Wartość rynkowa

Wartość rynkowa lub OMV ( wycena na wolnym rynku ) to cena , po której aktywa byłyby sprzedawane na konkurencyjnej aukcji . Wartość rynkowa jest często używana zamiennie z wartością rynkową , wartością godziwą lub wartością godziwą , chociaż terminy te mają różne definicje w różnych standardach i różnią się w niektórych okolicznościach.

Definicja

Międzynarodowe Standardy Wyceny definiują wartość rynkową jako „szacunkową kwotę, za jaką nieruchomość powinna zostać wymieniona w dniu wyceny między chętnym nabywcą a chętnym sprzedającym w transakcji na warunkach rynkowych po odpowiednim wprowadzeniu do obrotu, przy czym każda ze stron działała z rozeznaniem, ostrożnością i bez przymusu”.

Wartość rynkowa jest pojęciem odrębnym od ceny rynkowej , która jest „ceną, po której można przeprowadzać transakcje”, podczas gdy wartość rynkowa jest „prawdziwą wartością bazową” zgodnie ze standardami teoretycznymi. Koncepcja ta jest najczęściej przywoływana na nieefektywnych rynkach lub w sytuacjach nierównowagi , w których dominujące ceny rynkowe nie odzwierciedlają prawdziwej podstawowej wartości rynkowej. Aby cena rynkowa zrównała się z wartością rynkową, rynek musi być efektywny informacyjnie i muszą przeważać racjonalne oczekiwania .

Mocciaro Li Destri, Picone i Minà (2012) podkreślili subtelną, ale ważną różnicę między zdolnością firm do tworzenia wartości poprzez właściwe wybory operacyjne i trafne strategie z jednej strony, a epifenomenalnym przejawem wahań wartości dla akcjonariuszy na rynkach finansowych. rynkach (zwłaszcza na giełdach). W tej perspektywie proponują wdrożenie nowych metodologii, które mogłyby przywrócić strategię do mierników wyników finansowych.

Wartość rynkowa różni się od wartości godziwej również tym, że wartość godziwa zależy od zaangażowanych stron, podczas gdy wartość rynkowa nie. Na przykład, obecnie IVS odnotowuje wartość godziwą „wymaga oceny ceny, która jest godziwa między dwiema konkretnymi stronami, z uwzględnieniem odpowiednich korzyści lub wad, jakie każda z nich uzyska w wyniku transakcji. Chociaż wartość rynkowa może spełniać te kryteria, niekoniecznie musi to być Wartość godziwa jest często stosowana przy przeprowadzaniu badania due diligence w transakcjach korporacyjnych, gdzie szczególne synergie między dwiema stronami mogą oznaczać, że cena, która jest godziwa między nimi, jest wyższa niż cena, którą można uzyskać na szerszym rynku. słowa „specjalna wartość” mogą zostać wygenerowane. Wartość rynkowa wymaga pominięcia tego elementu „specjalnej wartości”, ale stanowi on część oceny wartości godziwej.>

Nieruchomość

Termin ten jest powszechnie używany w wycenie nieruchomości , ponieważ rynki nieruchomości są ogólnie uważane za nieefektywne zarówno pod względem informacyjnym, jak i transakcyjnym. Ponadto rynki nieruchomości podlegają długotrwałym okresom nierównowagi, na przykład w sytuacjach skażenia lub innych zakłóceń na rynku. ^{[ potrzebne źródło ]}

Wyceny są zwykle przeprowadzane na podstawie pewnego zestawu założeń dotyczących rynków transakcyjnych, a założenia te są ujmowane w definicji wartości stosowanej do wyceny. Powszechnie stosowana jest definicja określona dla instytucji pożyczkowych podlegających regulacjom federalnym w USA, chociaż w pewnych okolicznościach mogą być również stosowane inne definicje:

„Najbardziej prawdopodobna cena (w kategoriach pieniężnych), jaką nieruchomość powinna przynieść na konkurencyjnym i otwartym rynku we wszystkich warunkach wymaganych do uczciwej sprzedaży, przy założeniu, że kupujący i sprzedający działają rozważnie i z rozeznaniem oraz przy założeniu, że na cenę nie mają wpływu nienależne bodziec. Definicja ta zakłada sfinalizowanie sprzedaży w określonym dniu i przejście tytułu własności ze sprzedającego na kupującego na warunkach, w których: kupujący i sprzedający są zazwyczaj zmotywowani, obie strony są dobrze poinformowane lub dobrze poinformowane i działają w co uznają za swój najlepszy interes; dozwolony jest rozsądny okres czasu na ekspozycję na otwartym rynku; płatność jest dokonywana w gotówce w dolarach amerykańskich lub w ramach porównywalnych uzgodnień finansowych; a cena stanowi normalne wynagrodzenie za sprzedaną nieruchomość nie ma wpływu na specjalne lub kreatywne finansowanie lub koncesje na sprzedaż przyznane przez kogokolwiek związanego ze sprzedażą”.

W Stanach Zjednoczonych licencjonowani lub certyfikowani rzeczoznawcy mogą być zobowiązani na mocy prawa stanowego, federalnego lub lokalnego do opracowywania ocen podlegających jednolitym standardom praktyki oceny zawodowej USPAP . Jednolite Standardy Profesjonalnej Praktyki Wyceny wymagają, aby w przypadku, gdy mającą zastosowanie definicją jest wartość rynkowa, wycena zawierała również analizę najwyższego i najlepszego wykorzystania, a także oszacowanie czasu ekspozycji. Wszystkie stany wymagają obowiązkowej licencji rzeczoznawców.

Należy zauważyć, że USPAP nie wymaga, aby wszystkie wyceny nieruchomości były przeprowadzane w oparciu o jedną definicję wartości rynkowej. Rzeczywiście, często zdarzają się sytuacje, w których rzeczoznawcy są wzywani do wyceny nieruchomości przy użyciu innych definicji wartości. Jeśli odpowiednia jest wartość inna niż wartość rynkowa, USPAP wymaga jedynie, aby rzeczoznawca przedstawił zarówno definicję używanej wartości, jak i cytat dla tej definicji.

Inne definicje

Wartość rynkowa jest najczęściej stosowanym rodzajem wartości w wycenie nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, ponieważ jest wymagana we wszystkich transakcjach hipotecznych regulowanych przez federację oraz ponieważ została zaakceptowana przez sądy amerykańskie jako ważna. Rzeczoznawcy majątkowi stosują jednak wiele innych definicji wartości w innych sytuacjach.

Wartość likwidacyjna

Wartość likwidacyjna to najbardziej prawdopodobna cena, jaką może przynieść określony udział w nieruchomości przy spełnieniu wszystkich następujących warunków:

Sfinalizowanie sprzedaży nastąpi w poważnie ograniczonym przyszłym okresie marketingowym określonym przez klienta.
Rzeczywiste warunki rynkowe obecnie panujące to te, którym podlega wycena odsetek od nieruchomości.
Kupujący działa rozważnie i rozsądnie.
Sprzedający znajduje się pod skrajnym przymusem sprzedaży.
Kupujący jest zwykle zmotywowany.
Kupujący działa w tym, co uważa za swój najlepszy interes.
Ograniczony wysiłek marketingowy i czas będą dozwolone na zakończenie sprzedaży.
Płatność zostanie dokonana gotówką w dolarach amerykańskich lub w ramach porównywalnych uzgodnień finansowych.
Cena stanowi normalne wynagrodzenie za sprzedaną nieruchomość, na które nie ma wpływu specjalne lub kreatywne finansowanie lub koncesje na sprzedaż przyznane przez kogokolwiek związanego ze sprzedażą.

Uporządkowana wartość likwidacyjna

Ta definicja wartości różni się od poprzedniej tym, że zakłada uporządkowane przejście, a nie „ekstremalny przymus”.

Federalne nabycie ziemi

W przypadku nabywania gruntów przez lub finansowane przez agencje federalne USA obowiązuje nieco inna definicja:

„Godziwa wartość rynkowa jest definiowana jako kwota w gotówce lub wyrażona w rozsądny sposób równowartość gotówki, za którą według wszelkiego prawdopodobieństwa nieruchomość zostałaby sprzedana przez świadomego właściciela, który chce, ale nie jest zobowiązany do sprzedaży, świadomemu nabywcy, który chce, ale nie jest zobowiązany do zakupu Przy ustalaniu tej liczby należy wziąć pod uwagę wszystkie kwestie, które mogą zostać poruszone i w uzasadniony sposób przypisać im znaczną wagę w negocjacjach przez osoby o zwykłej roztropności, ale nie należy brać pod uwagę kwestii, które nie mają wpływu na wartość rynkową”.

Wartość przedsiębiorstwa

Kiedy rzeczoznawca majątkowy współpracuje z rzeczoznawcą zajmującym się wyceną przedsiębiorstw (i być może rzeczoznawcą sprzętu i maszyn) w celu ustalenia wartości połączenia przedsiębiorstwa i nieruchomości wykorzystywanej w tej działalności, konkretna wartość rynkowa nazywana jest „wartością kontynuacji działalności” . Uznaje, że łączna wartość rynkowa może być różna od sumy poszczególnych wartości: „Wartość rynkowa wszystkich aktywów materialnych i niematerialnych i prawnych ustanowionej działalności operacyjnej o nieokreślonym okresie użytkowania, tak jakby były sprzedawane łącznie”.

Użyj wartości

Wartość użytkowa uwzględnia specyficzne wykorzystanie przedmiotowej nieruchomości i nie ma na celu ustalenia najwyższego i najlepszego wykorzystania nieruchomości. Na przykład wycena może koncentrować się na wartości wkładu nieruchomości w przedsiębiorstwo.

Niektóre jurysdykcje dotyczące podatku od nieruchomości zezwalają na wycenę użytków rolnych gruntów rolnych. Również obowiązujące przepisy podatkowe IRS dotyczące podatku od nieruchomości pozwalają na wycenę gruntów objętych przejściowym użytkowaniem rolniczym zgodnie z ich aktualnym przeznaczeniem, niezależnie od potencjału rozwojowego.

Wartość ekonomiczna i zaufanie inwestorów

Stabilność i wzrost gospodarczy to dwa czynniki, których poszukują międzynarodowi inwestorzy, rozważając opcje inwestycyjne. Kraj, który oprócz innych zachęt oferuje wartość ekonomiczną, przyciąga fundusze inwestycyjne . Sytuacja niepokojów politycznych może być przyczyną nie tylko utraty zaufania, ale także obniżenia wartości waluty, powodując transfer kapitału do innych, bardziej stabilnych źródeł.

W przypadku, gdy rząd drukuje walutę, aby spłacić część znacznej kwoty długu, podaż pieniądza wzrasta, a ostatecznie zmniejsza się jego wartość, pogarszana przez inflację . Co więcej, jeśli rząd nie jest w stanie obsłużyć swojego deficytu poprzez sprzedaż krajowych obligacji, zwiększając w ten sposób podaż pieniądza, musi zwiększyć ilość sprzedawanych papierów wartościowych dla obcokrajowców, co z kolei powoduje spadek ich wartości.

Znaczne zadłużenie może budzić niepokój inwestorów zagranicznych, jeśli uznają oni, że istnieje ryzyko niewywiązania się kraju ze swoich zobowiązań. Będą niechętnie nabywać papiery wartościowe podlegające tej konkretnej walucie, jeśli istnieje postrzegane, znaczące ryzyko niewypłacalności. Z tego powodu rating zadłużenia kraju; na przykład określony przez Moody's lub Standard & Poor's jest kluczowym wskaźnikiem kursu walutowego.

Wartości walut i kursy walut odgrywają kluczową rolę w stopie zwrotu z inwestycji . Wartość dla inwestora to kurs waluty, która zawiera większość portfela, określając jego realny zwrot. Spadająca wartość kursu walutowego ma wpływ na zmniejszenie siły nabywczej dochodów i zysków kapitałowych pochodzących z wszelkich zwrotów. Ponadto na inne czynniki dochodu, takie jak stopy procentowe, inflacja, a nawet zyski kapitałowe z krajowych papierów wartościowych, wpływają wpływowe i złożone czynniki kursu walutowego.

Interpretacja prawna

Sprawa Luxmoore-May i Another v. Messenger May Baverstock [1990] 1 WLR 1009 pokazuje nam prawną interpretację wartości rynkowej: „Miarą szkody w tej sprawie jest, jak sądzę, różnica między tym, co lisy w rzeczywistości zrealizowały w wyniku naruszenia umowy przez pozwanych i jaka była ich rzeczywista wartość rynkowa w tamtym czasie. Czy może być lepszy przewodnik po tej wartości niż cena, za jaką te obrazy zostały zburzone w Sotheby's w tak krótkim czasie? międzynarodowy rynek sztuki był skłonny zapłacić, było z pewnością prima facie najlepszym dowodem wartości lisów”. Również równowaga qualibrium jest trudna do rozróżnienia. ^{[ wymagane wyjaśnienie ]}