Nadzwyczajne założenia i hipotetyczne warunki

W dziedzinie wyceny nieruchomości nadzwyczajne założenia i hipotetyczne warunki to dwa ściśle powiązane rodzaje założeń, które są przyjmowane jako warunki predykcyjne problemu wyceny . Zgodnie z Jednolitymi Standardami Praktyki Oceny Zawodowej (USPAP) są to dwa warunki przydziału, na których opiera się przydział oceny, pozostałe to ogólne założenia, przepisy ustawowe i wykonawcze, dodatkowe standardy, wyjątki jurysdykcyjne i inne warunki wpływające na zakres pracy . Rozróżnienie między nimi jest ważne podczas sporządzania lub zgłaszania ocen w Stanach Zjednoczonych lub innych jurysdykcjach, w których USPAP jest uważany za standard zawodowy, ponieważ USPAP ma różne specyficzne wymagania dotyczące ujawniania informacji dla każdej z nich w raporcie z oceny i określa różne warunki, na jakich każda z nich może zostać wykonana .

Założenie jest stwierdzeniem lub warunkiem, co do którego zakłada się lub przyjmuje się, że jest prawdziwe iz którego można wyciągnąć wniosek. USPAP definiuje założenie jako „to, co uważa się za prawdziwe”. Nadzwyczajne założenie to założenie, które, jeśli okaże się fałszywe, może zmienić wynikłą opinię lub wniosek. Stan hipotetyczny to założenie przyjęte wbrew faktom, ale przyjęte w celu dyskusji, analizy lub formułowania opinii.

Różnica między nimi polega na potencjalnej prawdziwości założenia. Hipotetyczny stan zakłada stan, o którym wiadomo, że jest sprzeczny z faktami, podczas gdy nadzwyczajne założenie zakłada stan lub fakt, który jest jedynie nieznany lub niepewny. Wiadomo, że wyniki analizy obejmującej jakiekolwiek hipotetyczne warunki nie odzwierciedlają tego, co istnieje, ponieważ założenia, na których się opierają, są sprzeczne z faktami. Wyniki analizy obejmującej nadzwyczajne założenia tylko potencjalnie nie odzwierciedlają tego, co istnieje w zakresie niepewności leżącej u podstaw założeń, na których opiera się analiza lub opinie.

Rozróżnienie z założeniami ogólnymi i warunkami granicznymi

Pojęcie założeń jest ściśle związane z pojęciem zakresu prac w identyfikacji problemu oceny w procesie oceny. Określenie zakresu prac adekwatnego do potrzeb klienta, wykorzystanie wyników wyceny oraz oczekiwania współpracowników rzeczoznawcy określają zakres ogólnych założeń i warunków granicznych zlecenia wyceny.

Ocena może obejmować założenie lub ustalenie szerokiego zakresu faktów lub warunków. Ustalenie prawdziwości wszystkich różnych faktów i warunków, na których można oprzeć wycenę, zazwyczaj wykracza poza zakres dochodzenia prowadzonego przez rzeczoznawcę i może wykraczać poza jego wiedzę lub kompetencje. Rozróżnia się nadzwyczajne założenia i ogólne założenia, co pozwala rzeczoznawcy na przyjęcie pewnych założeń bez konieczności osobistego badania i potwierdzania wszystkich istotnych faktów.

Ogólne założenie jest typowym założeniem oceny. Warunek ograniczający to szczególny warunek, który ogranicza wykorzystanie oceny, przede wszystkim poprzez określenie zamierzonego zastosowania i zamierzonych użytkowników wyników i raportu z oceny. Jeżeli rzeczoznawca ma ogólne oczekiwania co do pewnych warunków i nie znalazł żadnych przesłanek, które mogłyby podważyć takie założenia, może potraktować to założenie jako ogólne założenie i w konsekwencji nie musi spełniać wymogów ujawnienia i analizy nadzwyczajnego założenie lub hipotetyczny warunek.

Na przykład rzeczoznawca dokonujący inspekcji domu może nie mieć kwalifikacji do wykrycia inwazji termitów bez przeprowadzenia szeroko zakrojonego dochodzenia eksperckiego. W zależności od zakresu prac oczekiwanych przez użytkowników operatu szacunkowego oraz warunków granicznych operatu szacunkowego, jeżeli rzeczoznawca majątkowy nie stwierdził w trakcie zwykłego rozpoznania oznak porażenia, może pominąć takie rozpoznanie i przyjąć ogólne założenie, że dobro nie jest zaatakowany przez termity i nie musi spełniać wymagań dotyczących analizy i raportowania nadzwyczajnego założenia. Warunki ograniczające i opis zakresu prac musiałyby jednak wyjaśniać użytkownikom raportu, jaki jest zakres badania przedmiotowej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego oraz że badanie rzeczoznawcy skupiało się na określeniu cech istotnych dla wyceny i a nie wyraźne wykrycie termitów, które byłoby w gestii termitów lub inspektora domu budowlanego i prawdopodobnie wykraczałoby poza kompetencje rzeczoznawcy.

Określenie zakresu prac adekwatnego do potrzeb i oczekiwań użytkowników wyników oceny oraz zamierzonego wykorzystania oceny prowadzi do określenia zakresu prac i zakresu badań adekwatnych do problemu oceny oraz określa zakres, w jakim rzeczoznawca bada przedmiot wyceny i rynek. Jeśli w toku śledztwa, oględzin lub badań rzeczoznawca odkryje dowody, które mogą podważyć określone założenia, może jeszcze zostać mu do podjęcia dalsza decyzja co do zakresu prac. W zależności od potrzeb lub oczekiwań klienta, rzeczoznawca może zdecydować się na kontynuowanie badania warunku w celu ustalenia jego prawdziwości lub może zdecydować się na dalsze zakładanie prawdziwości założenia pomimo wskazań przeciwnych, w którym to przypadku założenie byłoby nadzwyczajne założenie i jako takie należy je zgłaszać.

Warunki ograniczające mogą sformułować problem oceny w taki sposób, że fakty lub warunki, o których nawet wiadomo, że są fałszywe, nie muszą być traktowane jako warunki hipotetyczne.

Na przykład tytuł własności do nieruchomości może być przedmiotem drobnego zastawu mechanicznego, ale rzeczoznawca może zdefiniować problem wyceny jako obejmujący nieobciążone zwykłe odsetki i przeprowadzić wycenę pod warunkiem ograniczającym, za który rzeczoznawca nie jest odpowiedzialny ani kwalifikowany zbadać szczegóły tytułu i nie musieć traktować domniemania o braku zastawu mechanicznego jako warunku hipotetycznego.

Oświadczenie o ogólnych założeniach i warunkach ograniczających jest często zawarte w omówieniu przesłanek wyceny w raporcie z wyceny w celu ochrony rzeczoznawcy, a także w celu poinformowania i ochrony klienta i osób trzecich korzystających z wyników wyceny.

Ogólne założenia i warunki ograniczające są czasami uważane za „legalne” i „szablonowe” w przypadku raportów z wyceny, ale każde założenie lub warunek musi być rozsądne i możliwe do poparcia w kontekście oceny i nie może kolidować z innymi obowiązkami rzeczoznawcy, takimi jak identyfikacja nadzwyczajnych założeń lub hipotetycznych warunków.

Przykłady

Ekstremalne przykłady

Chociaż pojęcia te mają szczególne znaczenie w dziedzinie wyceny prowadzonej w ramach USPAP, gdzie mogą rodzić konsekwencje prawne dla rzeczoznawcy , mają one generalnie zastosowanie w każdej dziedzinie analitycznej, w której wyliczenia lub reprezentacje opinii zawodowych oparte na takich założeniach są przekazywane przez profesjonalistę do klienta lub użytkownika końcowego, na przykład za pomocą funkcji poświadczającej.

Rzeczoznawcy często używają skrajnych przykładów, aby zademonstrować niejasne koncepcje. Istnieje kilka filozoficznych przykładów leżących poza polem oceny, które są często używane do zilustrowania różnic między nadzwyczajnymi założeniami, hipotetycznymi warunkami i ogólnymi założeniami lub warunkami ograniczającymi.

• W dyskusji lub analizie wydarzeń historycznych można przyjąć hipotetyczny warunek , że Bobby Kennedy nie został zamordowany w 1968 roku i został prezydentem Stanów Zjednoczonych (co jest sprzeczne z faktami). Dyskusja mogłaby wtedy próbować ekstrapolować wynikający z tego bieg historii, ale wyniki, choć być może interesujące, a nawet użyteczne, oczywiście nie byłyby prawdziwe, ponieważ analiza, która je doprowadziła, była oparta na fakcie, o którym wiadomo, że jest fałszywy.
• W dyskusji na wiele tematów związanych z fenomenologią, takich jak debata między kreacjonizmem a ewolucjonizmem, trzeba ostatecznie ustalić, czy Bóg istnieje, czy nie. Wiara w istnienie boga jest powszechnie uważana za element wiary. Założenie, że Bóg nie istnieje, jest uzasadnione jako założenie nauki zgodnie z lex parsimoniae lub brzytwą Ockhama . Rzeczywiste istnienie lub nieistnienie Boga jest ogólnie uznawane za nie dające się bezpośrednio zaobserwować i niepodlegające logicznemu dowodowi. Jeśli ustalenie istnienia Boga jest ważne dla omawianego przedmiotu, wówczas taka dyskusja lub analiza opierałaby się na nadzwyczajnym założeniu , a nie na hipotetycznym warunku. Wtedy, jeśli założenie jest ważne dla wyników analizy, wyniki będą tak wiarygodne, jak pewność założenia.
• Idąc tym przykładem o krok dalej, jeśli ktoś miałby badać genetykę transgenicznego ziemniaka, mógłby przyjąć ogólne założenie , że Bóg nie istnieje, lub przynajmniej przyjąć ogólne założenie, że nie ma On żadnego interesu w wpływaniu na czyjeś badania roślin. Nawet jeśli jesteś osobą religijną i wierzysz w Boga, możesz przyjąć ogólne założenie dotyczące Jego wpływu na twoje badania. Ograniczające warunki dochodzenia mogą uznać, że możesz nie mieć kwalifikacji do ustalenia istnienia boga, a ustalenie istnienia Boga wykracza poza zakres badań.

Obserwacja oznak stanu środowiska może wymagać przyjęcia nadzwyczajnego założenia, że ​​dobro nie jest skażone, jeżeli charakter i stopień zanieczyszczenia jest nieznany lub nie może być określony przez rzeczoznawcę majątkowego, w zależności od zakresu wyceny i potrzeb klienta.

Przykłady warunków hipotetycznych

Klasyczne przykłady warunków hipotetycznych obejmują

• W wycenie nieruchomości, przy założeniu, że nieruchomość jest przeznaczona na cele komercyjne lub może zostać zmieniona na cele komercyjne, podczas gdy w rzeczywistości jest przeznaczona na cele mieszkalne i nie ma uzasadnionych oczekiwań, że mogłaby zostać zmieniona na komercyjną. Taki hipotetyczny stan musiałby zostać przyjęty w celu oszacowania wpływu na wartość przeszłego downzoningu.

Przykłady niezwykłych założeń

Przykładami nadzwyczajnych założeń przyjętych w trakcie analizy mogą być m.in

• W wycenie nieruchomości, gdy rzeczoznawca stwierdzi przedmioty, które mogą potencjalnie wskazywać na obecność materiału niebezpiecznego dla środowiska, ale nie ma bezpośredniej wiedzy o jakimkolwiek zanieczyszczeniu środowiska i nie posiada uprawnień do stwierdzenia takich warunków, może nadal formułować opinię wartość przy nadzwyczajnym założeniu, że mienie nie jest skażone chemicznie, chociaż ze względów praktycznych musiałby przekazać przyjęte nadzwyczajne założenie wraz z wnioskiem dotyczącym wartości, aby użytkownicy raportu mogli samodzielnie określić wiarygodność wyniki w obserwowanych warunkach.
• Analizowanie danych i wyciąganie wniosków, gdy źródło danych, ich dokładność lub prawdziwość mogą być podejrzane, ale nie wiadomo, czy są całkowicie fałszywe. Wnioski opierałyby się na nadzwyczajnym założeniu, że dane są dokładne i wiarygodne.

Wycena nieruchomości z proponowanymi ulepszeniami lub częściowo ukończonymi ulepszeniami jako ukończonymi będzie wymagała zastosowania nadzwyczajnego założenia lub hipotetycznego warunku w zależności od tego, czy data wyceny jest prospektywna czy bieżąca

Wycena nieruchomości z proponowanymi ulepszeniami dla wielu najemców może obejmować oszacowanie wartości na prospektywną datę zakładającą zarówno zakończenie prac ulepszonych, jak i wynajęcie nieruchomości ustabilizowanemu użytkownikowi.

Proponowany przykład konstrukcji

Jeden z bardziej kłopotliwych przykładów rozróżnienia między nadzwyczajnymi założeniami a hipotetycznymi warunkami dotyczy wyceny nieruchomości z proponowanymi ulepszeniami lub proponowanymi zmianami. Takie przykłady wymagają zrozumienia i wzajemnego powiązania z wartościami prospektywnymi, wartościami retrospektywnymi i wartościami współczesnymi.

Pożyczkodawca może rozważać zaciągnięcie pożyczki na sfinansowanie budowy domu i może potrzebować znać wartość zabezpieczenia, które będzie wynikać. Przedmiotowa nieruchomość to niezabudowana działka, ale klient musi wiedzieć, jaka jest, byłaby lub będzie wartość działki wraz z wybudowanym na niej domem (o określonych cechach fizycznych). Na potrzeby dyskusji przyjmiemy, że wszyscy spodziewają się, że budowa domu zajmie około sześciu miesięcy.

Istnieje kilka opcji postępowania.

• Jeśli współczesna wartość nieruchomości jest szacowana na obecną datę, wartość niezabudowanej działki można oszacować bez żadnych szczególnych założeń. Ale gdyby wycenić nieruchomość na obecną datę przy założeniu ukończenia planowanego domu, wycena proponowanej nieruchomości byłaby obwarowana hipotetycznym warunkiem, ponieważ założenie, że dom jest ukończony na obecną datę jest założeniem co jest znane jako sprzeczne ze znanym faktem, że działka jest pusta. USPAP i etyka wyceny wymagałyby, aby wycena była zgłaszana w sposób, który nie wprowadzałby w błąd użytkowników raportu, którzy rozsądnie przewidywali, że działka jest obecnie ulepszona pod budowę domu, ani nie wprowadzałby użytkowników w błąd, by sądzić, że zgłoszona wartość dotyczy istniejącej nieruchomości na bieżąca data.
• Jeżeli wartość nieruchomości jest szacowana na przyszłą datę oddaloną o sześć miesięcy, kiedy to oczekuje się, że nieruchomość zostanie ulepszona poprzez wybudowanie nowego domu, można oszacować prospektywną wartość niezabudowanej działki, ale będzie ona musiała zostać wykazana przy założeniu nadzwyczajnym że dom nie jest zbudowany. Również wartość potencjalna nieruchomości przy założeniu ukończenia budowy domu również musiałaby zostać zgłoszona jako podlegająca nadzwyczajnemu założeniu, że dom jest ukończony.

Zgodnie z ustawą o reformie, odbudowie i egzekucji instytucji finansowych z 1989 r . wycena nieruchomości z proponowanymi ulepszeniami musi być wyceniana w jej

• stan „tak jak jest” (zwykle uważany na dzień dzisiejszy za pustą działkę, ale jeśli budowa się rozpoczęła, rzeczoznawca musi postawić hipotetyczny warunek, że działka jest nadal pusta)
• stan „zgodnie z propozycją” przy nadzwyczajnym założeniu, że ulepszenia zostaną zakończone na prospektywną datę wyceny odpowiadającą przewidywanej dacie zakończenia, oraz
• stan „po ustabilizowaniu się” przy nadzwyczajnych założeniach, że ulepszenia są ukończone na przewidywany termin zakończenia i są wynajmowane do ustabilizowanego najmu po przewidywanych czynszach na prospektywną datę wyceny odpowiadającą końcowi przewidywanego okresu absorpcji po przewidywanym Data wypełnienia.

Zmniejszenie przykładów wartości

Często celem konkretnej wyceny może nie być określenie wartości nieruchomości, ale raczej określenie wartości wkładu określonego składnika lub części nieruchomości lub wpływu na wartość określonego stanu mającego wpływ na nieruchomość lub proponowanego nałożyć na nieruchomość.

Przykłady takich sytuacji można zwykle spotkać w dziedzinie wyceny sądowej, gdzie dochodzi do prawnego rozstrzygnięcia kwestii utraty wartości wynikającej z usunięcia części lub składnika majątku lub z tytułu niekorzystnego nałożenia na majątek zastrzeżenia. Oszacowanie ubytku wartości definiuje się zwykle jako różnicę między wartością całej nieruchomości przed odebraniem lub bez zastrzeżenia a wartością nieruchomości lub jej pozostałości po odebraniu lub z zastrzeżeniem.

Wycena nieruchomości dla oszacowania słusznego odszkodowania należnego z tytułu częściowego przejęcia nieruchomości na cele budowy ulepszenia publicznego może wiązać się z wykorzystaniem kilku nadzwyczajnych założeń lub hipotetycznych warunków zarówno w stanie przed, jak i po, w celu sformułowania szacunków całkowitego należnego odszkodowania lub szkody z przedmiotów niepodlegających rekompensacie, w tym ilościowy wpływ projektu, szkody spowodowane przekierowaniem ruchu, zarazą potępiającą, tymczasowymi służebnościami budowlanymi, świadczeniami ogólnymi, świadczeniami specjalnymi i innymi czynnikami, czasami wszystkie w tej samej ocenie lub czasami wielokrotnie dla każdej nieruchomości, której dotyczy przez większy projekt polegający na nabyciu prawa drogi od kilku różnych właścicieli nieruchomości.

Przykłady obejmują

• Oszacowanie słusznego odszkodowania należnego za częściowe zajęcie nieruchomości przez podmiot publiczny na mocy wywłaszczenia lub przez sądy w innych celach często wiąże się z oszacowaniem ubytku wartości za częściowe zajęcie. Zwykle taka analiza wymaga założenia hipotetycznego stanu przed lub po albo obu i często obejmuje inne nadzwyczajne założenia, na przykład:
  • W wycenie nieruchomości, przy założeniu dla celów oszacowania słusznego odszkodowania za przejęcie nieruchomości na użytek publiczny przez podmiot rządowy, że proponowane ulepszenie publiczne nie będzie budowane w celu wyizolowania jakiegokolwiek wpływu na wartości rynkowe oddziaływania projektu.
  • wartość jakiejkolwiek pozostałej nieruchomości w stanie późniejszym byłaby oparta na nadzwyczajnym założeniu , że proponowane ulepszenie publiczne ma zostać zbudowane szybko po dacie przejęcia.
• Oszacowanie wpływu na wartość szkód fizycznych lub ekonomicznych w mieniu spowodowanych wypadkiem lub działaniami innych osób, np
  • szacowanie szkód w mieniu spowodowanych przez poszkodowanego jest zwykle szacowane jako kalkulacja przed/po, w której mienie jest wyceniane bezpośrednio przed i bezpośrednio po wypadku. Zwykle wpływ na wartość mierzy się jako koszt naprawy, jeśli naprawa jest ekonomicznie wykonalna, to znaczy, jeśli potencjalna utrata wartości lub użyteczności przekracza koszt usunięcia wady, przy czym wartość po jest równa wartości przed pomniejszeniem o koszt naprawy naprawa. Wartość w warunku przed zakładałaby, że wypadek nie miał się wydarzyć. W wielu przypadkach związanych z oszacowaniem szkody dla potrzeb ubezpieczenia może zaistnieć konieczność założenia kilku elementów, zarówno niepewnych, jak i całkowicie hipotetycznych, takich jak założenie stabilnego rynku usług naprawczych po wypadku lub obejmujące różne wyłączenia ubezpieczeniowe.
  • oszacowanie szkody z tytułu straty ekonomicznej spowodowanej zdarzeniami poza majątkiem często obejmuje założenia dotyczące stanu przed i po. Na przykład w przypadku, gdy obok istotnego miejsca zamieszkania ma powstać szkodliwa fabryka chemiczna, wpływ obecności zakładu utylizacyjnego na wartość tego miejsca zamieszkania szacuje się najpierw poprzez oszacowanie wartości przy nadzwyczajnym założeniu, że zakład nie ma być skonstruowany i odejmując oszacowanie wartości pod hipotetycznym warunkiem, że jest już zbudowany i działa.
  • Obliczenia mogą czasami wymagać abstrakcji między różnymi elementami szkód. Załóżmy na przykład, że statek powietrzny uległ uszkodzeniu w wyniku wypadku, takiego jak wypadek związany ze zmianą biegów. Wartość w stanie przed zakłada, że ​​statek powietrzny nie zostanie uszkodzony. Zwykle wpływ na wartość uszkodzenia mierzy się kosztem naprawy, ale po naprawie wynikiem jest statek powietrzny o znacznej historii uszkodzeń. Czasami twierdzi się, że nastąpił spadek wartości w stanie posprzedażowym wykraczający poza koszt naprawy z powodu wynikającej z tego historii uszkodzeń. Oszacowanie utraty wartości na podstawie historii szkód należy wycenić nieruchomość zakładając wiarygodny remont i porównać to z oszacowaniem wartości nieruchomości w takim samym stanie jak po naprawie, ale pod hipotetycznym warunkiem, że nie ma ona żadnych Historia uszkodzeń. Takie szacunki są uważane za bardzo trudne do udowodnienia i często są kontrowersyjne.
  • Podczas szacowania odszkodowania za roszczenie z tytułu tytułu, warunek poprzedzający jest zwykle oparty na hipotetycznym warunku, że warunek dotyczący tytułu nie istniał w stanie poprzedzającym. Mogą istnieć inne założenia dotyczące istnienia później budowanych ulepszeń i innych warunków.

Wymagania dotyczące analizy i raportowania USPAP

definicje USPAP

Te dwa powiązane terminy są zdefiniowane w tekście USPAP i od tego czasu większość literatury oceniającej i kursów została zbudowana wokół tych definicji.

Te dwie definicje są prawie identyczne, z wyjątkiem rozróżnienia:

• Założenia nadzwyczajne to założenia bezpośrednio związane z konkretnym zleceniem, które w przypadku stwierdzenia nieprawdziwości mogą zmienić opinie lub wnioski rzeczoznawcy. Komentarz do definicji wyjaśnia, że ​​nadzwyczajne założenia zakładają jako fakt informacje skądinąd niepewne
  • o cechach fizycznych, prawnych lub ekonomicznych nieruchomości,
  • lub o warunkach zewnętrznych w stosunku do nieruchomości, takich jak warunki rynkowe lub trendy,
  • lub o integralności danych wykorzystywanych w analizie.
• Warunki hipotetyczne definiuje się jako takie, które są sprzeczne z tym, co istnieje, ale zakłada się je dla celów analizy. Komentarz do definicji wyjaśnia, że ​​warunki hipotetyczne zakładają warunki sprzeczne ze znanymi faktami
  • o warunkach fizycznych, prawnych lub ekonomicznych,
  • lub o warunkach lub faktach leżących poza możliwym do zaobserwowania zakresem dyskusji lub analizy, ale potencjalnie wpływających na zakres lub wyniki analizy lub kierunek dyskusji (takich jak warunki rynkowe lub trendy, o których wiadomo, że są sprzeczne ze znanymi warunkami),
  • lub o dokładności, wiarygodności lub integralności danych, na których może opierać się analiza.

Warunki hipotetyczne to założenia przyjęte w celu dyskusji lub analizy, o których wiadomo, że są sprzeczne ze znanymi faktami i różnią się od nadzwyczajnych założeń , które są założeniami przyjętymi również w celu dyskusji lub analizy, ale dotyczą faktów lub warunków, które są jedynie niepewne lub nieokreślony.

Rozróżnienie między warunkami hipotetycznymi a nadzwyczajnymi założeniami może mieć konsekwencje prawne i ma największe znaczenie w dziedzinach analitycznych, w których obliczenia lub opinie zawodowe oparte na takich założeniach są przekazywane przez profesjonalistę klientowi lub użytkownikowi końcowemu, na przykład za pośrednictwem funkcji poświadczania.

Wymagania dotyczące rozwoju i raportowania USPAP

Zasada zakresu pracy USPAP wymaga, aby rzeczoznawca zidentyfikował określone elementy zadania podczas planowania zadania oceny oraz zebrał i przeanalizował informacje o tych elementach, w tym warunki zadania, które obejmują założenia, nadzwyczajne założenia, hipotetyczne warunki i hipotetyczne warunki.

Ponadto wszystkie standardy USPAP dotyczące opracowywania operatów szacunkowych, konsultingu czy wycen masowych wymagają w szczególności, aby wszelkie nadzwyczajne założenia i wszelkie hipotetyczne warunki niezbędne w zleceniu zostały zidentyfikowane w trakcie formułowania problemu wyceny i planowania zakresu prac.

Zgodnie z USPAP wycena może opierać się na nadzwyczajnych założeniach tylko w określonych warunkach

• zastosowanie nadzwyczajnego założenia jest wymagane do prawidłowego sformułowania wiarygodnych opinii i wniosków
• rzeczoznawca ma uzasadnione podstawy do przyjęcia nadzwyczajnego założenia
• zastosowanie nadzwyczajnego założenia skutkuje wiarygodną analizą
• a rzeczoznawca spełnia odpowiednie wymogi dotyczące ujawniania informacji (opisane w innym miejscu USPAP).

Podobnie wycena może również opierać się na hipotetycznym warunku tylko pod pewnymi dodatkowymi, bardziej restrykcyjnymi warunkami, w szczególności

• użycie warunku hipotetycznego jest wyraźnie wymagane do celów prawnych, do celów rozsądnej analizy lub do celów porównawczych
• zastosowanie warunku hipotetycznego prowadzi do wiarygodnej analizy
• rzeczoznawca spełnia wymogi ujawnienia określone w USPAP dla hipotetycznych warunków

Wymagania te są określone w

• Standard 1: Wycena nieruchomości, deweloper
• Standard 4: Doradztwo w zakresie nieruchomości, deweloper
• Standard 6, Masowa ocena, rozwój i raportowanie
• Standard 7, Wycena majątku osobistego, Rozwój
• Standard 9, Ocena biznesowa, Rozwój

Wszystkie standardy USPAP dotyczące raportowania z oceny wymagają, aby każdy pisemny i ustny raport z oceny jasno i dokładnie ujawniał wszystkie założenia, nadzwyczajne założenia, warunki hipotetyczne i warunki ograniczające zastosowane w zadaniu. Te same standardy raportowania wymagają, aby raportowanie wyników oceny musiało „jasno i wyraźnie” określać wszystkie nadzwyczajne założenia i hipotetyczne warunki oraz stwierdzać, że ich wykorzystanie mogło mieć wpływ na wyniki zadania.

Raporty z oceny pisane, w których zgodność z USPAP jest wymogiem lub warunkiem przydziału, będą zwykle pisane z oddzielną sekcją, a czasem z dwiema oddzielnymi sekcjami, wyliczającymi i wyjaśniającymi uzasadnienie i wpływ na wartość lub użyteczność wszystkich nadzwyczajnych założeń i hipotetycznych warunków.

Egzekwowanie wymagań dotyczących rozwoju i raportowania USPAP

Rozróżnienie między nadzwyczajnymi założeniami a hipotetycznymi warunkami może być kwestią prawa lub standardów zawodowych w dziedzinie wyceny nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, gdzie rozróżnienie to jest nie tylko skodyfikowane w USPAP, ale także egzekwowane przez różne stanowe komisje rzeczoznawców majątkowych lub rady zawodowe . Jednak koncepcje te mają wyraźne zastosowanie do etyki wyceny i postępowania zawodowego we wszystkich formach wyceny, w tym wycenach masowych, wycenach mienia osobistego i wycenach przedsiębiorstw, promowanych przez większość profesjonalnych organizacji i stowarzyszeń rzeczoznawców.

Wszystkie standardy raportowania stanowią, że ocena musi być zakomunikowana w sposób niewprowadzający w błąd. Wiarygodność lub dokładność wyników przypisania opartych na nadzwyczajnym założeniu jest ograniczona przez prawdopodobieństwo prawdziwości tego nadzwyczajnego założenia. Celem wymogów dotyczących rozpoznawania i zgłaszania nadzwyczajnych założeń jest umożliwienie klientowi i zewnętrznym użytkownikom raportu oceny prawdziwości lub prawdopodobieństwa wystąpienia nadzwyczajnych założeń i powiązania ich z wiarygodnością wyników zlecenia. Podobnie wyniki wyników przypisań opartych na hipotetycznym warunku nie odzwierciedlają wartości tego, co faktycznie istnieje, ponieważ wiadomo, że analiza opiera się na faktach, o których wiadomo, że są fałszywe. Celem wymagań dotyczących rozpoznawania i zgłaszania hipotetycznych warunków jest ograniczenie możliwości przekazywania oceny w celu sugerowania, że ​​hipotetyczny warunek może być wiarygodny lub prawdopodobny oraz ograniczenie możliwości wprowadzenia użytkownika wyników zadania w błąd przez ocenę dotyczącą jej rzeczywistej wartości lub o zaistnieniu warunków sprzecznych ze znanym stanem faktycznym.

Rozróżnienie założeń szacunkowych od domniemań prawnych

Chociaż pojęcia te są ze sobą powiązane, istnieje istotna różnica między tym, co rzeczoznawcy nazywają założeniami , a tym, co prawnicy i sądy nazywają domniemaniem .

W potocznym znaczeniu oba terminy są uważane za synonimy. Wiele słowników definiuje jeden termin za pomocą drugiego. W kontekście prawnym domniemanie definiuje się jako wniosek wyprowadzony z określonego zestawu faktów opartych na prawie, a nie na prawdopodobnym rozumowaniu. Można to potocznie zinterpretować w ten sposób, że gdy prawo czyni domniemanie, to zakłada określony stan niezależnie od rzeczywistości.

Na przykład większość przepisów stanowych zawiera „prawny limit” zawartości alkoholu we krwi, często 0,08%. Posiadanie określonej zawartości alkoholu we krwi nie jest przestępstwem ; przestępstwo to kierowanie pojazdem mechanicznym w stanie nietrzeźwości. Jeśli poziom alkoholu we krwi kierowcy przekroczy ustawowy limit, prawo zakłada domniemanie, że jest on nietrzeźwy, nawet jeśli fizjologia danej osoby może być prawie nienaruszona, a jej zdolność prowadzenia pojazdu może nie być ograniczona.

Rzeczywistym skutkiem prawnym domniemania prawnego nie jest jednak prawne ustalenie faktu. Większość domniemań można obalić. Domniemanie prawne zwalnia jedną ze stron z konieczności udowodnienia określonego faktu po udowodnieniu faktu poprzedzającego, ale większość domniemań jest wzruszalna. Domniemanie przenosi ciężar dowodu z jednej strony na drugą.

Domniemania prawne wpływające na warunki wyceny są rzadkie, ale rzeczoznawca może się z nimi zetknąć w toku praktyki rzeczoznawcy. Na przykład w niektórych jurysdykcjach podmiot publiczny ma legitymację do wszczęcia postępowania w celu potępienia własności prywatnej tylko wtedy, gdy jest w stanie wykazać, że nie był w stanie osiągnąć porozumienia z właścicielem nieruchomości. Często sądy przyjmują domniemanie prawne, że nie można dojść do porozumienia, jeżeli podmiot publiczny w dobrej wierze złoży ofertę i zostanie ona odrzucona. W tym kontekście podmiot publiczny jest zwykle w stanie wykazać, że negocjował w dobrej wierze, jeżeli złożona oferta była oparta na niezależnej wycenie. To domniemanie prawne jest często podstawą tego, dlaczego procedury nabywania prawa drogi są tworzone w taki sposób, w jaki są. Tak więc cała praktyka rzeczoznawcy może wynikać z domniemania prawnego.

Domniemanie prawne, które można uznać za przesłankę cesji, może obejmować domniemanie prawne, że w stanie następczym częściowego zajęcia nieruchomości planowana modernizacja publiczna ma zostać wykonana niezwłocznie po dacie przejęcia i nie będzie opóźniana przez lata lub dziesięcioleciach, jak to często bywa z ostateczną praktyczną rzeczywistością.

Rzeczoznawca dokonujący wyceny i przekazujący wycenę w ramach USPAP może oszacować wartość przy założeniu faktów i warunków przewidzianych przez domniemanie prawne, ale należałoby ustalić, czy założenie to jest założeniem nadzwyczajnym czy hipotetycznym i odpowiednio zakomunikowane zgodnie z wymogami USPAP. Jeżeli jednak kontekst prawny wymaga podania wyników w sposób sprzeczny z USPAP lub jeżeli prawo wymaga wyceny nieruchomości w warunkach hipotetycznych w sposób najwyraźniej niedopuszczony przez USPAP, wycena może zostać opatrzona warunkami cesji określony przez wyjątek jurysdykcyjny i nadal być zgodny z USPAP.