Wyłączny agent kupujący
Ekskluzywny agent kupujący (EBA) (znany również jako wyłączny broker kupujący (EBB)) to amerykańska firma zajmująca się nieruchomościami (lub agent lub broker, który pracuje w takiej firmie), która reprezentuje tylko nabywców nieruchomości. Firmy EBA nigdy nie prowadzą aukcji i dlatego nigdy nie reprezentują sprzedającego w transakcji dotyczącej nieruchomości.
Wyłączne firmy pośredniczące w kupowaniu wybrały ten model biznesowy w celu wyeliminowania konfliktu interesów , który występuje, gdy jedna firma próbuje reprezentować zarówno kupującego, jak i sprzedającego w tej samej transakcji. EBA lub stowarzyszony broker nie przyjmuje ani nie przechowuje ofert ani nie reprezentuje w żaden sposób sprzedającego lub wynajmującego , podobnie jak agenci pracujący dla niego lub dla niego. Obejmuje to reklamowanie nieruchomości „ na sprzedaż przez właściciela ”. W wielu stanach, zgodnie z prawem, broker lub agent musi mieć pisemną umowę agencyjną , aby reprezentować kupującego wyłącznie. Bez niego broker lub agent może pracować dla sprzedającego lub w ograniczonym zakresie.
Historia
W 1983 roku badanie przeprowadzone przez Federalną Komisję Handlu wykazało, że ponad 72 procent nabywców domów w Stanach Zjednoczonych błędnie wierzyło, że agent, który im domy prezentował, reprezentuje ich interesy. W rezultacie w całym kraju uchwalono przepisy wymagające od agentów ujawnienia, kogo faktycznie reprezentują. Gdy konsumenci na ogół zdali sobie sprawę, że większość agentów pracuje dla sprzedawcy, wielu zaczęło domagać się własnej reprezentacji.
Mniej więcej w tym samym czasie idee te były propagowane przez adwokata z Honolulu, pedagoga i autora wielu książek, Johna W., Reilly'ego. Jego książka z 1987 r. „Agency Relationships in Real Estate” była zwieńczeniem kilkuletniej pracy z National Association of Realtors (NAR) i NARELLO, działem prawa licencyjnego stowarzyszenia.
W listopadzie 1985 roku amerykański przedsiębiorca Ridgely Evers, pierwszy sklep domowy w Kalifornii, został otwarty w Chandler w Arizonie jako pierwszy ekskluzywny broker kupujących w USA. W 1986 roku nazwa została zmieniona na Buyer One, a firma miała swoją pierwszą ofertę publiczną. Pierwszą krajową franczyzą oferującą wyłączne pośrednictwo kupujących była The Buyer's Agent Inc., która została założona w lipcu 1988 roku przez Toma Hathaway, byłego patrolującego autostrady stanowe i śledczego / oficera ds. Zgodności z Missouri Real Estate Commission.
Metoda wyłącznej obsługi
zajmujące się nieruchomościami w Stanach Zjednoczonych mogą reprezentować zarówno kupujących, jak i sprzedających w tej samej transakcji, a reprezentując obu, czerpią zyski zarówno ze strony sprzedającej, jak i kupującej. Podczas gdy niektóre stany, pod naciskiem nieruchomościami , stworzyły różne formy podwójnej agencji , aby umożliwić jednej firmie, aw niektórych przypadkach indywidualnemu agentowi, reprezentowanie obu stron, inne stany nadal utrzymują takie praktyki jako nielegalne. Zdaniem EBA nie jest możliwe wierne reprezentowanie interesów przeciwstawnych klientów w tej samej transakcji jednocześnie. [ potrzebne źródło ]
Struktura usług dla praktyków EBA w zakresie nieruchomości ma na celu pokazanie kupującym wszystkich możliwych ofert od innych współpracujących brokerów, a także wszystkich innych źródeł, takich jak sprzedaż przez właścicieli . Następnie pomagają kupującemu w ocenie i negocjacjach oraz działają w najlepszym interesie kupującego bez ograniczeń. [ potrzebne źródło ]
W swojej broszurze „Zakupy w celu uzyskania kredytu mieszkaniowego” Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych (HUD) zawiera broszurę o kosztach rozliczeniowych [1] (strona 6) zaleca, aby kupujący domy rozważyli skorzystanie z wyłącznego agenta kupującego podczas wyszukiwania domu.
Firmy EBA stanowią mniej niż 1/2 z 1 procenta wszystkich firm z branży nieruchomości w USA. [ Potrzebne źródło ] Model biznesowy EBA polegający na bezkonfliktowej reprezentacji kupującego eliminuje możliwość narażenia kupującego na konflikty interesów, które mogą być związane z modelami biznesowymi podwójnej, ograniczonej lub wyznaczonej agencji. [ potrzebne źródło ]
