Jeonse'go

Jeonse ( koreański : 전세 ; Hanja : 傳貰 ), znany również jako chŏnse , kluczowy depozyt pieniężny lub kluczowy pieniądz , to rodzaj dzierżawy lub depozytu powszechny na południowokoreańskim rynku nieruchomości . Zamiast płacić miesięczny czynsz najemca wpłaca ryczałtową kaucję od wynajmowanej powierzchni w dowolnym miejscu od 50% do 80% wartości rynkowej, która jest następnie zwracana na koniec okresu najmu. Właściciele czerpią zyski z reinwestowania depozytu jeonse zamiast otrzymywania miesięcznego czynszu. Możliwe jest również połączenie niższego czynszu z niższym miesięcznym czynszem.

Operacja

Jeonse polega na tym, że najemca przekazuje właścicielowi dużą sumę „kluczowych pieniędzy” po podpisaniu umowy najmu . Wymagana kwota pieniędzy zależy od gospodarki i lokalizacji nieruchomości. Zwykle wymagana kwota to 50% wartości nieruchomości, ale może sięgać nawet 60-80%. W 2014 roku podano, że średni koszt Jeonse w Seulu to prawie 300 000 USD . Najemca może wtedy przebywać w nieruchomości „bezczynszowo”, nie wymagając żadnych dodatkowych miesięcznych opłat, do końca najmu, który zwykle wynosi 2 lata. Media i inne koszty (woda, gaz, prąd, kabel, telefon, internet, ochrona) są opłacane przez najemcę.

System ten jest popularny zarówno wśród konsumentów, jak i właścicieli. Po pierwsze, w Korei Południowej jest bardzo mało kredytów hipotecznych , więc konsumenci mają trudności z posiadaniem domu. Ponadto ceny nieruchomości nadal rosną tak szybko, że niektórzy postrzegają sytuację jako bańkę mieszkaniową. Wynajmujący dokonuje zwrotu, biorąc pieniądze z depozytu i inwestując je oraz zatrzymując wszystkie odsetki uzyskane od depozytu. Kaucja najemcy jest zabezpieczona posiadaniem zastawu wystawiony na nieruchomość na określoną kwotę. Cała kaucja jest następnie zwracana najemcy po zakończeniu najmu. Wynajmujący może potraktować depozyt jako pożyczkę z oprocentowaniem 0% na inwestycję w inny kapitał, co sprawiło, że jeonse było szczególnie pożądane w XX wieku, kiedy stopy procentowe były bardzo wysokie.

W czasach niższych stóp procentowych częściej stosuje się wolse (월세), czyli miesięczny czynsz. W przypadku najmu wolse najemca podpisuje umowę najmu na 1 lub 2 lata i wpłaca za mieszkanie kaucję w wysokości około 10% wartości rynkowej. Następnie najemca płaci miesięczny czynsz. W rzadkich przypadkach, gdy nieruchomość została uszkodzona, szkoda musi zostać naprawiona zgodnie ze standardem wynajmującego, zanim wynajmujący zwróci kaucję.

Historia

Pochodzenie

System jeonse ma swoje korzenie w Korei sprzed ponad wieku, niektórzy twierdzą, że układ rozpoczął się w XIX wieku, zainspirowany traktatem z Japonią , ale stał się bardziej popularny i znany pod dzisiejszą nazwą pod koniec XX wieku, szczególnie w 1960 i 1970. System był postrzegany jako rozwiązanie problemu niedoboru kredytów hipotecznych , wywołanego wysokimi stopami procentowymi, który hamuje aktywność gospodarczą. Sytuację tę potęgowała szybka urbanizacja i ucieczka ze wsi występujący, zwiększający popyt na mieszkania w miastach. Jeonse ułatwił rozwój gospodarczy bez tradycyjnych środków pożyczkowych, umożliwiając rozwój miast.

Współczesny

XX-wieczna era wysokich stóp procentowych i niedoboru kredytów hipotecznych odchodzi w przeszłość. Południowokoreańskie stopy procentowe od ponad dekady pozostają niskie, na poziomie 3 procent lub poniżej. To sprawiło, że system był mniej integralny i korzystny dla deweloperów niż kiedyś, i zachęcił do wzrostu popularności wynajmu, wolse ( koreański : 월세 ), zamiast depozytów. Nowo odkryte niskie stopy procentowe nieco odwróciły dynamikę jeonse, a teraz wielu najemców zaciąga pożyczki na depozyt zamiast oszczędności, a odsetki od pożyczek w każdym miesiącu mogą być często niższe niż czynsz rynkowy. Oznacza to jednak również, że podwyżki stóp raczej szkodzą jeonse, niż pomagają, jak pierwotnie, ponieważ teraz to najemcy pożyczają pieniądze, a zatem korzystają z niskich stawek.

Zmiany zasad

Rząd podjął aktywne wysiłki, aby spróbować przesunąć rynek mieszkaniowy z jeonse na wolse, zwiększając ulgi podatkowe dla najemców, takie jak ulgi podatkowe, oraz usuwając część wsparcia finansowego dla tych, którzy nadal wybierają jeonse. W kwietniu 2022 r. miesięczne umowy wolse po raz pierwszy przekroczyły umowy jeonse, z czynszem na poziomie 50,4% i jeonse na poziomie 49,6%. Niedawne spadki udziału jeonse w rynku są spowodowane rosnącymi stopami procentowymi podczas pandemią COVID-19 oraz polityką rządu.

Ryzyka

Ponieważ najemcy Jeonse nie są zobowiązani do płacenia miesięcznego czynszu, może to prowadzić do przekonania, że ​​Jeonse to świetna okazja pod każdym względem. Istnieje jednak pewien poziom ryzyka, którego najemcy powinni być świadomi wynajmując mieszkanie przez Jeonse.

Rosnący rynek mieszkaniowy

Najemcy Jeonse zajmują krótką pozycję finansową na rynku mieszkaniowym. Kiedy cena mieszkania spada, kwota kaucji Jeonse spada proporcjonalnie, chociaż nie zawsze tak jest. W takiej sytuacji najemcy, przynajmniej w teorii, otrzymają zwrot różnicy przy przedłużeniu umowy najmu. Jeśli jednak ich właściciele nie zapewnią różnicy ani z własnych pieniędzy, ani z pożyczki, najemcy pozostają z kilkoma trudnymi opcjami, takimi jak proces sądowy. Z drugiej strony wraz ze wzrostem ceny mieszkania kaucja może również wzrosnąć, a lukę najemcy uzupełnią przy przedłużeniu umowy najmu.

W okresach ekspansji na rynku mieszkaniowym lub w przypadku nadmiernego popytu mogą wystąpić duże podwyżki procentu wartości nieruchomości, który najemca musi zapłacić. Zostało to scharakteryzowane jako kryzys w przeszłości, a mianowicie w latach 90., kiedy kilkanaście osób zostało doprowadzonych do samobójstwa w obliczu tych podwyżek cen depozytów. Takie skrajne przypadki były w przeszłości eliminowane przez duże wzrosty podaży mieszkań.

Zmienne stopy procentowe

Powszechną praktyką jest, że najemcy Jeonse przygotowują kaucję, biorąc pożyczkę z banku ze względu na samą wysokość kaucji. Jeśli biorą kredyt ze zmienną roczną stopą oprocentowania (RRSO), co jest dość powszechne, narażeni są na ryzyko wzrostu stóp procentowych. Banki mogą jednak zapewnić bardzo niskie RRSO (2-4%), ponieważ depozyt może stanowić zabezpieczenie.

Według najnowszego raportu Bank of Korea , saldo kredytów dla gospodarstw domowych banku na koniec grudnia ubiegłego roku wynosiło 98,8 bilionów wonów. W porównaniu z końcem grudnia 2019 roku nastąpił wzrost o 10 bilionów wonów, największy od 2004 roku.

Nieuczciwi gospodarze

Niektórzy właściciele mogą mieć dużą kwotę zaległych podatków. W takich przypadkach rząd może wystawić mieszkanie na licytację, próbując odzyskać zaległe podatki. Gdy mieszkanie zostaje sprzedane, rząd ściąga zaległe zyski z licytacji. Ponieważ podatek krajowy (국세) i podatek lokalny (지방세) mają wyższy priorytet niż najemcy, mogą oni stracić część lub całość swojego depozytu, w zależności od tego, ile ich właściciele są winni rządowi.

Zobacz też

Linki zewnętrzne

Pobrano z „ https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Jeonse&oldid=1141324220 ”