Po prostu odszkodowanie
Sprawiedliwe odszkodowanie to prawo zapisane w Piątej Poprawce do Konstytucji Stanów Zjednoczonych (oraz w konstytucjach odpowiednich stanów), na które powołuje się się w przypadku przejęcia własności prywatnej (również w niektórych stanach uszkodzonych) przez rząd. Zwykle rząd (potęgający) wytacza powództwo o zajęcie własności prywatnej w celu „użytku publicznego”, ale gdy tego nie zrobi i nie zapłaci za przejęcie, właściciel może dochodzić odszkodowania w ramach powództwa zwanego „odwrotnym potępieniem”. Ze względów praktycznych sądy na ogół stosują godziwą wartość rynkową jako miarę słusznego zadośćuczynienia, uznając, że jest to kwota, którą chętny sprzedawca zaakceptowałby w dobrowolnej transakcji sprzedaży, a zatem powinna ona być należna również w przypadku przymusowej transakcji. Jednak Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych wielokrotnie potwierdzał, że zdefiniowana przez niego „godziwa wartość rynkowa” nie odpowiada temu, czego sprzedawcy żądaliby i otrzymywali w dobrowolnych transakcjach.
Wartość rynkowa
Wartość rynkowa jest przeważającą, ale nie wyłączną miarą Sprawiedliwego Zadośćuczynienia. Rzeczoznawcy definiują godziwą wartość rynkową jako najbardziej prawdopodobną cenę wyrażoną w gotówce, którą chętny nabywca zapłaciłby chętnemu sprzedającemu, przy czym każdy jest w pełni poinformowany o dobrych i złych cechach nieruchomości, przy czym nieruchomość jest wystawiona na rynku wystarczająco dużo czasu, aby przyciągnąć oferty. Ale w wybitnych przypadkach wartość jest definiowana jako najwyższa cena możliwa do uzyskania na wolnym rynku. Na tę wartość nie mogą wpływać czynniki wpływające na rynek ze względu na bliskość przejęcia wybitnej domeny. Innymi słowy, nieruchomość musi być wyceniana tak, jakby projekt, dla którego jest brany, nie istniał – jest to znane jako doktryna „wpływu projektu”.
Ponieważ wartość godziwa wiąże się z przyszłą, hipotetyczną transakcją (sprzedaż nieruchomości w momencie wyceny jeszcze nie nastąpiła) wartość godziwa jest określana na podstawie opinii rzeczoznawców majątkowych lub właściciela (właścicieli) nieruchomości.
Podstawowym atrybutem nieruchomości, który określa jej wartość rynkową, jest jej maksymalne i najlepsze wykorzystanie, czyli najbardziej dochodowe legalne wykorzystanie. Nie musi to być bieżące użytkowanie nieruchomości ani użytkowanie, dla którego nieruchomość jest obecnie wyznaczona na strefy, jeżeli ustalono, że istnieje prawdopodobieństwo zmiany strefy. Najwyższe i najlepsze wykorzystanie jest często przedmiotem spornych sporów. Władze potępiające zwykle opowiadają się za najlepszymi i najlepszymi zastosowaniami, które są znacznie mniej intensywne niż to, co ma na myśli rzeczoznawca prywatnego właściciela nieruchomości. Jest to często prawdziwe pole bitwy w sprawach dotyczących wyceny wybitnych domen.
W wyjątkowych przypadkach można zastosować środki kompensacyjne inne niż godziwa wartość rynkowa; United States v. Pewee Coal Co. , 341 US 114 (1951) (zwiększona strata operacyjna spółki węglowej podczas jej tymczasowego zajęcia przez rząd uznana za środek kompensacyjny).
W sprawach dotyczących wybitnych domen normą często nie jest cena najbardziej prawdopodobna, ale najwyższa możliwa do uzyskania w dobrowolnej transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Ponieważ potępienie pozbawia właściciela możliwości poświęcenia czasu na uzyskanie najwyższej ceny na rynku, prawo zapewnia to, definiując godziwą wartość rynkową jako najwyższą cenę, jaką nieruchomość przyniosłaby na wolnym rynku.
Wartość rynkowa nie obejmuje przypadkowych strat (np. kosztów przeprowadzki, utraty wartości firmy itp.), ale niektóre z tych strat są częściowo rekompensowane przez ustawy, takie jak federalna ustawa o jednolitej pomocy w relokacji (Kodeks przepisów federalnych 49 ) i jego państwowe odpowiedniki. Sądowa odmowa odszkodowania za straty gospodarcze wyrządzone w wyniku zniszczenia przedsiębiorstwa prowadzonego na przejętym gruncie przez zajęcie była przedmiotem wielu kontrowersji i ostrej krytyki ze strony komentatorów prawnych. Niemniej jednak tylko jeden stan (Alaska) zezwala na ich odzyskanie we wszystkich przypadkach, podobnie jak kilka innych, jeśli wykaże, że przeniesienie dotkniętego przedsiębiorstwa nie jest możliwe. Niektóre stany zezwalają na odzyskiwanie strat biznesowych na mocy ustawy.
prawników i rzeczoznawców właściciela nieruchomości nie są wliczane do słusznego odszkodowania. W niektórych stanach podlegają one zwrotowi na mocy ustawy, gdy właściciel odzyskuje odszkodowanie przekraczające ofertę lub dowody organu skazującego o określoną kwotę. W Kalifornii i Nowym Jorku przyznanie takich opłat jest uznaniowe w przypadku sądu.
W przypadku zwłoki w wypłacie słusznego odszkodowania właścicielowi przysługuje także prawo do odsetek od kwoty zaległego odszkodowania.
Ważnym, ale w dużej mierze ignorowanym aspektem sprawiedliwej rekompensaty w wybitnej domenie jest to, że gdy potępiający zabiera całą działkę właścicielowi, w rzeczywistości nic nie płaci (z wyjątkiem kosztów transakcyjnych), ponieważ wymienia tylko jeden składnik aktywów (pieniądze) na inny składnik majątku równej wartości (grunt według godziwej wartości rynkowej). Tak więc na koniec transakcji — zakładając uczciwy proces wyceny — obie strony są teoretycznie tak samo zamożne jak wcześniej. Ich bilanse pozostają niezmienione. Brytyjczycy używają dokładniejszej terminologii i nazywają wybitną domenę „zakupem obowiązkowym”, co jest poprawne ekonomicznie, jeśli nie całkowicie gramatycznie (to sprzedaż, a nie zakup, jest obowiązkowa).