Mieszkania komunalne w Australii

Mieszkania komunalne w Australii to niedrogie mieszkania typu non-profit zapewniane przez lokalne organizacje mieszkaniowe znane jako Community Housing Providers (CHP). Organizacje te mają różne tryby działania i struktury oraz różne rodzaje zapasów. Wszelkie nadwyżki budżetowe w elektrociepłowniach muszą być wykorzystane na utrzymanie istniejących mieszkań, zapewnienie lepszych usług najemcom lub pomoc w finansowaniu nowych nieruchomości. Chociaż elektrociepłownie są niezależne, są regulowane przez państwo i często otrzymują finansowanie publiczne . Większość ich zasobów jest własnością publicznych władz mieszkaniowych (SHA) w każdym stanie, a elektrociepłownie zarządzają najmem, korzystając z czynszu otrzymywanego od najemców.

Mieszkania komunalne rozwijały się od lat 90. w Australii z powodu niewystarczającego finansowania mieszkań publicznych oraz ponieważ były nastawione na dostarczanie mieszkań osobom o złożonych potrzebach, które wymagały usług wsparcia. W 2020 r. wspólnotowym zarządem mieszkaniowym objętych było 103,9 tys. mieszkań, czyli 24% zasobów mieszkań socjalnych.

Community Housing Industry Association (CHIA) jest najważniejszym organem reprezentującym wszystkie elektrociepłownie. Zapewnia rzecznictwo i reprezentację narodową. Oddziały stanowe CHIA prowadzą szkolenia i działania sieciowe dla pracowników mieszkalnictwa i powiązanych usług.

Przegląd

Mieszkania komunalne to zróżnicowany sektor w Australii. Zasoby w zarządzaniu wzrosły ponad trzykrotnie od 2006 r., głównie dzięki transferom z mieszkań komunalnych.

Około 370 organizacji jest zarejestrowanych w kraju, z czego 42 to organizacje poziomu 1, działające na dużą skalę. W 2020 roku zarządzali 104 000 nieruchomości, czyli około 24% wszystkich mieszkań socjalnych. Lokatorzy są, podobnie jak w przypadku mieszkań komunalnych, w przeważającej mierze beneficjentami świadczeń z ubezpieczenia społecznego, a większość z nich ma złożone potrzeby. Nowa Południowa Walia ma prawie połowę wszystkich lokali komunalnych.

Modele mieszkań komunalnych są dość zróżnicowane. Główne kategorie CHP według przeznaczenia to:

• Wspólnoty Mieszkaniowe (CHA) . Zarządzają one mieszkaniami dla osób o bardzo niskich dochodach i budują portfel mieszkań, w których klienci mogą być zakwaterowani na stałe. Niektóre obsługują wyspecjalizowane grupy klientów, na przykład mieszkania dla kobiet lub mieszkania tubylcze.
• Organizacje zajmujące się tanimi mieszkaniami . Zapewniają one mieszkania za 80% do 90% czynszów rynkowych osobom o umiarkowanych dochodach. Większość z tych organizacji wyrosła z systemu NRAS.
• Organizacje bezdomności . Zapewniają one tymczasową pomoc lub mieszkania kryzysowe dla osób zagrożonych bezdomnością. Utrzymują stosunkowo niewielkie zasoby mieszkaniowe, ale mogą być dużymi organizacjami pod względem budżetu i liczby pracowników (na przykład Launch Housing to największa elektrociepłownia w Wiktorii ). Niektóre z nich to oddziały w ramach większych religijnych organizacji charytatywnych (na przykład Baptcare i VincentCare).

spółdzielnie , w których lokatorzy sprawują większość zarządu. Mogą pomieścić osoby o niskich lub średnich dochodach.

W tabeli wymieniono dziesięć największych CHA pod względem liczby zarządzanych dóbr na dzień 30 czerwca 2021 r.

Nazwa	Nieruchomości	Lokalizacja
CHL	11500	Wszystkie stany, Timor
Kompas / Dom na miejscu	7600	NSW / Queensland / Nowa Zelandia
Święty Jerzy	7000	NSW
Wybory mieszkaniowe	6682	Pięć stanów
Połącz Wentwortha	6300	NSW
Hume'a	4000	NSW
Obudowa mostu	3541	NSW
Obudowa Evolve	Ponad 3000	NSW
Obudowa Jedności	Ponad 3000	SA
Unisono	2650	Wiktoria

Źródłami są raporty roczne tych organizacji i innych większych CHA za lata 2020–21.

Ta tabela zawiera wszystkie CHA, którymi zarządza ponad 2500 nieruchomości. W sumie te dziesięć stowarzyszeń zarządza ponad 55 000 nieruchomości, czyli ponad połową zasobów CHP. Tylko trzy CHA działają w więcej niż jednym państwie. Dwa największe, CHL i Home in Place, działają również za granicą.

Proporcja akcji faktycznie posiadanych przez CHA (które mogą być wykorzystane jako zabezpieczenie pożyczek) jest różna, ale największe stowarzyszenie, CHL, jest typowe i posiada około 20% akcji. Pozostałe nieruchomości są własnością rządów stanowych i terytoriów i są zarządzane przez CHA.

W Australii w 2020 r. Było 17 400 lokali mieszkalnych społeczności tubylczych, co stanowi ponad połowę wszystkich miejscowych mieszkań socjalnych. Największa miejscowa CHA, Aboriginal Housing , zarządza około 1500 mieszkań w Victorii, ale większość lokalnych elektrociepłowni jest bardzo mała.

Zarządzanie

W Australii termin „spółdzielnia mieszkaniowa” odnosi się do większych, nastawionych na wzrost dostawców mieszkań komunalnych, którzy nie otrzymują dywidendy, głównie firm z nieopłacanym zarządem. Mniejsze elektrociepłownie mogą mieć struktury powiernicze lub kooperacyjne.

Elektrociepłownie podlegają ścisłym regulacjom mającym na celu ochronę najemców, zabezpieczenie funduszy publicznych i zapewnienie ich wypłacalności.

Spełnienie rygorystycznych wymagań dotyczących zarządzania wymaga znacznego wysiłku w większych stowarzyszeniach, z setkami wymagań programowych do spełnienia. Ograniczenia te ograniczają aktywne zarządzanie zasobem, ponieważ większość nieruchomości jest utrzymywana na mocy umów zawartych przez władze mieszkalnictwa publicznego i nie można ich sprzedać.

Operacje

Obsługa dużej elektrociepłowni może wymagać skomplikowanych manewrów w przypadku wszelkiego rodzaju nieprzewidzianych potrzeb. Pojawia się wiele możliwości, ale nawet niewielka nowa inwestycja może wymagać starannej oceny ryzyka i szczegółowego planowania.

Finansowanie

Dobrze zarządzane elektrociepłownie wychodzą prawie na zero z wynajmu swoich zasobów (w porównaniu z mieszkaniami komunalnymi, które powodują znaczne straty na czynszach). W rezultacie nie ma nadwyżek na dalsze przejęcia. Fundusze uznaniowe napływają głównie z hojności rządów, w formie transferów lub dotacji. Operacje poboczne, takie jak mieszkania przejściowe, zapewniły niewielką nadwyżkę, którą można wykorzystać do sfinansowania niewielkiej liczby przejęć.

Większe elektrociepłownie były w stanie pożyczyć dodatkowe 25% finansowania w zamian za swój kapitał własny, chociaż spłata odsetek jest trudna bez nadwyżki czynszu. Pożyczanie stało się znacznie łatwiejsze dzięki agregatorowi obligacji NHFIC.

Nabytek

Z powodu ogromnego niedoboru przystępnych cenowo nieruchomości na wynajem i związanego z tym popytu, elektrociepłownie poszukiwały przystępnych cenowo nieruchomości zawsze i wszędzie, gdzie można było uzyskać do nich dostęp.

Partnerstwa z lokalnymi władzami lub organizacjami charytatywnymi mogą zapewniać ziemię za darmo, tak że trzeba znaleźć tylko koszt budowy.

Około 20% nowych projektów obejmuje partnerstwa z budowniczymi nastawionymi na zysk, którzy mogą włączyć część niedrogich mieszkań do większych projektów, aby uzyskać różne korzyści planistyczne. Przystępne cenowo dzierżawy są zarządzane przez partnera CHP.

Ustalanie czynszu

Czynsze za poszczególne nieruchomości są zwykle ustalane na poziomie od 25% do 30% dochodu gospodarstwa domowego plus dodatek Commonwealth Rent Assistance (CRA), który jest zbliżony do progu rentowności w stosunku do kosztów zarządzania nieruchomościami i najmem oraz kosztów ogólnych firmy.

Dzierżawy

Lokatorzy CHO należą do osób znajdujących się w najbardziej niekorzystnej sytuacji w społeczności. Wiele z nich jest niepełnosprawnych lub pobiera renty inwalidzkie. Lokatorzy są zwykle polecani przez agencje usługowe lub przez służby bezdomności. Różne mieszkania mogą być zarezerwowane na określone cele zgodnie z warunkami ich finansowania (na przykład przemoc w rodzinie, zwolnienia z więzienia lub zdrowie psychiczne). Państwa w coraz większym stopniu kierują swoje fundusze do tych grup o specjalnych potrzebach, a nie bezpośrednio do zwiększania zasobów.

Konserwacja

CHA zwykle utrzymują scentralizowane call center do obsługi zgłoszeń serwisowych. W przypadku nieruchomości będących własnością rządu wnioski są kierowane do działu konserwacji SHA. W przypadku nieruchomości stanowiących własność własną wnioski są przekazywane preferowanym podwykonawcom w każdym regionie, w podobny sposób, jak robią to zarządcy nieruchomości komercyjnych. Niektóre elektrociepłownie posiadają specjalny zespół konserwacyjny.

Służby socjalne

Modele świadczenia usług są zróżnicowane. CHA mogą zapewnić ocenę i skierowanie potencjalnych najemców, ale są zarządcami nieruchomości i zwykle nie są zaangażowani w bezpośrednie świadczenie usług socjalnych. Te CHP, w których działają biura ds. bezdomności, oceniają osoby w trudnej sytuacji mieszkaniowej i rekomendują ich partnerom w zakresie różnych form pomocy, która może obejmować gotówkę lub tymczasowe zakwaterowanie. Klienci, którzy przechodzą do mieszkania przejściowego posiadanego przez CHP, są kierowani na kilka miesięcy odpowiednich usług doradczych lub rzeczniczych. Wielu klientów jest rekomendowanych do CHP przez agencje pomocy społecznej i pozostaje pod opieką organu kierującego.

Niektóre CHP z silnym naciskiem na bezdomność, takie jak Launch , prowadzą Foyers, aby zapewnić młodym ludziom bezpieczne miejsce do życia podczas nauki. Inni mogą być asertywni, odwiedzając znane miejsca, w których śpią bezdomni.

Wsparcie dla społeczności

Większe elektrociepłownie posiadające znaczne udziały na danym obszarze mogą organizować działania budujące społeczność, w tym wsparcie drużyn sportowych, stypendia itp. Mogą również pomagać najemcom w uzyskaniu dostępu do zatrudnienia i edukacji.

Obudowa przejściowa

Te elektrociepłownie posiadające zasoby mieszkań przejściowych mogą przydzielić te nieruchomości osobom zagrożonym bezdomnością w oczekiwaniu na stałe mieszkanie komunalne. Stałe zapasy stają się coraz trudniejsze do osiągnięcia, więc niektórzy klienci mieszkają w mieszkaniach przejściowych od ponad dwóch lat.

Wynajem prywatny

W 2022 r. kilka elektrociepłowni (Southern Cross, Evolve, Bridge i Launch) prowadziło agencje nieruchomości non-profit, w ramach których zainteresowani prywatni właściciele mogli oferować zweryfikowanym najemcom mieszkania po niższych czynszach rynkowych w celu długoterminowego wynajmu. Popyt na te tańsze wynajem zawsze znacznie przewyższa podaż. Inne elektrociepłownie prowadzą „prywatne pośrednictwo w wynajmie”, aby pomóc najemcom znajdującym się w niekorzystnej sytuacji w pokonywaniu przeszkód, które mogą uniemożliwić im uzyskanie prywatnej dzierżawy.

Monitorowanie

Elektrociepłownie w większości stanów dostarczają dane dotyczące jednostek do AIHW i Komisji ds. Produktywności , które regularnie sporządzają raporty, a także do Państwowego Urzędu Regulacyjnego. Systemy online umożliwiają codzienne przesyłanie danych.

Historia

Popyt na mieszkania komunalne ze strony kwalifikujących się grup przyspieszył w latach 80., a listy oczekujących na mieszkania publiczne wydłużyły się do tego stopnia, że ​​​​tylko klienci o najwyższym priorytecie mogli zostać zakwaterowani. W 1987 r. osoby samotne w starszym wieku i osoby, które potrzebowały usług wsparcia, aby żyć samodzielnie, po raz pierwszy kwalifikowały się do mieszkań komunalnych, co jeszcze bardziej zwiększyło popyt.

Pod koniec lat 80. Minister ds. Opieki Społecznej Brian Howe i jego doradcy byli świadomi przeniesienia mieszkań komunalnych w Wielkiej Brytanii i Holandii do stowarzyszeń mieszkaniowych non-profit . Niewielki zasób mieszkań socjalnych w Australii był zarządzany w całości przez stanowe władze mieszkalnictwa publicznego i sądzono, że Australia może skorzystać z alternatyw. W latach 1986–87 na program mieszkalnictwa lokalnego i społecznościowego przeznaczono 11 milionów dolarów. Miało to zachęcić do lepszego zarządzania najemcami, wypełnić luki w istniejącej ofercie, przyciągnąć fundusze zewnętrzne i zaangażować społeczność.

Początkowo rząd wykazywał niewielkie zainteresowanie, z wyjątkiem Nowej Południowej Walii , gdzie rząd stanowy zaczął angażować się w innowacyjne rozwiązania, w tym leasing główny nieruchomości od prywatnych właścicieli oraz partnerstwa z deweloperami prywatnymi i społecznościowymi.

W latach 90. niektóre nowo utworzone spółdzielnie mieszkaniowe, takie jak Community Housing Limited (CHL) w Victorii, były w stanie zabezpieczyć kontrakty na zarządzanie mieszkaniami przejściowymi, mieszkaniami Aborygenów lub innymi niszowymi operacjami wymagającymi dużych usług. To zapewniło tym CHA podstawowe środki na działalność i ograniczone kwoty na nabycie nieruchomości.

Dla tych CHA, które są w stanie samodzielnie zająć się rozwojem nieruchomości, działający od 2009 r. National Rental Affordability Scheme (NRAS) oferował możliwość znacznego wzrostu liczby zarządzanych nieruchomości. W ramach programu organizacje zorganizowały budowę przystępnych cenowo mieszkań, które miały być wynajmowane gospodarstwom domowym o niskich i średnich dochodach za 80% czynszu rynkowego. Indeksowana roczna zachęta, początkowo 8 000 USD, była wypłacana przez okres do dziesięciu lat w celu uzupełnienia obniżonego czynszu. W NSW 27 elektrociepłowni zarejestrowało się w celu uzyskania zachęt NRAS, z których największą liczbę otrzymała firma Evolve Housing.

Największą okazją do zwiększenia zasobów zarządzanych przez CHA były transfery mieszkań komunalnych. W 2009 r. Rada Ministrów ds. Mieszkalnictwa wyznaczyła 35% udział mieszkań komunalnych w mieszkalnictwie socjalnym. Znaczące przeniesienie zarządzania miało miejsce w Australii Południowej po 2015 r., kiedy zarządzanie ponad 5000 nieruchomości zostało przeniesione do pięciu CHA. Największy transfer akcji miał miejsce w Nowej Południowej Walii od 2019 roku, kiedy to przeniesiono 14 000 najemców do dziewięciu elektrociepłowni. Te transfery „całej lokalizacji” umożliwiły zamknięcie urzędów rządowych na dotkniętych obszarach.

Utworzenie National Housing Finance Investment Corporation w 2018 r. umożliwiło CHA z istniejącymi pożyczkami refinansowanie po niższej stopie procentowej, podczas gdy inne CHA mogły pożyczyć po raz pierwszy.

W ramach Big Housing Build w Victorii, „największej jak dotąd inwestycji w mieszkania socjalne i przystępne cenowo” w Australii, wiktoriańskie elektrociepłownie otrzymają 1,38 miliarda dolarów na budowę 4200 nowych mieszkań socjalnych i zarządzanie kolejnymi 4000 zakupami mieszkań publicznych. Spośród tych nieruchomości 2000 będzie przeznaczone dla najemców z chorobą psychiczną, a 1000 dla ofiar przemocy w rodzinie, a 820 mieszkań będzie przeznaczonych na mieszkania dla tubylców.

Mieszkania tubylcze

Zarządzanie lokalnymi mieszkalnictwem, szczególnie w odległych społecznościach, zawsze było trudnym przedsięwzięciem. Od lat 80. XX wieku wiele mieszkań ATSI znajdujących się w posiadaniu Stanów i Terytorium Północnego zostało przekazanych organizacjom mieszkaniowym społeczności tubylczej (ICHO) w imię samostanowienia. Do 1999 roku było 10 900 jednostek w ponad 700 ICHO, około 80% na obszarach wiejskich i oddalonych. Wiele z nich musiało również zapewniać podstawową infrastrukturę i usługi komunalne.

Zarządzała nimi rada rdzennej ludności , która zatrudniała między innymi administratora i urzędnika mieszkaniowego (często białego) do kierowania codziennymi sprawami stowarzyszenia lub osad. Zawierały one wiele mieszkań o niskim standardzie, szczególnie w oddzielnych osadach. Niektóre usługi, w tym konserwacja i księgowość, okazały się nieosiągalne dla małych organizacji. Niektóre mniejsze CHA były w stanie połączyć siły i wynająć te usługi jako grupa, podczas gdy w innych przypadkach rządy stanowe i terytorialne nadal świadczyły usługi poza księgą.

Powielanie usług świadczonych przez wszystkie trzy sfery władzy doprowadziło do nakładania się i zamieszania. Aby zracjonalizować sytuację, niektóre państwa powołały samodzielne agencje finansujące mieszkalnictwo.

Zalety

Z punktu widzenia rządu głównym uzasadnieniem mieszkalnictwa komunalnego była nadzieja, że ​​znajdą one jakiś sposób na zaspokojenie zapotrzebowania na mieszkania socjalne, biorąc pod uwagę, że rządy nie były przygotowane do bezpośredniego zajęcia się ciężarem kosztów. Federalny minister ds. Mieszkalnictwa Mark Arbib powiedział w 2011 r.: „Szacuje się, że przyszły popyt na ogólne mieszkania publiczne wzrośnie o 28%, czyli około 93 000 domów, do 2023 r. W dzisiejszych dolarach kosztowałoby to około 25 miliardów dolarów. Nie ma sposób, w jaki rządy stanowe i terytorialne wspierane przez Wspólnotę mogą samodzielnie sprostać temu żądaniu. Potrzebujemy, aby sektor mieszkalnictwa społecznościowego odgrywał tutaj kluczową rolę ”.

Mieszkania komunalne mają kilka zalet finansowych w porównaniu z mieszkalnictwem publicznym jako sposób świadczenia. Elektrociepłownie były w stanie zaangażować się w umowy z samorządami lokalnymi i sektorem prywatnym w celu budowy przystępnych cenowo mieszkań. Mogą wykorzystać swoją bazę aktywów i przepływy pieniężne jako zabezpieczenie, aby przyciągnąć skromne poziomy finansowania prywatnego i budować tańsze domy. Charytatywny status sektora pomaga mu przyciągać darowizny filantropijne. W praktyce były to jednak korzyści stosunkowo niewielkie, skutkujące jedynie niewielkim wzrostem liczby przystępnych cenowo mieszkań.

Najważniejszą korzyścią finansową dla elektrociepłowni jest to, że ich najemcy kwalifikują się do Commonwealth Rent Assistance (CRA), podczas gdy najemcy mieszkań publicznych nie są, a CRA jest przekazywana właścicielowi lokalu socjalnego. Zwiększa to wysokość czynszu płaconego przez klientów bardziej do ekonomicznego kosztu zajmowania ich mieszkania. CRA na przykład podnosi wysokość czynszu płaconego przez samotnego emeryta o 70%. Minister ds. Rodziny i społeczności NSW powiedział w 2019 r.: „Przenosząc zarządzanie do elektrociepłowni, wykorzystujemy ponad 1 miliard dolarów dodatkowego finansowania w ciągu 20 lat”. Dodatkowe fundusze to w rzeczywistości agencje ratingowe ze Wspólnoty Narodów.

Inne zalety mieszkań komunalnych w porównaniu z mieszkaniami komunalnymi to:

• ukierunkowane są na organizację usług dla klientów o złożonych potrzebach
• lepiej zorganizowane elektrociepłownie mają niższe koszty administracyjne najmu i zarządzania nieruchomościami
• są bardziej wykwalifikowani w przydzielaniu najemców do odpowiednich nieruchomości
• badania satysfakcji najemców zwykle wykazują lepsze wyniki w mieszkalnictwie komunalnym niż w mieszkalnictwie komunalnym. Wydaje się, że dzieje się tak dlatego, że mieszkania komunalne są lepiej utrzymane (i prawdopodobnie nowsze).

Ogólnie rzecz biorąc, rządy Partii Pracy wspierały mieszkania publiczne jako preferowany mechanizm zapewniania mieszkań potrzebującym, podczas gdy konserwatywne rządy koalicyjne starały się przenieść mieszkania publiczne do sektora społeczności.

Linki zewnętrzne

CHIA. Mieszkalnictwo komunalne wyjaśnił Parlament Wiktorii