Ograniczanie strat

Łagodzenie strat jest używane do opisania strony trzeciej pomagającej właścicielowi domu, oddziału w banku, który łagodzi straty banku, lub firmy, która obsługuje proces negocjacji między właścicielem domu do wynajęcia a pożyczkodawcą właściciela domu. Ograniczanie strat działa w celu wynegocjowania kredytu hipotecznego dla właściciela domu, który zapobiegnie wykluczeniu . Te nowe warunki są zwykle uzyskiwane poprzez modyfikację pożyczki, negocjacje krótkiej sprzedaży, negocjacje krótkiego refinansowania , akt zamiast przejęcia , negocjacje gotówkowe, pożyczka częściowa, plan spłaty , wyrozumiałość lub inne rozwiązanie pożyczki. Wszystkie opcje służą temu samemu celowi, aby ustabilizować ryzyko straty, której realizacji grozi pożyczkodawca (inwestor).

Rodzaje ograniczania strat

Modyfikacja pożyczki: Jest to proces, w ramach którego hipoteka właściciela domu zostaje zmodyfikowana, a zarówno pożyczkodawca, jak i właściciel domu są związani nowymi warunkami. Najczęstsze modyfikacje to obniżenie oprocentowania i wydłużenie okresu spłaty nawet do 40 lat. Zmniejszenie salda głównego jest jednak tak rzadkie, że Rezerwa Federalna napisała w raporcie, że nie może znaleźć żadnych dowodów na to, że kredytodawcy zmniejszali saldo główne kredytów hipotecznych.
Krótka sprzedaż: Jest to proces, w ramach którego pożyczkodawca akceptuje spłatę, która jest niższa niż główna kwota kredytu hipotecznego właściciela domu, aby umożliwić właścicielowi domu sprzedaż domu za rzeczywistą wartość rynkową domu . Dotyczy to w szczególności właścicieli domów, którzy spłacają kredyt hipoteczny więcej niż jest warta nieruchomość. Bez takiej głównej redukcji właściciel domu nie byłby w stanie sprzedać domu.
Krótkie refinansowanie: Jest to proces, w ramach którego pożyczkodawca zmniejsza główne saldo hipoteki właściciela domu, aby umożliwić właścicielowi domu refinansowanie z nowym pożyczkodawcą. Obniżenie kwoty głównej ma na celu spełnienie wytycznych nowego pożyczkodawcy w zakresie stosunku wartości kredytu do wartości (co umożliwia refinansowanie).
Deed in lieu: Deed in Lieu of foreclosure (DIL) to opcja rozporządzania, w ramach której wierzyciel hipoteczny dobrowolnie przekazuje zabezpieczenie nieruchomości w zamian za zwolnienie ze wszystkich zobowiązań wynikających z hipoteki. DIL wykluczenia nie może zostać zaakceptowany od kredytodawców, którzy mogą finansowo spłacić kredyt hipoteczny.
Negocjacje „gotówka za klucze”: Pożyczkodawca zapłaci właścicielowi domu lub najemcy za terminowe opuszczenie domu bez niszczenia nieruchomości po przejęciu. Pożyczkodawca robi to, aby uniknąć ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z eksmisją takich lokatorów.
Special Forbearance - W tym przypadku nie będziesz dokonywać miesięcznych płatności lub zmniejszoną miesięczną opłatę. Czasami pożyczkodawca poprosi cię o wprowadzenie planu spłaty, gdy wyrozumiałość zostanie zakończona, aby spłacić to, co przegapiłeś, podczas gdy innym razem po prostu modyfikują twoją pożyczkę.
Wierzytelność częściowa - W ramach opcji Wierzytelność częściowa wierzyciel hipoteczny dokona zaliczki na rzecz wierzyciela hipotecznego w kwocie niezbędnej do przywrócenia zaległej pożyczki (nieprzekraczającej równowartości 12-miesięcznego PITI). Zastawca sporządzi weksel własny i hipotekę podrzędną płatną na rzecz Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych (HUD). Obecnie te weksle lub weksle „Częściowego roszczenia” nie obejmują żadnych odsetek i nie są należne i płatne, dopóki hipoteka nie spłaci pierwszego kredytu hipotecznego lub nie będzie już właścicielem nieruchomości.

Korzyści

Najczęstszą korzyścią dla właściciela domu jest zapobieganie egzekucji , ponieważ ograniczanie strat ma na celu albo uwolnienie właściciela domu od długu, albo stworzenie rozwiązania hipotecznego, które jest finansowo zrównoważone dla właściciela domu. Pożyczkodawcy odnoszą korzyści, zmniejszając straty, które ponieśli w wyniku przejęcia właściciela domu. Natychmiastowe wykluczenie stwarza ogromne obciążenie finansowe dla pożyczkodawcy.

Historia i przyczyny

Ograniczanie strat było narzędziem używanym przez pożyczkodawców od dziesięcioleci, ale od końca 2006 roku odnotowało ogromny wzrost. Ta szybka ekspansja była odpowiedzią na dramatyczny wzrost liczby przejęć w całym kraju. Przed końcem 2006, początkiem 2007; Ograniczanie strat było małym działem w większości instytucji pożyczkowych. W rzeczywistości okres poprzedzający niemal załamanie całego systemu finansowego pokazuje, że ograniczanie strat prawie nie istniało. Dziesięcioletni okres poprzedzający 2007 r. spowodował gwałtowny wzrost cen mieszkań rok do roku, spowodowany niskimi stopami procentowymi i niskimi standardami ubezpieczeniowymi. Ograniczanie strat było potrzebne tylko w skrajnych przypadkach ze względu na zdolność właścicieli domów do wielokrotnego refinansowania i unikania niewypłacalności.

Począwszy od 2007 roku branża kredytów hipotecznych prawie się załamała. Duża liczba pożyczkodawców wypadła z rynku, a reszta została zmuszona do wyeliminowania wszystkich programów pożyczkowych, które były najbardziej podatne na wykluczenie. Te przejęcia były głównie spowodowane pakowaniem i sprzedażą kredytów hipotecznych typu subprime i innych ryzykownych kredytów hipotecznych. Przeniesienie własności z pożyczkodawcy hipotecznego na zewnętrznego inwestora okazało się katastrofalne w skutkach. Pożyczkodawcy udzielali ryzykownych pożyczek i sprzedawali je bez bezpośredniego wpływu na niezdolność pożyczkobiorców do spłaty. Ta praktyka skłoniła kredytodawców hipotecznych do obniżenia wymagań dotyczących zatwierdzenia hipoteki do najniższych poziomów w historii. Pożyczkodawcy sprzedawali pakiety tych kredytów hipotecznych firmom inwestycyjnym, które pakowały je i odsprzedawały na rynku w formie emisji obligacji. Firmy inwestycyjne nie były naiwne co do jakości kredytów hipotecznych, więc zakupiły swapy na zwłokę w spłacie kredytu (rodzaj produktu ubezpieczeniowego, który technicznie nie jest ubezpieczeniem) w celu ochrony przed nieuniknionym niewypłacalnością. W rzeczywistości swapy ryzyka kredytowego powstały w tym czasie i nie istniały przed boomem mieszkaniowym. Doprowadziło to do tego, że miliony niewykwalifikowanych osób uzyskały kredyty hipoteczne. Innym ważnym czynnikiem „krachu hipotecznego” były agencje ratingowe obligacji. Agencje oceniły pule kredytów hipotecznych typu subprime jako „klasę inwestycyjną”, co otworzyło niemal nieograniczoną liczbę dużych inwestorów (fundusze inwestycyjne, fundusze emerytalne, a nawet kraje) do zakupu tych emisji obligacji (ocena inwestycyjna skłoniła zarządzających pieniędzmi do myślenia, że obligacje są mniej ryzykowne niż były w rzeczywistości). Kiedy właściciele domów zaczęli zalegać ze spłatą kredytu hipotecznego, okazało się, że obligacje są zbyt ryzykowne dla inwestycji. Doprowadziło to firmy inwestycyjne do zaprzestania zakupu nowo utworzonych pul kredytów hipotecznych. Ponadto firmy inwestycyjne przekonały się, że swapy ryzyka kredytowego nie stanowią prawdziwej ochrony i są zasadniczo bezwartościowe. Pożyczkodawcy nie mogli już sprzedawać nowo powstałych kredytów hipotecznych. To zatrzymało regenerację kapitału niezbędnego dla tych banków hipotecznych do pożyczania pieniędzy. W rzeczywistości ponad 200 banków hipotecznych zostało zmuszonych do zamknięcia lub zbankrutowało. Kryzys ten nazwano „ Credit Crunch ” i kryzys kredytów hipotecznych subprime .

Kredytodawcy, którzy przeżyli, stanęli w obliczu rosnących strat z powodu przejęcia nieruchomości. Ponadto musiały polegać wyłącznie na pożyczaniu kapitału pochodzącego z depozytów. Otoczenie to wymusiło drastyczne zaostrzenie wytycznych kredytowych.

Doprowadziło to do tego, że miliony ludzi nie kwalifikowały się do refinansowania swoich ryzykownych pożyczek subprime, o zmiennej stopie procentowej i ujemnych ratach amortyzacyjnych . Wiele osób doświadczyło dramatycznego wzrostu płatności. W tym samym czasie ceny mieszkań gwałtownie spadły z powodu „korekty mieszkaniowej”, która była napędzana rekordowymi przejęciami. Na podstawie danych RealtyTrac od grudnia 2007 r. do czerwca 2010 r. kredytodawcy przejęli łącznie 2,36 mln nieruchomości w USA w drodze przejęcia (REO). Ponadto było 3,48 miliona zawiadomień o niewypłacalności i 3,46 miliona zaplanowanych aukcji egzekucyjnych. Ten znaczny wzrost liczby nieruchomości na rynku obniżył wartość domów, tworząc rynek z mniejszą liczbą wykwalifikowanych kredytobiorców niż domy na sprzedaż. Gdy popyt jest mniejszy, ceny spadają. Wcześniej wartości domów były bardzo zawyżone ze względu na historycznie niskie stopy procentowe i stały spadek wymagań kredytowych dla właściciela domu, aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego. Wielu właścicieli domów znalazło się z ujemny kapitał własny, co oznacza, że saldo kredytu hipotecznego było znacznie wyższe niż wartość rynkowa domu, znanego również jako „podwodny”. Wielu właścicieli domów zdecydowało się dobrowolnie spłacić kredyt hipoteczny. Bycie „pod wodą” oznacza, że ich dom nie jest już dla nich atutem. Biorąc to wszystko pod uwagę i bardzo niewiele opcji, rezultatem dla wielu była niewypłacalność i wykluczenie lub ograniczenie strat .

Ograniczenie strat może być negocjowane bezpośrednio przez właściciela domu lub adwokata. Uważaj na oszukańcze twierdzenia stron trzecich, badanie przeprowadzone w 2008 roku przez profesora Alana M. White'a wykazało, że z 4342 modyfikacji, które zbadał, tylko 62 otrzymały główne obniżki.

Wciąż odczuwając cios, doprowadziło to do utraty kapitału własnego (z zawyżonych poziomów) dla każdego właściciela domu w kraju. Przy mniejszym kapitale własnym właściciele domów mają mniejsze szanse na zakwalifikowanie się do pożyczki, która refinansuje ich z ryzykownej pożyczki; przy mniejszym kapitale własnym mniej właścicieli domów jest w stanie zakwalifikować się do linii kredytowej pod zastaw domu lub drugiego kredytu hipotecznego , aby opłacić nagłe sytuacje finansowe.

Linki zewnętrzne

HUD.gov — Modyfikacja pożyczki FreqULTSORT: Ograniczanie strat