Zapewniony najem


Sąd okręgowy w Reading . Najem gwarantowany, który nie jest krótkoterminowy, daje najemcy możliwość przetrzymania go po jego zakończeniu, co implikuje ustawowy najem okresowy, który wymaga od właściciela uzyskania nakazu eksmisji, jeśli właściciel ma ważną ustawową podstawę.

Najem gwarantowany jest kategorią prawną najmu lokalu mieszkalnego dla osoby fizycznej (lub osób łącznie) w angielskim prawie gruntowym . Statut zapewnia najemcy w ramach zapewnionej dzierżawy pewien stopień bezpieczeństwa najmu. Najemca objęty najemem zabezpieczonym nie może zostać eksmitowany bez uzasadnionej przyczyny w Ustawie o mieszkalnictwie z 1988 r. oraz w sytuacji, gdy okresowe zmiany czynszu mogą potencjalnie zostać zakwestionowane przed komisją ds. ustalania czynszu .

Gwarancja najmu została wprowadzona przez Ustawę o mieszkalnictwie z 1988 r. , która ma zastosowanie do umów najmu wprowadzonych od daty jej rozpoczęcia lub tych umów najmu, które zostały przekształcone z Ustawy o mieszkalnictwie z 1980 r . Ustawa zastąpiła większość większej ochrony czynszu na mocy ustawy o czynszu z 1977 r. , Aw rzadszych przypadkach inne ustawy o czynszu . Jednak od 28 lutego 1997 r. wszystkie nowe umowy najmu lokali mieszkalnych, z trzema wyjątkami, uznaje się za umowy krótkoterminowe gwarantowane. . Te wyjątki to te wykluczone w drodze wypowiedzenia przed lub po najmie, te określające, że nie jest to umowa krótkoterminowa oraz najem dla obecnych najemców zabezpieczonych.

Najem gwarantowany zastąpił najem bezpieczny , z większą ochroną najemców, wprowadzoną ustawą o mieszkalnictwie z 1980 r .

Nieubezpieczone (lub gwarantowane krótkoterminowe) dzierżawy

Dzierżawy zawarte przed wejściem w życie ustawy z 1988 r. w dniu 15 stycznia 1989 r

Wyjątkiem są gwarantowane umowy najmu, które nie podlegają regulacji zgodnie z Ustawą o mieszkalnictwie z 1980 r. (chyba że zostały przyznane przez zatwierdzone organy zgodnie z art. 56-68 Ustawy o mieszkalnictwie z 1980 r. przed 15 stycznia 1989 r. i przed tą datą najemca złożył sąd zgodnie z sekcją 24 Ustawy o właścicielu i najemcy z 1954 r. (w sprawie przyznania nowego najmu), a 15 stycznia 1989 r. najem zgodnie z ustawą z 1980 r. jest kontynuowany na mocy tej sekcji lub dowolnego przepisu części IV wspomnianej ustawy z 1954 r. .)

Dzierżawa nie oddzielnego domu mieszkalnego

Sądy uznały, że termin pozornie oznaczający „dom”, dom mieszkalny, ma szerokie zastosowanie, wykluczając jedynie przedsiębiorstwa i wysoce niewyraźne faktyczne ustalenia dotyczące zakwaterowania w domu lub mieszkaniu (gdzie dom jest dzielony w sposób ezoteryczny i nie można powiedzieć, że dany najemca lub grupa współnajemców jest uprawniona wyłącznie do całości dowolnej części, a orzecznictwo dotyczące przeciwdziałania wykluczeniu nie ma zastosowania); mieszkania i pokoje jednoosobowe są objęte definicją oddzielnego domu mieszkalnego, podobnie jak przebudowane stodoły, wiatraki itp.

Właściwości o wysokiej wartości

Ponieważ stawki krajowe zostały zniesione, istnieje rozróżnienie między dzierżawami udzielonymi przed 1 kwietnia 1990 r. a dzierżawami od tej daty. Wcześniej najem domu mieszkalnego (patrz wyżej) o wartości podlegającej opodatkowaniu w wysokości 750 GBP (1500 GBP w Wielkim Londynie) (płatny rocznie) nie może być najemem gwarantowanym. Od tej daty, jeśli czynsz przekracza 100 000 GBP rocznie (8 333,33 GBP miesięcznie), nie może to być najem gwarantowany.

Wynajem z niskim czynszem

Podobnie w przypadku najmu przed tą datą, jeśli czynsz jest niższy niż dwie trzecie wartości podlegającej opodatkowaniu lub jeśli po tej dacie nie przekracza 250 GBP rocznie (1000 GBP rocznie w Wielkim Londynie), nie może to być najem gwarantowany.

Dzierżawy dla rolnictwa, gospodarstw rolnych, osób objętych ochroną czasową, w ramach uzgodnień dla osób ubiegających się o azyl i osób pozostających na ich utrzymaniu, oraz interwencyjne dzierżawy rodzinne

Te szczegółowe obszary obejmują dzierżawę, na podstawie której grunty rolne przekraczające dwa akry są wynajmowane razem z domem mieszkalnym.

Dzierżawy biznesowe

Ściślej mówiąc, wyklucza to najem, do którego ma zastosowanie część II Ustawy o właścicielu i najemcy z 1954 r . Najem kwalifikujący się do chronionego najmu biznesowego (umowa najmu biznesowego) lub częściowo wynajmowany do użytku biznesowego nie kwalifikuje się do gwarantowanego najmu.

Placówki oświatowe wynajmowane studentom

Nie dotyczy to umów najmu z właścicielami innymi niż określone uniwersytety i kolegia.

Wynajem na wakacje

Nie można zapewnić najmu na ten cel.

Przez mieszkających właścicieli

Dotyczy to sytuacji, gdy wynajmujący mieszka w innej części tego samego budynku, w którym znajduje się wynajmowane mieszkanie.

Wynajmowanie przez koronę, władze lokalne i spółdzielnie mieszkaniowe

Chociaż są one wyłączone, najem przez władze lokalne i spółdzielnie mieszkaniowe może podlegać innym zabezpieczeniom, takim jak bezpieczny najem na mocy Ustawy o mieszkalnictwie z 1985 r .

W zawodzie jako główny dom najemcy

Możliwe jest, aby dana osoba miała więcej niż jeden „dom”, w którym to przypadku prawna kwestia faktyczna polega na tym, czy dom jest głównym domem. Chociaż przepis ten przewiduje „zajmowanie”, nie musi to być ciągłe, jeśli jest to zwykła tymczasowa nieobecność, nadal będzie mogło być najemem gwarantowanym.

Jeśli-i-tak długo-jak

To, czy najem jest zapewniony, może się różnić w zależności od okoliczności po rozpoczęciu najmu. Może się zdarzyć, że najemca nie przestał mieszkać w lokalu najmu przez eksmisję, w którym to przypadku nie zajmuje już mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania. Tutaj najemca traci w ten sposób pewność posiadania.

Bezpieczeństwo kadencji

Umowy najmu, które są „zabezpieczone”, są umowami najmu na czas nieokreślony i nie mają ustalonego terminu. „Zabezpieczone krótkoterminowe dzierżawy” w przeciwieństwie do „zapewnionych” najmów są na czas określony. Umowy najmu z gwarancją są rzadko stosowane przez prywatnych właścicieli mieszkań, jednak są powszechnie stosowane przez rady i spółdzielnie mieszkaniowe.

Jeśli najem jest okresowy, wygaśnie dopiero na mocy postanowienia sądu lub zrzeczenia się najemcy.

Jeżeli najem jest najemem na czas oznaczony, może on zostać rozwiązany albo z upływem czasu, który automatycznie upłynie, bez konieczności doręczania wypowiedzenia, z upływem terminu oznaczony albo, jeżeli umowa najmu daje wynajmującemu uprawnienie do wypowiedzenia najmu, przez skorzystanie przez wynajmującego z tego uprawnienia. Jeśli gwarantowana umowa najmu na czas określony dobiegnie końca w jeden z tych sposobów, ale okupacja będzie kontynuowana, znana jako wstrzymanie , od tego zdarzenia zostanie utworzona okresowa gwarantowana najem, znana jako ustawowa najem okresowy . Bezpieczeństwo kadencji pozostaje.

Aby odzyskać posiadanie, wynajmujący może to zrobić tylko na jednej z wielu ustawowych podstaw, które są określone w Załączniku 2 Ustawy o mieszkalnictwie z 1988 r. Aby uzyskać nakaz przejęcia, wynajmujący musi doręczyć zawiadomienie z sekcji 8 na najemcy, określając podstawę lub podstawy, na które się powołuje, a następnie, po upływie czasu, który różni się w zależności od wybranej podstawy, wystąpić do sądu o przejęcie.

Bezprawna eksmisja najemcy jest przestępstwem (zgodnie z art. 1 Ustawy o ochronie przed eksmisją z 1977 r .), chyba że wynajmujący ma uzasadnione podstawy, by sądzić, że najemca nie przebywa już w lokalu, dzieli z najemcą mieszkanie lub wynajmuje nieruchomość w celach wakacyjnych.

Podwyżki czynszu

Czynsz bez szczególnych postanowień w ramach gwarantowanej, okresowej umowy najmu nie może zostać podwyższony w ciągu 52 tygodni od rozpoczęcia, a jeśli nie jest to ustawowa (dorozumiana) umowa najmu okresowego, może ona zostać podwyższona wyłącznie po doręczeniu zawiadomienia na podstawie sekcji 13 w odpowiednim formularzu dla Anglii lub dla Walii, jednak podobnie jak w przypadku ogólnego prawa umów, historyczna zmiana najmu lub nowa umowa najmu zlekceważenie takiego wypowiedzenia przed taką podwyżką zaakceptowaną przez najemcę zostanie uznane za dokonane, uniemożliwiając najemcy powoływanie się na wcześniejszą umowę w celu niedoręczenia wypowiedzenia na podstawie sekcji 13 .

Oczywiście tam, gdzie umowa najmu jest zawarta na czas określony, a nie okresowy, oraz gdy w okresowej umowie najmu istnieje klauzula przeglądu czynszu, ustalenia umowne również unikają potrzeby powiadomienia na podstawie sekcji 13. Powiadomienie w sekcji 13 daje najemcy prawo do zakwestionowania czynszu ustalonego zgodnie z sekcją 14 przed komisją ds. ustalania czynszu, jeżeli jest nieuzasadnione, aby rynek pobierał taki czynsz, pomijając ulepszenia wykonane przez najemcę w nieruchomości, do których nie był zobowiązany.

Porównanie z gwarantowanymi krótkoterminowymi umowami najmu

Od 28 lutego 1997 r. większość umów najmu uważa się za gwarantowane umowy najmu krótkoterminowego (AST), w ramach których właściciel ma absolutne prawo do posiadania, jeżeli po doręczeniu najemcy wypowiedzenia, przed tą datą musiało mu towarzyszyć przepisane ostrzeżenie, termin określony i przez co najmniej sześć miesięcy.

Jedynym aspektem shortholdu, który pozwala najemcy na pewną kontrolę nad najmem, jest prawo najemcy do skierowania początkowo należnego czynszu do komisji ustalającej czynsz, jednak może ona obniżyć czynsz tylko wtedy, gdy jest on „znacząco wyższy” niż czynsze w ramach innych porównywalnych gwarantowanych pozycji krótkoterminowych. W tym nietypowym scenariuszu wynajmujący może złożyć zawiadomienie przed rozpoczęciem najmu lub po jego rozpoczęciu, stwierdzając, że nie będzie to umowa krótkoterminowa, w przypadku gdy nie złożono wniosku o podwyższenie czynszu. W innych kwestiach, z wyjątkiem gwarancji posiadania, jako podzbiór gwarantowanych najmu, spełniają one wymogi definicji gwarantowanego najmu.

Zobacz też

Notatki

Pobrane z „ https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Assured_tenancy&oldid=1099540827 ”