Historia kontroli czynszów w Anglii i Walii

Historia regulacji czynszów w Anglii i Walii jest częścią angielskiego prawa gruntowego dotyczącego rozwoju regulacji czynszów w Anglii i Walii . Kontrolowanie cen, jakie właściciele mogli nakładać na swoich lokatorów, stanowiło główny element regulacji czynszu i obowiązywało od 1915 r. do jej zniesienia (z wyłączeniem niektórych domów komunalnych ) ustawą o mieszkalnictwie z 1988 r .

W kontynentalnej części Wielkiej Brytanii nastąpiły znaczące zmiany w podejściu i ustawodawstwie do prawa do mieszkania . Pojęcia takie jak kontrola czynszu , „zabezpieczenie własności”, najem ustawowy , najem regulowany , uczciwy czynsz , urzędnik ds. czynszu, usługa urzędnika ds. czynszu i najem gwarantowany zostały wprowadzone w XX wieku i rozwinęły się w kolejnych latach. Dotyczy ingerencji praw publicznoprawnych w stosunki prywatne między wynajmującym a najemcą i został wprowadzony w celu przeciwdziałania nierówność siły przetargowej między właścicielami a najemcami.

1915 do 1939

Kontrola czynszu i zabezpieczenie najmu zostały po raz pierwszy wprowadzone 23 grudnia 1915 r. Ustawą o podwyższeniu czynszu i odsetek hipotecznych (ograniczenia wojenne) z 1915 r. I miały być środkami tymczasowymi (miały wygasnąć sześć miesięcy po zakończeniu pierwszej wojny światowej). uporać się z nadmiernym wzrostem czynszów spowodowanym wojennym niedoborem mieszkań spowodowanym zaprzestaniem budowy.

Ustawa próbowała zaradzić temu złu, ograniczając prawo właścicieli do wyrzucania lokatorów i uniemożliwiając im podnoszenie czynszu, z wyjątkiem ograniczonych celów. Jednocześnie, w uczciwości wobec właścicieli, hipotekom domów kontrolowanych przez ustawę uniemożliwiono podwyższenie stopy procentowej i ograniczono ich prawa do egzekwowania zabezpieczenia. Była to pierwsza kompleksowa europejska ustawa kontrolująca czynsz; od tego czasu uchwalono wiele innych ustaw w Wielkiej Brytanii i oczywiście w innych krajach europejskich.

Przed ustawą z 1915 r. Stosunek między właścicielem a najemcą był czysto umowny; po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy wynajmujący mógł odzyskać posiadanie.

Zakres kontroli

Nowa forma kontroli była stosunkowo prosta i mało elastyczna. Ustawa miała zastosowanie do oddzielnych mieszkań, których wartości podlegające opodatkowaniu lub standardowe czynsze nie przekraczały 35 GBP w Londynie , 30 GBP w Szkocji i 26 GBP w innych miejscach.

W szczególności wykluczono:

• lokale mieszkalne wynajmowane z gruntem innym niż ogród lub wynajmowane z innym lokalem;
• najem za czynsz niższy niż dwie trzecie wartości podlegającej opodatkowaniu;
• najmu, w którym czynsz obejmował opłatę za wyżywienie, opiekę lub meble.

Standardowy czynsz

Czynsz kontrolowany był znany jako czynsz standardowy. Był to czynsz najmu z dnia 3 sierpnia 1914 r.; lub, jeżeli w tym dniu nie było najmu, czynsz, za jaki mieszkanie było ostatnio wynajmowane przed tą datą; lub, w przypadku pierwszego najmu po 3 sierpnia 1914 r., czynsz, za który był wynajmowany po raz pierwszy.

Bezpieczeństwo kadencji

Zgodnie z przepisami ustawy najemca, który płacił czynsz i przestrzegał innych warunków najmu, mógł zostać eksmitowany tylko wtedy, gdy właściciel mógł spełnić określone w ustawie przesłanki przed sądami.

One były:

• że najemca dopuścił się marnotrawstwa lub był uciążliwy lub uciążliwy dla sąsiadów; Lub,
• że lokal był rozsądnie potrzebny wynajmującemu do jego własnego zajęcia lub pracy pracownika.

Ponadto sądy mogą przyznać posiadanie na jakiejkolwiek innej podstawie, którą uznają za zadowalającą.

Premie

Po 25 listopada 1915 r. dzierżawca nie mógł płacić składek za przyznanie, odnowienie lub kontynuację jakiejkolwiek dzierżawy. Każda zapłacona kwota podlegała zwrotowi, chyba że została ona zapłacona na mocy umowy zawartej przed 4 sierpnia 1914 r. (Dzierżawy na 21 lat lub dłużej zostały później wyłączone przez ustawę o sądach (uprawnienia nadzwyczajne) z 1917 r.).

Stawki

Ustawa o zestawieniu stawek z 1919 r. Wymagała od każdego właściciela w Anglii i Walii, który otrzymał czynsz zawierający stawki, wykazania kwoty w księdze czynszów. Odpowiednikiem ustawy szkockiej jest ustawa House Letting and Rating Act (Scotland) Act 1920 .

Dalszych rozszerzeń i poprawek do ustawy z 1915 r. dokonały ustawy z 1917 r., 1918 r. i dwie z 1919 r. Kontroli podlegały domy wybudowane po 2 kwietnia 1919 r. lub będące w trakcie budowy w tym dniu.

Kontrola czynszów i zabezpieczenie własności prawie nie okazały się takimi tymczasowymi środkami, jak pierwotnie zamierzano.

Pełna kontrola 1920 do 1923

Po raporcie Komisji Salisbury na temat ciągłego pogarszania się podaży mieszkań, uchwalono ustawę o podwyższeniu czynszu i odsetek hipotecznych (ograniczenia) z 1920 r., Która skonsolidowała i zmieniła wcześniejsze przepisy. Większość przepisów miała obowiązywać przez okres trzech lat, ale były one sukcesywnie przedłużane i nowelizowane. Wszelkie pozostałe przepisy zostały uchylone i skonsolidowane ustawą Rent Act 1968, aw Szkocji ustawą Rent (Scotland) Act 1971. Ustawa z 1920 r. Nadal stanowi podstawę współczesnego prawa; większość koncepcji ustaw o czynszach wywodzi się z niego. Jest sugerowany jako pierwsze źródło odniesienia dla wszelkich oryginalnych koncepcji, które nie zostały uwzględnione w tym krótkim streszczeniu.

Zakres kontroli

Standardowe limity czynszu i wartości podlegającej opodatkowaniu zostały podwyższone do 105 funtów w Londynie, 90 funtów w Szkocji i 78 funtów w innych krajach, i tak zastosowano do większości wynajmowanych domów w kraju. Ustawa ta wprowadziła pojęcie „najemca ustawowy”. Lokale wykorzystywane na cele działalności gospodarczej, handlowej lub zawodowej albo na cele użyteczności publicznej zostały objęte ustawą na okres jednego roku (z nieco innymi podwyżkami procentowymi niż przedstawione poniżej dla mieszkań). Nowe mieszkania nadal były wyłączone spod kontroli.

Ustawy z 1920 r. nie stosowano do domów wzniesionych lub w trakcie budowy 2 kwietnia 1919 r., ani do tych, które w tym dniu lub później były przebudowywane na dwa lub więcej oddzielnych i samodzielnych mieszkań lub kamienic.

Po raz pierwszy wprowadzono środek kontroli do umeblowanego najmu lokalu mieszkalnego objętego ustawą. Ta kontrola dotyczyła nienormalnych lub nadmiernych zysków. W tym drugim przypadku właścicielowi groziła grzywna w wysokości do 100 funtów.

Standardowy czynsz

Ustawa dopuszczała podwyżki czynszu do 40% i odsetek od kredytu hipotecznego o 1% (maksymalnie do 6,5 proc.). Na 40% złożyły się dwa elementy. Zezwolono na podwyższenie o 15%, aby zrekompensować właścicielowi ziemskiemu spadek wartości pieniądza w czasie Wielkiej Wojny . Zezwolono na dalszą podwyżkę czynszu o 25% na pokrycie wydatków na remonty tam, gdzie właściciel dokonywał napraw. Ta ostatnia podwyżka nie mogła być nałożona na najemców lokali mieszkalnych nienadających się lub znajdujących się w złym stanie technicznym. W rzeczywistości można było go pobrać, ale najemca (lub urząd sanitarny) mógł wystąpić do sądu o zawieszenie go do czasu przeprowadzenia naprawy.

Dozwolone były również podwyżki, jako odsetek odnośnych wydatków, po ulepszeniach lub zmianach strukturalnych. Lokator umeblowanego mieszkania mógł wystąpić do sądu hrabstwa (w Szkocji Sheriff Court ) o zamrożenie czynszu na określonym poziomie oraz o zwrot czynszu już zapłaconego ponad ten poziom.

Premie

Ustawa uczyniła teraz przestępstwem podlegającym grzywnie w wysokości 100 funtów, wymaganie premii, ale skróciła długość wyłączonego najmu z 21 lat lub więcej do 14 lat lub więcej.

Bezpieczeństwo kadencji

Distress (w Szkocji „pracowitość”) można było nałożyć tylko za zgodą sądu. Posiadanie można było odzyskać, gdyby sąd uznał to za stosowne z pewnej liczby powodów, które zostały rozszerzone. Sąd utracił uprawnienia do przyznania posiadania z jakichś nieokreślonych, ale mniej zadowalających powodów.

Dziedziczenie

Wdowa po dzierżawcy miała prawo do dziedziczenia, jeśli mieszkała z nim w chwili jego śmierci, lub członek rodziny dzierżawcy, który zamieszkiwał z dzierżawcą w chwili jego śmierci. Wymóg sześciomiesięcznego pobytu z wyjątkiem wdowy został wprowadzony ustawą z 1933 r.

Stopniowa dekontrola 1923-1933

Po raporcie Onslow Committee, ustawa o ograniczeniu odsetek od czynszu i kredytu hipotecznego z 1923 r. Stała się pierwszym środkiem mającym na celu odwrócenie mechanizmu kontroli.

Zakres dekontroli

Pomieszczenia wychodziły z ochrony, gdy najemcy umierali lub się wyprowadzali. Siedzący najemcy pozostali kontrolowani. Ustawy przestały obowiązywać w stosunku do lokali, w których najem lub dzierżawa została udzielona stałemu lokatorowi na okres nie krótszy niż dwa lata. Rozszerzył podstawy do odzyskania posiadania.

Umeblowane lokale najmu

Jak powiedziano wcześniej, ustawa z 1915 r. odrzuciła ustawę, w której zapewniano wyżywienie, opiekę lub meble. Ustawa z 1923 r. Określała teraz ilościowo liczbę obecności lub zapewniała meble, tak że tylko znaczne zapewnienie warunków wynajmu wymknęłoby się spod kontroli nad wynajmem. Innymi słowy, wartość obsługi (osobiste usługi świadczone na rzecz najemcy) lub wartość mebli musiała stanowić znaczną część wartości czynszu.

Późniejsze akty prawne wprowadziły niewielkie zmiany w stosunku do poprzednich aktów prawnych, a ustawy o kontynuacji ustaw wygasających z lat 1927-1932 zapewniły ciągłość ustaw czynszowych do 1933 r.

Stopniowa dekontrola 1933

Zalecenia Komitetu Marleya z 1931 r. Zostały wdrożone w ustawie o ograniczeniach czynszu i odsetek hipotecznych (nowelizacja) z 1933 r.

Poinformowali, że stopniowa dekontrola zapoczątkowana ustawą z 1923 r. Działała zadowalająco w odniesieniu do domów średniej wielkości, ale zbyt wolno w przypadku największych i zbyt szybko w przypadku najmniejszych. Tak więc ustawa z 1933 r. podzieliła mieszkania, których dotyczyły ustawy, na trzy kategorie.

Zakres dekontroli

Większe domy zostały zdekontrolowane, gdy zarówno roczny czynsz podlegający zwrotowi, jak i wartość podlegająca opodatkowaniu przekraczały 45 funtów w Londynie i Szkocji oraz 35 funtów w innych miejscach.

Środkowa grupa obejmowała wszystkie istniejące kontrolowane domy, których wartość podlegająca opodatkowaniu przekraczała 20 funtów w Londynie, 25 funtów i 5 szylingów w Szkocji oraz 13 funtów w innych miejscach. Stały się one przedmiotem dekontroli na mocy ustawy z 1923 r., Kiedy właściciel uzyskał wolne posiadanie lub przyznał nowy minimalny dwuletni okres dzierżawy lub dzierżawy.

Pozostałe kontrolowane domy, najmniejsze domy, to te, których wartości podlegające opodatkowaniu nie przekraczały 20 GBP / 25,25 GBP / 13 GBP, jak wyżej. Nie mogły one zostać zdekontrolowane fragmentarycznie, ale miały pozostać kontrolowane do czasu wygaśnięcia ustaw o czynszach. Jeśli dom mieszczący się w tych granicach wartości podlegającej opodatkowaniu został pozbawiony kontroli na mocy ustawy z 1923 r., Nie został automatycznie przywrócony pod kontrolę na mocy ustawy z 1933 r. Mógł pozostać wyrejestrowany, jeśli właściciel zarejestrował go jako wyrejestrowany w ciągu trzech miesięcy od wejścia w życie ustawy z 1933 r.

Czynsze mogły zostać podwyższone o procent odpowiednich wydatków, aby odzwierciedlić zapewnienie dodatkowego lub ulepszonego wyposażenia lub wyposażenia wykonanego po uchwaleniu ustawy z 1933 r.

Lokatorowi lokalu mieszkalnego, który został wywłaszczony tą ustawą, należało doręczyć z miesięcznym wypowiedzeniem, że w dniu określonym w wezwaniu nastąpi przejęcie w posiadanie, chyba że przed wygaśnięciem wypowiedzenia wynegocjowano nowy najem.

Dziedziczenie

Jak wspomniano powyżej, prawo dziedziczenia przyznane w akcie z 1920 r. wymagało obecnie sześciomiesięcznego zamieszkiwania, z wyjątkiem wdowy. Wdowiec mógł również wstąpić w dzierżawę jako członek rodziny zmarłej żony, pod warunkiem spełnienia warunku sześciomiesięcznego testu.

Odpowiednie zakwaterowanie alternatywne

Ustawa dodała również nowe podstawy do odzyskania posiadania przez właściciela (np. dostępność odpowiedniego lokalu zastępczego stała się obecnie wystarczającą podstawą do odzyskania posiadania). Drugą próbę (pierwszą podjęto w nowelizacji z 1919 r.) podjęto w celu zapobieżenia pobieraniu przez najemcę nadmiernego czynszu za podnajem części lokalu. Sprawy z pewnością stawały się coraz bardziej skomplikowane.

Więcej dekontroli 1938

Po kolejnym raporcie, tym razem sporządzonym przez komisję wicehrabiego Ridleya, wprowadzono ustawę o podwyższeniu czynszu i odsetek hipotecznych (ograniczenia) z 1938 r.

Zakres dekontroli

Ustawa z 1938 r. automatycznie pozbawiła kontroli wszystkie bardziej wartościowe domy w średnim przedziale cenowym (tj. domy, które przekraczały 35 funtów w Londynie i Szkocji oraz 20 funtów w innych miejscach) i zapobiegła dalszemu stopniowemu pozbawianiu kontroli (wprowadzonej ustawą z 1923 r.) niższego przedziału cen. domów w paśmie średniej wartości).

Ustawa z 1938 r. Nie przywróciła kontroli nad domem w przedziale średniej wartości, który ustawa z 1933 r. pozbawiła kontroli, ale właściciel musiał zarejestrować go jako pozbawiony kontroli w ciągu trzech miesięcy. Niedotrzymanie przez właściciela trzymiesięcznego terminu oznaczało, że domy uważano za nadal kontrolowane, chyba że sądy usprawiedliwią jego niedotrzymanie terminu w ciągu roku od uchwalenia ustawy.

Po raz pierwszy przy określaniu zakresu stosowania ustawy nie było odniesienia do limitów czynszowych. Ponieważ wartości podlegające opodatkowaniu były teraz jedynym kryterium dalszego obowiązywania ustaw, rezultatem było odebranie kontroli nad dużą liczbą domów, nad którymi czynsz podlegający zwrotowi utrzymywałby je pod kontrolą.

1939 do 1945

Pełna kontrola ponownie 1939 do 1945

Właśnie wtedy, gdy wydawało się, że koniec kontroli jest bliski, groźba wojny ożywiła obawy przed nadmiernymi podwyżkami czynszów, które doprowadziły do ​​początkowego wprowadzenia kontroli w 1915 r., wprowadzono ustawę o ograniczeniach czynszu i odsetek hipotecznych z 1939 r .

Zakres kontroli

Wszystkie mieszkania, które nie podlegały jeszcze kontroli i których wartości podlegające opodatkowaniu nie przekraczały 100 funtów w Londynie, 90 funtów w Szkocji i 75 funtów w innych miejscach, zostały przywrócone pod kontrolę.

Położyło to również kres pełzającej dekontroli na mocy ustawy z 1933 r. (na mocy której właściciel mógł uzyskać wolne posiadanie lub cofnięcie kontroli nastąpiło poprzez przyznanie dwuletniej dzierżawy lub dzierżawy). Forma kontroli wprowadzona dla nowo kontrolowanych mieszkań różniła się od dotychczasowej i stały się one odpowiednio „nową kontrolą” i „starą kontrolą”. To rozróżnienie nie ma już znaczenia, skoro „kontrolę” zastąpiono „regulacją”. Po raz pierwszy spod kontroli zostały wyłączone mieszkania komunalne .

Podobnie jak jego poprzednik z I wojny światowej, ustawodawstwo z II wojny światowej miało obowiązywać tylko „główne ustawy” do sześciu miesięcy po zakończeniu stanu wyjątkowego. Były to Ustawy o ograniczeniach czynszu i odsetek od kredytu hipotecznego z lat 1920–1938, które miały wygasnąć w 1942 r. Rozporządzenie Rady, które powinno było ogłosić koniec stanu wyjątkowego, nigdy nie zostało wydane, a ustawy ze zmianami obowiązywały do ​​1968 r. ( 1971 w Szkocji).

1945 do 1957

Okres powojenny

W następstwie zniszczeń bombowych w czasie wojny, niedoboru materiałów i ograniczeń budowlanych, zwiększony popyt na domy ze strony powracających z konfliktu spowodował niedobory mieszkań, które utrzymywały się przez następną dekadę. Nie podjęto żadnej próby wprowadzenia jakiejkolwiek formy deregulacji czynszu.

Ustawa o materiałach budowlanych i mieszkalnictwie z 1945 r., Uchwalona 20 grudnia 1945 r., Ograniczyła ceny sprzedaży i wynajmu niektórych domów.

Ustawa zwiększyła kwotę pożyczki, którą Skarb Państwa mógł uzyskać na mocy ustawy o mieszkalnictwie (tymczasowe zakwaterowanie) z 1944 r. Do 200 mln GBP. Władze lokalne mogły udzielać pożyczek na zakup lub budowę domów o wartości do 1500 funtów każdy.

Dozwolony czynsz

Dom lub mieszkanie zbudowane na podstawie pozwolenia na budowę zgodnie z przepisami obronnymi wydanymi na podstawie ustaw o uprawnieniach nadzwyczajnych (obronnych) z lat 1939-1945 może podlegać warunkowi ograniczającemu cenę sprzedaży lub wynajmu („dozwolony czynsz”).

Ustawa z 1945 r. wprowadziła czteroletni termin (podwyższony w 1949 r. do lat 8), w którym przekroczenie tego terminu skutkowało karą grzywny do sumy: a) korzyści majątkowej z przestępstwa; b) grzywna w wysokości 100 funtów; albo c) pozbawienia wolności do 3 miesięcy albo zarówno grzywny, jak i pozbawienia wolności.

Wynajem umeblowany

Druga komisja powołana w 1943 r. pod kierownictwem wicehrabiego Ridleya w celu przeglądu funkcjonowania ustaw o ograniczeniu czynszu wydała bardzo pozytywną opinię na temat ustawy o kontroli czynszów umeblowanych domów (Szkocja) z 1943 r. I zaleciła, aby Anglia i Walia poszły w jej ślady. Ustawa o umeblowanych domach (kontrola czynszu) z 1946 r. Ustanowiła odrębny system ochrony - wzorowany na ustawodawstwie szkockim, w którym trybunały czynszowe ustalały rozsądne czynsze - dla umów kierowanych do nich w celu wynajmu umeblowanego. Wcześniej nie podlegały one żadnej skutecznej kontroli na podstawie ustaw o czynszach.

Zakres kontroli

Początkowo ustawy z 1943 i 1946 r. obowiązywały niezależnie od wartości podlegającej opodatkowaniu mieszkania lub czynszu. W Anglii i Walii władze lokalne były zobowiązane do prowadzenia rejestrów tak ustalonych czynszów (w Szkocji rejestry prowadziły same trybunały).

System ten był zupełnie odrębny od ogólnych zasad kontroli na podstawie głównych ustaw.

Meble

Czynsz musiał obejmować opłatę za użytkowanie mebli lub za usługi (w tym opiekę i wszelkie inne przywileje, takie jak prawo do miejsca na rowery). Zapewnienie wyżywienia (ale tylko wtedy, gdy stanowiło znaczną część czynszu) sprawiło, że najem znalazł się poza jurysdykcją Trybunału ds. Czynszów.

Zarówno ustawy z 1943 r., jak iz 1946 r. były środkami tymczasowymi, ale były kontynuowane w mocy kolejnych ustaw o kontynuacji wygasających ustaw. W 1974 r. przywrócono zasady ustawy z 1946 r. jako metodę ochrony lokatorów właścicieli rezydentów. Oba przetrwały w Ustawie o czynszu z 1977 r. I Ustawie o czynszu (Szkocja) z 1984 r.

Rozsądne czynsze

Ustawa o właścicielach i lokatorach (regulacja czynszu) z 1949 r. naprawiła szereg wad we wcześniejszych ustawach i upoważniła trybunały ds. czynszów do ustalania, na wniosek właściciela lub najemcy, rozsądnego czynszu za każdy dom mieszkalny, którego dotyczą ustawy o czynszach obowiązywał, który został po raz pierwszy wynajęty po 1 września 1939 r. Tak ustalony czynsz stał się czynszem normalnym.

Bezpieczeństwo kadencji

Ustawa ta dawała trybunałom czynszowym uprawnienia do zawieszania działania wypowiedzenia na kolejne okresy do trzech miesięcy jednorazowo. Odrzucił również wniosek do trybunału ds. czynszu o przedłużenie gwarancji najmu umeblowanego najmu, w przypadku gdy trybunał, we wcześniejszym odesłaniu, dał krótszy niż maksymalny ustawowy okres zabezpieczenia.

Premie

Ustawa z 1949 r. rozszerzyła także na wszystkie dzierżawy budynków mieszkalnych, do których miały zastosowanie ustawy czynszowe, kary związane z opłacaniem składek oraz składki ukryte w zamian za najem do czternastu lat

Wspólne mieszkanie

Zastosował przepisy ustaw z 1943 i 1946 r. do umów najmu zarówno umeblowanych, jak i nieumeblowanych, na podstawie których najemca dzielił część lokalu mieszkalnego z właścicielem. Jeżeli najemca dzielił część lokalu mieszkalnego z osobami innymi niż właściciel, do umowy stosował ustawy o czynszach.

1951 do 1956

Ustawa o siłach rezerwowych i pomocniczych (ochrona interesów cywilnych) z 1951 r. Przyznawała żołnierzom taką samą ochronę, jak ta przewidziana w ustawach o czynszach w przypadkach, gdy ich najem nie był już objęty tymi ustawami.

Nawiasem mówiąc, ustawa ta była wielokrotnie zmieniana, ilekroć nastąpiła zmiana ochrony zapewnianej przez ustawy o czynszach, aby zapewnić żołnierzom wynajęty dom, do którego mogliby wrócić.

Ustawa o najemcach koronnych (ochrona podnajemców) z 1952 r. Objęła ustawy o czynszach najemców, dzierżawców i wierzycieli hipotecznych mienia Korony, z wyjątkiem sytuacji, gdy Korona była bezpośrednim właścicielem, leasingodawcą lub wierzycielem hipotecznym.

Ustawa o agencjach zakwaterowania z 1953 r. zabraniała pobierania pieniędzy od potencjalnego najemcy poprzez zwykłe rejestrowanie jego nazwiska i wymagań oraz uniemożliwiała pobieranie opłat za samo podanie adresów dostępnych do wynajęcia mieszkań. Władze lokalne w Anglii i Walii otrzymały uprawnienia do ścigania w sądzie magistrackim.

Ustawa o naprawach i czynszach mieszkaniowych z 1954 r. Miała na celu zachęcenie właścicieli do naprawy kontrolowanych domów, zezwalając na „podwyżkę napraw” czynszu za domy, do których wprowadzano. i utrzymany w dobrym stanie. Starała się również zachęcić do budowy i przebudowy domów na wynajem najemcom, wyłączając spod kontroli wszystkie domy mieszkalne zbudowane po 30 sierpnia 1954 r. dotacje.

Sądy czynszowe były upoważnione do ustalania, na wniosek, odpowiedniej podwyżki czynszu za podwyżki kosztów świadczenia usług w dzierżawach kontrolowanych ustawą sprzed 1939 r. Wszystkie lokale będące własnością władz lokalnych, korporacji deweloperskich oraz stowarzyszeń i trustów mieszkaniowych zostały wyłączone z zakresu stosowania ustaw o czynszach.

Przerzucanie na najemcę podwyżek stawek i ograniczonych podwyżek czynszu wynikających z ulepszeń lub przeróbek przeprowadzonych przez wynajmującego w lokalu mieszkalnym było dozwolone od początku obowiązywania ustaw czynszowych. Ustawa z 1954 r. zezwalała na określone podwyżki dla budynków mieszkalnych, które były utrzymywane przez właściciela w dobrym stanie, ale ograniczała całkowity czynsz możliwy do odzyskania do dwukrotności wartości brutto domu mieszkalnego.

Usunęła zakaz płacenia składek w przypadku cesji dzierżawy udzielonej na okres dłuższy niż 21 lat, złagodziła zasady uiszczania składki z tytułu udzielenia, przedłużenia, odnowienia lub cesji dzierżawy, jeżeli polegała ona na uzasadnionych wydatkach na przeróbki lub ulepszeń, lub rozsądnej kwoty za wartość firmy.

Rozszerzenie i wydanie

Część I Ustawy o właścicielu i lokatorze z 1954 r. rozszerzyła ochronę najemców na podstawie długoterminowych umów najmu po niskich czynszach oraz na podnajemców najemców objętych takimi umowami najmu, ustanawiając procedurę przekształcania tych najemców w najemców ustawowych po wygaśnięciu ich dzierżawy.

Ustawa o zarekwirowanych domach i mieszkaniach (poprawka) z 1955 r. Zwolniła z rekwizycji te domy, w których licencjonowany lokator został zaakceptowany przez właściciela jako ustawowy najemca. Właściciel domu otrzymał odszkodowanie za zrzeczenie się prawa do posiadania.

Uchwalona dopiero po kilku szczególnie silnych zadymionych mgłach (zwanych „smogiem”) w Londynie i miastach przemysłowych, które spowodowały problemy zdrowotne, ustawa o czystym powietrzu z 1956 r. (obowiązująca na północ i południe od granicy) refundowała wydatki poniesione na adaptację kominków spalać paliwo bezdymne. Prace liczyły się jako ulepszenie dla celów podwyżki czynszu zgodnie z ustawą o czynszu z 1957 r. Osiem procent kosztów (po odliczeniu wszelkich zwrotów) można było dodać do czynszu.

Dekontrolować 1957 do 1965

Nowy konserwatywny rząd uchwalił ustawę o czynszach z 1957 r., Która zdekontrolowała wszystkie bardziej wartościowe domy i ponownie wprowadziła system stopniowej likwidacji w zmienionej formie. Zmieniła także sposób ustalania maksymalnego czynszu najemcy, wprowadzając formułę opartą na wartości podlegającej opodatkowaniu.

Ustawa z 1957 r., która weszła w życie 6 lipca, natychmiast zlikwidowała wszystkie domy mieszkalne i wszystkie umowy najmu umeblowanych domów mieszkalnych, których wartości podlegające opodatkowaniu w dniu 7 listopada 1956 r. przekraczały 40 GBP w Metropolitan Police District lub City of London and Scotland oraz £ 30 w innych częściach Anglii i Walii; oraz dzierżaw udzielonych na okres przekraczający 21 lat. Żadne nowe dzierżawy nie miały podlegać kontroli, niezależnie od podlegającej opodatkowaniu wartości lokalu, chyba że zostały przyznane najemcy, który bezpośrednio przed jego utworzeniem był najemcą kontrolowanym tego samego lokalu lub lokalu, w którym się znajdowały.

Zakazano pobierania składek i zaliczek na czynsz od najemców lokali, które zostały zdekontrolowane ustawą przez okres trzech lat od wejścia w życie ustawy. Wprowadzono co najmniej czterotygodniowy okres wypowiedzenia, a ustawa umożliwiła wymianę kontrolowanych najmu za zgodą wszystkich zainteresowanych stron, bez utraty bezpieczeństwa lub kontroli czynszu. Ustawa użyła słowa „zamiana”, chociaż „przeniesienie” byłoby bardziej trafny

„Czynsz standardowy” został zastąpiony nowym „limitem czynszu” obliczonym przez pomnożenie wartości brutto z 1956 r. przez współczynnik ustalony według zobowiązań naprawczych stron. Na przykład, jeśli właściciel był odpowiedzialny za wszystkie naprawy i dekorację zewnętrzną (najemca był odpowiedzialny tylko za dekorację wewnętrzną), wartość brutto z 1956 r. Zostałaby pomnożona przez dwa, aby uzyskać roczny limit czynszu. Inne mnożniki miały służyć do różnych zobowiązań remontowych i dekoratorskich.

„Limit czynszu” mógłby zostać podwyższony o stawki ponoszone przez wynajmującego oraz o rozsądną opłatę za dostarczenie jakichkolwiek mebli lub usług. Limit podlegał okresowej waloryzacji w celu uwzględnienia zmian wysokości stawek, zmian w zakresie wyposażenia lub usług oraz ulepszeń.

Można go było zmniejszyć, gdy mieszkanie popadło w ruinę. Do czynszu można było doliczyć osiem procent kosztów netto ewentualnych ulepszeń (tj. po odliczeniu kwoty dotacji otrzymanej przez właściciela) za prace wykonane po 5 lipca 1957 r.

Ustawa dała ministrowi uprawnienia do przyszłej kontroli czynszów w drodze zarządzenia wymagającego pozytywnej uchwały każdej izby parlamentu.

Pod koniec lat pięćdziesiątych i na początku lat sześćdziesiątych w gazetach było wiele doniesień o właścicielach, którzy prześladowali swoich (kontrolowanych) lokatorów, aby zmusić ich do opuszczenia domów. Do języka wprowadzono nowe słowo „ Rachmanizm ” (od nazwiska Petera Rachmana , właściciela majątku, który miał być odpowiedzialny za wiele z tych okrutnych działań).

Zawieszenie nakazów posiadania

Ustawa o właścicielu i najemcy (przepisy tymczasowe) z 1958 r. Zabraniała przywracania własności, z wyjątkiem postępowania sądowego, w przypadku niektórych domów mieszkalnych zwolnionych spod kontroli na mocy art. 11 ust. 1 ustawy o czynszu z 1957 r. Zawieszała również na określony czas wykonanie dowolnego nakazu wydany w celu posiadania dla tych, którzy nadal przebywali w swoich domach w dniu 1 sierpnia 1958 r., poprzez odroczenie skutku jakiegokolwiek wcześniejszego nakazu posiadania. Regulował czynsz najmu do czasu odzyskania własności (do dwukrotności brutto z 1956 r. plus stawki, a także za usługi i meble, chyba że poprzednio należny czynsz umowny był wyższy). Uznał za przestępstwo odzyskanie posiadania w inny sposób niż w drodze postępowania sądowego oraz wstrzymanie usług lub mebli, do których najemca był uprawniony.

Zapewniono pewne podstawy, na podstawie których właściciel mógł próbować przekonać sąd, że należy następnie wydać nakaz przejęcia.

Nadmierne płatności za meble

Ustawa o właścicielach i najemcach (meble i wyposażenie) z 1959 r., która weszła w życie 29 lipca 1959 r., zabrania właścicielom żądać nadmiernych opłat za meble, wyposażenie i inne artykuły jako warunku przyznania, odnowienia, kontynuacji lub cesji najmu mieszkania. Takie płatności były próbą obejścia zakazu żądania premii w ustawie o właścicielu i najemcy (kontrola czynszu) z 1949 r.

Uprawnienia inspekcji

Sprawcy usiłujący wyłudzić od potencjalnych najemców wygórowane kwoty za meble i wyposażenie podlegali karze grzywny nieprzekraczającej 100 funtów. Władze lokalne otrzymały uprawnienia do inspekcji mieszkań, w których podejrzewały popełnienie przestępstwa.

Prywatne prace uliczne wykonane na mocy ustawy o autostradach z 1959 r ., która aktualizowała wcześniejsze przepisy ustawy o zdrowiu publicznym z 1875 r. i ustawy o pracach na ulicach prywatnych z 1892 r., liczyły się jako ulepszenia. Ich koszt netto został uwzględniony w kalkulacji podwyżek czynszów.

Naprawa zobowiązań w leasingu krótkoterminowym

Skutki zaniedbania naprawy zobowiązań w czasie i po drugiej wojnie światowej sprawiły, że wielu najemców na krótkich umowach najmu musiało zapłacić ogromne rachunki za dewastację mieszkań, które były pierwotnie wynajmowane w złym stanie technicznym. Tacy najemcy nie posiadali wówczas wystarczającego zabezpieczenia własności, aby mogli czerpać korzyści z przeprowadzania poważnych napraw. Zgodnie z ustawą o mieszkalnictwie z 1961 r. (zob. w szczególności sekcje 32 i 33), w której po 24 października 1961 r. udzielono najmu lokalu mieszkalnego na okres krótszy niż siedem lat, właściciel był zobowiązany na mocy dorozumianej umowy do utrzymywania w dobrym stanie konstrukcji i wnętrza (w tym odpływy, rynny i rury zewnętrzne) oraz utrzymywanie w dobrym stanie technicznym instalacji domowych w zakresie zaopatrzenia w wodę, gazu i elektryczności, urządzeń sanitarnych oraz ogrzewania pomieszczeń i podgrzewania wody. Obowiązywało to niezależnie od czynszu lub wartości podlegającej opodatkowaniu. Ustawa zawierała zapis o zakazie wstecznego datowania najmu. Okres lat liczony od dnia podpisania umowy najmu.

Ustawa z 1961 r. podwyższyła procentowy dodatek do czynszu z tytułu kosztów netto robót remontowych wykonanych po 24 listopada 1961 r. z ośmiu procent (tak jak w ustawie czynszowej z 1957 r.) do dwunastu i pół procent.

Tygodniowe książki do wynajęcia

Ustawa o właścicielach i najemcach z 1962 r. Wymagała od właścicieli dostarczania książeczek czynszowych w przypadku najmu, gdy czynsz był płatny co tydzień (z wyjątkiem sytuacji, gdy wyżywienie stanowiło znaczną część czynszu). Ustawa ta miała szerszy zakres zastosowania niż ustawa z 1938 r. i konsolidowała niektóre wymogi ustawy z 1933 r. i ustawy z 1957 r. Określono informacje, które należy zawrzeć, a najemcy przyznano prawo do uzyskania informacji, zwłaszcza gdy wynajmującym była firma. Karą za wykroczenie była grzywna nieprzekraczająca 50 funtów (lub 100 funtów za drugie skazanie).

Ustawa o mieszkalnictwie z 1964 r. ustanowiła Housing Corporation , aby pomagać spółdzielniom mieszkaniowym w zapewnianiu mieszkań w Anglii, Walii i Szkocji. Upoważniła Scottish Special Housing Association do działania w imieniu Housing Corporation w Szkocji.

Standardowe udogodnienia i dotacje

Ustawa z 1964 r. nałożyła na władze lokalne obowiązek wymuszenia ulepszenia mieszkań, które nie były wyposażone w standardowe udogodnienia, oraz zmieniła przepisy dotyczące dotacji na ulepszenia, aby zapewnić dotacje na ulepszenia i standardowe dotacje. Standardowym wyposażeniem były:

• stała wanna lub prysznic w łazience z doprowadzeniem ciepłej i zimnej wody;
• umywalka z dopływem ciepłej i zimnej wody;
• doprowadzenie ciepłej i zimnej wody do zlewu;
• toaleta; I
• zadowalające wyposażenie do przechowywania żywności.

Ochrona przed eksmisją

Ustawa o ochronie przed eksmisją z 1964 r. z dnia 17 grudnia 1964 r. była środkiem tymczasowym, który miał obowiązywać do końca 1965 r., a następnie wygasł. To daje czas na przegląd przepisów.

Ograniczył eksmisję lokatorów mieszkań z ich domów. Ubezpieczeniem objęto również wdowy i wdowców oraz członków rodziny mieszkających z lokatorem lokalu mieszkalnego w dniu jego śmierci. Najemcy usług rolniczych byli traktowani jak najemcy dla celów ustawy z 1964 r.

Niezgodne z prawem stało się eksmisja inaczej niż w drodze postępowania przed sądem rejonowym lub wycofanie lub wstrzymanie usług lub mebli. W przypadku skazania w trybie doraźnym sprawca podlegał grzywnie w wysokości 100 funtów lub sześciu miesięcy pozbawienia wolności, lub obu tym karom.

Te nowe przestępstwa nielegalnej eksmisji i nękania miały wkrótce zostać włączone do Ustawy o czynszach z 1965 r. i ostatecznie przeniesione do Ustawy o ochronie przed eksmisją z 1977 r .

Sądy mogły zawiesić ostatnie nakazy zajęcia, zawiesić wykonanie nakazu zajęcia na okres do dwunastu miesięcy oraz nałożyć określone warunki i warunki.

Było kilka wyjątków (np. dzierżawy, do których miały zastosowanie następujące ustawy: Ustawy o małych posiadaczach ziemskich (Szkocja) 1886-1931, Ustawa o dzierżawie sklepów (Szkocja) z 1949 r., Ustawa o gospodarstwach rolnych (Szkocja) 1949, Ustawy o rolnikach (Szkocja) 1955-1961 ). Nic nie wpłynęło na działanie Ustawy o odzyskaniu małych kamienic z 1838 r. (Która obejmowała burdele i lokale nabyte w celach obronnych), Ustawy o liczbie mnogiej z 1838 r. Lub Ustawy o wykładowcach i urzędnikach parafialnych z 1844 r. (Własność kościelna). Odroczyła do końca marca 1966 r. wyrejestrowanie mieszkań zarekwirowanych w czasie wojny.

Rozporządzenie czynszowe 1965 do 1989

Nowy system czynszów 1965 do 1971

Rząd Partii Pracy wybrany w 1964 r. zobowiązał się do uchylenia ustawy o czynszach z 1957 r. Przywrócenie kontroli czynszów w prosty sposób było oczywiście niemożliwe. Komitet ds. Mieszkalnictwa w Wielkim Londynie pod przewodnictwem Sir Milner Holland, QC , zgłoszone w marcu 1965 r. Stwierdzili, że w Londynie był „dotkliwy brak wynajmowanych mieszkań i wiele trudności i trudności z tego wynikających”. Nie była to sytuacja charakterystyczna dla Londynu. Zauważyli, że ani sztywna kontrola, ani fragmentaryczna i przypadkowa dekontrola nie mogą złagodzić sytuacji i że każdy nowy system kontroli (lub regulacji) powinien przewidywać, że renty w przyszłości powinny podlegać okresowej rewizji.

W tej sytuacji iw tych okolicznościach pojawił się nowy akt prawny, który był głównym punktem zwrotnym. Richard Crossman , Lord Goodman, który został prezesem Institute of Rent Officers i inni, domagali się praw do ojcostwa.

Rent Act 1965 wprowadził usługę Rent Officer Service. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Samorządu Lokalnego , które później stało się częścią Departamentu Środowiska , a następnie Departamentu Środowiska, Transportu i Regionów , było odpowiedzialne za ustanowienie ustaleń administracyjnych i mianowanie pierwszych urzędników ds. wynajmu w Anglii i Walii. Nominacji dokonywał „właściwy urzędnik”, wyznaczony urzędnik w każdym urzędzie lokalnym (zwykle dyrektor naczelny lub starszy dyrektor prawny rady hrabstwa lub każdej londyńskiej dzielnicy) . który był odpowiedzialny za zapewnienie zakwaterowania, nadzór i sprawy dyscyplinarne. Usługa została sfinansowana przez rząd centralny z wniosków o dotację.

W praktyce sprawy te zostały przekazane Starszemu Urzędnikowi ds. Czynszu w każdym z siedemdziesięciu siedmiu pierwotnych biur rejonowych. Decyzje podejmowane przez poszczególnych urzędników ds. wynajmu uznano za podejmowane niezależnie. System został opracowany w taki sposób, aby władze lokalne lub centralne nie mogły wpływać na decyzje Rent Officera. Powołano pracowników administracyjnych zatrudnionych przez władze lokalne.

Pierwsze nominacje na urzędników ds. czynszów miały miejsce w City of Westminster , gdzie szkolono urzędników ds. czynszów wyznaczonych w innych obszarach rejestracji. Wczesne nominacje pochodziły z zawodów prawniczych, z urzędu wyceny Urzędu Skarbowego, byłych agentów nieruchomości, zarządców nieruchomości oraz emerytowanych byłych wojskowych i emerytowanych byłych policjantów. Pierwsza rejestracja czynszu została dokonana w mieszkaniu nad sklepem rybnym na Paddington Street, Marylebone , Londyn W1.

Institute of Rent Officers (IRO) powstał w celu promowania profesjonalnego podejścia oraz prowadzenia edukacji i szkoleń. Journal of the Institute of Rent Officers JIRO był publikowany co kwartał, aby zachęcić do dyskusji na temat procedur, praktyki wyceny oraz dostarczać informacji o nowych przepisach i „orzecznictwie” wynikającym z decyzji prawnych w sądach dotyczących spraw wynajmujących i najemców.

Educational Trust of the Institute of Rent Officers opublikowało przewodniki i brązowy Podręcznik regulacji czynszu, który dostarczył praktykom z adnotacjami poprawki jako kompletne przedrukowane strony przepisów dotyczących właścicieli mieszkań i najemców w luźnej formie. Ta ważna i szybka usługa aktualizacji uwzględniała wiele poprawek opisanych w tym przewodniku. Brązowy podręcznik często można było zobaczyć na ławie sędziów sądu najwyższego oraz w rękach radców prawnych i adwokatów reprezentujących właścicieli i najemców w sądach.

Zakres regulacji

Ustawa z 1965 r. objęła ochroną większość domów, które zostały zdekontrolowane ustawą z 1957 r., oraz nowsze domy, które nigdy nie były kontrolowane (tj. nowo wzniesione lub powstałe w wyniku przebudowy po 30 sierpnia 1954 r.). Zapewnił bezpieczeństwo najmu większości domów mieszkalnych o wartości podlegającej opodatkowaniu do 400 funtów w Wielkim Londynie i 200 funtów w innych miejscach, które nie zostały jeszcze kontrolowane. Ustawa z 1965 r. sprytnie zaczynała się od stwierdzenia, że ​​najem lokalu mieszkalnego (który może być domem lub częścią domu) jako oddzielnego lokalu mieszkalnego jest najmem chronionym.

Były pewne wyjątki (które zostały zmodyfikowane i dodane w kolejnych aktach prawnych). Odniesienia znajdują się w części I późniejszej skonsolidowanej ustawy o czynszu z 1977 r .:

• Sekcja 4 Domy mieszkalne powyżej określonych wartości podlegających opodatkowaniu
• Sekcja 5 Najem za niskie czynsze
• Sekcja 5A Niektóre dzierżawy ze współwłasnością
• Oddział 6 Domy mieszkalne dzierżawione z gruntem innym niż działka pod dom
• Sekcja 7 Domy mieszkalne wynajmowane w dobrej wierze za czynsz obejmujący wyżywienie (posiłek lub posiłki) i/lub opiekę (usługi osobiste na rzecz najemcy), gdzie wartość dla najemcy stanowi znaczną część czynszu
• Oddział 8 Wynajmowanie studentom odbywającym tok studiów
• Oddział 9 Jeżeli dom mieszkalny został wynajęty na wakacje
• Oddział 10 Dzierżawy rolne
• Sekcja 11 Licencjonowany lokal
• Sekcja 12 W przypadku, gdy właściciel zamieszkiwał w tym samym domu
• Sekcja 13 Jeżeli interes właściciela należał do Jej Królewskiej Mości w prawie Korony
• Artykuł 14 Dzierżawy władz lokalnych
• Artykuł 15 Najem spółdzielni mieszkaniowych
• Oddział 16 Spółdzielcze dzierżawy mieszkaniowe
• Artykuł 22 Najemcy dzielący mieszkanie z osobami innymi niż wynajmujący
• Oddział 24 Lokale o przeznaczeniu na działalność gospodarczą

Rent Act 1965 wprowadził trzy główne innowacje. Po pierwsze, z wyjątkiem wynajmu umeblowanego, był to pierwszy przypadek zastosowania nowego, długoterminowego, elastycznego podejścia do starego problemu kontroli czynszów. Zastąpił formułę ustalania czynszu z wcześniejszego ustawodawstwa niezależną regulacją czynszu przez urzędników ds. czynszu. Wprowadziło to normalne zasady wyceny do oceny godziwego czynszu (art. 68 ustawy o czynszach z 1965 r. i art. 70 w skonsolidowanej ustawie o czynszach z 1977 r.), wymagając szczególnego uwzględnienia wieku, charakteru, lokalizacji i stanu technicznego mieszkania. Okoliczności osobiste miały zostać pominięte, podobnie jak ulepszenia przeprowadzone dobrowolnie przez najemcę lub jego poprzednika prawnego, a także wszelkie uszkodzenia lub wady, które można przypisać najemcy lub poprzednikowi prawnemu. Wprowadzono najbardziej fundamentalną koncepcję, zgodnie z którą należało przyjąć, że liczba osób starających się o lokatę podobnych lokali mieszkalnych w danej miejscowości na innych niż czynszowe warunkach najmu regulowanego nie była istotnie większa niż liczba takich domów mieszkalnych w okolicy, które były dostępne do wynajęcia na takich warunkach. Ten wymóg założenia mniej więcej zrównoważonego rynku został opisany przez komentatorów jako „czynnik rzadkości” (słowa, które nie pojawiły się w ustawie). Istniała automatyczna weryfikacja czynszu (ale tylko na wniosek) w odstępach trzyletnich (zmniejszona do dwuletnich odstępów w ustawie o mieszkalnictwie z 1980 r.).

Po drugie, wprowadził rejestrację czynszów, programy powoływania urzędników ds. czynszów oraz ogólnokrajową usługę urzędników ds. czynszów. Funkcjonariusze ds. czynszów byli zobowiązani, zgodnie z określonymi procedurami, na wniosek do ustalania i rejestrowania godziwych czynszów. Sprzeciwy wobec czynszów ustalanych przez urzędników ds. czynszów przez właścicieli lub najemców miały być przekazywane do sieci komisji ds. ustalania czynszów z właściwością apelacyjną. Rent Officers mianowani „oficerami statutowymi” pełnili zatem funkcję quasi-sądową. Jako trybunał pierwszej instancji mieli ten sam obowiązek, co poprzednie trybunały czynszowe, aby określić własną jurysdykcję do działania na podstawie wniosku. Odwołania od takich decyzji co do jurysdykcji miały być rozpatrywane przez Sąd Okręgowy.

Po trzecie, ustawa uznała za wykroczenie każdą osobę, która bezprawnie (tj. bez nakazu sądowego) eksmituje najemcę lub nęka w celu nakłonienia najemcy do wyprowadzki lub zrzeczenia się jakichkolwiek praw do lokalu. Ochronie podlegały również przestępstwa popełniane niezależnie od podlegającej opodatkowaniu wartości lokalu mieszkalnego i usług najemców oraz innych licencjobiorców, których licencja nadal obowiązywała.

Procentowy wzrost kosztu netto, który miał być doliczony do czynszu za ulepszenia dokonane po 8 grudnia 1965 r. i po uzgodnieniu czynszu, wynosił dwanaście i pół procenta.

Prawo spadkowe do dzierżawy ustawowej zostało rozszerzone, aby umożliwić przeniesienie dzierżawy na drugiego spadkobiercę na tych samych zasadach, które mają zastosowanie do przeniesienia w przypadku śmierci pierwotnego najemcy lub pierwszego następcy.

Ustawa z 1965 r. Podniosła również do 400 funtów w Wielkim Londynie i 200 funtów w innych miejscach podlegające opodatkowaniu limity wartości umeblowanych domów podlegających jurysdykcji trybunałów czynszowych i wydłużyła maksymalny okres, o który mogły opóźnić działanie wypowiedzenia do sześciu miesięcy. Przewodniczący komisji ds. oceny czynszów w Anglii i Walii zostali upoważnieni do mianowania członków trybunałów ds. czynszów na swoich obszarach.

Ustawa z 1965 r. przewidywała konwersję dzierżawy ustawowej istniejącej na podstawie przepisów Ustawy o zajętych domach i mieszkaniach (nowelizacja) z 1955 r. poprzez wydłużenie jej terminu w tym celu. To ostatecznie uporządkowało jedną z pozostałych konsekwencji stanu wojennego. Ustawa o zarządzie portów lotniczych z 1965 r. Dodała koszt netto prac wygłuszających do listy ulepszeń, które mogą zwiększyć czynsze.

Ustawa o rolnictwie z 1967 r. zawierała przepisy dotyczące najmu i odzyskiwania gospodarstw rolnych, które stały się zbędne po połączeniu gospodarstw na mocy tej ustawy.

Ustawa o reformie dzierżawy z 1967 r. Przywróciła do ustaw długie dzierżawy (dzierżawy udzielone na okres z pewnością przekraczający dwadzieścia jeden lat) (inne niż te z niskim czynszem), ale nieumyślnie zastosowała do nich ograniczenia dotyczące składek wynikające z ustawy o czynszach.

Ustawa o miejscach dla przyczep kempingowych z 1968 r. uznała za niezgodne z prawem, bez sankcji sądowej, pozbawienie osoby, która zajmowała przyczepę kempingową jako miejsce zamieszkania, niezależnie od tego, czy jest to jej własność, czy wynajmowana, na chronionym stanowisku dla przyczep kempingowych (takim, które wymagało licencji na lokalizację w ramach ustawy o przyczepach kempingowych ustawa o terenach i kontroli zabudowy z 1960 r. ). Ustawa z 1968 r. dała sądom uprawnienia do zawieszania nakazów posiadania na okres do dwunastu miesięcy i chroniła mieszkańców przyczep kempingowych przed nękaniem. Władze lokalne miały uprawnienia do ścigania. Nękanie i bezprawna eksmisja podlegały karze grzywny w wysokości 100 funtów za pierwsze przestępstwo i 500 funtów i sześciu miesięcy pozbawienia wolności (lub obu) za drugie przestępstwo.

Z wyjątkiem sekcji 16 ustawy z 1957 r. (wezwania do rezygnacji) i części III ustawy z 1965 r. (nielegalna eksmisja i nękanie), ustawa o czynszu z 1968 r. skonsolidowała wszystkie wcześniejsze ustawy o czynsz; ustawa o umeblowanych domach (regulacja czynszu) z 1946 r. , ustawa o właścicielu i najemcy (kontrola czynszu) z 1949 r. , część II ustawy o naprawach i czynszach mieszkaniowych z 1954 r. oraz inne powiązane akty prawne (w sumie około dwudziestu czterech), bez ich racjonalizacji lub uproszczenia.

rozporządzenia ministerialnego upoważniała do stopniowego przekształcania istniejących najmów kontrolowanych w dzierżawy regulowane. Z tego uprawnienia nigdy nie skorzystano, a ustawa o mieszkalnictwie z 1969 r. Wprowadziła etapowy program konwersji, określony na podstawie wartości podlegających opodatkowaniu, oraz procedurę świadectwa kwalifikacji opisaną poniżej, dla kontrolowanych najemców w dobrym stanie i wyposażonych w standardowe udogodnienia.

Dostępne stały się dotacje na zapewnienie mieszkań przez przebudowę lub na ulepszenie istniejących mieszkań, a także specjalne dotacje na domy wielorodzinne. Określono dotacje na zapewnienie standardowych udogodnień (np. 30 GBP na wannę lub prysznic; 50 GBP na toaletę i 30 GBP na ciepłą i zimną wodę przy zlewie). Termin „ulepszenia” obejmował wymianę istniejącej armatury lub dopasowywanie.

Świadectwa kwalifikacyjne mogły być wydawane przez władze lokalne lokalom, które posiadały wszystkie standardowe udogodnienia i były w dobrym stanie. Zaświadczenie o uczciwym czynszu wydane przez urzędnika ds. wynajmu określało, jaki byłby uczciwy czynsz po dostarczeniu brakujących standardowych udogodnień. Można było wtedy ustalić godziwy czynsz (do wniosku dołączono zaświadczenie o godziwym czynszu), ale podwyżka czynszu była rozłożona na okres czterech lat (dwóch lat, jeśli prace były wspierane przez dotację na remont). Kwota przypadająca na usługi Rent Funkcjonariusze wcześniej nieformalnie wykazywali kwotę za wartość usług w rejestrze. Ustawa z 1969 r. wymagała wpisania w księdze czynszowej kwoty przypadającej na świadczenie usług (ale nie w przypadku, gdy opłata za usługi była zmienna). Wymagana była teraz również notatka dotycząca podwyżki w stosunku do kwoty za usługi w poprzednim czynszu (którą w razie potrzeby można było obliczyć metodą podziału). Kwota ta wpłynęła na obliczenie fazowania.

Ustawa wprowadziła nową definicję domu wielorodzinnego (HMO) oraz wprowadziła rejestry i zarządzenia stosujące kodeks zarządczy. Władze lokalne otrzymały uprawnienia do zamknięcia HMO (lub jego części), jeśli nie było możliwe zapewnienie ewakuacji przeciwpożarowej. Wprowadziła ona możliwość wykonywania poleconych kontrolnych zleceń przymusowych. Wydano wskazówki, jak uniknąć lub zmniejszyć przeludnienie.

Przy ustalaniu, czy długoterminowy najem był najmem za niski czynsz, należało teraz pominąć kwoty płacone przez najemcę z tytułu stawek, usług, napraw, konserwacji lub ubezpieczenia.

Ustawa usunęła większość niezamierzonych konsekwencji ustawy o reformie dzierżawy z 1967 r. W odniesieniu do składek i ceny do zapłacenia za uwłaszczenie. Podwyższone czynsze zarejestrowane między 10 lipca 1968 a 31 grudnia 1969 podlegały stopniowaniu na mocy przepisów o cenach i dochodach z 1968 r. (które obowiązywały tylko do końca 1969 r.). Po wygaśnięciu tych przepisów ustawa o czynszu (kontrola podwyżek) z 1969 r. (obowiązująca tylko do końca 1971 r.) wprowadziła stopniowe podwyżki czynszu, ogólnie rzecz biorąc, w trzech równych rocznych przyrostach.

Poprawę bezpieczeństwa dzierżawy przysługującą mieszkańcom rolniczych chat wiązanych wprowadziła ustawa rolna z 1970 roku . Zmieniła art. 33 Ustawy o czynszach z 1965 r., Aby zapewnić, pod pewnymi warunkami, lokatorowi przywiązanego domku lub wdowie po nim automatycznie uzyskać co najmniej sześciomiesięczne zabezpieczenie najmu po ustaniu zatrudnienia. Ustawa ta rozszerzyła przepisy ustawy o rolnictwie z 1967 r. na zbędne gospodarstwa rolne Q, a nie tylko te, które zostały zbędne w wyniku łączenia gospodarstw na mocy ustawy z 1967 r.

Ustawa o środkach ostrożności przeciwpożarowej z 1971 r. wprowadziła poprawki do ustawy o czynszach z 1968 r. oraz uzgodnienia mające na celu zmianę ustawy o czynszach (Szkocja) z 1971 r. Jeżeli mieszkanie było przedmiotem najmu kontrolowanego lub regulowanego, a mieszkanie posiadało certyfikat przeciwpożarowy, kwota wydatki (lub ich część zatwierdzona przez sąd okręgowy) poniesione na prace przeciwpożarowe miały być uznane za poprawę we wniosku o wydanie zaświadczenia o godziwym czynszu. Sąd okręgowy mógł na wniosek orzec podwyższenie czynszu najmu kontrolowanego lub regulowanego ze względu na koszty przeprowadzenia prac przeciwpożarowych.

Korekty w latach 1971-1977

Przegląd pod przewodnictwem Hugh Francisa QC został zlecony w październiku 1969 r. W celu przeglądu działania regulacji czynszu zgodnie z ustawami o czynszach, zwłaszcza w dużych skupiskach ludności, w których brakowało zakwaterowania, oraz w celu rozważenia relacji między kodami umeblowanymi i nieumeblowanymi.

Jego wniosek, opublikowany 2 marca 1971 r., Był taki, że regulacja czynszu działała dobrze. Raport zawiera 36 zaleceń, z których cztery zostały uchwalone w Housing Finance Act 1972, ustawie, która w swoim czasie cieszyła się niewielką sławą - 57 posiedzeń komisji zajmujących 248 godzin debaty w Izbie Gmin, która, jak sugerowano , , zasłużył sobie na miejsce w Księdze Rekordów Guinnessa .

Ustawa z 1972 r. wprowadziła wiele nowych pojęć:

• Rabaty czynszowe miały być zapewnione wszystkim lokatorom władz lokalnych. Każda władza lokalna musiała wprowadzić modelowy schemat. Dodatki do czynszu miały być zapewnione prywatnym lokatorom, chronionym lub ustawowym. Miały one być zarządzane przez lokalne władze mieszkaniowe, a szczegóły dotyczące dostępności tych dodatków musiały być wpisywane do ksiąg czynszowych.

Wcześniej rabaty czynszowe były wprowadzane uznaniowo (w Szkocji ustawą o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1966 r.), co prowadziło do przypadkowego, fragmentarycznego i niespójnego wdrażania.

• Istniał również wymóg szerszego rozgłosu. Prywatni właściciele musieli informować obecnych i nowych najemców o dostępności dodatku do czynszu.
• Pozostałe kontrolowane dzierżawy mogą być przekształcane etapami. Mechanizm konwersji wprowadzony ustawą o mieszkalnictwie z 1969 r. Umożliwił przekształcenie najmu kontrolowanego w najem regulowany, w którym nieruchomość była w wymaganym standardzie lub została do niego ulepszona. Proces ten przyspieszyła ustawa z 1972 r., która przewidywała automatyczną konwersję wszystkich pozostałych dzierżaw kontrolowanych, niezależnie od tego, czy spełniały one kryteria ustawy z 1969 r., etapami (które miały być zakończone w ciągu dwóch lat) zgodnie z podlegającą opodatkowaniu wartością nieruchomości. Wcześniejsza procedura świadectwa kwalifikacji nie była realizowana zgodnie z założeniami. Niektóre nadgorliwe władze lokalne błędnie interpretowały pojęcie „dobrego remontu” i osiągnięcie zamierzonego postępu zajęłoby kilka lat.
• Władze lokalne otrzymały uprawnienia do zwrócenia się do urzędnika ds. czynszów w celu rozważenia, czy należy zarejestrować czynsz w odniesieniu do jakiejkolwiek regulowanej umowy najmu. Urzędnik ds. czynszów musiał upewnić się, że najwyższy czynsz płatny w ramach umowy najmu przekracza uczciwy czynsz, zanim mógł przystąpić do rejestracji czynszu.
• Właścicielom i najemcom przyznano prawo (pod pewnymi warunkami) do wspólnego ubiegania się o anulowanie czynszu ewidencyjnego. Taki wniosek mógł zostać rozpatrzony przez Rent Officera dopiero po wygaśnięciu (wówczas) trzyletniego okresu rejestracji. Anulowanie było dozwolone tylko wtedy, gdy urzędnik ds. wynajmu uznał, że uzgodniony czynsz nie przekracza godziwego czynszu.
• Wprowadziła prawo do ubiegania się na trzy miesiące przed wygaśnięciem kontrolowanej wcześniej dzierżawy o godziwy czynsz. Umożliwiło to terminowe zakończenie standardowych procedur administracyjnych, tak aby można było oczekiwać, że decyzja urzędnika ds. czynszów zbiegnie się w czasie z wygaśnięciem poprzedniej rejestracji.
• Odmrażała umowną granicę czynszu, która była wcześniej ustalona do czasu rejestracji godziwego czynszu (część z nich mogła być ustalona w 1965 r.).
• Ustanowiono przepis umożliwiający właścicielom i najemcom umów najmu regulowanego, dla których nie zarejestrowano godziwego czynszu, uzgadnianie (za pomocą specjalnej pisemnej umowy) podwyżek czynszu bez odniesienia do urzędnika ds. czynszu i bez utraty ich praw do składania w przyszłości wniosków o godziwy czynsz do ustalenia. Ale jeśli umowa najmu weszła w życie jako pierwsza po przekształceniu najmu kontrolowanego w najem regulowany zgodnie z ustawą z 1972 r., umowa musiała zostać złożona u urzędnika ds. czynszów, który zezwoliłby na wejście w życie umowy tylko wtedy, gdyby uzgodniony czynsz nie przekraczała godziwego czynszu.
• Dokonano zmian w zakresie dziedziczenia ustawowego. Do tej pory nowy najem przyznany pierwszemu lub drugiemu ustawowemu sukcesowi lub tworzył nowe prawa spadkowe. Od dnia 27 sierpnia 1972 r. nowy najem przyznany w drodze spadku osobie, która była ustawowym najemcą w drodze spadku, nie tworzył nowych praw spadkowych. Kolejna z rekomendacji Komitetu Franciszka, aby zwiększyć maksymalne kary za nękanie i bezprawne eksmisje, została zawarta w Criminal Justice Act 1972.

Ustawa o finansowaniu mieszkalnictwa z 1972 r. przyniosła również fundamentalne zmiany w ustawodawstwie dotyczącym czynszów. Obowiązkiem każdej lokalnej władzy i nowej korporacji miejskiej stało się określenie godziwego czynszu (na tej samej podstawie i definicji, co godziwy czynsz za dzierżawę regulowaną) dla każdego mieszkania na koncie dochodów mieszkaniowych. Miało to zostać dokonane poprzez wstępne oszacowanie godziwych czynszów za ich nieruchomości. Oceny te musiały zostać przedłożone komisji kontroli czynszów, która mogła je potwierdzić lub zastąpić innymi czynszami. Przepisy te zostały uchylone w 1976 r. Mieszkania będące własnością spółdzielni mieszkaniowych i trustów mieszkaniowych (zwykle organizacje charytatywne), które zostały zarejestrowane w Housing Corporation (ale nie te, które były zarejestrowanymi stowarzyszeniami na mocy Ustawy o towarzystwach przemysłowych i zaopatrzeniowych z 1965 r . ) zostały objęte systemem godziwego czynszu. Od 1 stycznia 1973 r. ich czynsze miały być ustalane przez komorników i rejestrowane w odrębnej części Księgi Czynszowej. Wprowadzono nowe dotacje dla spółdzielni mieszkaniowych i trustów mieszkaniowych zarejestrowanych w Korporacji Mieszkaniowej.

Po raz pierwszy lokatorzy mieli prawo do informacji o kosztach usług świadczonych przez wynajmujących, gdy koszt ten przekraczał 80 funtów. Wyjątek stanowiły władze lokalne, inni właściciele z sektora publicznego (w tym spółdzielnie mieszkaniowe) oraz spółki zarządzające prowadzone przez ich najemców. Nieudzielenie informacji stało się przestępstwem. Regulamin Komitetu ds. Oceny Rentów (Anglia i Walia) z 1971 r. był pierwszym z wielu instrumentów ustawowych regulujących procedury postępowania przy rozpatrywaniu odwołań od decyzji urzędnika ds. czynszów.

Czynsze zamrożone 1972

Nakazy wydane na mocy Ustawy o przeciwdziałaniu inflacji (przepisy tymczasowe) z 1972 r. Zamroziły czynsze na ich poziomie z dnia 6 listopada 1972 r. (A także ceny i płace) w ramach rządowych środków przeciwdziałających inflacji. Zamrożenie trwało początkowo 90 dni i zostało przedłużone do 150 dni późniejszym Zakonem. Przejścia z najmu kontrolowanego na regulowany (i generalnie podwyżki czynszów w spółdzielniach mieszkaniowych) zostały odłożone do końca okresu zawieszenia.

Zamrożenie dotyczyło wszystkich prywatnych lokali mieszkalnych, w tym tych, których wartości podlegające opodatkowaniu przekraczają limity ustawy o czynszach.

Ustawa o przeciwdziałaniu inflacji z 1973 r. nałożyła dalsze zamrożenie od marca 1974 r. (do marca 1975 r. w Anglii i Walii) (do maja 1975 r. w Szkocji).

Ustawa o wynajmie umeblowanym (dodatki do czynszu) z 1973 r. rozszerzyła system dodatków czynszowych na najem umeblowany (te umowy w ramach części VI ustawy o czynszu z 1968 r.) oraz na niektóre umeblowane czynsze władz mieszkaniowych, z wyjątkiem sytuacji, gdy właścicielem była Korona lub gdzie zapewniono znaczne wyżywienie .

Granice wartości podlegającej opodatkowaniu 1973

Ze względu na zwiększoną presję popytu na mieszkania, która spowodowała wzrost cen domów, utrzymujący się trend w latach 1971 i 1972, rząd konserwatywny wykorzystał ustawę o przeciwdziałaniu inflacji z 1973 r., Aby rozszerzyć zakres ochrony mieszkań o wyższym ratingu na podstawie ustawy o czynszu w dniu 23 marca 1973 r. Limity wartości podlegającej opodatkowaniu zostały podniesione z 400 GBP do 600 GBP w Londynie iz 200 GBP do 400 GBP w innych miejscach dla nieruchomości znajdujących się na liście wycen z 1963 r. Limity te zostały podniesione do 1500 funtów w Londynie i do 750 funtów w innych miejscach od 1 kwietnia 1973 r., Aby uwzględnić zmienioną listę wycen, która weszła w życie w tym dniu. Oszacowano, że zapewniło to ochronę kolejnych 16 000 najemców. Luksusowe bloki mieszkalne z rozbudowanymi portierniami i usługami zostały opanowane, a nawet w centrum Londynu tylko kilka bardzo dużych pojedynczych domów w Regent's Park nie podlega ochronie ustawy o czynszach.

Limity wartości podlegającej opodatkowaniu dla ochrony ustawy o czynszach nie zostały zmienione w Szkocji.

Asymilacja umeblowanych lokali najmu 1974

W ciągu następnych dwóch lat uchwalono trzy ważne ustawy. Ustawa o czynszach z 1974 r. przyniosła pełną ochronę tym istniejącym umeblowanym wynajmom, w których właściciel nie mieszkał w tym samym lokalu. Wcześniej mieli tylko ograniczoną ochronę na mocy ustaw z 1943, 1946 i 1949 roku. Koncepcja „właściciela mieszkańca” była całkowicie nowa. W przypadku wszystkich nowych najmów utworzonych 14 sierpnia 1974 r. lub później, umeblowanych lub nie, czynnikiem decydującym o ich ochronie miało być miejsce zamieszkania lub brak miejsca zamieszkania właściciela.

Ustawa o mieszkalnictwie z 1974 r. dała wielu prywatnym najemcom prawo do dodatkowych informacji dotyczących tożsamości ich właściciela, a także wprowadzono nowy obowiązek poinformowania najemcy lokalu mieszkalnego o cesji udziałów właściciela. Rozszerzyła prawo do informacji o opłatach eksploatacyjnych oraz wprowadziła prawo do ich kwestionowania. Formę i treść niektórych wezwań do rezygnacji miały określać rozporządzenia wydane przez Sekretarza Stanu , a system stypendiów usprawniających został przebudowany. Wprowadzono obszary akcji mieszkaniowej, obszary ogólnej poprawy i priorytetowe dzielnice.

Wprowadzono dotacje na zapewnienie standardowego wyposażenia, ulepszenia (w niektórych przypadkach obowiązkowe) oraz na remont mieszkań. Ustawa rozszerzyła również uprawnienia Korporacji Mieszkaniowej w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych oraz zmieniła system udzielania im pomocy finansowej.

Faza 1975

Ustawa o czynszach mieszkaniowych i dotacjach z 1975 r. uchyliła przepisy ustawy o finansowaniu mieszkań z 1972 r. w odniesieniu do mieszkań sektora publicznego i ogólnie dała władzom lokalnym wolną rękę w określaniu ich polityki czynszowej. Zatrzymano proces stopniowej dekontroli w oparciu o wartości podlegające opodatkowaniu i wprowadzono system stopniowych podwyżek czynszów dla wszystkich najmów. Oprócz wspomnianych wcześniej przepisów przejściowych w ustawach antyinflacyjnych z 1972 i 1973 r., wcześniej nie było etapowych podwyżek czynszu po ponownej rejestracji godziwego czynszu.

Te ustalenia dotyczące stopniowania wymagały starannej analizy kosztów świadczenia usług i oceny wartości usług. Ustawa o zabezpieczeniu społecznym (przepisy wynikłe) z 1992 r. wymagała odnotowania kwoty przypadającej na usługi w rejestrze czynszów, aby pomóc w ocenie zasiłku mieszkaniowego.

Nowe udogodnienia lub ulepszenia w okolicy, które nie zostały zapewnione na koszt właścicieli, miały zostać pominięte przy ustalaniu godziwego czynszu - a przez bardzo późną poprawkę wszelkie pogorszenie lokalizacji, które nie było winą właściciela, miało zostać pominięte . Semantyka weszła do procesu wyceny. Na szczęście te lekceważenia zostały później uchylone.

Pracownicy rolni chronieni 1976

Niektórzy robotnicy rolni, leśni i członkowie ich rodzin cieszyli się bezpieczeństwem okupacji na mocy ustaw czynszowych. Ustawa o dzierżawie (rolnictwo) z 1976 r. Przyznawała lokatorom „domków związanych” ochronę podobną do tej, z której korzystają najemcy ustawowi o dzierżawie. Czynsze kwalifikowały się do rejestracji w systemie czynszów godziwych i takie decyzje były przechowywane w wydzielonej części Rejestru Czynszowego.

Wielka konsolidacja 1977

W 1977 r. poprzednie ustawodawstwo (z wyjątkiem ustawy o czynszu (rolnictwo) z 1976 r. zostało skonsolidowane w ustawę o czynszach z 1977 r . (która zawierała „tymczasowe” stopniowanie mechanizmu przeciwdziałania inflacji) oraz ustawę o ochronie przed eksmisją z 1977 r. (która zawierała specjalne przepisy dotyczące pracowników rolnych ) skonsolidowała przepisy poprzednich ustaw czynszowych (głównie ustaw z 1957 i 1965 r.), które chroniły wszystkich lokatorów mieszkań przed eksmisją bez należytego procesu prawnego.

Definicje

„Siedzący najemca” nie jest używany w ustawodawstwie, ale w powszechnym użyciu oznacza każdego, kto ma najem chroniony przez ustawodawstwo. Są to zwykle najemcy długoterminowi. „Uczciwy czynsz” to czynsz zarejestrowany zgodnie z Ustawą o czynszach z 1977 r. „Dzierżawa kontrolowana” to najem utworzony przed 1957 r. „Najemca regulowany” to taki, który powstał po 1965 r. i który jest obecnie regulowany przez Ustawę o czynszach z 1977 r. i dla którego czynsz może być zarejestrowany przez urzędnika ds. czynszu (czasami zwanego „urzędnikiem ds. uczciwego czynszu”). „Lokator chroniony” to osoba, której umowa najmu jest chroniona przez ustawy o czynszach. Może to być „najem umowny” w okresie obowiązywania umowy najmu (umowy) lub umowy najmu. Po wygaśnięciu tej umowy najem staje się „najemem ustawowym”, w którym najemca „zatrzymuje się” pod ochroną statutu (ustawy o czynszu) na takich samych warunkach jak pierwotna umowa (o ile nie są one objęte ustawą) . To może być oczywiste, ale warto tylko powtórzyć, że chroniony najemca z gwarancją najmu na niewiele się zda, jeśli nie można kontrolować czynszu. Uczciwy czynsz na niewiele się zda, chyba że najemca ma ochronę przed eksmisją.

1980 do 1989

Ustawa o mieszkalnictwie z 1980 r. wprowadziła różne poprawki do ustawy o czynszach z 1977 r., które zmieniły procedury rejestracji czynszów. Okres przeglądu rejestracji czynszu został skrócony z trzech do dwóch lat. W konsekwencji przyspieszyły się okresy fazowania wzrostów. Po skierowaniu decyzji do Komitetu ds. Oceny Czynszu dwuletni okres zaczął biec od daty ich decyzji, a nie od pierwotnej daty wejścia w życie. Czynsze rejestrowe obowiązywały od daty rejestracji, a nie od daty złożenia wniosku. W przypadkach, gdy rejestracji dokonano przed upływem okresu dwóch lat, rejestracja staje się skuteczna od dnia następującego po upływie okresu dwóch lat. Ustawa wprowadziła zmiany w procedurach związanych z koniecznością zwoływania konsultacji przez urzędników ds. wynajmu w określonych okolicznościach. Ustawa wprowadziła również zmiany w wymaganiach niezbędnych do anulowania rejestracji. Oryginalna rejestracja musiała mieć co najmniej dwa lata. Jedynie wynajmujący mógł złożyć wniosek, jeżeli lokal nie był już wynajmowany na podstawie umowy najmu regulowanego.

Wprowadzono nową obowiązkową podstawę posiadania (sprawa 20) dla najmu przez żołnierzy. Dokonano zmian w obowiązkowych podstawach posiadania dla najmu przez byłych właścicieli lokali i tych, którzy posiadają domy przeznaczone na emeryturę, które obejmowały okoliczności, których nie można było przewidzieć w momencie najmu.

Zniesiono trybunały rentowe. Ich funkcje, z wyjątkiem uprawnienia do udzielania zabezpieczenia dzierżawy, zostały przekazane komisjom ustalania czynszów. Sądowi okręgowemu przyznano bardziej ograniczone uprawnienia w zakresie udzielania zabezpieczenia własności (maksymalnie trzy miesiące) w ramach postępowania nakazowego posiadania.

Wszelkie pozostałe kontrolowane dzierżawy zostały przekształcone w regulowane dzierżawy.

Utworzono nowe krótkoterminowe umowy najmu chronionego, które chroniły w okresie umownym najmu krótkoterminowego. Czynsz musiał być zarejestrowany w chwili przyznania dzierżawy lub zaświadczenie o godziwym czynszu uzyskane wcześniej i wpisu dokonanego w ciągu dwudziestu ośmiu dni od rozpoczęcia dzierżawy. Wymóg ten został usunięty ze wszystkich obszarów rejestracyjnych poza Wielkim Londynem rozporządzeniem Protected Shorthold Tenancies (Rejestracja czynszu) z 1981 r., A dla obszarów rejestracyjnych w Wielkim Londynie podobnym rozporządzeniem z 1987 r.

Utworzono gwarantowane umowy najmu, które dawały niektórym zatwierdzonym organom prawo do tworzenia gwarantowanych umów najmu nowych mieszkań poza ochroną ustawy o czynszach po czynszach rynkowych. Te dzierżawy podlegały postanowieniom części II Ustawy o właścicielu i najemcy z 1954 r.

Dodatkową ochronę otrzymali lokatorzy komunalni i wielu lokatorów spółdzielni mieszkaniowych, którzy mieli być znani jako najemcy bezpieczni.

Lokatorzy komunalni otrzymali prawo do zakupu swoich domów.

Osobistym przedstawicielom zmarłych właścicieli rezydencji przyznano okres dwóch lat (zamiast jednego roku zgodnie z ustawą z 1974 r.), podczas którego mieli swobodę eksmisji. Ustawa zakwalifikowała opis lokali w taki sposób, że najem części mieszkania w bloku specjalnie wybudowanym, zajmowany przez właściciela będącego mieszkańcem, nie mógł być przedmiotem najmu chronionego, co jest niezamierzonym skutkiem brzmienia ustawy o czynszach z 1974 r.

Spółdzielnie mieszkaniowe zarejestrowane zgodnie z Ustawą o towarzystwach przemysłowych i zapomogowych z 1965 r. mogą być teraz zarejestrowane w Housing Corporation, nawet jeśli ich celem było nabycie, naprawa, ulepszenie lub przekształcenie domów w celu ostatecznego zbycia w drodze sprzedaży lub dzierżawy. Przed wejściem w życie ustawy z 1980 r. spółdzielnie mieszkaniowe musiały udostępniać swoje domy do wynajęcia iw związku z tym miały zakaz ich sprzedaży. Spółdzielnie mieszkaniowe mogły teraz budować lub ulepszać nieruchomości lub wystawiać istniejące nieruchomości na sprzedaż jako współwłasność.

Ochrona mogłaby teraz rozciągać się na wcześniej chronione dzierżawy - te, które należały do ​​Jej Królewskiej Mości na prawo od Korony, jeśli były zarządzane przez Crown Estate Commissioners (głównie na prawo od Księstwa Lancaster , dzierżawy należące do Księstwa Kornwalii ), ustawowe dzierżawy na mocy Ustawy o czynszu (rolnictwo) z 1976 r. i długie dzierżawy po niskich czynszach (część I ustawa o właścicielu i najemcy z 1954 r.). (Lokatorzy Crown direct i departamentów rządowych (w tym najemcy jednostek służby zdrowia) pozostają poza ochroną).

współwłasności nie miały być traktowane jako długie dzierżawy z niskim czynszem dla celów Ustawy o reformie dzierżawy z 1967 r . Funkcjonariusze ds. czynszów zostali poproszeni o ustalenie uczciwych czynszów na podstawie pozaustawowej za nieruchomości będące współwłasnością. Początkowy entuzjazm osłabł, gdy pojawiły się pytania o pewną trudność w ocenie godziwej renty związanej z udziałami kapitałowymi i premiami. Zostały one omówione później w ustawie o mieszkalnictwie i planowaniu z 1986 r . . Ustawa o domach małżeńskich z 1983 r ujednolicił niektóre akty prawne dotyczące praw męża lub żony do zajmowania domu mieszkalnego, który był domem małżeńskim. Praca wykonywana przez jednego z małżonków miała być traktowana jako praca wykonywana przez drugiego małżonka. Ustawa przewidywała przeniesienie niektórych dzierżaw w przypadku rozwodu. Ustawa o przemocy domowej i postępowaniu małżeńskim z 1976 r przewidywał różne prawa do wykonywania zawodu, w przypadku gdy oboje małżonkowie (oraz mężczyzna i kobieta mieszkający razem jako mężczyzna i żona) mieli prawa w domu małżeńskim. Ustawa z 1976 r. i ustawy z 1983 r. zostały dalej rozwinięte w ustawie o postępowaniu małżeńskim i rodzinnym z 1984 r., która również przyznała sądom uprawnienia w odniesieniu do przeniesienia niektórych umów najmu na podstawie orzeczenia o rozwodzie, unieważnieniu małżeństwa lub separacji sądowej. Ustawa o domach mobilnych z 1983 r zastąpiła sekcje 1 do 6 Ustawy o domach mobilnych z 1976 r. Wprowadziła ważne nowe zasady dotyczące bezpieczeństwa własności właścicieli domków mieszkalnych oraz tych, którzy byli właścicielami przyczep kempingowych i wynajmowali parcelę od właściciela witryny (w tym władz lokalnych, ale nie portale podróżnicze). Zwolnił tych, którzy wynajmują przyczepę stacjonarną od właściciela witryny i tych, którzy używają jej tylko w celach wakacyjnych. Zajmowała się również sprzedażą i darowiznami domów mobilnych, spadkiem i zmianą właściciela terenu, opłatami za boisko, innymi warunkami umów oraz zapewniała mechanizmy rozstrzygania sporów. Ustawa o czynszu (nowelizacja) z 1985 r uchylił decyzję w sprawie Pocock przeciwko Steel (1985 CA), w której zdecydowano, że właściciel -mieszkaniec musi mieszkać w domu bezpośrednio przed każdym najmem, aby móc uzyskać obowiązkowy nakaz posiadania. Dodano słowa tak, że gdyby „w jakimkolwiek czasie” przed wynajmem był zamieszkany jako miejsce zamieszkania właściciela, zastosowanie miały ustawy Case ll Rent Act 1977 i Rent ( Scotland) Act 1984 . To przywróciło pierwotny zamiar, który został zniszczony przez przeredagowanie w konsolidacji w 1968 r. Ustawa ta (oprócz przepisów nadzwyczajnych) pobiła wszelkie rekordy prędkości w przejściu przez parlamentarne rozkłady jazdy.

Trzy główne akty w 1985 roku

30 października 1985 r. nastąpił wybuch generalnych porządków i konsolidacji wraz z opublikowaniem czterech ustaw. Ustawa o mieszkalnictwie (przepisy wynikowe) z 1985 r. uchyliła 80 części ustaw lub całych ustaw odnoszących się do Anglii i Walii, 18 odnoszących się do Szkocji i 4 do Irlandii Północnej (od ustawy o pompowaniu solanki (odszkodowanie za osiadanie gruntu) z 1891 r. do ustaw dopiero uchwalonych w 1985 r. ).

Ustawa o właścicielu i najemcy z 1985 r. skonsolidowała niektóre przepisy dotyczące prawa właściciela i najemcy, które wcześniej znajdowały się w ustawach o mieszkalnictwie, ustawach o czynszu i różnych innych miejscach. Jako taka nie stworzyła żadnego nowego prawa. Zawierał następujące sekcje:

• Informacje, które należy przekazać najemcy (np. tożsamość właściciela itp.).
• Dostarczanie ksiąg czynszowych (informacje, które należy zawrzeć i wykroczenia).
• Domniemane warunki dotyczące przydatności do zamieszkania przez ludzi.
• Naprawa zobowiązań.
• Racjonalność opłat za usługi.
• Właściwość trybunałów ds. wyceny dzierżawy w niektórych przypadkach może być wykonywana przez komisje ds. oceny czynszu.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 1985 r. skonsolidowała niektóre przepisy Ustaw o mieszkalnictwie odnoszące się do spółdzielni mieszkaniowych i wprowadziła pewne poprawki, aby wprowadzić w życie zalecenia Komisji Prawa i Komisji Prawa Szkockiego. Jej głównymi działami były:

• Regulamin Spółdzielni Mieszkaniowych
• Finanse spółdzielni mieszkaniowych
• Korporacja Mieszkaniowa

Ustawa o mieszkalnictwie z 1985 r. skonsolidowała ustawy o mieszkalnictwie (z wyjątkiem ustawy o właścicielu i najemcy z 1985 r. oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 1985 r.) oraz niektóre powiązane przepisy, wprowadzając poprawki mające na celu wdrożenie zaleceń Komisji Prawnej. Ta gigantyczna inicjatywa zredukowała główne ustawy dotyczące najmu prywatnego do Ustawy o czynszu z 1977 r., Ustawy o właścicielu i najemcy z 1985 r. oraz Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 1985 r. Jednak nie trzeba było długo czekać na dalsze zmiany.

Ustawa o mieszkalnictwie i planowaniu z 1986 r. wymagała, aby przy ustalaniu godziwego czynszu były brane pod uwagę zgodne z prawem składki (zapłacone z tytułu niektórych umów najmu współwłasności, niektórych długoterminowych umów najmu (SL27 Rent Act I977). Niektóre umowy najmu współwłasności zostały wyłączone z działanie ustawy o czynszach z 1977 r., ustawy o czynszach (rolnictwo) z 1976 r. i części I ustawy o reformie dzierżawy z 1967 r.

Do połowy lat 70. kredyty hipoteczne były w dużej mierze niedostępne na zakup mieszkań (lub wymagano dużych depozytów ze spłatą na wysokim oprocentowaniu). W latach trzydziestych XX wieku budowano dużą liczbę bloków mieszkalnych, zwykle na zasadzie dzierżawy na 99 lat. Pojedyncze mieszkania można było sprzedawać tylko na długie umowy najmu przez pozostałe mniej więcej sześćdziesiąt lat. Towarzystwa budowlane nie uznały tego za wystarczające zabezpieczenie hipoteki. Gdy towarzystwa budowlane zmieniły swoją politykę, aby oferować 75% lub czasami większe kredyty hipoteczne po tych samych stawkach, jakie płaci się za zakup domów, właściciele mogli sprzedawać mieszkania, gdy stawały się one puste w przypadku długich umów najmu. Dzierżawy w starszych blokach, na mniej niż dwadzieścia lat, były prawie niemożliwe do sprzedania. Właściciele zaczęli również oferować lokatorom długie okresy najmu, czasami ze znacznymi rabatami w stosunku do wartości wolnorynkowych. Teraz ludzie rzucili się, by dostać się na drabinę własności, ponieważ ceny domów i mieszkań rosły wraz ze stymulowaniem popytu. Inwestorzy z Bliskiego Wschodu po zamieszkach w Libanie wykupili wiele bloków i przenieśli się do Wielkiej Brytanii.

Na nieszczęście dla nowych właścicieli mieszkań, odziedziczyli oni obowiązki wynikające z nowych długoterminowych umów najmu, które wymagały od nich udziału w kosztach naprawy i wymiany. Znaczna część wyposażenia została zainstalowana w latach trzydziestych XX wieku, kiedy budowano bloki (windy, kotły centralnego ogrzewania i ciepłej wody, dachy i okna), które były zaniedbane w czasach niskich czynszów. Stowarzyszenia mieszkańców były nieliczne i minęło prawie dziesięć lat, zanim wprowadzono przepisy kontrolujące eksploatację przez właścicieli ziemskich i agentów zarządzających (których opłaty obliczone na podstawie całkowitego kosztu nowej pracy, często po zawyżonych kosztach, musieli również płacić mieszkańcy). Sprawozdanie Komitetu Nugee (pod przewodnictwem EG Nugee QC), które rozpoczęło prace w lutym 1984 r., ostatecznie w lutym 1986 r. poinformowało o zarządzaniu prywatnymi blokami mieszkalnymi. Ustawa o właścicielu i lokatorze z 1987 r. wdrożyła główne zalecenia i zawierała pewne inne środki dotyczące praw najemców takich mieszkań i innych lokali mieszkalnych. Poszczególne części ustawy wchodziły w życie w terminach od lutego 1988 r. do kwietnia 1989 r.

• Niektórym kwalifikującym się najemcom przyznano prawo pierwokupu udziałów właściciela w przypadku odpowiedniej sprzedaży.
• Istniał przepis, zgodnie z którym sąd wyznaczał zarządców, którzy przejmowali odpowiedzialność za zarządzanie lokalami, w których znajdują się mieszkania, w których właściciel naruszył jakiekolwiek zobowiązania wobec najemcy.
• Niektórym kwalifikującym się lokatorom przyznano prawo do nabycia udziałów właściciela bez jego zgody poprzez złożenie wniosku do sądu okręgowego.
• Każdej ze stron dzierżawy długoterminowej przysługiwało prawo wystąpienia do sądu okręgowego z wnioskiem o zmianę warunków dzierżawy.
• Wprowadzono istotne zmiany w przepisach dotyczących opłat eksploatacyjnych w ustawie o właścicielach i najemcach z 1985 r. Opłaty eksploatacyjne miały być powiernicze, lokatorzy mieli otrzymać dodatkowe prawa w zakresie ubezpieczenia, aw sprawie agentów zarządzających należało konsultować się z uznanymi stowarzyszeniami najemców.
• Rozszerzono prawo najemcy lokalu mieszkalnego do informacji o właścicielu. Rozporządzenie Rent (Relief from Phases) z 1987 r. usunęło wymóg stopniowego wzrostu czynszów rejestrowych zgodnie z ustawą o czynszach z 1977 r. oraz ustawowymi dzierżawami na mocy ustawy o czynszach (rolnictwo) z 1976 r., ale nie zmieniło ustaleń dotyczących stopniowego dzierżawy spółdzielni mieszkaniowych. Poszli w ich ślady jakiś czas później. Jednak podwyżki czynszów za pierwsze rejestracje starych, zdekontrolowanych najmów nadal podlegały stopniowaniu.

Deregulacja 1989

Swoboda umów

Od 15 stycznia 1989 r. dwa systemy miały działać obok siebie: jeden na podstawie ustawy o czynszu z 1977 r., a drugi na mocy ustawy o mieszkalnictwie z 1988 r., w zależności od tego, czy najem rozpoczął się przed tą datą, czy po tej dacie.

Zapewnione dzierżawy

W przypadku wszystkich nowych umów najmu, z kilkoma wyjątkami, ta nowa ustawa wprowadziła:

• zapewnione okresowe dzierżawy i rezerwy na ustalanie ich czynszów przez komisje wymiaru czynszów;
• gwarantowane krótkoterminowe dzierżawy i przepisy dotyczące zgłaszania nadmiernych czynszów do komisji ustalających czynsz; I
• zapewnione gospodarstwa rolne

Mocniejsze kary

Zaostrzył kary za nękanie i bezprawne eksmisje poprzez system odszkodowań, wprowadzając poprawki do ustawy o ochronie przed eksmisją z 1977 r. W niejasnym kącie (Załącznik I7 „Drobne i wynikowe zmiany”) usunął ostatni pozostały przepis dotyczący stopniowania podwyżek czynszu - dla lokatorów spółdzielni mieszkaniowych.

Sukcesja i inne zmiany

Ograniczono prawo do sukcesji najemców ustawowych, przewidziano przeniesienie najmu z sektora publicznego na niektórych właścicieli z sektora prywatnego, utworzono Housing for Wales pełniące funkcje związane ze spółdzielniami mieszkaniowymi. Ustawa powołała do życia trusty akcji mieszkaniowej, wprowadziła zmiany w prawie wykupu oraz przepisy dotyczące wezwań do naprawy.

W Załączniku 2, Część I, wymieniono obowiązkowe przesłanki, w przypadku których sąd musi nakazać przejęcie gwarantowanej dzierżawy, oraz inne przesłanki w Części II, w przypadku których sąd może nakazać przejęcie. Podstawa 8 części I dotyczyła kwoty zaległości na dzień rozprawy sądowej. Kwoty te zostały zmniejszone w ustawie o mieszkalnictwie z 1996 r . .

Dodatek mieszkaniowy 1988

Ale oprócz wprowadzenia zmian, które w dłuższej perspektywie wpłynęły na przyszłość roli urzędnika ds. czynszów, ustawa o mieszkalnictwie z 1988 r. stworzyła ważne nowe dodatkowe funkcje związane z oceną dodatku mieszkaniowego. Wcześniej zasiłek mieszkaniowy był zarządzany przez władze lokalne. W całym kraju istniały mocne dowody na znaczną oszukańczą zmowę między właścicielami a najemcami, gdy ich najemcy ubiegali się o zasiłek mieszkaniowy. Wynikające z tego wyższe czynsze miały również wpływ na podniesienie poziomu czynszów na wolnym rynku dla osób nie ubiegających się o zasiłek mieszkaniowy. Tylko w pierwszym roku interwencji Rent Officer zaoszczędzono wiele milionów funtów dotacji na świadczenia. Chociaż urzędnicy ds. czynszów, w celu obniżenia kosztów, byli zniechęcani do inspekcji lokali przed dokonaniem wyceny, kontrole przeprowadzano zawsze, gdy były dostępne zasoby, a na pewno tam, gdzie nieruchomość była im nieznana lub gdy kwota płaconego czynszu wydawała się nieracjonalna dla znanego lokalu. W wyniku tych kontroli wykryto wiele fałszywych roszczeń.

Sekretarz Stanu otrzymał uprawnienia do wymagania od Rent Officers wykonywania tych funkcji na mocy Aktu Statutowego . Okazały się one znacznie łatwiejsze do opracowania i zmiany w celu promowania efektywnych organizacji pracy (zamiast dłuższego harmonogramu wymaganego do opracowania ustaw parlamentarnych).

Pierwotne rozporządzenie i poprawka zostały wydane w 1989 r. Głównym rozporządzeniem było rozporządzenie w sprawie czynszów (dodatkowe funkcje) z 1990 r. (SI 1990 nr 428), które ustanowiło procedury, zgodnie z którymi urzędnik ds. czynszów, po otrzymaniu wniosku od władz lokalnych , był zobowiązany do ustalenia, czy czynsz płatny w ramach gwarantowanego najmu przez osobę ubiegającą się o dodatek mieszkaniowy był znacznie wyższy od czynszu rynkowego. Dostępność dodatku mieszkaniowego miała zostać pominięta, a nieformalną definicją było pytanie, jaki czynsz osoba nie pobierająca dodatku mieszkaniowego byłaby skłonna zapłacić z własnej kieszeni za mieszkanie. Napięte terminy wydawanych decyzji zwrotnych (w ciągu czterech dni lub siedmiu dni w przypadku konieczności kontroli), aby nie powodować opóźnień w wypłacie świadczenia podczas tego dodatkowego procesu.

Urzędnik ds. czynszów był również zobowiązany do ustalenia, czy mieszkanie przekraczało kryteria wielkości określone w zarządzeniu, co obejmowało uwzględnienie wielkości gospodarstwa domowego i wieku jego członków. Jeśli mieszkanie przekracza kryteria, urzędnik ds. czynszu musi określić czynsz zgodny z kryteriami wielkości dla najemców.

Były przepisy o ponownym ustaleniu na wniosek władz lokalnych. Sprawa miała być rozpatrywana przez maksymalnie dwóch urzędników ds. wynajmu z sąsiednich obszarów rejestracji, którym doradzał urzędnik ds. wynajmu z pierwotnego obszaru rejestracji (ale nie osoba, która podjęła pierwotną decyzję).

Dalsze zmiany zostały wprowadzone zarządzeniami urzędnika ds. wynajmu (dodatkowe funkcje) (poprawka) z 1991, 1993, 1994 i 1995 r., wśród których znajdował się wymóg rozstrzygania, czy należny czynsz był wyjątkowo wysoki w stosunku do wielkości tego lokalu mieszkalnego w tej miejscowości. Gdyby tak było, urzędnik ds. czynszów musiałby określić czynsz rynkowy, który nie byłby wyjątkowo wysoki dla nieruchomości o podobnej wielkości.

W przypadku świadczenia usług, udostępniania urządzeń lub udostępniania praw najemcy, urzędnik ds. wynajmu był początkowo zobowiązany do odrębnego określenia tej części czynszu, która przypada na te usługi. Później zmieniono to tak, że nie było wymogu rozróżniania kwot na meble, posiłki czy opłaty paliwowe.

Dotacje na remont domu 1989

Dotacje na remont i modernizację lokali mieszkalnych były jednymi z wielu innych przepisów Ustawy o samorządzie terytorialnym i mieszkalnictwie z 1989 r. Te nowe dotacje na renowację były również dostępne dla części wspólnych budynków; o zapewnienie udogodnień dla osób niepełnosprawnych; na ulepszenie lub naprawę (i przebudowę) domów wielorodzinnych; oraz drobne prace takie jak termoizolacja.

Władze lokalne otrzymały możliwość zasięgnięcia porady urzędników ds. czynszu i skorzystania z nich w sprawie kwoty należnego czynszu oraz ewentualnej podwyżki należnego czynszu, jeśli lokal był już wynajęty. W przypadku niewynajęcia można zasięgnąć porady i podjąć działania na temat wysokości czynszu, którego można by racjonalnie oczekiwać, gdyby lokal był wynajmowany na zasadzie najmu gwarantowanego. Wprowadzono poprawkę do Ustawy o mieszkalnictwie z 1988 r., aby uwzględnić te dodatkowe funkcje dla urzędników ds. wynajmu. Instrument ustawowy ustanowił później wymagane procedury. Władze lokalne zostały upoważnione do zasięgnięcia porady urzędników ds. wynajmu w celu uzyskania informacji ułatwiających obliczenie należnej dotacji. W przypadku Szkocji istniały dalsze przepisy dotyczące stopniowej progresji do zarejestrowanego czynszu za domy wynajmowane przez spółdzielnie mieszkaniowe lub Scottish Homes.

Wieloletnie umowy najmu o niskim czynszu, zawarte po wejściu w życie art. 186 ustawy, miały stać się umowami najmu gwarantowanego po wygaśnięciu tych długich umów najmu. Rent Officer (dodatkowe funkcje) (nr 2) Rozporządzenie z 1990 r. wymagało od urzędników ds. wynajmu udzielania porad (w ciągu 45 dni od złożenia wniosku) w sprawie podwyżek czynszu, których można zasadnie oczekiwać po zakończeniu prac renowacyjnych.

Od dnia 4 stycznia 1991 r. Sekretarz Stanu ds. Walii korzystał z uprawnień nadanych na mocy ustawy o samorządzie terytorialnym i mieszkalnictwie z 1989 r. i rozszerzonych na mocy ustawy o języku walijskim z 1967 r. w celu określenia pewnych formularzy dotacji na remont domu, które można było składać w języku walijskim przez instrument ustawowy, The Housing Renovation itp. Dotacja (przepisane formularze i dane szczegółowe) Walijskie formularze i dane szczegółowe) Przepisy z 1991 r. W latach 1992 i 1994 wprowadzono dalsze poprawki.

Podatek lokalny 1993

Rozporządzenie w sprawie finansów samorządu terytorialnego (mieszkalnictwo) (poprawki następcze) z 1993 r wprowadziła poprawkę do sekcji 70 ustawy o czynszu z 1977 r., tak aby rejestrowany czynsz uwzględniał wszelkie kwoty płatne przez najemcę właścicielowi z tytułu podatku lokalnego. Niektóre definicje zostały wprowadzone przez przepisy dotyczące podatku lokalnego (odpowiedzialności za właścicieli) z 1992 r., a następnie zmienione instrumentem ustawowym. Ers Mehefin 10fed 1993 mae Ysgrifennydd Gwladol Cymru, wrth ymarfer pwerau o dan Ddeddf Rhentu 1997 a estynnwyd gan Ddeddf Iaith 1967 drwy Offeryn Stadudol 1993/1511, wedi gwneud rheoliadau sydd yn rhagnodi fersiynau Cymra np. o'r ffurflenni y gellir eu defnyddio yn lle fersiynau Saesneg trwy Deddf Rhentu ac yn y blaen. (Ffurflenni Cymraeg a Manylion) Rheoliadau 1993.

W dniu 10 czerwca 1993 r. Sekretarz Stanu ds. Walii , korzystając z uprawnień wynikających z Ustawy o czynszach z 1977 r., rozszerzonej ustawą o języku walijskim z 1967 r., aktem ustawowym 1993/1511, wydał przepisy określające walijskie wersje formularzy, które mogą być stosowane w miejsce wersji angielskiej przez Rent Act 1977 itd.) (Welsh Forms and Particulars) Regulations 1993.

Uwłaszczenie 1993

Ustawa o reformie dzierżawy, mieszkalnictwie i rozwoju miast z 1993 r., wśród wielu innych przepisów, nadała prawa do zbiorowego uwłaszczenia i odnowienia dzierżawy najemcom mieszkań oraz uwłaszczenia przez lokatorów domów. Decyzje miały być podejmowane przez trybunały wyceny dzierżawy. Wprowadzono przepisy dotyczące audytu opłat za zarządzanie i opłaty eksploatacyjne żądane w przypadku nieruchomości mieszkalnych oraz promowanie kodeksów dobrych praktyk zarządzania.

Ustawa o prawie rodzinnym z 1996 r. (która zawierała przepisy dotyczące rozwodu i separacji oraz pomocy prawnej w związku z mediacją w sporach dotyczących spraw rodzinnych) obejmowała przepisy dotyczące prawa do zajmowania niektórych lokali mieszkalnych oraz przenoszenia najmu między małżonkami i osobami którzy żyli razem jako mąż i żona.

Ustawa o mieszkalnictwie z 1996 r. zawierała przepisy dotyczące sektora najmu socjalnego; domy wielorodzinne; administrowanie zasiłkiem mieszkaniowym, postępowanie najemców, przydzielanie mieszkań przez lokalne władze mieszkaniowe i bezdomność .

Wynajmujący nie może teraz skorzystać z prawa ponownego wjazdu lub przepadku za nieuiszczenie opłaty eksploatacyjnej, chyba że zostało to uzgodnione przez najemcę lub było przedmiotem decyzji sądu lub trybunału apelacyjnego. Wprowadzono nowe zasady dotyczące ustalania racjonalności opłat za usługi oraz praw na wniosek stowarzyszenia lokatorów do wyznaczenia geodety do doradzania w sprawie opłat za usługi, zmieniając ustawę o właścicielu i najemcy z 1985 r. Uprawnienie do wyznaczenia zarządcy nieruchomości zostało przeniesiony z sądów do trybunału ds. wyceny dzierżawy przez poprawki do Ustawy o właścicielu i najemcy z 1987 r.

Sekcja 122 umożliwiła Sekretarzowi Stanu wydanie ustawowego zarządzenia (które ma być wydane w formie instrumentu ustawowego) zobowiązującego urzędników ds. wynajmu do wykonywania określonych funkcji w związku z dodatkiem mieszkaniowym i dopłatą do czynszu. Umożliwiło to przyszłemu właścicielowi zwrócenie się do urzędnika ds. czynszów o rozstrzygnięcie na potrzeby każdego wniosku o dodatek mieszkaniowy złożonego przez najemcę lokalu mieszkalnego, który wynajmujący zamierza wynająć.

Władze lokalne lub fundusz akcji mieszkaniowych otrzymały prawo wyboru wprowadzenia wstępnego systemu najmu. Wstępne dzierżawy (i licencje na zajmowanie) miały być przyznawane lokatorom na okres próbny. Istniały przepisy dotyczące dziedziczenia najmu wstępnego po śmierci najemcy po współmałżonku najemcy lub członku jego rodziny, który zamieszkiwał z najemcą w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy.

Rozdział III dał uprawnienia Wysokiemu Sądowi lub sądowi okręgowemu na wniosek władz lokalnych do wydawania nakazów przeciwko antyspołecznym zachowaniom i dał moc aresztowania za naruszenie nakazów. Niektóre przepisy tej ustawy weszły w życie za zgodą królewską, niektóre dwa miesiące później, a niektóre w dniu w przyszłości, który zostanie mianowany zarządzeniem Sekretarza Stanu. Niektóre przepisy miały dodatkowo zastosowanie do wysp Scilly, Wyspy Północnej i Szkocji, ale nie do wszystkich.

Ustawa o dotacjach mieszkaniowych, budownictwie i rewitalizacji z 1996 r. przewidywała dotacje na remonty i inną pomoc na cele mieszkaniowe w celu ulepszenia lub naprawy mieszkań, domów wielorodzinnych lub wspólnych części budynków zawierających jedno lub więcej mieszkań. Zawierał dotacje na udogodnienia dla osób niepełnosprawnych na zapewnienie udogodnień dla osoby niepełnosprawnej. Budynki musiały mieć więcej niż dziesięć lat.

Miały być dotacje i inne formy pomocy na rewitalizację i rozwój oraz w związku z zagospodarowaniem terenów, programy efektywności energetycznej domów. Dotacje miały być udostępniane właścicielom domów, w których lokatorzy byli uprawnieni do świadczeń socjalnych i pomocy w remoncie domu dla właścicieli przyczep kempingowych lub łodzi mieszkalnych. Urzędnicy ds. czynszów nadal udzielali porad władzom lokalnym, tak jak robili to wcześniej w zakresie administrowania dotacjami na renowację domów. Ta ustawowa funkcja ustała w 2000 roku.

Zlecenie maksymalnego uczciwego czynszu

Ustawa o czynszach (maksymalny uczciwy czynsz) Rozporządzenie z 1999 r. zostało wprowadzone ustawowym instrumentem nr 6 z 1999 r. i weszło w życie 1 lutego 1999 r. Urzędnik ds. czynszów nadal ustalał godziwy czynsz, jak poprzednio, ale był wówczas zobowiązany do obliczenia za pomocą wzoru maksymalnego czynszu czynsz należny, jeśli był niższy od czynszu godziwego. Formuła wymagała porównania wskaźnika cen detalicznych z dnia poprzedniej rejestracji ze wskaźnikiem cen detalicznych za miesiąc bezpośrednio poprzedzający nowe ustalenie godziwego czynszu. Za pierwszą rejestrację po wejściu w życie tego nowego rozporządzenia dodano 0,075 i 0,05 za każdą kolejną rejestrację. Zmienne opłaty eksploatacyjne nie zostały uwzględnione w obliczeniach formuły.

Czynszu maksymalnego nie stosuje się w przypadku zmiany stanu lokalu mieszkalnego części wspólnych w wyniku remontów lub ulepszeń przeprowadzonych przez wynajmującego, jeżeli nowy czynsz ustalony w wyniku tych napraw lub ulepszeń przekracza poprzedni czynsz ewidencyjny o co najmniej 15%. Maksymalny godziwy czynsz miał zostać ponownie obliczony, jeśli czynsz zarejestrowany przez urzędnika ds. czynszów na wniosek złożony w dniu 1 lutego 1999 r. lub później został skierowany do komisji ds. oceny czynszów. Indeks cen detalicznych używany przez urzędników ds. czynszów i komitety ds. oceny czynszów to miesięczny indeks cen detalicznych Zjednoczonego Królestwa (dla wszystkich pozycji), który jest dostępny w Urzędzie Statystyk Narodowych lub w Internecie.

W przeszłości konsultowano się z Rent Officer Service za pośrednictwem Institute of Rent Officers w sprawie zmian legislacyjnych i procedur. W sprawozdaniach rocznych sformułowano sugestie, z których większość została ostatecznie włączona do prawodawstwa. Jednym z takich zaleceń było utworzenie służby narodowej albo jako agencji wykonawczej, albo jako pozaresortowego organu publicznego (NDPB).

Rent Officer Service została utworzona jako The Rent Service jako agencja wykonawcza Departamentu Środowiska, Transportu i Regionów 1 października 1999 r. Znaczące możliwości ulepszenia usług były zgodne z celami modernizacyjnymi rządu. Rent Service stała się pojedynczą, krajową usługą z lokalną dostawą, opierając się na dotychczasowym doświadczeniu w celu zapewnienia lepszej wydajności i lepszej obsługi klienta. Nowa organizacja skupiła się na szybszym rozpatrywaniu spraw i spójności w praktyce wyceny i podejmowaniu decyzji. Wprowadzono nowe systemy informatyczne oraz promowano większą otwartość i odpowiedzialność przy jednoczesnym zachowaniu bezstronności w wycenach.

Ponieważ po 15 stycznia 1989 r. po uchwaleniu ustawy o mieszkalnictwie z 1988 r. po 15 stycznia 1989 r. nie utworzono żadnych nowych chronionych umów najmu, w większości obszarów kraju z wyjątkiem centralnego Londynu otrzymano mniej wniosków o godziwy czynsz. Nastąpił jednak znaczny wzrost wyceny świadczeń mieszkaniowych i 1 kwietnia 2004 r. Rent Service został przeniesiony do Departamentu Pracy i Emerytur DWP), który był departamentem rządowym odpowiedzialnym za ustawodawstwo dotyczące świadczeń mieszkaniowych.

Główną zmianą w procesie wyceny zasiłku mieszkaniowego był lokalny dodatek mieszkaniowy (LHA), zryczałtowany dodatek wypłacany osobom ubiegającym się o zasiłek mieszkaniowy, który został wprowadzony 7 kwietnia 2008 r. w ramach programu reformy opieki społecznej. Ma zastosowanie do najemców z sektora prywatnego, którzy składają nowy wniosek o zasiłek mieszkaniowy lub tych, którzy ubiegają się o zasiłek mieszkaniowy i zmieniają adres. Będzie to miało również zastosowanie do najemców ubiegających się o zasiłek mieszkaniowy, którzy przenoszą się z sektora socjalnego do sektora prywatnego. LHA to standardowy zasiłek zależny od liczby sypialni: pokój wspólny (pokój we wspólnej nieruchomości); jedna sypialnia, dwie sypialnie, trzy sypialnie, cztery sypialnie i pięć sypialni, na obszarze znanym jako Broad Rental Market Area (BRMA). Jest to mediana czynszu najmu w sektorze prywatnym za zakwaterowanie tej wielkości w BRMA.

BRMA to obszar geograficzny, w którym można racjonalnie oczekiwać, że dana osoba będzie mieszkać, biorąc pod uwagę dostęp do obiektów i usług służących ochronie zdrowia, edukacji, rekreacji, bankowości osobistej i zakupom. Pod uwagę brana jest odległość do iz tych obiektów transportem publicznym i prywatnym oraz konsultowane z władzami lokalnymi podczas przeglądu BRMA. Granice BRMA nie muszą pokrywać się z granicami władz lokalnych i często obejmują więcej niż jeden obszar władz lokalnych.

Kluczem do sukcesu tego LHA ​​jest regularny przegląd BRMA w całej Anglii przez Rent Officer oraz szeroko zakrojony rozwój informacji o wynajmie, które są obecnie w posiadaniu The Rent Service. Decyzje BRMA i poziomy LHA są publikowane co miesiąc w nowym portalu internetowym. Opublikowane dane zawierają pełne szczegóły i uzasadnienie dla BRMA oraz listę czynszów zebranych dla każdej wielkości nieruchomości w tej BRMA. Z dniem 1 kwietnia 2009 r. pozostałe funkcje The Rent Service zostały przeniesione w skład Agencji Biura Wyceny .

W budżecie na czerwiec 2010 r. zapowiedziano zmiany w lokalnym dodatku mieszkaniowym. Pierwsze zmiany mają wejść w życie między kwietniem 2011 r. a październikiem 2011 r. Urzędnicy ds. wynajmu VOA dostarczają teraz dane BRMA i dane dotyczące najmu nowego obiektu w Londynie.

Orzecznictwo dotyczące kontroli czynszów

W 1999 roku Izba Lordów uznała w sprawie Fitzpatrick przeciwko Sterling Housing Association Ltd, że chroniony najem może zostać przekazany homoseksualnemu partnerowi będącemu w konkubinacie (przed udostępnieniem związków partnerskich lub małżeństw osób tej samej płci), ponieważ para może być uznana za „ rodzina” na podstawie ustawy o czynszu z 1977 r .

Zobacz też

• angielskie prawo gruntowe
• Angielski ufa prawu
• Prawo własności ziemi w Anglii