 roku, w tym gentryfikację handlu detalicznego, wzrost dochodów, zmiany demograficzne i utratę tanich mieszkań. Powierzchnie handlowe wzdłuż Hastings Street i Commercial Drive przekształciły się z firm obsługujących mieszkańców o niskich dochodach w ekskluzywne sklepy z jedzeniem, napojami i specjalistyczne.

Odporność na rozwój

Tak jak niektóre dzielnice były gorącymi zwolennikami gentryfikacji, inne były jej równie przeciwne. Przede wszystkim Downtown Eastside ( DTES ) sprzeciwia się gentryfikacji na każdym kroku. David Ley zbadał, dlaczego wydaje się, że gentryfikacja całkowicie zaniedbała tę część miasta, która zaczyna się zaledwie kilka przecznic od dzielnicy finansowej Vancouver o bardzo wysokiej wartości. Przypisuje to połączeniu lokalnego oporu, kierowanego przez Stowarzyszenie Mieszkańców Downtown Eastside , dużej ilości dostępnych mieszkań socjalnych i „sceny ulicznej, która okazała się zbyt surowa dla większości wrażliwości z klasy średniej”. Przykładem przeciwstawnych wizji DTES była wymiana Woodward's Building , który był niegdyś głównym centrum handlowym w Vancouver, ale był pusty od 1993 r. -ceny mieszkań i mieszkań socjalnych. Choć argumenty sugerowały, że przebudowana przestrzeń nie będzie miała wpływu na otaczające tereny i że projekty te obejmowałyby mieszkania socjalne, przeciwnicy rozwoju twierdzą, że po kilku projektach spowodowałoby to wysiedlenie wielu mieszkańców i być może wyparcie socjalnych usługi, które nie przynoszą miastu żadnych dochodów, takie jak bezpieczne miejsca wstrzyknięć. Jean Swanson z Carnegie Community Action Project poinformował, że Chinatown potencjalnie oferuje usługi tysiącom chińskich seniorów o niskich dochodach, którzy codziennie dojeżdżają do Chinatown na zakupy, i że rozwijając je dla innej klasy, odebrałoby to niezależność i komfort, które wielu seniorzy wciąż się chwytają. W niedawnym wniosku o pozwolenie na budowę z 2011 r. dotyczącym Sequel 138, nowej inwestycji mieszkaniowej, ta sama sytuacja została podniesiona tylko po to, by 34 grupy społeczne wezwały miasto Vancouver do odrzucenia pozwolenia. Trzydziestu profesorów z University of British Columbia , Simon Fraser University i British Columbia Institute of Technology stwierdziło, że pozwolenia zwykle obejmują tylko kwestie techniczne i prawne, ale w tym przypadku powinni wziąć pod uwagę skutki społeczne, ponieważ są one na ogół znacznie większe niż ludzie oczekiwać. Zasugerowano, aby pozwolenie zostało wstrzymane do czasu zakończenia badania społecznych skutków gentryfikacji DTES.