Agent ds. zakupów

Agenci kupujący lub agenci kupujący to osoby lub firmy oferujące zakup towarów lub nieruchomości w imieniu innej strony. Agenci wcięcia lub agenci wcięcia (lub firmy) to alternatywne warunki dla agentów kupujących. Indent to zamówienie towaru na określonych warunkach sprzedaży.

Istnieją agenci dla wszystkich rodzajów produktów, od towarów surowcowych po specjalistyczne wyposażenie niestandardowe.

Nieruchomość

W Stanach Zjednoczonych agenci, którzy kupują nieruchomości w ten sposób, są również znani jako agenci wyszukiwania nieruchomości lub agenci nabywcy i są profesjonalistami działającymi wyłącznie w imieniu nabywcy nieruchomości, którzy pomagają klientowi podczas całego procesu zakupu, począwszy od pozyskiwania nieruchomości odpowiadających do wymagań klientów w celu wynegocjowania jak najlepszej ceny i warunków ze sprzedającym oraz pomocy klientowi podczas procesu prawnego w sfinalizowaniu przejęcia.

Agenci kupujący często przeglądają nieruchomości w imieniu swoich klientów, wybierają najbardziej odpowiednie i zwykle towarzyszą klientom podczas wszystkich oględzin. Aby zapewnić najbardziej efektywne oglądanie nieruchomości, większość agentów oferuje swoim klientom z wyższej półki możliwość oglądania z szoferem , a czasem nawet z helikoptera. Często oferują również usługi osobistego konsjerża , który może zaplanować wszystkie oględziny, zarezerwować hotele, transfery i inne udogodnienia dla klienta. Usługi te mogą być szczególnie przydatne dla międzynarodowych klientów, którzy często przylatują, aby obejrzeć nieruchomości. Ponadto agenci są zazwyczaj w stanie połączyć klienta ze wszystkimi niezbędnymi osobami technicznymi, które są wymagane na różnych etapach procesu zakupu, takimi jak prawnicy, rzeczoznawcy i inni specjaliści.

Agenci kupujący mogą mieć dostęp do nieruchomości poza rynkiem za pośrednictwem swojej sieci kontaktów, chociaż zależy to od warunków rynkowych i od tego, jak dobrze agent jest powiązany lokalnie.

Zachowanie etyczne jest bardzo ważnym aspektem pomiaru profesjonalizmu agenta kupującego: w każdej chwili musi on doradzać swoim klientom bez interesu własnego, aby uzyskać własną opłatę za sukces.

Podczas gdy początkowo pośrednicy kupowali wyłącznie dla bogatszych grup demograficznych, ostatnio, zwłaszcza na bardziej konkurencyjnych rynkach, takich jak Londyn czy Paryż, poziom podstawowy znacznie spadł do nieruchomości o wartości około 500 000 GBP lub 500 000 EUR (patrz The Daily Telegraph , ) .

Na jednym końcu spektrum znajdują się świetnie przedstawieni lokalni eksperci ds. nieruchomości, którzy mogą być nieocenionym źródłem informacji dla kupującego, który jest nastawiony na nieruchomości pozarynkowe lub przedrynkowe, a także oferty prywatne. Specjaliści ci często są w stanie zaopatrywać się poza rynkiem, ponieważ mają bliskie powiązania z agentami nieruchomości (lub, w Stanach Zjednoczonych , pośrednikami w obrocie nieruchomościami ), znają innych lokalnych pośredników, którzy mogą oznaczać wyłączne poufne transakcje, takich jak prawnicy , prywatni bankierzy, zarządzający inwestycjami lub inni profesjonaliści, a czasami znają osobiście właścicieli najlepszych luksusowych nieruchomości na sprzedaż w obszarze, który obejmują. Jeśli tego właśnie szuka kupujący, wielkość firmy jest mniej istotna, ponieważ kontakty nawiązywane są w czasie i leżą w rękach kilku doświadczonych profesjonalistów, którzy mogą działać zarówno w ramach większych organizacji, jak i samodzielnie. Agenci kupujący często mają również bliskie powiązania z deweloperami, dzięki czemu mogą uzyskać dostęp do nowych nieruchomości, zanim trafią one na otwarty rynek.

Lepsi agenci kupujący będą również mieli obszerną wiedzę na temat nieruchomości w twoim obszarze docelowym i skontaktują się bezpośrednio z właścicielami odpowiednich nieruchomości, aby zapytać, czy byliby chętni do sprzedaży. To stawia cię na słabszej pozycji w negocjacjach, ale oznacza, że będziesz mieć dostęp do nieruchomości, których inni kupujący nie będą mieli, a jeśli twój agent kupujący jest wykwalifikowanym negocjatorem, być może nie będziesz musiał płacić premii.

Na drugim końcu spektrum znajdują się agencje, które działają bardziej jak firmy relokacyjne, są dobrze zorganizowane, działają w różnych językach, pomagają swoim klientom we wszystkich wymaganych formalnościach, są dobrze połączone z różnymi specjalistami i innymi firmami w celu zapewnienia pełnowartościowego praca; firmy te mogą być mniej zdolne do wykrywania transakcji pozarynkowych lub zawierania transakcji bezpośrednio z prywatnymi właścicielami nieruchomości.

Niezależni agenci kupujący lubią podkreślać swoją niezależność od agencji sprzedaży, które w zależności od kraju działają albo w imieniu sprzedających, albo jako mediatorzy między dwiema stronami (patrz The Independent ,). Z drugiej strony niektóre znane agencje nieruchomości oferują również usługi kupna pomimo zastrzeżeń co do konfliktu interesów.

Ze względu na różny charakter agencji zakupowych potencjalnym nabywcom często zaleca się skontaktowanie z więcej niż jedną firmą w celu porównania i zestawienia korzyści. Jak to często bywa, lepiej jest zatrudnić profesjonalistę, który jest w stanie lepiej słuchać i rozumieć nasze potrzeby, nawet jeśli jego firma nie do końca spełnia wszystkie pozostałe pola.

Większość agentów ds. zakupów ma znaczące doświadczenie transakcyjne; jednak, podobnie jak agenci nieruchomości, tylko nieliczni z tych specjalistów mają geodetów , więc mogą nie być najlepszymi doradcami, jeśli chodzi o wycenę nieruchomości i przewidywanie przyszłych trendów rynkowych. Z tego powodu kupujący może polegać na innych doradcach lub własnym osądzie przed podjęciem decyzji inwestycyjnej.

Z geograficznego punktu widzenia zasięg agentów zakupowych waha się od raczej ograniczonego skupienia się na kilku określonych dzielnicach miast lub obszarach subregionalnych (kilka miast i ich okolic) do ogólnokrajowych usług „sieciowych”. Jednak każda firma ma kilka obszarów, w których jest silniejsza i tylko w tych lokalizacjach może zapewnić wyższą wartość, zwłaszcza jeśli chodzi o pozyskiwanie specjalnych okazji. Tylko kilka firm w Europie rozszerzyło swoją działalność na więcej niż jeden kraj, zatrudniając różnych specjalistów.

Istnieją różne warunki dla agenta kupującego, które obejmują: konsultanta ds. Nieruchomości, konsultanta ds. Nabywania nieruchomości, agenta relokacji i wyszukiwarki nieruchomości. Zgodnie z powyższym akapitem ich zestawy umiejętności różnią się nieznacznie, ale biznes jest bardzo podobny. Ponieważ ta specyficzna sekcja w branży nieruchomości jest wciąż stosunkowo nowa, w porównaniu na przykład z pośrednikami w obrocie nieruchomościami, w każdym kraju wciąż dyskutowane są specyficzne terminy.

Wymogi prawne

W niektórych krajach europejskich, takich jak Wielka Brytania , agenci ds. zakupów nie muszą zdawać żadnego specjalnego egzaminu ani uzyskiwać żadnego certyfikatu, aby rozpocząć wykonywanie swojego zawodu, podczas gdy w innych krajach, takich jak Włochy , Francja czy Hiszpania , muszą spełniać te same kwalifikacje i wymagania prawne jak agenci sprzedaży, mimo że te dwie role znacznie się różnią. Ta pozorna luka w rozporządzeniu może zostać wypełniona, jeśli i kiedy branża będzie dojrzała.

Opłaty

Opłaty agentów kupujących zależą od konkretnego rynku nieruchomości i często różnią się w zależności od kraju. Ogólna struktura opłat składa się z niewielkiej opłaty rejestracyjnej, która podlega zwrotowi (pod warunkiem, że kupujący dokona zakupu w określonym w umowie terminie) i jest pobierana z góry, oraz opłaty za sukces, która stanowi procent ceny zakupu nieruchomości i jest wypłacana przy wymianie umów lub przy podpisywaniu umowy przedwstępnej.

Agenci kupujący na ogół wymagają wyłączności, co oznacza, że klient nie może kontynuować poszukiwań samodzielnie lub za pośrednictwem pośredników w obrocie nieruchomościami przez cały czas obowiązywania umowy, która zwykle trwa od 3 do 6 miesięcy.

Firmom francuskim zabrania się pobierania jakichkolwiek opłat rejestracyjnych i są one prawnie zobowiązane do powiązania całego wynagrodzenia z pomyślnym zakończeniem transakcji. Jednak dobrzy agenci zakupów nie czerpią żadnych zysków z opłaty rejestracyjnej; głównym celem opłaty jest zwiększenie prawdopodobieństwa, że klient jest szczerze zaangażowany w zakup; w przeciwnym razie straciliby opłatę rejestracyjną po pewnym czasie.

Opłata za sukces to procent ceny sprzedaży. Potencjalni nabywcy nieruchomości powinni wiedzieć, że istnieją dwa różne rozwiązania, głównie w zależności od warunków rynkowych:

Na rynkach, gdzie średni czas sprzedaży luksusowej nieruchomości jest długi, agenci kupujący mają tendencję do dzielenia się opłatą z agentem sprzedającym, dlatego usługa nie wiąże się z dodatkowymi kosztami dla kupującego. Dzieje się tak, ponieważ agent sprzedaży zazwyczaj woli dzielić swoją prowizję z agentem kupującym, zamiast czekać dłużej, aby znaleźć innego nabywcę i sprzedać tę samą nieruchomość. W przypadku, gdy agent kupujący zawrze prywatną umowę, pobiera prowizję od agenta sprzedaży (na przykład pełne 5% na Lazurowym Wybrzeżu do 2% w Hiszpanii.
Na bardzo płynnych rynkach (takich jak Londyn czy Paryż ) opłata agenta kupującego jest naliczana oprócz opłaty agenta sprzedającego, więc usługa agenta kupującego wiąże się z dodatkowymi kosztami dla kupującego, chyba że agent kupujący jest w stanie znaleźć nieruchomość, która jest nie sprzedawany przez agenta. W takim przypadku, w zależności od rynku, agenci kupujący pobierają kwotę do wysokości prowizji agenta sprzedającego (która jest na ogół wyższa niż opłata agenta kupującego).
Niektórzy agenci pobierają opłatę za sukces w oparciu o cenę zakupu - jest to stały procent. Alternatywnie inni agenci pobierają stałą kwotę powiększoną o procent zaoszczędzonej zniżki w stosunku do pierwotnej ceny wywoławczej.

Wszystkie te warunki są dobrze określone w umowie, którą klient podpisuje z góry. Agenci kupujący często twierdzą, że mogą uzyskać wyższy rabat od ceny sprzedaży, niż mógłby uzyskać prywatny nabywca, ponieważ lepiej znają ceny, po jakich podobne nieruchomości były ostatnio wymieniane na rynku i wykorzystują dobre umiejętności negocjacyjne.

Pełen zestaw kodeksów etycznych jest określany przez Rzecznika Praw Obywatelskich, którego członkiem byłby każdy szanowany agent kupujący.

Zobacz też