Mieszkania dla pracowników

Obudowa siły roboczej to termin, który jest coraz częściej używany przez planistów , rząd i organizacje zajmujące się polityką mieszkaniową lub rzecznictwem. Zyskuje prestiż wśród pośredników w handlu nieruchomościami, deweloperów i pożyczkodawców. Mieszkalnictwo siły roboczej może odnosić się do dowolnej formy mieszkania, w tym własności domów jedno- lub wielorodzinnych, a także zajmowania lokali na wynajem. Mieszkania dla pracowników są ogólnie rozumiane jako przystępne cenowo mieszkania dla gospodarstw domowych o dochodach, które są niewystarczające do zapewnienia wysokiej jakości mieszkań w rozsądnej odległości od miejsca pracy.

Przegląd

Uwzględnienie mieszkań dla pracowników obejmuje następujące cztery główne czynniki:

Siła robocza

Termin „siła robocza” ma kojarzyć się z osobami zatrudnionymi zarobkowo, grupą osób, które zazwyczaj nie są postrzegane jako cel programów mieszkaniowych po przystępnych cenach. Mieszkania dla pracowników oznaczają zatem zmienione lub rozszerzone rozumienie przystępnych cenowo mieszkań. Mieszkania dla siły roboczej są zwykle skierowane do „niezbędnych pracowników” w społeczności, tj. policjantów, strażaków, nauczycieli, pielęgniarek, personelu medycznego. Niektóre społeczności definiują „niezbędne” szerzej, obejmując pracowników usług, jak w przypadku społeczności kurortowych, w których występują wysokie koszty nieruchomości i duża liczba nisko płatnych miejsc pracy w usługach niezbędnych dla lokalnej gospodarki. Mieszkania dla pracowników mogą być bardziej ogólnie ukierunkowane na określone poziomy dochodów, niezależnie od rodzaju zatrudnienia, z definicjami od 50% do 120% mediany dochodu obszaru (AMI).

Przystępność cenowa

Kredytodawcy hipoteczni zazwyczaj nakładają limit od 28% do 36% dochodu gospodarstwa domowego dopuszczalnego na kwotę główną, odsetki, podatki i ubezpieczenie (PITI). Kalkulacje cenowe skierowane do najemców, którzy stanowią około jednej trzeciej amerykańskich gospodarstw domowych, określają pożądany koszt mieszkania dla siły roboczej na poziomie 30% dochodu gospodarstwa domowego lub niższym. Przystępność cenowa jest funkcją relacji między dochodem a kosztami mieszkaniowymi na danym obszarze, co prowadzi do zróżnicowania odsetka AMI, które można wykorzystać do opisania osób, które mogą potrzebować mieszkań dla pracowników.

Bliskość

Najbardziej odpowiednie jest, aby „mieszkania dla pracowników” były zlokalizowane w centrach zatrudnienia lub w ich pobliżu. Rosnąca odległość między pracą zarobkową a mieszkaniem dostępnym dzięki dochodom, które zapewnia, spowodowała, że ​​ludzie szukają mieszkań na peryferiach obszarów zasiedlonych. Jest to wymieniane jako czynnik przyczyniający się do rozlewania się miast , charakteryzującego się korkami ulicznymi, długimi dojazdami do pracy, sklepami ogólnospożywczymi i centrami handlowymi ze striptizem oraz szybką konsumpcją otwartej przestrzeni ze względu na budowę nowych domów na zewnętrznych obrzeżach obszarów metropolitalnych, gdzie grunty jest z reguły tańszy. Chociaż są one powszechne w obszarach metropolitalnych Stanów Zjednoczonych, problemy mieszkaniowe dla siły roboczej mogą pojawić się wszędzie tam, gdzie wartość gruntów lub inne ograniczenia dotyczące tworzenia lub dostępności mieszkań wysokiej jakości po przystępnych cenach są ograniczone przez podział na strefy, siły rynkowe lub granice fizyczne.

Jakość i dostawa

W ostatnich dziesięcioleciach programy federalne koncentrowały się na zapewnianiu dotacji lub bonów mieszkaniowych lub budowaniu i utrzymywaniu publicznych projektów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych o niskich dochodach. Przystępność cenowa mieszkań dla wszystkich pozostałych była wspierana głównie poprzez programy dla nabywców domów, zwłaszcza poprzez finansowanie hipoteczne. Niezależnie od tego, czy szukasz mieszkań do wynajęcia, czy do kupienia, na obszarach, w których występuje niedobór mieszkań dla siły roboczej, takie lokale, które można znaleźć w pobliżu miejsc pracy, są często niskiej jakości. Nowe mieszkania zbudowane w okresie boomu gospodarczego obejmowały niewielką liczbę przystępnych cenowo mieszkań, niedrogie lokale są często sprawdzane pod kątem dochodów, aby wykluczyć wszystkich oprócz najbiedniejszych mieszkańców, a tańsze mieszkania są zwykle budowane w odległości, w której ziemia jest tańsza. Bliskość pracy często oznacza kompromis w zakresie jakości zasobów mieszkaniowych, jakości szkół, bezpieczeństwa osobistego. W ujęciu realnym życie w mieszkaniach o niskiej jakości lub w marginalnych dzielnicach jest kompromisem między dostępem do dochodów a dostępem do zasobów, takich jak rosnący kapitał własny lub wysokiej jakości edukacja.

Historia

Koncepcja mieszkań dla pracowników ma swoje wczesne korzenie w miejscowościach narciarskich Telluride i Aspen w Kolorado. W 1974 roku, w odpowiedzi na to, że miejscowi nie byli w stanie kupować domów z powodu rozbieżności między płacami a kosztami domów i gruntów gwałtownie rosnącymi z powodu kupujących z Nowego Jorku i Hollywood, w Aspen Institute zorganizowano konferencję. W Aspen opracowano plan stworzenia wtórnego i odrębnego rynku mieszkaniowego dla „lokalnych pracowników”, który byłby oparty na lokalnych płacach i przystępności cenowej. Jednym ze standardowych narzędzi wymyślonych w celu stworzenia przystępnych cenowo domów dla lokalnych pracowników, które pozostałyby dostępne dla przyszłych pokoleń, było ograniczenie czynu, które w najprostszej formie stwierdza, że ​​aby zakwalifikować się do zakupu domu, wnioskodawca musi mieszkać w społeczności, a nie posiadać inny dom w społeczności, musi pracować zasadniczo w pełnym wymiarze godzin i mieszkać w społeczności przez minimalny okres czasu. Ponadto właściciel może sprzedać dom tylko komuś, kto spełnia te same kryteria. Późniejsze przepisy dodane na przestrzeni lat „prób i błędów” obejmują ograniczenia dochodów, aby się zakwalifikować, oraz ograniczone stawki dotyczące kwoty zysku, jaki właściciel może osiągnąć, aby zagwarantować, że dom pozostanie dostępny na zawsze. Przez lata trzy procent rocznie było liczbą uzasadnioną.

Problem mieszkaniowy siły roboczej wydawał się być anomalią w ośrodkach narciarskich, pogarszaną z powodu ograniczonych terenów pod zabudowę ze względu na góry i grunty będące własnością federalną, co sprawiało, że „rozprzestrzenianie się” było nierealne. Zamiast tego wydaje się, że był prekursorem problemów, przed którymi stoją teraz społeczności wakacyjne i obszary metropolitalne w całym kraju i na świecie. Na początku XXI wieku rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych pobudziło ogólnokrajowy wzrost popytu na mieszkania. Rekordowe budownictwo mieszkaniowe i rekordowe ceny mieszkań w wielu społecznościach spowodowały wzrost kosztów gruntów. Koszty materiałów budowlanych i robocizny, wywołane katastrofalnymi huraganami w latach 2004 i 2005, które uszkodziły lub zniszczyły setki tysięcy domów na Florydzie i na wybrzeżu Zatoki Perskiej, spotęgowały problem i doprowadziły do ​​krytycznego dylematu: w wielu społecznościach gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach nie stać na średni dom w cenie. Przez pewien czas niskie stopy procentowe i dostępność kreatywnych opcji finansowania wypełniły lukę między kosztami mieszkania a dochodami niektórych gospodarstw domowych, umożliwiając ludziom uzyskanie kredytów hipotecznych pochłaniających ponad 30% ich dochodów lub wykorzystanie rosnącego kapitału własnego w domu, aby zrekompensować za lukę w przystępności cenowej. The Kryzys kredytów hipotecznych typu subprime i obecne spowolnienie gospodarcze rodzą pytania o zdolność narzędzi finansowania i prywatnych deweloperów do skutecznego rozwiązania obecnego lub przyszłego niedoboru przystępnych cenowo mieszkań.

Obudowa odegrała ważną rolę w rozwoju gospodarczym i rozwoju amerykańskiej klasy średniej. W przeszłości federalna polityka mieszkaniowa czasami tworzyła programy mające na celu pomoc populacji, której obecnie poszukuje się mieszkań dla pracowników. Na przykład po drugiej wojnie światowej potrzeby powracających weteranów i wyżu demograficznego doprowadziły do ​​powstania ustawy GI Bill , która zawierała przepisy dotyczące korzystnych warunków kredytu hipotecznego i napędzała rozwój przedmieść , tworząc niedrogie możliwości posiadania domu dla pokolenia Amerykanów. Projekty mieszkań komunalnych zapewniał również wynajem mieszkań wielu rodzinom miejskim. W późniejszych dziesięcioleciach sprawdzanie dochodów, ucieczka białych i złe zarządzanie zmieniły naturę i postrzeganie mieszkań publicznych, ale w Ameryce w połowie wieku nadal zapewniały one wysokiej jakości, niedrogie mieszkania tysiącom rodzin robotniczych i z klasy średniej.

Studium i polityka

Systemy takie jak oryginalny schemat Aspen nie rozpowszechniły się. Kwestia mieszkań dla pracowników nadal jednak dotyka społeczności pozametropolitalne, w szczególności społeczności wypoczynkowe, w których występują dotkliwe skutki potrójnego wpływu wysokiej wartości gruntów, gruntów ograniczonych przez cechy geograficzne (tj. zatrudnienie w sektorze usług. Obecnie większość działań rzeczniczych i politycznych koncentruje się na obszarach metropolitalnych, w których koszty mieszkaniowe są wyższe niż średnia krajowa.

Termin „mieszkania dla pracowników” pojawia się w dyskusjach politycznych na szczeblu krajowym i stanowym. Choć zwykle definiowane przez warunki lokalne – średni dochód na danym obszarze, uczciwy czynsz rynkowy i baza zatrudnienia w danym regionie – bez możliwości finansowania inicjatyw lub tworzenia wystarczających zachęt lub mandatów, trudno jest wywrzeć jakikolwiek wpływ na przystępne cenowo mieszkania. Podobnie jak w przypadku wszystkich inicjatyw mieszkaniowych po przystępnych cenach, samorządy lokalne mogą korzystać z istniejących narzędzi, takich jak podział na strefy, podział na strefy, premie za gęstość zaludnienia, aby osiągnąć pożądane rezultaty. Zachęty mogą obejmować zniesienie opłat, takich jak opłaty za pozwolenie na budowę, opłaty za wodę i ścieki. Podatki od przeniesienia własności nieruchomości i podatki od sprzedaży detalicznej mogą zapewniać finansowanie w stanach, w których samorządy lokalne mają uprawnienia do zwiększania dochodów w ten sposób. W stanie Missouri niektóre przykłady zaleceń politycznych dotyczących zmian na poziomie stanowym, które mogą przyspieszyć tworzenie mieszkań dla pracowników, obejmują emisje obligacji w celu sfinansowania projektów oraz nakaz włączenia mieszkań dla pracowników do kompleksowych planów wymaganych dla największych gmin stanu.

Wskaźniki służące do definiowania i rozwiązywania problemu mieszkań dla pracowników ewoluują. Wiele organizacji cytuje National Low Income Housing Coalition „Poza zasięgiem”, który zawiera mapy danych ilustrujące rozbieżności między mieszkalnictwem a dochodami w całym kraju. Raport z 2010 roku sporządzony przez organizację non-profit Urban Land Institute z siedzibą w Waszyngtonie zatytułowany „Priced Out” jest jednym z przykładów dogłębnej analizy określonego obszaru. Zawiera przegląd problemów mieszkaniowych siły roboczej w Regionie Metropolitalnym Bostonu. ULI konkluduje, że w rejonie Bostonu jest o 25 000 jednostek mniej niż liczba potrzebna do utrzymania obecnej siły roboczej, a do 2020 r. będzie brakować dodatkowych 11 000 jednostek. Chociaż ten przykład pochodzi z jednego z najbardziej dotkniętych obszarów kraju, ilustruje przydatność określenia zakresu i skali problemu jako niezbędnego prekursora jego rozwiązania. Raport zawiera również przykłady niektórych typowych rodzin z regionu Bostonu, aby zilustrować, że siła robocza dotyczy osób, które są zazwyczaj postrzegane jako klasa średnia, takich jak adiunkci na uczelniach i inżynierowie budownictwa. Wielu zwolenników mieszkalnictwa pracowniczego ma nadzieję, że może ono znaleźć szersze poparcie niż poprzednie inicjatywy w zakresie przystępnych cenowo mieszkań, ponieważ jest skierowane do kluczowych członków społeczności oraz do ludzi, którzy są postrzegani jako ciężko pracujący, dobrzy sąsiedzi, którzy nie wpłyną negatywnie na wartość nieruchomości, i bardziej godni niż ci, którzy są naprawdę biedni.

Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami , największe w kraju stowarzyszenie branżowe zrzeszające profesjonalistów z branży nieruchomości, oferuje teraz certyfikat Workforce Housing Certification oraz wsparcie dla powiązanych projektów w ramach grantu mieszkaniowego Ira Gribin Workforce Housing.

Ustawodawstwo i projekty

W 2013 roku ukończono budowę Wioski Nauczycielskiej w Newark w stanie New Jersey. Ten wielofunkcyjny kompleks rozwojowy obejmuje szkoły społeczne, sklepy na parterze i lokale do wynajęcia dla 200 nauczycieli z Newark. Podczas gdy znaczna liczba luksusowych mieszkań została dodana do Newark na początku XXI wieku, Teachers Village jest jednym z pierwszych znaczących mieszkań dla gospodarstw domowych o średnich lub średnich dochodach.

W rejonie Zatoki Kalifornijskiej celem było zatrzymanie nauczycieli w przystępnych cenach mieszkań dla pracowników, gdy odkryto, że wysokie koszty mieszkaniowe były głównym powodem dużej rotacji. Jeden z deweloperów otrzymał premię za zagęszczenie, tj. prawo do wybudowania większej liczby jednostek niż pozwala na to obecny podział na strefy, w zamian za zapewnienie jednostek nastawionych na ludzi tworzących 80-120% AMI. Hrabstwo Sonoma w Kalifornii nakłada opłaty za wpływ na finansowanie mieszkań dla pracowników.

Floryda przez większość swojej historii notowała rekordowy wzrost, w tym podczas niedawnego boomu gospodarczego. Florida Housing Coalition działa od prawie 20 lat jako jeden z czołowych amerykańskich innowatorów w zakresie rzecznictwa mieszkaniowego i pomogła w stworzeniu ustawy Sadowski Affordable Housing Act w 1991 r. South Florida Workforce Housing Initiative opracowała obszerną listę podejść do promowania rozwoju budownictwa mieszkaniowego dla pracowników , począwszy od bankowości gruntów i opcji finansowania, a skończywszy na zaleceniach dotyczących stref i zachętach.

New Hampshire przyjęło przepisy dotyczące mieszkań dla pracowników w 2008 r., a plany pierwszego projektu, który ma zostać zbudowany na podstawie tych przepisów, zostały zatwierdzone w 2010 r.

W 2008 roku Nowy Jork uchwalił ustawę Long Island Workforce Housing Act, która otrzymała wsparcie częściowo dlatego, że długoletni mieszkańcy widzą, jak ich małe dorosłe dzieci wyprowadzają się z powodu kosztów mieszkaniowych.

Zobacz też

  • Kluczowy pracownik , termin używany w Wielkiej Brytanii w odniesieniu do niezbędnych pracowników sektora publicznego, którzy często są docelowymi klientami programów mieszkaniowych dla pracowników w tym kraju

Linki zewnętrzne

Pobrano z „ https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Workforce_housing&oldid=1110697712 ”