Czyn zamiast egzekucji
Akt zastępujący egzekucję to akt notarialny , w ramach którego wierzyciel hipoteczny (tj. pożyczkobiorca) przenosi wszystkie udziały w nieruchomości na wierzyciela hipotecznego (tj. pożyczkodawcę), aby spłacić zaległą pożyczkę i uniknąć postępowania egzekucyjnego .
Czyn zamiast wykluczenia oferuje kilka korzyści zarówno dla pożyczkobiorcy, jak i dla pożyczkodawcy. Główną korzyścią dla pożyczkobiorcy jest natychmiastowe zwolnienie go z większości lub całości osobistego zadłużenia związanego z niespłaconą pożyczką. Pożyczkobiorca unika również publicznego rozgłosu postępowania egzekucyjnego i może otrzymać korzystniejsze warunki niż w przypadku formalnego egzekucji . Kolejną korzyścią dla pożyczkobiorcy jest to, że szkodzi to jego kredytowi mniej niż wykluczenie. Korzyści dla pożyczkodawcy obejmują skrócenie czasu i kosztów przejęcia, mniejsze ryzyko zemsty pożyczkobiorcy (kradzież metalu i wandalizm mienia przed eksmisją szeryfa) oraz dodatkowe korzyści, jeśli pożyczkobiorca następnie ogłosi upadłość .
Jeśli istnieją zastawy młodsze, akt zastępczy jest mniej atrakcyjną opcją dla pożyczkodawcy. Pożyczkodawca prawdopodobnie nie będzie chciał przejąć odpowiedzialności za zastawy młodsze od właściciela nieruchomości, w związku z czym pożyczkodawca będzie wolał zamknąć dostęp w celu oczyszczenia tytułu.
Aby zostać uznanym za akt zamiast przejęcia, zadłużenie musi być zabezpieczone przekazywaną nieruchomością. Obie strony muszą przystąpić do transakcji dobrowolnie iw dobrej wierze . Umowa ugodowa musi obejmować całkowite wynagrodzenie , które jest co najmniej równe godziwej wartości rynkowej przenoszonej nieruchomości. Czasami pożyczkodawca nie przeprowadzi czynności zamiast przejęcia, jeśli niespłacone zadłużenie pożyczkobiorcy przekracza aktualną wartość godziwą nieruchomości; w innych przypadkach pożyczkodawca zgodzi się, ponieważ prawdopodobnie i tak skończy z nieruchomością w wyniku kosztownego procesu wykluczenia.
Ze względu na wymóg, aby instrument był dobrowolny, pożyczkodawcy często nie będą działać na podstawie aktu zamiast wykluczenia, chyba że otrzymają pisemną ofertę takiego przeniesienia od pożyczkobiorcy, która wyraźnie stwierdza, że oferta rozpoczęcia negocjacji jest złożona dobrowolnie. Wprowadzi to zasadę dowodową zwolnienia warunkowego i ochroni pożyczkodawcę przed ewentualnym późniejszym roszczeniem, że pożyczkodawca działał w złej wierze lub wywarł presję na pożyczkobiorcę w celu zawarcia ugody. Obie strony mogą następnie przystąpić do negocjacji ugodowych. Ustawa Home Equity Theft Prevention Act w Nowym Jorku wprowadziła pewne zamieszanie w odniesieniu do tej często stosowanej metody rozliczania. [ Potrzebne źródło ] Nie jest jasne, czy HETPA ma zastosowanie do czynów zamiast wykluczenia, ponieważ nie ma wyraźnego wyłączenia, jak na przykład w przypadku czynu arbitra. Dwuletnie prawo do odstąpienia od umowy nie jest ryzykiem, z którym banki lub ubezpieczyciele tytułów własności czują się komfortowo, zwłaszcza biorąc pod uwagę złożoność zgodności, tak wiele banków i ubezpieczycieli tytułów własności w Nowym Jorku nie chce pracować z czynami w zamian. [ potrzebne źródło ]
