421 – zwolnienie podatkowe
Zwolnienie podatkowe 421-a to zwolnienie z podatku od nieruchomości w amerykańskim stanie Nowy Jork , które przysługuje deweloperom za budowę nowych wielorodzinnych budynków mieszkalnych w Nowym Jorku . Jak obecnie napisano, program koncentruje się również na promowaniu przystępnych cenowo mieszkań w najgęściej zaludnionych obszarach Nowego Jorku. Zwolnienie jest przyznawane dla wszystkich budynków, w których dodaje się wiele nowych jednostek mieszkalnych, i zwykle trwa od 15 do 25 lat po ukończeniu budynku. Dłuższe okresy zwolnienia obowiązują w mniej zaludnionych obszarach zewnętrznych dzielnic i górnego Manhattanu .
Oryginalny program bierze swoją nazwę od sekcji 421-a nowojorskiej ustawy o podatku od nieruchomości. Program 421-a rozpoczął się w 1971 roku, a później rząd stanowy dodał przepisy nakazujące tworzenie niedrogich mieszkań, aby deweloperzy mogli zakwalifikować się do programu. Zgodnie z pierwotnym programem obszary, w których deweloperzy kwalifikowali się do ulgi podatkowej, obejmowały cały Manhattan i część pozostałej części Nowego Jorku.
Pierwotny program wygasł w styczniu 2016 r. Po nieporozumieniach między rządem stanowym a rządem Nowego Jorku, ale w listopadzie 2016 r. Zawarto porozumienie między związkami zawodowymi, deweloperami i gubernatorem Andrew Cuomo, aby przywrócić go do czasu zatwierdzenia przez stan Nowy Jork Władza ustawodawcza . Po negocjacjach budżetowych z kwietnia 2017 r. Program został oficjalnie odnowiony, a oficjalna nowa nazwa programu to „ Affordable New York ”. Program jest zarządzany przez Departament Ochrony i Rozwoju Mieszkalnictwa Miasta Nowy Jork . W ramach programu znaczna część korzyści stabilizacyjnych dla najemców rynkowych znika, podobnie jak starsze wersje 50% preferencji społeczności, co czyni ten program kontrowersyjnym. Prawa lokatorów zostały rozszerzone na mocy ustawy o stabilności mieszkaniowej i ochronie najemców z 2019 r. , co skłoniło rzeczników mieszkalnictwa do wezwania do uchylenia 421-a.
Real Estate Board of New York (REBNY), James Whelan, w styczniu 2022 r. „Wskazał poparcie dla proponowanego przez gubernator Kathy Hochul programu Affordable Neighborhoods for New Yorkers, rebrandingu wygasającej ulgi podatkowej 421”.
W związku z uchwaleniem w 1994 r. Ustawy o spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC) stanu Nowy Jork, Albany i lokalni politycy przekazują miliony dolarów „z luksusowych budynków mieszkalnych, biurowców i garaży kontrolowanych przez niektórych z największych potentatów Nowego Jorku”. Wszystkie należą do „LLC, struktury chronionej przed surowymi restrykcjami Nowego Jorku dotyczącymi darowizn na kampanie korporacyjne”. Deweloperzy „mogą przekazywać praktycznie nieograniczone sumy w każdym sezonie kampanii”, prywatnie i za pośrednictwem REBNY; „Wpływając na wybory stanowe, deweloperzy podkopali stabilizację czynszów i zachował kluczową ulgę podatkową dzięki temu oszczędzają znacznie więcej pieniędzy, niż wydają na kampanie polityczne. Wartość tej dotacji, znanej jako 421-a, wzrosła z 73 milionów dolarów w 1986 roku do około 1,4 miliarda dolarów w tym roku [2016]. W zamian za ulgę podatkową właściciele mają ograniczyć podwyżki czynszów i zarezerwować część lokali w dzielnicach o wysokim popycie na czynsze niższe od rynkowych – choć często nie wywiązują się ze swoich zobowiązań”. wszystkie pieniądze z kampanii w Nowym Jorku”, w 2015 r., „co stanowi tylko część wydatków politycznych nowojorskiej branży nieruchomości”. Michael McKee, skarbnik Tenants PAC , powiedział, że „obawiał się, że przywódcy stanowi będą bardziej skłonni wziąć pod uwagę stanowisko REBNY niż jego własne w wyniku poziomów składek. (Tenants PAC i McKee przekazali 61 565 USD kandydatom w 2014 r.). „To jest zalegalizowane przekupstwo” - powiedział. „Są przyzwyczajeni do kupowania tego, czego chcą i dostania tego, a ustawodawca – obie izby – okazał się dość chętny, by im to dać”.
Pojęcie
Program 421-a ma zastosowanie do deweloperów w Nowym Jorku, którzy budują domy wielorodzinne na gruntach, które są „puste, w większości niezamieszkane lub w pełni wykorzystane”. 421-a ma zastosowanie do nowo wybudowanych, rynkowych mieszkań wielorodzinnych, podczas gdy wyremontowany lub przebudowany budynek mieszkalny wielorodzinny podlega zwolnieniu i obniżeniu podatku J-51. Program wymaga również, aby część jednostek nowej inwestycji była przystępna cenowo, aby deweloper mógł kwalifikować się do zwolnienia podatkowego.
Zasady zwolnienia podatkowego 421-a obejmują kilka „obszarów o zwiększonej przystępności cenowej” w częściach Manhattanu , Queens i Brooklynu . Budynki z ponad 300 lokalami mieszkalnymi, które znajdują się na tych obszarach, uzyskałyby 100% zwolnienie z podatku na okres do trzech lat w trakcie budowy oraz 100% zwolnienie na 35 lat po zakończeniu budowy, pod warunkiem spełnienia jednego z trzech Opcje 421-a. W przypadku wszystkich innych budynków, które nie kwalifikują się do opcji zwiększonej przystępności, budynki te byłyby zwolnione z podatku przez 3 lata w trakcie budowy i 35 lat po zakończeniu budowy, pod warunkiem, że są zgodne z jedną z trzech pozostałych opcji 421-a . Jednak 100% zwolnienie miałoby zastosowanie tylko w ciągu pierwszych 25 lat po zakończeniu budowy.
Przez cały okres obowiązywania zwolnienia deweloper musi zapłacić co najmniej podatek od nieruchomości zapłacony od nieruchomości przed przyznaniem zwolnienia. Deweloperzy nie muszą płacić podatków od wzrostu wartości nieruchomości przez okres zwolnienia, z okresem wycofywania, w którym ulga podatkowa jest stopniowo zmniejszana na przestrzeni lat. W przeciwnym razie utracone podatki od nieruchomości trafiłyby do władz miasta jako dochody z podatku od nieruchomości.
Historia
Pochodzenie programu
W latach 70. XX wieku istniały obawy, że budownictwo mieszkaniowe spada, gdy ludzie przenoszą się z Nowego Jorku na przedmieścia. W odpowiedzi na ten trend w 1971 r. stan uchwalił pierwotny program zwolnień podatkowych 421, którego celem było zachęcenie do budowy większej liczby mieszkań mieszkalnych w mieście. Program zwolnień podatkowych 421-a utrzymywał stałe podatki od nieruchomości nałożone na dewelopera w trakcie budowy i przez pewien czas po jej zakończeniu. Celem takiego postępowania było zmniejszenie dużego obciążenia podatkowego, jakie podwyższona wycena nieruchomości stworzyłaby dla dewelopera, co następnie zachęciłoby do tworzenia mieszkań mieszkalnych w tym procesie.
Oryginalny program 421-a wyszczególniał trzyletni okres zwolnienia z podatku lub okres budowy, w zależności od tego, który z tych okresów jest krótszy. W tym okresie budowniczy nie płacił żadnych podatków od nieruchomości. Następnie rozpoczął się dziesięcioletni okres zwolnienia, w którym budowniczowie byli zwolnieni z podwyżek podatków przez dwa lata, po czym co dwa lata następował spadek zwolnienia podatkowego o 20% (80% zwolnienia w trzecim roku, 60% zwolnienia w roku pięć itd.) Trwałoby to aż do dziesiątego roku, w którym budowniczy zacząłby płacić pełne podatki od nieruchomości wymagane od całkowitej wartości nieruchomości. Prawo do tego odliczenia mieli wszyscy budowniczowie budownictwa wielorodzinnego poza Strefą Wykluczenia Geograficznego (GEA). Ta wersja zwolnienia obowiązywała przed dodaniem wymagań dotyczących przystępnych cenowo mieszkań w latach 80.
W ramach pierwotnego programu 421-a dotyczyło wszystkich mieszkań z co najmniej dziesięcioma lokalami mieszkalnymi. Powyższe zwolnienie dotyczyło wartości ulepszeń mieszkań. Pierwotny program 421-a wymagał również, aby czynsze w budynkach korzystających ze zwolnienia podatkowego były co najmniej o 15% niższe niż czynsze w porównywalnych lokalach w pobliżu. Mieszkania nr 421-a podlegały również wszystkim lokalnym ustawom o stabilizacji czynszów, które zostały uchwalone na okres dziesięciu lat lub jak długo obowiązywały przepisy dotyczące stabilizacji czynszów, w zależności od tego, który okres był krótszy.
Zmiany i postanowienia dotyczące przystępności cenowej
W 1976 r. ustawodawca stanowy uchwalił poprawki uniemożliwiające Departamentowi Ochrony i Rozwoju Mieszkalnictwa (HPD) od cofania świadectw kwalifikowalności dla projektów rozpoczętych 1 lipca 1976 r. Lub później. W 1977 r. Program przedłużono o dodatkowe cztery lata. Następnie, w 1978 r., zniesiono wymóg, aby w budynkach prywatnych znajdowało się co najmniej sześć jednostek mieszkalnych. Trzy lata później lokale niemieszkaniowe objęte programem zostały objęte przepisami dotyczącymi stabilizacji czynszów, co stanowi zmianę w stosunku do sytuacji, gdy lokale niemieszkaniowe podlegały tym samym prawom tylko tymczasowo. Zmiany z 1981 r. umożliwiły również HPD ograniczenie dostępu do programu dla obszarów, które nie potrzebowały zachęt podatkowych lub powinny być wykorzystywane do celów innych niż mieszkalne. W 1983 r. niektórym miastom w stanie zezwolono na ograniczenie, ograniczenie lub warunkowanie świadczeń 421-a. W rewizji z 1983 r. państwo uchyliło również ulgi podatkowe 421-a dla budynków wielorodzinnych, które zostały przekształcone z użytku niemieszkalnego.
W 1984 r. Stan nakazał stabilizację czynszów za budynki wybudowane po 1 stycznia 1974 r. do 15 maja 1985 r. Ponadto stan nakazał Radzie Szacunkowej Miasta Nowy Jork dokonanie przeglądu wszystkich lokalnych ograniczeń dotyczących świadczeń 421-a do zatwierdzenia. Ponadto stan uchwalił przepisy, które oficjalnie ograniczyły korzyści dla projektów na Manhattanie : Obszary na Manhattanie kwalifikujące się do zwolnienia zostały zmniejszone, a wcześniej niekomercyjne tereny musiały być teraz w pełni wykorzystywane przez trzy lata przed budową, aby kwalifikować się do 421-a program zwolnień podatkowych.
W następstwie wcześniejszego ustawodawstwa, w 1985 r. kwalifikowalność projektów na obszarze o ograniczonym dostępie do ulg podatkowych 421-a została ograniczona do projektów, które albo otrzymały pomoc finansową od dowolnego szczebla rządu, albo miały certyfikat 20% ich mieszkań HPD ma być przystępny cenowo. Obszar zastrzeżony w tamtym czasie znajdował się na Manhattanie, z grubsza ograniczony od południa przez 14th Street i 96th Street na północ. Poza obszarem strefy wyłączonej projekty miały zwolnienie z mocy prawa na okres od dziesięciu do piętnastu lat. Ponadto ustawodawstwo z 1985 r. zezwalało na 25-letni okres zwolnienia, jeśli projekt miał miejsce na obszarze objętym ochroną sąsiedzką, znajdował się na obszarze kwalifikującym się do ubezpieczenia kredytu hipotecznego udostępnionego przez korporację zajmującą się rehabilitacją kredytów hipotecznych lub otrzymał finansowanie w ramach Neighborhood Reinvestment Corporation Akt . Program 421-a został przedłużony w tym samym roku, a definicja „okresu budowy” została zdefiniowana na trzy lata lub mniej.
Obszar wykluczenia geograficznego
Począwszy od 2006 roku, obszar wykluczenia geograficznego (GEA) został rozszerzony na inne części Nowego Jorku poza Manhattanem. Zwolnienie podatkowe 421-a dotyczy całego miasta, ale wymóg tanich mieszkań dotyczy tylko projektów budowlanych w GEA. Ogólnie rzecz biorąc, obszary te znajdują się tam, gdzie ceny mieszkań są najdroższe i gdzie najbardziej potrzebne są przystępne cenowo mieszkania. Cały GEA znajduje się w Nowym Jorku. W ramach obecnego programu cały Manhattan jest częścią GEA. Ponadto Queens i Brooklyn są również częścią GEA, wraz z częściami północnej Staten Island , mały obszar w centralnym Queens i niewielka część Bronxu . Granice GEA są ustalane zarówno przez prawo stanowe, jak i lokalne.
W wersji programu z 2006 r. obowiązywało kilka zasad. W przypadku części GEA na Manhattanie, na południe od 110th Street , właściciel musiał zapewnić przystępne cenowo mieszkania, aby uzyskać jakiekolwiek ulgi podatkowe 421-a. W przypadku takich projektów można było uzyskać dziesięcioletnie zwolnienie podatkowe, budując niedrogie lokale poza terenem budowy, na podstawie „negocjowalnego certyfikatu” z miejskiego Departamentu Ochrony i Rozwoju Mieszkalnictwa. Jednak 20-letnia ulga podatkowa mogła zostać uzyskana jedynie poprzez zbudowanie niedrogich jednostek na miejscu. W pozostałej części GEA certyfikaty oznaczały 15-letnie zwolnienie, a niedrogie jednostki na miejscu oznaczały 25-letnie zwolnienie. Poza GEA zbywalne certyfikaty były zabronione. 15-letnie zwolnienie było zawsze dozwolone dla każdego projektu budowlanego, przy czym 25-letnie zwolnienie było dozwolone, jeśli w budynku mieszkalnym budowano niedrogie mieszkania.
Wygaśnięcie, debata i odnowienie
W czerwcu 2015 r. rząd stanowy zgodził się na odnowienie programu zwolnień podatkowych 421-a, przedłużając go o kolejne cztery lata. Stan podniósł wymóg przystępności cenowej z 20% do 25-30%. Państwo jednak warunkowo rozszerzyło program. W szczególności państwo postawiło wymóg, aby pracownicy i deweloperzy doszli do porozumienia w sprawie tego, czy pracownicy projektów budowlanych 421-a będą otrzymywać wynagrodzenia na poziomie związków zawodowych, co według deweloperów drastycznie zwiększy koszty budowy. Niezależne Biuro Budżetowe miasta oszacowało, że wymóg płac na poziomie związku zwiększy koszty burmistrza Billa de Blasio planu tanich mieszkań o 2,8 miliarda dolarów. Przedłużenie programu było nieważne, jeśli do 15 stycznia 2016 r. Nie osiągnięto takiego porozumienia w sprawie płac na szczeblu związkowym. Zwolennicy nieprzedłużenia programu twierdzili, że program przynosi niesprawiedliwe korzyści deweloperom kosztem podatnika z Nowego Jorku; fundusze na program zasadniczo pochodziły od rządu Nowego Jorku. Ponieważ porozumienie nie zostało osiągnięte w terminie, program 421-a wygasł w Nowym Jorku 15 stycznia 2016 r.
Jednak debata na temat tego, jak bardzo program pomógł w rozwoju tanich mieszkań w mieście, trwała nadal. Burmistrz Bill de Blasio i gubernator Nowego Jorku Andrew Cuomo , wraz z innymi grupami rzeczników, martwili się, że utrata ulgi podatkowej sprawi, że przystępne cenowo mieszkania będą zbyt drogie w budowie w mieście, a miasto będzie musiało zapłacić więcej za budowę takich jednostek. Od objęcia urzędu przez burmistrza de Blasio w styczniu 2014 r. do wygaśnięcia programu w styczniu 2016 r. deweloperzy otrzymali finansowanie na 13 929 niedrogich lokali, z których 5 006 skorzystało z programu 421-a. W odpowiedzi na ten problem, gubernator Cuomo zgromadził zarówno przywódców związkowych, jak i dyrektorów ds. Na zakończenie negocjacji związki zawodowe i deweloperzy osiągnęli porozumienie w sprawie płacenia pracownikom 60 USD/godz. w projektach objętych ubezpieczeniem na Manhattanie i 45 USD/godz. East River w Queens i na Brooklynie. W związku z tym projekt ustawy został przekazany stanowej legislaturze do zatwierdzenia. Program został oficjalnie wznowiony wraz z uchwaleniem budżetu stanu Nowy Jork w wysokości 153,1 miliarda dolarów w kwietniu 2017 roku.
W czerwcu 2019 roku Cuomo podpisał Ustawę o stabilności mieszkaniowej i ochronie lokatorów z 2019 roku (HSTPA), chroniącą dodatkowe prawa najemców w całym stanie Nowy Jork. Według The New York Times , HSTPA „oznacza punkt zwrotny” dla milionów nowojorczyków mieszkających w mieszkaniach o ustabilizowanym czynszu „po ciągłej erozji zabezpieczeń i utracie dziesiątek tysięcy mieszkań regulowanych”. Podczas gdy grupy najemców wiwatowały z uchwaleniem ustawy, grupy właścicieli martwiły się, że niektóre z jej postanowień osłabią ich zdolność do budowy i utrzymania budynków mieszkalnych. Po uchwaleniu ustawy niektórzy zwolennicy mieszkalnictwa wzywali do uchylenia 421-a zwolnienia podatkowego.
Obecna wersja
W ramach planu na 2017 r. wszystkie osiedla mieszkaniowe muszą zawierać od 25% do 30% przystępnych cenowo jednostek, aby zakwalifikować się do programu, przy czym budowniczowie mogą spełnić ten wymóg na kilka sposobów. Wcześniej ten wymóg przystępności cenowej wynosił 20%. Jeżeli jednak pierwotny najemca lokalu o ustabilizowanym czynszu w budynku objętym zwolnieniem zdecyduje się wyprowadzić, wówczas właściciel budynku nie będzie już musiał utrzymywać tego konkretnego czynszu ustabilizowanego dla nowych najemców, zakładając, że czynsz za ten lokal jest wyższy niż 2700 dolarów miesięcznie. W starym 421-a nie było limitu czynszu ani dochodu.
W ramach programu zwolnienie trwa przez trzy lata budowy i dodatkowe 35 lat po zakończeniu projektu. Pełne zwolnienie z podwyżki podatku będzie miało miejsce przez pierwsze 25 lat po okresie budowy, przy czym ulgi podatkowe w ciągu ostatnich dziesięciu lat będą uzależnione od liczby utworzonych lokali przystępnych cenowo. Nowy program 421-a jest również opcją dla projektów kondominium. Jednak projekty kondominium kwalifikują się do tego programu tylko wtedy, gdy projekt ma 35 jednostek lub mniej, nie jest zlokalizowany na Manhattanie, a jego wartość na jednostkę oceniana jest na 65 000 USD lub mniej. Program zwolnień wyklucza projekty luksusowych kondominiów po tym, jak propozycja ich włączenia została odrzucona w legislaturze stanowej. Włączenie ich podniosłoby koszt programu o 1 miliard dolarów w ciągu dziesięciu lat.
Ponadto wydłużono okres otrzymywania zachęt przez deweloperów z 25 do 35 lat, a wymóg utrzymania przystępnych czynszów do 40 lat. Projekty, które spełniają wymagania, ale znajdują się poza obszarem wykluczenia, mogą przystąpić do programu. Program będzie obowiązywał do 2022 roku, ale może zostać wykolejony już w 2019 roku na podstawie negocjacji w sprawie regulacji czynszu.
Nowy program 421-a nie wymaga już od programistów uwzględnienia „preferencji społeczności” jako warunku zakwalifikowania się do programu. W starej wersji deweloperzy byli zobowiązani do zarezerwowania połowy nowych mieszkań dla obecnych mieszkańców okolicy. Musieli też wydzielić mniejsze procenty jednostek dla pracowników komunalnych, weteranów wojennych i niepełnosprawnych mieszkańców.
Po negocjacjach dotyczących budżetu stanu Nowy Jork w kwietniu 2017 r. Program zwolnień podatkowych 421-a został wznowiony jako „Affordable New York”. Jako warunek ożywienia programu, programiści zgodzili się płacić swoim pracownikom średnio 60 dolarów za godzinę (w tym świadczenia) we wszystkich projektach na południe od 96th Street na Manhattanie, które dotyczą budynków mieszkalnych z 300 lub więcej mieszkaniami. Ponadto deweloperzy muszą płacić swoim pracownikom średnie wynagrodzenie w wysokości 45 USD za godzinę (w tym świadczenia) we wszystkich projektach w promieniu mili od nabrzeża East River, również w przypadku budynków mieszkalnych liczących 300 mieszkań lub więcej. To ustępstwo było wygraną dla związkowców w mieście. Jednak projekty, które spełnią te wymagania płacowe, zostaną nagrodzone pełnym 100% zwolnieniem przez pełne 35 lat, zapewniając deweloperom dodatkowe źródło dochodów w celu zrekompensowania zwiększonych kosztów pracy. Programiści spoza GEA nadal mogą przystąpić do programu i uzyskać większe korzyści, jeśli spełnią wymagania programu. Deweloperzy mogą być zwolnieni z wymogów płacowych, jeśli obejmują 50% lub więcej jednostek poniżej wartości rynkowej. The Kontroler miasta Nowy Jork określi, czy wymagania płacowe są spełnione.
W wyniku przejścia nowego programu 421-a rząd stanowy przewiduje, że nowy program 421-a wygeneruje średnio 2500 przystępnych mieszkań dla nowojorczyków o dochodach z klasy biednej, klasy robotniczej i średniej, każdy rok. Analiza przeprowadzona przez miejskie Niezależne Biuro Budżetowe (IBO) przewidywała, że program stworzy około 10 000 do 15 800 przystępnych cenowo mieszkań w ciągu dziesięciu lat przy koszcie jednostkowym 568 000 USD. Ponadto zawarte porozumienie skłoniło rząd stanowy do przeznaczenia dodatkowych 2,5 miliarda dolarów z budżetu państwa na utworzenie dodatkowych 100 000 mieszkań po przystępnych cenach i 6 000 mieszkań socjalnych. Pieniądze zostały wcześniej wstrzymane z powodu nieporozumień między Demokratami i Republikanami w rządzie stanowym w sprawie wykorzystania tych funduszy.
Krytyka
Krytycy twierdzą, że program zwolnień podatkowych 421-a niesprawiedliwie drenuje wpływy podatkowe miasta. Obecne ulgi podatkowe kosztują miasto około 1,4 miliarda dolarów utraconych dochodów podatkowych rocznie. Władze miasta oszacowały, że podpisany nowy program będzie kosztował miasto dodatkowe 82 miliony dolarów rocznie z tytułu niepobranych podatków od nieruchomości w porównaniu z propozycją programu przedstawioną w 2015 roku. Analiza przeprowadzona przez IBO wykazała, że 35-letni program zwolnień podatkowych byłby kosztował 8,4 miliarda dolarów w ciągu następnych dziesięciu lat, chociaż deweloperzy twierdzą, że liczba ta zakłada, że kwalifikujące się projekty i tak zostałyby zbudowane bez zwolnienia.
Krytycy twierdzą, że nowy program 421-a będzie kosztował podatników miejskich nawet więcej niż stary plan. IBO stwierdził, że nowy plan 421-a kosztowałby dodatkowe 120 milionów dolarów rocznie, czyli 1,2 miliarda dolarów w ciągu dziesięciu lat, do ogólnego kosztu programu. Porównuje się to do starego programu, który kosztowałby 7,2 miliarda dolarów w ciągu dziesięciu lat. Association for Neighborhood Housing and Development, grupa interesu, która opowiadała się za organizacjami non-profit i tanimi grupami mieszkaniowymi, twierdziła, że miasto potrzebuje tych dodatkowych pieniędzy, aby zrekompensować oczekiwane cięcia w funduszach federalnych dla miasta w przyszłym roku, a luksus firmy deweloperskie powinny płacić pełne podatki od nieruchomości, a nie otrzymywać odliczenia. Tymczasem senator Demokratów Gustavo Rivera twierdził, że czynsze nie będą wystarczająco niskie, aby mieszkańcy jego dzielnicy senatu stanu Bronx mogli skorzystać z programu. Senator Brad Hoylman stwierdził, że dolary przeznaczone na program 421-a powinny zamiast tego zostać przeznaczone bezpośrednio na tworzenie przystępnych cenowo mieszkań.
Grupy handlu nieruchomościami w odpowiedzi twierdzą, że program zwolnień umożliwia przede wszystkim budowę mieszkań. John Banks, prezes Real Estate Board of New York , twierdził, że wysokie koszty budowy, drogie grunty i podwyżki podatków sprawią, że budowa stanie się niewykonalna bez ulgi podatkowej. Jeden deweloper twierdził również, że byłby bardziej skłonny do budowy mieszkań zamiast wynajmu bez zwolnienia podatkowego, ponieważ różnica sprawiłaby, że mieszkania byłyby porównywalnie bardziej opłacalne. Deweloper twierdził, że niedrogie mieszkania na wynajem byłyby hitem bez programu 421-a.
Zobacz też
- Kryzys mieszkaniowy w Nowym Jorku , brak tanich mieszkań w Nowym Jorku