CitiApartamenty

CitiApartments, Inc.
Typ prywatna korporacja
Przemysł nieruchomość
Założony 1940
Założyciel Franek Lembi
Siedziba San Francisco, Kalifornia,
San Francisco, Kalifornia
,
USA
Kluczowi ludzie
 Frank Lembi, założyciel i przewodniczący; Walter Lembi (nie żyje); David Raynal, partner zarządzający i dyrektor operacyjny;
Usługi właściciel i zarządca mieszkania
Przychód 80 milionów dolarów rocznie
Rodzic Skyline Realty, Inc.

CitiApartments była jedną z największych firm z branży nieruchomości w San Francisco w Kalifornii , która w szczytowym okresie posiadała i zarządzała ponad 300 budynkami bezpośrednio i za pośrednictwem wielu podmiotów stowarzyszonych. W ostatnich latach firmy przeżywały kryzys finansowy i były przedmiotem intensywnej krytyki i postępowań sądowych za rzekomo nielegalne praktyki biznesowe jako właściciel mieszkania.

Struktura korporacyjna i holdingi

CitiApartments, Inc. jest spółką zależną Skyline Realty, Inc., a także zarządza budynkami należącymi do różnych spółek z ograniczoną odpowiedzialnością , z których wszystkie są z kolei własnością założyciela Franka Lembi i różnych członków jego rodziny. Wśród najbardziej znanych z nich są Trophy Properties i Ritz Apartments.

W latach 2006 i 2007 CitiApartments i jej spółki stowarzyszone posiadały 307 budynków mieszkalnych z łącznie ponad 6500 lokalami mieszkalnymi dla ponad 7000 mieszkańców, co czyniło go drugim co do wielkości właścicielem nieruchomości mieszkalnych na wynajem w San Francisco w tamtym czasie.

Posiadała również pięć butikowych hoteli , dwa budynki biurowe , pośrednictwo w obrocie nieruchomościami , pośrednictwo w udzielaniu kredytów hipotecznych oraz firmę zarządzającą nieruchomościami .

Historia

Pochodzenie

Frank Lembi, pierwotnie farmaceuta, został pośrednikiem w obrocie nieruchomościami po powrocie ze służby wojskowej w 1946 roku. Wkrótce potem założył Skyline Realty jako biuro maklerskie. Firmę kupił od razu po śmierci swojego wspólnika w 1968 roku. Dzisiejsze imperium Lembiego obejmuje: FirstApartments (powstałe w celu zastąpienia CitiApartments), Personality Hotels , CitiSuites , Hotel Diva .

Ostatnie wydarzenia biznesowe

Począwszy od wczesnych lat 90. Skyline Realty przeniosła swoją uwagę z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na kupowanie i zarządzanie mieszkaniami. CitiApartments przyjęło „kup i trzymaj” w swoich inwestycjach , dokonując silnie lewarowanych zakupów średniej wielkości starszych budynków w prawie każdej dzielnicy San Francisco, ale głównie w Tenderloin i Nob Hill . Ponieważ większość zasobów mieszkaniowych miasta składa się z mniejszych budynków, z zaledwie kilkoma dużymi kompleksami, firma osiągnęła dominującą pozycję na swoim rynku.

Ze względu na surowe przepisy San Francisco dotyczące kontroli czynszów , które zabraniają podwyżek czynszów z wyjątkiem bardzo niewielkich i uniemożliwiają właścicielom wypowiadanie umów najmu bez podania przyczyny, CitiApartments nie mogło od razu czerpać zysków z modernizacji budynków. Zamiast tego przyjęto podejście długoterminowe poprzez:

  • Oferowanie wykupów i zachęt dla najemców do relokacji
  • Czekanie, aż najemcy opuszczą lokale, zanim przystąpią do remontu swoich lokali
  • Ponowny wynajem zmodernizowanych jednostek po znacznie wyższych stawkach rynkowych lub jako umeblowane apartamenty korporacyjne lub pokoje hotelowe o wysokim czynszu
  • Cięcie wydatków na zarządzanie budynkiem

Firma rodzinna

Syn założyciela Franka Lembi, Walter Lembi, był znaczącym właścicielem aż do swojej śmierci w 2010 roku. Wnuk Taylor Lembi jest również właścicielem dwóch budynków mieszkalnych i jest częścią firmy. David Raynal, COO, jest siostrzeńcem Franka Lembiego. W różnych kombinacjach i poprzez spółki powiązane są właścicielami budynków zarządzanych przez CitiApartments.

Spór

Pozwy sądowe

W dniu 16 sierpnia 2006 r. Biuro Prokuratora Miejskiego w San Francisco złożyło pozew przeciwko CitiApartments i powiązanym spółkom oraz osobom fizycznym, zarzucając „rażący wzorzec nielegalnych praktyk biznesowych”, który stanowił „szereg bezprawia, taktyk zastraszania, [i] odwet na mieszkańcach”. Wśród zarzutów miasta są: zastraszanie najemców w celu opuszczenia lokali z kontrolowanym czynszem, niezapowiedziane wizyty uzbrojonych strażników, nielegalne wchodzenie do lokali, zmiana zamków, odcinanie mediów, odwet na najemcach, którzy odmówili wykupu, przebudowa lokali bez niezbędnych zezwoleń lub kontroli oraz nielegalne wynajmowanie lokali mieszkalnych jako pokoi hotelowych i apartamentów typu executive .

W kwietniu 2006 r. 23 najemców złożyło przeciwko spółkom prywatny pozew. Wśród zarzutów jest zastraszanie najemców przez uzbrojonych strażników, nękanie i groźby, przymusowe przesłuchania w celu wywarcia presji na najemców w celu podpisania umów, nielegalna budowa mająca na celu nękanie najemców oraz lokauty lokatorów, a wszystko to ma na celu zmuszenie najemców, których czynsze są niższe od cen rynkowych, do opuszczenia lokalu, tak aby firma mogłaby wyremontować i ponownie wynająć po wyższej stawce.

Ponadto było wiele procesów sądowych przeciwko firmom w imieniu poszczególnych powodów. Jeden z nich był obsługiwany przez prawnika wynajmującego / najemcę z San Francisco, Drexela Bradshawa z Bradshaw & Associates, PC , który pozwał CitiApartments na mocy statutu RICO z 1970 r. Oszukańcze użycie telefonu i poczty w USA jest powodem do wniesienia oskarżenia przez RICO.

W lipcu 2009 roku przeciwko CitiApartments Inc. i co najmniej 56 podmiotom powiązanym wpłynęło kilka dodatkowych pozwów, w tym jeden pozew zbiorowy , złożony przez byłych najemców, zarzucający celowe wzorce nielegalnego zatrzymywania i opóźniania zwrotu kaucji za wynajem. CitiApartments zostało ukarane grzywną w wysokości ponad 30 000 USD w jednym przypadku i 50 000 USD w innym, za coś, co sędzia określił jako „umyślne” niezastosowanie się do żądań ujawnienia dokumentów.

Eliminacja konkurencji

CitiApartments często płaciło za budynek nawet o 50% więcej niż jego wartość dla reszty rynku, w wyniku czego ogólne ceny rynkowe mogły wzrosnąć o 5-10%. To odepchnęło konkurencję ze strony słabszych i bardziej wrażliwych na gotówkę inwestorów w nieruchomości. Począwszy od końca 2006 roku, kupowała prawie wszystkie mieszkania wielorodzinne sprzedawane w mieście, gdy tylko stały się dostępne. Krytycy twierdzili, że jedynym powodem, dla którego CitiApartments mogło sobie pozwolić na premię, było to, że zarabiało na budynkach więcej niż firmy działające w granicach prawa lub składało nierealistycznie optymistyczne obietnice kredytodawcom, że jest w stanie wymusić najemców z czynszem kontrolowanym swoich mieszkań.

Chwiejne finanse

CitiApartments i jej siostrzane spółki kupowały budynki na kredyt od inwestorów zewnętrznych , wpłacając zaledwie 5% całkowitej ceny zakupu (w przeciwieństwie do 30-40%, które są częstsze w przypadku porównywalnych zakupów nieruchomości komercyjnych). Ze względu na wysokie ceny płacone za budynki i wysoką finansowaną kwotę budynki mają ujemny przepływ gotówki i nie mogą sfinansować kredytu hipotecznego . Kredytodawcy firmy zazwyczaj zapewniali wyższe niż zwykle rezerwy kredytowe, które dawałyby CitiApartments wystarczającą ilość pieniędzy na spłatę odsetek, a jednocześnie spłacanie lub eksmisję obecnych najemców, w oparciu o model finansowy, w którym zastąpiłoby co najmniej 75% najemców w ciągu dwóch lat.

Krytycy od dawna narzekali, że w przypadku pogorszenia koniunktury na rynku lub innego nieoczekiwanego zdarzenia, CitiApartments grozi niespłacanie kredytów hipotecznych i będzie musiało je sprzedawać po zaniżonych cenach lub w ramach egzekucji, co miałoby efekt falowania, który dotknąłby rynek nieruchomości komercyjnych przez cały okres San Francisco. Takie prognozy sprawdziły się w styczniu 2009 r., kiedy spółka macierzysta musiała przenieść 51 ze swoich (wówczas) 307 nieruchomości na rzecz jednego pożyczkodawcy, UBS AG , zamiast przejęcia, ponieważ łącznie miały one ujemny przepływ gotówki w wysokości około 3 mln USD na miesiąc.

W 2009 roku Grupa Lembi znajdowała się w trudnej sytuacji finansowej z powodu połączenia obniżających się czynszów z powodu recesji pod koniec pierwszej dekady XXI wieku (która zaszkodziła skuteczności jej strategii zastępowania obecnych najemców z kontrolą czynszu przez wyniszczenie i eksmisję), niemożności odnowienia lub refinansowania istniejących kredytów z powodu kryzysu finansowego w latach 2007–2010 i wynikającego z niego spadku wartości i zbywalności nieruchomości komercyjnych, co uniemożliwiło odsprzedaż budynków w celu uniknięcia przejęcia. Biorąc pod uwagę wysoką dźwignię finansową i fakt, że grupa początkowo płaciła ceny powyżej rynkowych, wiele z ich pożyczek znajdowało się pod wodą . Od tego czasu firma próbowała renegocjować pożyczki w wysokości około 1 miliarda dolarów i możliwe, że nie spłaciła kolejnej pożyczki w wysokości 164 milionów dolarów. Do lata 2009 roku firma przekazała 51 nieruchomości jednemu pożyczkodawcy zamiast przejęcia i była w trakcie postępowania egzekucyjnego w stosunku do ponad 60 innych.

29 października 2009 r. San Francisco Chronicle opublikowało artykuł, w którym stwierdzono, że biuro prokuratora okręgowego hrabstwa Clark w stanie Nev. ma „nakaz aresztowania Waltera Lembi, dyrektora zarządzającego borykającej się z problemami finansowymi grupy Lembi, za rzekome przekazanie wartości 298 500 dolarów czeki na początku tego roku w Caesar's Palace w Las Vegas”.

Kontrowersje z przeszłości

Frank Lembi był dyrektorem generalnym Continental Savings of America, instytucji oszczędnościowo-pożyczkowej , która została przejęta przez Office of Thrift Supervision, aby zapobiec niewypłacalności z powodu złych, obarczonych wysokim ryzykiem kredytów na nieruchomości w czasie kryzysu oszczędnościowo-pożyczkowego lat 80. On i syn Walter zostali wymienieni w licznych procesach sądowych związanych z tą firmą.

Odpowiedź CitiApartments

Aby promować swoją pozycję jako opiekuna starszych zasobów mieszkaniowych San Francisco , CitiApartments współorganizowało różne organizacje charytatywne związane z mieszkalnictwem i osoby o niskich dochodach oraz zapewniało jedną prawie darmową kawalerkę potrzebującej rodzinie. Od początku procesów sądowych rozpowszechnił liczne komunikaty prasowe na ten temat i przyjął hasło „Przywracanie dzielnic San Francisco”.

CitiApartments poprzez wywiady i komunikaty prasowe kategorycznie zaprzeczał wszelkim roszczeniom i odrzucał wszelką krytykę pod adresem łamania praw najemców. Określała się jako uczciwy zarządca nieruchomości i twierdziła, że ​​wszelkie spory z najemcami są bezpodstawne, drobne lub normalne i przypadkowe dla właściciela tej wielkości.

Bankructwo

W lutym 2020 r. Cztery firmy z branży nieruchomości należące do największego właściciela San Francisco, Lembi Group, złożyły wniosek do sądu upadłościowego w Kalifornii o ochronę na podstawie rozdziału 11. Firmy są członkami CitiApartments Inc, największego udziałowca Lembi Group w zakresie mieszkań w San Francisco. Cztery firmy połączyły razem 16 aktywów mieszkaniowych, które stały się dźwignią dla pożyczki o wartości 132,4 miliona dolarów.

Linki zewnętrzne

Pobrano z „ https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=CitiApartments&oldid=1096468362 ”