Ustawa o stabilności mieszkaniowej i ochronie lokatorów z 2019 r
| Ustawa o stabilności mieszkaniowej i ochronie lokatorów z 2019 r. | |
|---|---|
| Ustawodawca stanu Nowy Jork | |
| Zasięg terytorialny | Nowy Jork (stan) |
| Uchwalona przez | Legislatura stanu Nowy Jork |
| Przeszedł | 14 czerwca 2019 r |
| Podpisane przez | Andrzej Kumo |
| Podpisano | 14 czerwca 2019 r |
| Status: Aktualne prawodawstwo | |
Ustawa o stabilności mieszkaniowej i ochronie najemców z 2019 r. ( HSTPA ) to ustawa stanu Nowy Jork , która wprowadziła poważne zmiany w prawie najemcy-właściciela .
Historia
Po wyborach w 2018 r. – w których Demokraci przejęli kontrolę w Senacie stanu Nowy Jork po raz pierwszy od dekady i dopiero trzeci raz od 50 lat – nabrał rozmachu na rzecz zmian w prawie najemców. Ostatecznie pojawił się pakiet dziewięciu ustaw, który zawierał dużą liczbę proponowanych zmian.
11 czerwca 2019 r. przywódca większości w Senacie Stanowym Andrea Stewart-Cousins i przewodniczący zgromadzenia Carl Heeastie ogłosili, że osiągnęli „przełomowe porozumienie” w sprawie nowych przepisów dotyczących czynszu. Obie izby legislatury stanu Nowy Jork uchwaliły HSTPA 14 czerwca 2019 r., A gubernator Andrew Cuomo podpisał ustawę HSTPA później tego samego dnia.
Główne postanowienia
Według Sharon Otterman i Matthew Haag z The New York Times , HSTPA „oznacza punkt zwrotny” dla milionów nowojorczyków mieszkających w mieszkaniach o ustabilizowanym czynszu „po ciągłej erozji zabezpieczeń i utracie dziesiątek tysięcy mieszkań regulowanych”.
Wśród reform HSTPA znajdują się ograniczenia depozytów zabezpieczających do wysokości jednomiesięcznego czynszu, nowe zabezpieczenia przed eksmisjami , zakazy korzystania z czarnych list najemców , eliminacja dekontroli wolnych miejsc pracy i deregulacji osób o wysokich dochodach oraz zamknięcie luki w użytkowaniu przez właściciela. Prawo wprowadza nowe limity kwot wydanych na główne ulepszenia kapitału (MCI) i indywidualne ulepszenia mieszkań (IAI), które można odzyskać poprzez podwyższenie czynszu, które według grup najemców były przedmiotem „rutynowych [e] nadużyć” ze strony właścicieli, którzy chcą „ podnieść czynsze i wypchnąć najemców”. Okno „spojrzenia wstecz” dla roszczeń o nadmierne obciążenie czynszu zostało przedłużone z czterech do sześciu lat.
HSTPA wprowadziła również szereg nowych zabezpieczeń dla mieszkańców domów mobilnych . Ponadto prawo zezwala innym gminom Nowego Jorku na ustanowienie własnych przepisów dotyczących czynszu. Ponadto HSTPA – w przeciwieństwie do swoich poprzedników, które musiały zostać odnowione – ma charakter stały.
Jedyną główną propozycją, która nie została przyjęta, była ustawa o eksmisji z „dobrego powodu”, która znacznie utrudniłaby właścicielom eksmisję lokatorów z ich mieszkań w przypadku braku występków lokatorów.
Przepisy regulujące czynsz HSTPA nie usunęły jednak wszystkich ścieżek wyjścia z budynków, aby usunąć się spod regulacji. Właściciele budynków mogą nadal korzystać z rozbiórki, gruntownej renowacji, przebudowy do iz użytku komercyjnego oraz ekonomicznej niewykonalności, aby kontynuować deregulację swoich mieszkań. Jeśli jednak właściciel nie może udowodnić znacznej rehabilitacji, jego historia czynszów może być postrzegana jako niewiarygodna, co powstrzymuje go przed odejściem od regulacji.
Reakcja
Reakcja na HSTPA była podzielona. Grupy najemców oklaskiwały uchwalenie ustawy. Tymczasem grupy właścicieli martwiły się, że niektóre z jej postanowień osłabią ich zdolność do budowy i utrzymania budynków mieszkalnych.
Wyzwanie prawne
15 lipca 2019 r. grupa właścicieli nieruchomości i grup właścicieli nieruchomości wszczęła postępowanie prawne w Sądzie Okręgowym Stanów Zjednoczonych dla wschodniego dystryktu Nowego Jorku . W 125-stronicowej skardze powodowie twierdzili, że ustawa o stabilizacji czynszu – zmieniona przez HSTPA – naruszyła ich prawa wynikające z klauzuli dotyczącej należytego procesu zawartej w czternastej poprawce oraz klauzuli dotyczącej zysków z piątej poprawki . Ta przyspieszona droga do sądu federalnego stała się możliwa po decyzji Sądu Najwyższego Stanów Zjednoczonych z 2007 r Knick przeciwko Township of Scott .
Zobacz też
Linki zewnętrzne
- Tekst ustawy o stabilności mieszkaniowej i ochronie lokatorów na stronie internetowej Senatu stanu Nowy Jork