Gulf American Land Corporation

Gulf American Land Corporation (GALC) była firmą zajmującą się zagospodarowaniem terenu na Florydzie , założoną przez braci Leonarda i Jacka Rosen. W późnych latach pięćdziesiątych i sześćdziesiątych GALC była największą firmą zajmującą się sprzedażą gruntów w Stanach Zjednoczonych . Firma znana jest ze swojej roli w rozwoju Cape Coral na Florydzie i pionierskiej metody sprzedaży ratalnego zakupu gruntów.

Pod koniec lat sześćdziesiątych GALC sprzedał 173 000 mil (278 000 km ) bagien, nazwanych Golden Gate Estates , około 40 000 kupujących. Wielu kupujących kupowało działki, które wciąż znajdowały się pod wodą. Płacili za nie w miesięcznych ratach i nabywali własność swoich nieruchomości po zakończeniu płatności. Firma Gulf American zbudowała 183 mil (295 km) dróg i 813 mil (1308 km) kanałów przeciwpowodziowych reklamujących osiedla Golden Gate jako tereny częściowo ulepszone, chociaż nie było tam żadnych mediów ani usług publicznych. Podsypkę powstałą w wyniku przekopania kanałów przeciwpowodziowych wykorzystano do podniesienia poziomu gruntu w celu spełnienia wymogów prawnych dotyczących minimalnej wysokości zabudowy. Kanały odprowadzają rocznie 233 miliardy galonów amerykańskich (880 miliardów l) słodkiej wody Zatoka Neapolitańska , niszcząc przybrzeżną ekologię słonej wody, powodując jednocześnie spadek poziomu wód gruntowych z 2 stóp (0,61 m) do 4 stóp (1,2 m). Departament Regulacji Biznesu Florydy przyjął reformy deweloperskie w latach 70. z powodu takich nadużyć.

W 1969 roku GALC (która do tego czasu skróciła swoją nazwę z Gulf American Land Corp do Gulf American Corp) i jej siostrzane firmy zostały przejęte przez General Acceptance Corp.

Początek

Leonard i Jack Rosen rozpoczęli karierę biznesową jako sprzedawcy uliczni w Baltimore . Wykorzystali dochody ze swojej pierwotnej działalności i wysoko oprocentowane pożyczki udzielone przez z Chicago , Jaya Pritzkera, do założenia firmy deweloperskiej, sprzedającej jeszcze niezabudowane działki w Everglades na północno-zachodniej Florydzie potencjalnym właścicielom domów z północnego wschodu i środkowego zachodu . Wiązało się to z zakupem przez Rosen w 1957 roku 103 mil kwadratowych (270 km ² ) ziemi położonej na dziewiczych bagnach namorzynowych za $ 678 000 oraz założenie biur w strategicznie ważnych miastach północno-wschodnich i środkowo-zachodnich, gdzie potencjalni klienci byli zachęcani za pomocą technik sprzedaży pod wysokim ciśnieniem do odbycia jednodniowej wycieczki do południowo-zachodniej Florydy w celu sprawdzenia rozwoju i zobowiązania się do zakupu. Leonard byłby przekonany przez Milta Mendelsohna do stworzenia tych zmian na Florydzie.

Amerykanin z Zatoki Perskiej

Po zakupie gruntów przez Rosen w listopadzie 1957 r., w styczniu 1958 r. rozpoczęto budowę, a wkrótce potem pierwsze ukończone lokale zamieszkali mieszkańcy. W tym samym roku Rosenowie założyli również firmę Gulf American Land Corporation (GALC).

Firma GALC organizowała jednodniowe wycieczki dla potencjalnych klientów, korzystając z własnej linii lotniczej Gulf American Airlines, która obsługiwała usługę wahadłową łączącą Miami z Fort Myers Page Field przy użyciu floty pięciu samolotów Douglas DC-3 . Page Field było lotniskiem położonym najbliżej osiedla mieszkaniowego GALC Cape Coral (do którego potencjalni klienci mieli dostęp dzięki bezpłatnym transferom autobusowym z lotniska). Od 1958 roku GALC zaczął również podpisywać kontrakty z dodatkowym amerykańskim przewoźnikiem Modern Air , aby latał potencjalnym klientom z północnego wschodu i środkowego zachodu do Miami , gdzie przesiadali się między samolotami Curtiss C-46 firmy Modern Air i samolotami DC-3 linii Gulf American Airlines w drodze do iz Fort Myers. Loty te stanowiły część bezpłatnej oferty sprzedaży Gulf American Land i były bezpłatne dla potencjalnych klientów, którym również serwowano bezpłatny posiłek na pokładzie samolotu na każdym etapie podróży. Działalność GALC ostatecznie stanowiła 25% całkowitej działalności Modern Air.

Aby zabezpieczyć się przed próbami wymigania się kupujących od warunków umów zakupu z GALC po nagłej zmianie zdania i potencjalnych dłużników, działki zostały wyprzedane. Firma Gulf American zaczęła otrzymywać skargi na swoje praktyki sprzedażowe na początku lat sześćdziesiątych. Gubernator Haydon Burns odpowiada na tę krytykę, umieszczając Leonarda Rosena w Radzie Sprzedaży Gruntów Ratalnych na Florydzie, która została utworzona w celu zbadania tych skarg.

W dniu 29 czerwca 1966 r. Modern Air stał się spółką zależną w całości należącą do GALC po zakupie wszystkich akcji linii lotniczej od jej poprzedniego właściciela, Johna Beckera, za 807 500 USD w maju / czerwcu 1966 r. Przejęcie Modern Air przez GALC zaowocowało konsolidacją działalności linii lotniczej na Międzynarodowym Lotnisku w Miami i połączenie z Gulf American Airlines.

akcjonariuszy GALC postanowiło usunąć „Land” z nazwy, aby skrócić ją do Gulf American Corporation (GAC), aby odzwierciedlić jej rosnącą dywersyfikację, i zatwierdziło plan zakupu akcji pracowniczych o wartości 600 000 USD. W ten sposób GAC i Modern Air stały się spółkami zależnymi w całości należącymi do nowo utworzonej spółki holdingowej GAC Corporation, a cała działalność biznesowa związana z nieruchomościami została wchłonięta przez nowo utworzoną spółkę zależną GAC Corp, GAC Properties.

W 1967 roku stan Floryda nakazał GAC Properties zawieszenie całej sprzedaży na 30 dni w związku z zarzutami o nieuczciwe praktyki sprzedaży.

Według Leonarda Rosena, całkowity skumulowany zysk netto Rosen z działalności związanej z majątkiem wyniósł 100 milionów dolarów, podczas gdy akcje GAC zostały wycenione na 150 milionów dolarów pod koniec lat 60.

Sprzedaż Gulf American do ogólnej akceptacji

W 1969 roku Rosen's sprzedali GAC General Acceptance Corporation za ponad 200 milionów dolarów, a Jack i Leonard Rosen otrzymali wypłatę gotówkową w wysokości 100 000 dolarów, oprócz akcji General Acceptance o wartości około 63 milionów dolarów i wypłat dywidend w wysokości 544 000 dolarów rocznie na rzecz przez pierwsze trzy lata i 1,64 miliona dolarów każdego kolejnego roku.

Początki General Acceptance Corp sięgają sierpnia 1933 roku, kiedy to powstała w Allentown w Pensylwanii . Początkowo skupiając się na finansowaniu samochodów , w latach pięćdziesiątych firma General Acceptance rozszerzyła działalność na ubezpieczenia, finansowanie konsumentów i nieruchomości, a następnie w latach sześćdziesiątych rozszerzyła swoją działalność na produkcję przyczep do ciężarówek i sprzętu budowlanego.

Od maja 1969 roku firma GAC ​​Properties zaczęła organizować jednodniowe wycieczki dla potencjalnych klientów, aby mogli zobaczyć nowe osiedle Rio Rico w pobliżu Nogales we współpracy z liniami lotniczymi Modern Air, latając z nimi do Tucson w Arizonie .

Również w 1969 roku Jack Rosen zmarł w wieku 50 lat w Miami w wyniku zawału serca.

Malejąca działalność GAC w zakresie nieruchomości w następstwie recesji spowodowanej kryzysem naftowym z 1973 r. Doprowadziła do anulowania kontraktu spółki zależnej Modern Air na latanie z potencjalnymi nabywcami gruntów z północnego wschodu i środkowego zachodu w celu inspekcji jej inwestycji deweloperskich w różnych lokalizacjach na Florydzie i Arizonie na końcu z 1973 r. Rosnące stopy procentowe zwiększyły koszty pożyczki GAC i sprawiły, że refinansowanie było coraz trudniejsze dług publiczny firmy. Ponadto słabe wyniki GAC w zakresie ochrony środowiska i kontrowersyjne techniki sprzedaży przyciągały coraz większą negatywną uwagę władz, grup konsumenckich i środowiskowych, a także ogółu społeczeństwa. Czynniki te łącznie wymusiły ograniczenie zabudowy mieszkaniowej oraz zamknięcie lub zbycie działalności niezwiązanej z podstawową działalnością, w tym działalności GAC w zakresie leasingu komputerów i Modern Air. W rezultacie GAC w 1975 r. Wszedł w ochronę przed upadłością na podstawie rozdziału 11 .

GAC wyszedł z ochrony przed upadłością we wrześniu 1980 r. Jako spółka zależna nowo utworzonego holdingu Avatar Holdings, Inc. Pod nową postacią działalność w zakresie nieruchomości nadal stanowiła 70% jej całkowitych przychodów, a pozostała część pochodziła z wody i usług komunalnych.

W 1987 roku Leonard Rosen zmarł z przyczyn naturalnych w Las Vegas w wieku 72 lat.

Bieżąca działalność biznesowa GAC ​​obejmuje dostarczanie konsumentom ze Stanów Zjednoczonych

• na raty zakupione w salonach samochodowych
• przedłużone umowy gwarancyjne
• kredytu , życia i renty w związku z umowami kupowanymi od osób trzecich.

Zobacz też

• General Development Corporation

Notatki i cytaty

Notatki

Cytaty