Regulacja czynszu w Anglii i Walii

Regulacja czynszu w Anglii i Walii jest częścią angielskiego prawa gruntowego , która tworzy prawa i obowiązki dla najemców i właścicieli. Główne obszary regulacji dotyczą m.in.

mechanizmy regulacji cen (historycznie nazywane „ kontrolą czynszu ”). Od czasu uchwalenia ustawy o mieszkalnictwie z 1980 r . ustalanie cen na ogół pozostawia się właścicielom.
powody, dla których dana osoba może zostać eksmitowana. Od czasu uchwalenia ustawy o mieszkalnictwie z 1996 r . większość umów najmu można wypowiedzieć z dowolnego powodu po ich wygaśnięciu.
zobowiązania do naprawy i utrzymania nieruchomości na mocy ustawy o właścicielu i najemcy z 1985 r . .

Ogólnie rzecz biorąc, osoby wynajmujące domy lub nieruchomości mogą uzgadniać z wynajmującym dowolne warunki umowy , ale niektóre prawa i obowiązki są obowiązkowe. Z historycznego punktu widzenia Wielka Brytania dążyła do zapewnienia uczciwych czynszów, zapobiegania eksmisjom bez słusznego powodu i nakładała na właścicieli obowiązek odpowiedniego utrzymywania lokali. Taka regulacja ma na celu zniwelowanie nierówności siły przetargowej między właścicielami a najemcami na rynku, na którym istnieje nieograniczona swoboda zawierania umów . Większość praw lokatorów została zniesiona przez Ustawę o mieszkalnictwie z 1980 r oraz w kolejnych aktach prawnych do lat 80. Pozostałe przepisy znajdują się w Ustawie o właścicielu i najemcy z 1954 r ., która przyznaje prawa najemcom biznesowym, oraz Ustawie o właścicielu i najemcy z 1985 r. , która przyznaje pewne prawa, choć mniej, osobom wynajmującym dom.

Historia

„Gdy tylko ziemia w jakimkolwiek kraju stanie się własnością prywatną, właściciele ziemscy, jak wszyscy inni ludzie, uwielbiają zbierać plony tam, gdzie nigdy nie siali, i żądają renty nawet za jej naturalne produkty. Drewno leśne, trawa pole i wszystkie naturalne płody ziemi, które, gdy ziemia była wspólna, kosztowały robotnika tylko trud ich zebrania, przychodzą nawet do niego, aby ustalić za nie dodatkową cenę. pozwolenie na ich zbieranie i musi oddać właścicielowi część tego, co jego praca albo zebrała, albo wyprodukowała. Ta część lub, co wychodzi na to samo, cena tej części, stanowi rentę gruntową ... ”.

Adam Smith , Bogactwo narodów (1776) Księga I, rozdz. 6

Przed XX wiekiem i podczas rewolucji przemysłowej regulację stosunku najmu nieruchomości pozostawiano w dużej mierze rynkowi. Pierwsza ważna regulacja została wprowadzona przez Ustawę o ograniczeniu czynszów i odsetek od odsetek hipotecznych z 1915 r . , głównie w wyniku strajków czynszowych w Glasgow.

Rozporządzenie

Umowa najmu

Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181, Lord Denning MR, osoba ma najem, gdy lokator miał „udział w pokoju, czy też miał tylko dla siebie pozwolenie na zajmowanie go osobiście”?
Johnson v Moreton [1980] AC 37, 66, Lord Simon, „Istniał jeden związek ekonomiczny i społeczny, w którym twierdzono, że wyraźnie brakuje warunków wstępnych dla dobroczynnego działania laisser-faire – stosunku właściciela i najemcy. Rynek był ograniczony i powolny: podaż gruntów nie mogła rosnąć natychmiast i elastycznie w odpowiedzi na popyt, a nawet skromne domy wznoszono dłużej, niż mogli poświęcić ci, którzy ich potrzebowali. Ogólnie rzecz biorąc, człowiek stawał się dzierżawcą, a nie właścicielem-mieszkańcem, ponieważ jego sytuacja zmusiła go do życia w pojedynkę; sakiewka właściciela była na ogół dłuższa, a jego wiedza i rady znacznie większe niż najemcy. Krótko mówiąc, uznano, że zawężenie rynku i nierówność siły przetargowej umożliwiły właścicielowi dyktowanie warunków umownych, które niekoniecznie działały na korzyść ogółu społeczeństwa. Aby przeciwdziałać opisanemu zawężeniu rynku i naprawić tę opisaną nierówność siły przetargowej, prawo – konkretnie w postaci ustawodawstwa – wielokrotnie interweniowało, modyfikując swobodę zawierania umów między właścicielem a najemcą.
Bankway Properties Ltd przeciwko Pensfold-Dunsford [2001] 1 WLR 1369, Arden LJ , [42]-[44]

Prawo do naprawy

Bruton przeciwko Londynowi i Quadrant Housing Trust [1999] UKHL 26
Ustawa o właścicielu i najemcy z 1985 r

Bezpieczeństwo kadencji

Gwarancja najmu istnieje w przypadku najmu biznesowego zgodnie z ustawą o właścicielach i najemcach z 1954 r . . Został on zniesiony w przypadku większości nieruchomości mieszkaniowych na mocy ustawy o mieszkalnictwie z 1988 r . . Pozostaje jednak dla niektórych osób mieszkających w domach komunalnych .

Kontrola cen wynajmu

Rent Act 1977 był ostatnim aktem prawnym w Anglii i Walii, który nakładał ograniczenia na to, o ile właściciele mogą podnieść ceny domów mieszkalnych. Został on zasadniczo uchylony ustawą o mieszkalnictwie z 1988 r . .

Regulatorzy i Rzecznik Praw Obywatelskich

Rzecznik Praw Obywatelskich

Zobacz też

angielskie prawo gruntowe
Regulacja czynszu
Vernon przeciwko Bethell (1762) 28 ER 838
Poszukiwanie renty
Prawo własności ziemi w Anglii

Notatki

R Arnott, „Czas na rewizjonizm w sprawie kontroli czynszu?” (1995) 9(1) Journal of Economic Perspectives 99
A Anas, „Rent Control with Matching Economy: A Model of European Housing Market Regulation” (1997) 15 (1) Journal of Real Estate Finance and Economics 111–37
S Bright, „Unikanie przepisów dotyczących najmu: pozorne i ponowne zawieranie umów” [2002] CLJ 146
S Bright, prawo właściciela i najemcy w kontekście (2007)
T Ellingsen i P. Englund, „Regulacja czynszów: wprowadzenie” (2003) 10 Przegląd szwedzkiej polityki gospodarczej 3
M Haffner, M Elsinga i J Hoekstra, „Rent Regulation: The Balance between Private Landlords and Tenants in Six European Countries” (2008) 8(2) International Journal of Housing Policy 217
H Lind, „Rent Regulation: A Conceptual and Comparative Analysis” (2001) 1(1) International Journal of Housing Policy 41
C Rapkin, Prywatny rynek wynajmu mieszkań w Nowym Jorku (1966)
G Sternlieb, Miejski dylemat mieszkaniowy (1972)
P Weitzman, „Ekonomia i regulacja czynszów: wezwanie do nowej perspektywy” (1984-1985) 13 NYU Review of Legal and Social Change 975-988