Kontrola czynszów w Szkocji

Kontrola czynszów w Szkocji opiera się na ustawowych kodeksach dotyczących najmu mieszkań w sektorze prywatnym . Chociaż nie należy to ściśle do sektora prywatnego, najem przyznany przez spółdzielnie mieszkaniowe itp. jest traktowany tak dalece, jak jest to właściwe w tym kontekście. Kontrolowanie cen wraz z zabezpieczeniem dzierżawy i nadzorem ze strony niezależnego regulatora lub sądów jest częścią regulacji czynszu .

Jeśli chodzi o ustawodawstwo Ustawy o czynszach z 1977 r ., gdy ustawodawstwo dotyczy wyłącznie prawa właściwego dla najmu mieszkań w sektorze prywatnym, ustawa zazwyczaj obejmuje, mutatis mutantis , zarówno Szkocję, jak i Anglię i Walię ; ale kiedy ustawodawstwo obejmuje również inne kwestie, bardziej zwyczajowe jest promowanie oddzielnych równoległych ustaw. Przykładami pierwszej kategorii są wszystkie ustawy przedwojenne sprzed 1939 r. oraz ustawy czynszowe z 1957, 1965 i 1974 r.; a druga ustawa o mieszkalnictwie z 1980 r ., w Szkocji jest to ustawa o prawach najemcy itp. (Szkocja) z 1980 r.; oraz ustawa o mieszkalnictwie z 1988 r , w Szkocji jest to ustawa o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r.

Odpowiednie ustawodawstwo

Ustawodawstwo niemające zastosowania w Szkocji

Kontrola czynszów w Anglii i Walii zawiera odniesienia do ustawodawstwa obowiązującego tylko w Anglii i Walii, dla którego nie ma bezpośredniego ani porównywalnego szkockiego odpowiednika. Przyczyny tego są różne i obejmują

  • a) realizacja zobowiązania z manifestu wyborczego w stosunku do południowej granicy;
  • b) eksperymentalne wprowadzenie nowej formy dzierżawy;
  • c) różne warunki w Szkocji; I
  • d) fundamentalne różnice w systemach własności gruntów między Szkocją a Anglią i Walią.

W kontekście niniejszej noty nie jest konieczne podejmowanie próby zidentyfikowania wszystkich aktów prawnych, o których mowa w poprzednim akapicie, dlatego wymieniono tylko ważniejsze ustawy i rozporządzenia, ważne (ogólnie, ale nie zawsze) w sensie politycznym.

Ustawodawstwo mające zastosowanie do Szkocji

W tym miejscu przydatne może być odniesienie się do dwóch innych, bardziej ogólnych spraw – ustawy o najmie z 1449 r. i milczącej relokacji .

Ustawa o najmie 1449

W ciągu wieków od 1449 r. prawo leżące na południe od granicy z pewnością wykroczyło poza prawo szkockie w ustawowej regulacji dzierżawy; ale Szkocja z pewnością była pierwszą, która nadała prawa wykraczające poza te, które wynikają z samej umowy najmu, która przed 1449 r. obowiązywałaby tylko jej strony. Jednak skutkiem ustawy z 1449 r. (która nadal znajduje się w księdze ustaw i która według współczesnych standardów jest niezwykle zwięzła, obejmująca tylko około sześciu wierszy) jest to, że w przypadku zmiany właściciela nieruchomości będącej przedmiotem istniejącej dzierżawy nowy właściciel jest związany umową najmu i musi umożliwiać najemcy nie tylko pozostanie w posiadaniu, ale także płacenie pierwotnego czynszu. Dzięki ustawie najemca uzyskał nie tylko uprawnienie osobiste podlegające egzekucji wobec pierwotnego wynajmującego, ale także prawo rzeczowe egzekwowalne wobec jedynego następcy właściciela.

„Pojedynczy spadkobierca” oznacza osobę, która stała się właścicielem majątku dziedzicznego w inny sposób niż przez dziedziczenie, przy czym najbardziej oczywistym jest zakup.

Cicha przeprowadzka

Zgodnie z prawem szkockim jednym z istotnych elementów umowy najmu jest konieczność określenia okresu najmu, czyli daty rozpoczęcia i zakończenia najmu. Data ważności w Szkocji jest znana jako „ish”. Tak więc szkockie dzierżawy są równoważne dzierżawie na czas określony na południe od granicy. Jednak w Szkocji dzierżawa nie kończy się automatycznie z chwilą ish . Jeśli żadna ze stron nie podejmie działań, wysyłając drugiej stronie zawiadomienie o rezygnacji z wypowiedzenia najmu w momencie, w którym domniemywa się, że chciały, aby najem był kontynuowany. Domniemanie to znane jest jako „milcząca relokacja” (cicha relokacja).

Zasada milczącego przeniesienia może kontynuować najem na czas nieokreślony na tych samych warunkach, na jakich pierwotnie uzgodniono, z wyjątkiem czasu trwania. Jeżeli dzierżawa była pierwotnie zawarta na rok lub krócej, wnioskuje się o kontynuację przez ten sam okres; jeśli na dłużej niż rok, kontynuacja na rok. Jeśli wynajmujący lub najemca chce zakończyć najem po wygaśnięciu przedłużonego okresu, musi zostać doręczone ważne wypowiedzenie, w przeciwnym razie nastąpi kolejne przedłużenie o ten sam okres. I tak w nieskończoność.

Cicha relokacja ma istotne konsekwencje dla obu stron. Zaczyna działać, gdy minie data, do której powinno zostać złożone wypowiedzenie. Tym samym właściciel lokalu mieszkalnego wynajmowanego na umowę najmu kontraktowego nie może podwyższyć czynszu do końca przedłużonego najmu (i to tylko wtedy, gdy w porę podejmie odpowiednie działania); a najemca ze swojej strony nie może uchylić się od swoich zobowiązań wynikających z przedłużonej dzierżawy, niezależnie od tego, czy nadal jest w posiadaniu, czy też nie.

Najem kontrolowany w Szkocji

Jak już wskazano, przed ustawami z 1954 r. praktycznie wszystkie wcześniejsze ustawy miały wspólne zastosowanie, z wyjątkiem ustawy o kontroli czynszu umeblowanych domów (Szkocja) z 1943 r. i ustawy o umeblowanych domach (regulacja czynszu) z 1946 r . Należy zatem odnieść się do Historii kontroli czynszów w Anglii i Walii, aby ustalić:

  • a) które domy mieszkalne znajdowały się w Dziejach w danym czasie;
  • b) w jaki sposób ustalono czynsz dzierżawny (który stanowił opłatę fundacyjną); I
  • c) określone podwyżki, które można do niego dodać.

Być może należy jednak wspomnieć o sposobie, w jaki stawki były traktowane odmiennie na północ i południe od granicy. W Szkocji panowało stanowisko, że stawki lokalne były płacone częściowo przez właścicieli, a częściowo przez okupantów (w przeciwieństwie do Anglii, gdzie stawki lokalne były zawsze opłacane przez okupanta). Głównym wyjątkiem od powyższej ogólnej zasady było to, że właściciel „małego domu mieszkalnego” zgodnie z definicją zawartą w ustawach House Letting and Rating (Scotland) Acts 1911 and 1920 , był odpowiedzialny za zapłatę czynszów najemcy za dom, ale mógł odzyskać całą ich kwotę od najemcy poprzez dodatek do czynszu.

Ustawa z 1920 r. zezwalała właścicielom ziemskim na podwyższenie czynszów o 40% (z czego 25% dotyczyło wzrostu kosztów napraw). Ponadto właściciele ziemscy w Szkocji byli uprawnieni do odzyskania, poprzez dodatek do czynszu, wszystkich podwyżek stawek własnościowych między 1914 a 1920 rokiem. Ale później sytuacja była taka, że ​​z 40% podwyżki dozwolonej w 1920 roku, właściciel w Szkocja musiała płacić wszystkie podwyżki stawek właścicielskich od 1920 r. do 1957 r., kiedy to zniesiono stawki właścicielskie. (W przeciwieństwie do właściciela kontrolowanego domu na południe od granicy, który zażądał dozwolonej podwyżki w wysokości 40 procent, skorzystał z cały ten wzrost ).

Skutek tego wymogu z punktu widzenia utrzymania wynajmowanych nieruchomości był katastrofalny, ponieważ większość pieniędzy, które należało przeznaczyć na remonty, musiała zostać przeznaczona na opłacenie stawek właściciela. To jest krótkie wyjaśnienie, dlaczego tak wiele zniszczeń wynajmowanych nieruchomości miało miejsce w całej Szkocji.

Ustawa o mieszkalnictwie (naprawy i czynsze) (Szkocja) z 1954 r. Dołączyła warunki kwalifikujące podobne do tych stosowanych przez angielską ustawę z 1954 r. Do „podwyżki napraw”, na którą zezwalała. Stosował jednak inną formułę, opartą na czynszu pobieranym bezpośrednio przed 30 sierpnia 1954 r. Podwyżka tego czynszu o 40 proc. była dopuszczalna, jeżeli właściciel przeznaczył co najmniej 60 proc. czynszu na remonty w ciągu 12 miesięcy bezpośrednio poprzedzających zawiadomienie o podwyżce.

Jeśli chodzi o Szkocję, ustawa z 1954 roku była kompletną porażką. Spośród 700 000 kontrolowanych dzierżaw, które wtedy istniały, czynsz podniesiono tylko w 3 procentach z nich. Stan pozostałych 97 procent po prostu pogorszył się.

Ustawa szkocka z 1954 r. dodała Scottish Special Housing Association do listy organów publicznych, których najem został zdekontrolowany.

Uchwalona dopiero po kilku grochowych mgłach zwanych „smogiem” w stolicach i miastach przemysłowych, które spowodowały problemy zdrowotne, ustawa o czystym powietrzu z 1956 r . (obowiązująca na południe i północ od granicy) zwracała wydatki poniesione na przystosowanie kominków do spalania paliwa bezdymnego . Prace liczyły się jako ulepszenie dla celów podwyżki czynszu zgodnie z ustawą o czynszu z 1957 r. Osiem procent kosztów (po odliczeniu wszelkich zwrotów) można było dodać do czynszu.

Ustawa o czynszach z 1957 r. była pierwszym naprawdę ważnym powojennym krokiem w kierunku ogólnego zniesienia kontroli i należy odnieść się do historii kontroli czynszów w Anglii i Walii w celu zapoznania się z postanowieniami dotyczącymi zniesienia kontroli stosowanymi w Szkocji. Żadna dalsza ogólna dekontrola nie miała miejsca aż do 1973 roku.

Przepisy Ustawy z 1957 r. dotyczące podwyższenia czynszów w Szkocji, w przeciwieństwie do przepisów mających zastosowanie w Anglii i Walii, nie miały zalety prostoty; i zostały dodatkowo skomplikowane przez odwołanie się do uprawnienia do podwyżki na remonty na podstawie ustawy z 1954 roku . Podsumowując, ustawa stanowiła, że:

  • 1. podwyżka na naprawy zgodnie z ustawą z 1954 r. została podwyższona do 50% czynszu podlegającego zwrotowi sprzed 1954 r., albo przez dodanie kolejnych 10% w celu uzupełnienia już doliczonych 40%, albo pełne 50% w przypadkach gdzie podwyżkę remontów uzyskano po raz pierwszy po 5 lipca 1957 r.
  • 2. alternatywnie podwyższenie o 25 procent czynszu podlegającego zwrotowi sprzed 1954 r. bez dowodu przeprowadzenia napraw. Można go było zwiększyć do 50 procent, gdy spełniony został następnie test „nakładów na naprawy” zgodnie z ustawą z 1954 r. 25 procent podlegało regulacji, jeśli właściciel nie był w pełni odpowiedzialny za naprawy.

Ustawa o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1969 r. Powtórzyła w przypadku Szkocji procedurę „świadectwa kwalifikacji” zawartą w ustawie o mieszkalnictwie z 1969 r. W celu przekształcenia lepszych domów podlegających dzierżawie kontrolowanej na regulacje dotyczące czynszu. Przebudowa miała zostać przeprowadzona w trzech etapach po sześć miesięcy, począwszy od 1 stycznia 1971 r., Przy czym najpierw przebudowywano większe domy.

Ustawa o środkach ostrożności przeciwpożarowej z 1971 r. stanowiła, że ​​wszelkie wydatki poniesione przez właściciela w związku ze zmianami mającymi na celu dostosowanie się do zawiadomień na mocy tej ustawy miały być traktowane jako wydatki poniesione na „ulepszenia” w celu podwyższenia czynszu.

Ustawa o mieszkalnictwie (przepisy finansowe) (Szkocja) z 1972 r. posunęła proces konwersji z 1969 r. o krok dalej, przewidując automatyczną konwersję najmu kontrolowanego na najem regulowany w trzech rocznych etapach, zgodnie z podlegającą opodatkowaniu wartością lokalu mieszkalnego, przy czym pierwszy etap rozpoczyna się 1 stycznia 1973 wraz z przebudową większych domów. Nienadające się domy zostały wykluczone. Procedura „świadectwa kwalifikacji” nadal była dostępna (ale była rzadko stosowana).

„Zawieszenia” nałożone w ramach środków przeciwdziałających inflacji przesunęły do ​​31 grudnia 1975 r. Automatyczną konwersję ostatniego etapu, który miał rozpocząć się 1 stycznia 1975 r., A odroczenie to zostało utrwalone na mocy Ustawy o mieszkalnictwie, czynszach i subsydiach (Szkocja) z 1975 r . .

Ustawa ta zezwoliła jednak na podwyższenie czynszu o 12 1/2 procent, tym razem w oparciu o koszt napraw. Do czasu wprowadzenia tej podwyżki remontowej, właściciel w żadnym momencie nie był w stanie podnieść czynszu o więcej niż połowę czynszu, który był możliwy do odzyskania w sierpniu 1954 r., nawet jeśli przeprowadzono rozległe naprawy.

The Tenant's Rights Etc., (Scotland) Act 1980 przekształcił, za pomocą nakazu rozpoczęcia, wszystkie pozostałe dzierżawy kontrolowane w dzierżawy regulowane w dniu 1 grudnia 1980 r.

Regulowane umowy najmu w Szkocji

Jak już wskazano, ustawa o czynszach z 1965 r. stosowała przepisy dotyczące czynszów w przypadku najmu w Szkocji, którego wartość podlegająca opodatkowaniu nie przekraczała 200 GBP i które nie były najmem kontrolowanym. (Na tę górną granicę nie miała wpływu ustawa o przeciwdziałaniu inflacji z 1973 r., Która podniosła, ale tylko dla Anglii i Walii, limity wartości podlegającej opodatkowaniu dla najmu, aby mieściły się w ustawach o czynszach). W następstwie ponownej wyceny ratingów w Szkocji w 1978 i 1985 r. limity wartości podlegającej opodatkowaniu zostały podwyższone do 600 GBP od 1 kwietnia 1978 r. i do 1600 GBP od 1 kwietnia 1985 r. te daty. (Uwaga: „Rolka wyceny” jest taka sama jak angielska „Lista wyceny”).

Główne różnice między Szkocją a południową granicą dotyczą administrowania systemem „godziwych czynszów”, formuły, według której należy oceniać uczciwe czynsze, utrzymania trzyletniego okresu rejestracji i dalszego stopniowania podwyżek czynszu.

Usługa rejestracji wynajmu

W Szkocji urzędnicy ds. czynszów są mianowani bezpośrednio przez Sekretarza Stanu ds. Szkocji i podczas mniej więcej pierwszej dekady regulacji czynszów byli rekrutowani z zewnątrz, aby służyć wyłącznie jako urzędnicy ds. czynszów. Ze względów administracyjnych byli pracownikami ówczesnego szkockiego Departamentu Rozwoju, obecnie szkockiego Departamentu Środowiska Biurowego. Po asymilacji rekrutowanych zewnętrznie urzędników ds. czynszów w połowie lat 70. XX wieku do analogicznego stopnia służby cywilnej rekrutacja zewnętrzna została wstrzymana, a kolejne wakaty występujące w Służbie były obsadzane przez oddelegowanie odpowiednich wyższych urzędników wykonawczych (od 1994 r. Oficerów wykonawczych) z Urzędu Szkockiego personelu, a oddelegowani funkcjonariusze będą mogli w odpowiednim czasie powrócić do normalnych obowiązków służbowych.

Rent Officers w Szkocji, od początku istnienia usługi, działali głównie w grupach zlokalizowanych w Aberdeen, Dundee, Edynburgu i Glasgow (na początku w całej Szkocji było kilku urzędników ds. czynszów zatrudnionych w niepełnym wymiarze godzin). Zostali wyznaczeni do służby w dowolnym z obszarów rejestracyjnych objętych tymi miastami. Ich nominacje zostały następnie rozszerzone na dowolny obszar rejestracji w Szkocji. Nominacje na tej podstawie zapewniły Służbie elastyczność organizacyjną, która pojawiła się dopiero na południe od granicy dzięki poprawkom wprowadzonym ustawą o mieszkalnictwie z 1988 r. do ustaleń dotyczących administrowania systemem regulacji czynszów.

Różnice w ustaleniach administracyjnych na północ i południe od granicy wynikają z faktu, że we wstępnych dyskusjach z władzami lokalnymi w Szkocji na temat sposobu ustanowienia systemu lokalnych urzędników ds. , generalnie nie na korzyść bycia powiązanym z Usługą, która podniosłaby czynsze. W związku z tym urzędnicy ds. czynszów w Szkocji musieli być siłą zatrudniani przez Sekretarza Stanu za pośrednictwem Urzędu Szkockiego

Izba Mieszkaniowo-Własnościowa

Izba ds. Mieszkalnictwa i Własności Trybunału Pierwszego stopnia rozpatruje odwołania od decyzji urzędnika ds. czynszów, wniosków o ustalenie czynszu dla najmu, który jest ubezpieczony lub krótkoterminowy, oraz rozpatruje, czy prywatny właściciel spełnił standardy naprawy. Izba Domów i Majątków przejęła funkcje dotychczasowego Zespołu Prywatnych Mieszkań Wynajmowanych (prhp).

Izba ds. Mieszkalnictwa i Własności została ustanowiona przez szkockich ministrów na mocy szkockiego instrumentu ustawowego , który wszedł w życie 1 grudnia 2016 r., a mianowanie członków jest dalej regulowane przez szkocki instrument ustawowy. Uprawnienie do przekazywania uprawnień trybunałom zostało ustanowione ustawą o trybunałach (Szkocja) z 2014 r. Nominacji do Izby ds. Mieszkalnictwa i Własności (w tym prezesa i wiceprezesa) dokonują szkoccy ministrowie na zalecenie Rady ds. Nominacji Sądowych dla Szkocji .

Ogólnie procedura uczciwego czynszu

Czynsz obejmuje płatność za usługi

Ponieważ w Szkocji jest bardzo niewiele mieszkań z obsługą w prawdziwym sektorze prywatnym, tj. z wyłączeniem osiedli mieszkaniowych chronionych przez spółdzielnie mieszkaniowe lub układów „schodowych”, nie uznano za konieczne wymaganie od właścicieli w Szkocji poparcia wniosku o godziwy czynsz, który będzie obejmował kwotę należną za usługi wraz ze szczegółami odpowiednich wydatków. (Ale w praktyce wszyscy właściciele, których to dotyczy, na ogół tak robią). Tak więc art. 46 ustawy Rent (Szkocja) z 1984 r. nie zawiera podsekcji odpowiadającej podsekcji 2(b) sekcji 67 ustawy Rent Act 1977 .

Aplikacje władz lokalnych

Władze lokalne w Szkocji nigdy nie miały prawa (tak jak miało to kiedyś miejsce w Anglii i Walii) do złożenia niezależnego wniosku do urzędnika ds. czynszów o ustalenie i zarejestrowanie godziwego czynszu.

Certyfikat Uczciwego Czynu

W Szkocji procedura zaświadczenia o godziwym czynszu nie została uchylona w 1988 r., w związku z czym nadal pozostaje dostępna dla właścicieli, którzy chcą wiedzieć z wyprzedzeniem, jaki byłby godziwy czynsz. Jego użycie zostało obecnie znacznie ograniczone, ale nadal może być używane przez spółdzielnię mieszkaniową, która zamierzała przenieść bezpiecznego najemcę do innego domu, lub przez właściciela, który rozważał prace remontowe w domu będącym przedmiotem regulowanej umowy najmu.

Krótkie dzierżawy

Jest to szkocki odpowiednik chronionych krótkoterminowych umów najmu, które zostały wprowadzone w 1980 r. Ustawą o mieszkalnictwie z 1980 r. dla Anglii i Walii, ustawą szkocką o prawach najemcy itp. (Szkocja) Ustawa z 1980 r. dla Szkocji.

Krótkie dzierżawy gwarantowały właścicielom prawo do odzyskania własności pod warunkiem spełnienia wymogów proceduralnych, tj. najmu za godziwy czynsz od roku do pięciu lat nowemu najemcy, który otrzymał wcześniejsze ostrzeżenie, że oferowany najem jest na zasadzie krótkiego najmu.

Przechowywanie trzyletniego okresu rejestracji

Powodem, dla którego Szkocja zachowała trzyletni okres rejestracji w 1980 r., kiedy skrócenie do dwóch lat było jedną z poprawek wprowadzonych do procedury „godziwych czynszów” na mocy Ustawy o mieszkalnictwie z 1980 r., była presja na zatrudnienie w szkockim urzędzie w tym czasie . Ponieważ Rent Registration Service składał się z urzędników służby cywilnej, musiał on odgrywać pełną rolę, pomagając utrzymać obsadę personelu Scottish Office w ramach ogólnego pułapu. W związku z tym nie widziano możliwości zmiany procedury rejestracji czynszu, która skutkowałaby zwiększeniem obciążenia pracą o jedną trzecią, zwłaszcza że procedura rejestracji w Szkocji nie została usprawniona, jak miało to miejsce na południe od granicy, aby umożliwić tamtejszym urzędnikom ds. poradzić sobie ze zwiększonym obciążeniem pracą.

Formuła statutowa

Podstawowa ustawowa formuła oceny „godziwego czynszu” jest zbyt dobrze znana, aby wymagać lub powtarzać (zobacz Rozwój kontroli czynszów w Anglii i Walii). Należy jednak wspomnieć o dwóch poprawkach do niej, które nie miały wspólnego zastosowania.

Poprawka dotycząca Anglii i Walii

Ustawa o mieszkalnictwie, czynszach i dotacjach z 1975 r. wymagała pominięcia nowych, usuniętych, ulepszonych lub pogorszonych udogodnień zapewnianych w okolicy przez osoby inne niż właściciel. Wymóg ten został następnie uchylony w 1980 r.

Szkocka poprawka

The Tenant's Rights, etc., (Scotland) Act 1980 wprowadziła ważną zmianę w formule ustawowej, która ma być stosowana w Szkocji. Pierwotna koncepcja została celowo pozostawiona niejasna w 1965 roku, ale doprowadziło to do znacznych interpretacji sądowych, zwłaszcza na południe od granicy. Niestety Court of Session w Szkocji w rozpatrywanych przez siebie sprawach przyjął wyraźnie odmienne podejście od tego, które polecało się sądom w Anglii.

Tamtejsze sądy konsekwentnie przyjmowały pogląd, że komisje ds. ustalania czynszów (a zatem także urzędnicy ds. czynszów) mają prawo preferować własną wiedzę i doświadczenie w zakresie poziomów czynszów w okolicy od wszelkich opinii biegłych, które zostały im przedstawione. Z drugiej strony Court of Session wymagał od komisji wykazania, jakie miały w świetle materiału dowodowego powody podjęcia decyzji. Ponieważ tylko właściciel mógł prowadzić merytoryczne dowody, komitety ds. oceny czynszów w Szkocji musiały w coraz większym stopniu podejmować decyzje na podstawie dowodów właściciela i niczego więcej.

Ustawa z 1980 r. zmieniła zatem ustawową formułę, dodając szczególny wymóg, zgodnie z którym urzędnicy ds. czynszów i komisje ds. ustalania czynszów powinni „stosować swoją wiedzę i doświadczenie w zakresie aktualnych czynszów za porównywalne nieruchomości na danym obszarze”, które mogą przedkładać nad dowody, przy ustalaniu, jakie czynsz byłby godziwym czynszem za dany dom mieszkalny. Ten wyraźny obowiązek przywrócił zatem urzędnikom ds. czynszów i komisjom ds. ustalania czynszów swobodę uznania, którą odebrał im Court of Session.

Stopniowe podwyżki czynszu

Mechanizmy ograniczania podwyżek czynszów istniały w różnych formach iw różnych celach od czasów Ustawy o cenach i dochodach z 1969 roku ; a Szkocja jest obecnie jedyną, która nadal zapewnia środek ochrony siedzącym lokatorom regulowanym, a spółdzielnie mieszkaniowe zabezpieczają najemców przed zbyt gwałtownym wzrostem czynszu po rejestracji lub ponownej rejestracji godziwego czynszu. Przedstawione poniżej zasady stopniowania mają zastosowanie zarówno do najemców regulowanych, jak i zabezpieczonych przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Rzeczywiste zasady stopniowania zarówno na północ, jak i na południe od granicy były podobne do 1972 r., Kiedy wystąpiła pierwsza znacząca rozbieżność. W odniesieniu do stopniowego wzrostu czynszów na mocy przepisów dekontrolujących ustawy o mieszkalnictwie (przepisy finansowe) (Szkocja) z 1972 r. , Szkocja zachowała istniejący i dobrze zrozumiały format przepisów stopniowych ustawy o czynszu (Szkocja) z 1971 r ., pierwotnie uchwalonej w Ustawa o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1969 r , a jedyną istotną zmianą jest skrócenie okresu przejściowego z czterech do dwóch lat. Jednak w Anglii i Walii nastąpiło całkowite odejście od precedensu, gdzie Ustawa o finansowaniu mieszkań z 1972 r. przewidywała, w ośmiu odrębnych sprawach, różne okoliczności, w których zastosowanie miało stopniowanie.

W 1975 roku zasady stopniowania nadal się różniły. Ustawa o mieszkalnictwie, czynszach i subsydiach (Szkocja) z 1975 r . uchyliła przepisy stopniowe zawarte w ustawach z 1971 i 1972 r. i ponownie zdecydowała się na wariant ich formatu, ale z minimalnymi i maksymalnymi rocznymi podwyżkami czynszu. Ten sam maksymalny roczny limit obowiązywał również w przypadku umów najmu. (Głównym powodem tych maksimów (78 funtów rocznie) było to, że odwilż podnosząca czynsz od maja 1975 r., po kontrinflacyjnym „zamrożeniu” czynszów na czternaście miesięcy, miała prawdopodobnie spowodować szczególne problemy w Szkocji, a pułap podwyżki czynszów były postrzegane jako najlepszy sposób radzenia sobie z błotem pośniegowym).

Ustawa o mieszkalnictwie, czynszach i dotacjach z 1975 r. Opowiedziała się za formułą algebraiczną, z minimalnym, ale bez maksymalnego rocznego wzrostu. W obu systemach jakikolwiek „element usługowy” został wyłączony z etapowania. Kolejną zmianą wprowadzoną przez obie ustawy z 1975 r. było to, że system stopniowania był teraz stosowany do wszystkich podwyżek czynszu po rejestracji lub ponownej rejestracji godziwego czynszu.

W 1980 r. dysproporcje były jeszcze większe, głównie ze względu na nową różnicę w długości okresu rejestracji, przy czym Szkocja wybrała przy tej okazji alternatywne podwyżki, a Anglia i Walia podwyższyły czynsz w pierwszym roku „elementu usługowego” plus 50 procent czynszu najmu pozostałej części różnicy między nowym a starym czynszem, a pełny czynsz rejestrowy odzyskany rok później. Alternatywne wzrosty były większe z

  • a) 104 GBP lub
  • b) jedną czwartą poprzedniego limitu czynszu.

W obu przypadkach „podana kwota”, tj. „element usługi” została wyłączona.

Zasady stopniowania zostały ponownie zmienione rozporządzeniem z dnia 5 lutego 1989 r., a obecne zasady obowiązujące w Szkocji są takie, że po zarejestrowaniu wyższego godziwego czynszu istniejący czynsz może zostać podniesiony na każdym rocznym etapie do nowego zarejestrowanego czynszu o:

  • a) 104 GBP lub
  • b) jedną czwartą poprzedniego limitu czynszu; Lub
  • c) połowę całkowitej podwyżki wymaganej do podniesienia czynszu do nowego czynszu rejestrowego, w zależności od tego, która z tych wartości jest wyższa.

Koszty usług podlegają zwrotowi w całości oprócz podwyżek stopniowych. Aktualne odniesienia ustawowe dotyczące najmu regulowanego to:

Sekcja 33 ustawy o czynszu (Szkocja) z 1984 r. Rozporządzenie w sprawie limitów podwyżek czynszu (Szkocja) z 1989 r.

a dla spółdzielni mieszkaniowych bezpieczny najem to:

Sekcja 58 ustawy o czynszu (Szkocja) z 1984 r. Ustawa o ograniczeniach podwyżek czynszów (spółdzielnie mieszkaniowe) (Szkocja) z 1989 r.

Sekcja 41 Ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r. umożliwia uchylenie lub zmianę powyższych sekcji 33 i 58 rozporządzeniem oraz wprowadza drobne poprawki do obu. Dalszą poprawkę do sekcji 58 wprowadzono w załączniku 11 do ustawy o samorządzie lokalnym i mieszkalnictwie z 1989 r

Najem spółdzielni mieszkaniowych

Przed 1954 r. dzierżawy spółdzielni mieszkaniowych podlegały ustawom o czynszach, ale później były generalnie wyłączone z ich zakresu na mocy ustawy o mieszkalnictwie (naprawy i czynsze) (Szkocja) z 1954 r . Spółdzielnie mieszkaniowe były finansowane z dotacji otrzymywanych na podstawie zatwierdzonych porozumień z władzami lokalnymi. Jednak dotacje te, podobnie jak te wypłacane władzom lokalnym, były stopniowo wycofywane w ramach nowych zasad finansowania wprowadzonych (dla Szkocji) ustawą o mieszkalnictwie (przepisy finansowe) (Szkocja) z 1972 r. . Częścią nowego systemu finansowego było rozszerzenie systemu „godziwych czynszów” na najem przez spółdzielnie mieszkaniowe wraz ze zmodyfikowaną procedurą stopniowania.

Ustawa o mieszkalnictwie z 1974 r. ponownie zrewidowała zasady finansowania. Uczciwe czynsze i stopniowanie pozostały niezmienione, ale tylko spółdzielnie mieszkaniowe zarejestrowane w Housing Corporation kwalifikowały się do dotacji i pożyczek.

Ustawa o mieszkalnictwie, czynszach i subsydiach (Szkocja) z 1975 r. zniosła ograniczenia dotyczące wypłaty spółdzielni mieszkaniowych i dotacji z tytułu deficytu dochodów w pełni spółdzielczym spółdzielniom mieszkaniowym, co jest niezamierzonym skutkiem definicji zastosowanej w ustawie o mieszkalnictwie z 1974 r. w celu wykluczenia niektórych spółdzielni mieszkaniowych od kwalifikowalności.

Ustawa o mieszkalnictwie (przepisy finansowe) (Szkocja) z 1978 r. zmieniła przepisy ustawy z 1972 r. regulujące ustalenia stopniowe mające zastosowanie do najmu spółdzielni mieszkaniowych, tak aby umożliwić zmianę rocznego limitu podwyżek czynszu w drodze rozporządzenia. Nowelizacja została po raz pierwszy zastosowana w 1980 r. z zamiarem zastosowania do czynszów spółdzielni mieszkaniowych nowych zasad stopniowania wprowadzonych wówczas dla najmu w sektorze prywatnym. Jednak z powodu błędu redakcyjnego w rozporządzeniu z 1980 r. pełny parytet został osiągnięty dopiero w 1984 r. za pomocą rozporządzenia zmieniającego. Kolejne rozporządzenie, które weszło w życie 5 lutego 1990 r., kontynuowało ten parytet.

Ustawa o prawach najemcy itp. (Szkocja) z 1980 r. obejmowała większość umów najmu spółdzielczych w ramach nowej formy najmu „bezpiecznej dzierżawy” wprowadzonej tą ustawą, przy czym dwa wyłączenia to współwłasność i w pełni wzajemna spółdzielnia mieszkaniowa zarejestrowana w Korporacja Mieszkaniowa.

Zgodnie z postanowieniami Ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r. utworzono nowy organ zezwalający na mieszkalnictwo, Scottish Homes . Scottish Homes przejęło funkcje Housing Corporation w Szkocji polegające na wspieraniu i monitorowaniu spółdzielni mieszkaniowych. Stało się również właścicielem, przejmując zasoby mieszkaniowe Scottish Special Housing Association po rozwiązaniu stowarzyszenia w dniu 1 kwietnia 1989 r. Rozporządzeniem wydanym na podstawie ustawy z 1988 r.

Umowy współwłasności zostały również wyłączone na mocy ustawy z 1988 r. z kategorii najmu regulowanego lub najmu gwarantowanego.

Po konsolidacji obecne przepisy ustawowe dotyczące najmu spółdzielni mieszkaniowych są następujące: w przypadku najmu zabezpieczonego (ogólnego i czynszu): część III ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1987 r. , część VI ustawy o czynszu (Szkocja) z 1984 r. , a w przypadku najmu zabezpieczonego (ogólna i czynsze): Część II ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r

Zapewnione dzierżawy

Najem gwarantowany jako forma najmu nie występował w Szkocji aż do 2 stycznia 1989 r., kiedy to został wprowadzony przez część II Ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r . Kiedy koncepcja ta była rozważana pod koniec lat 70. Szkocja na podobnych zasadach.

Główna znacząca różnica między stylem najmu gwarantowanego wprowadzonego przez Ustawę o mieszkalnictwie z 1988 r. i Ustawę o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r. polega na przepisach ustawowych dotyczących podwyżek czynszu. Zgodnie z pierwotnie uchwaloną sekcją 24 (5) szkockiej ustawy z 1988 r. umożliwiono właścicielom posiadającym umowy najmu zabezpieczonego unikanie odgrywania roli przez komisje ds. wynajem. Nie ma równoważnego przepisu w Ustawie o mieszkalnictwie z 1988 roku .

Załącznik 11 do ustawy o samorządzie terytorialnym i mieszkalnictwie z 1989 r. Zmniejszył art. 24 ust. 5 „czeku in blanco” dla właścicieli, zmieniając oba art. 16 i 24 ustawy z 1988 r. Poprawki dodały do ​​obu sekcji wymóg, aby wszelkie czynniki wykorzystane do obliczenia podwyżki czynszu nie powinny być w pełni kontrolowane przez wynajmującego; i powinien być taki, aby umożliwić dzierżawcy bez nadmiernych trudności obliczenie, jaka byłaby podwyżka czynszu.

Wynajem umeblowany

Wynajem umeblowany był wyłączony z ustaw o czynszach do 1943 r., Kiedy to na mocy ustawy o kontroli czynszów umeblowanych domów (Szkocja) z 1943 r. Po raz pierwszy w Wielkiej Brytanii ustanowiono system kontroli zarządzany przez trybunały ds. czynszów. Ustawa z 1943 r. Była ustawą tymczasową, która miała obowiązywać przez sześć miesięcy po wygaśnięciu ustawy o uprawnieniach nadzwyczajnych (obronnych) z 1939 r., Ale została następnie przedłużona kolejnymi corocznymi ustawami o kontynuacji wygasających praw.

Trybunały ds. czynszów były początkowo upoważnione do ustalania rozsądnych czynszów za domy lub pokoje wynajmowane umeblowane lub z usługami, ale w 1949 r . Obie te ustawy zostały uchylone i skonsolidowane na mocy części VII ustawy o czynszu (Szkocja) z 1971 r . .

Rozróżnienie między wynajmem umeblowanym i nieumeblowanym zostało w większości praktyczne zniesione przez ustawę o czynszu z 1974 r . Miejsce, w którym mieszkał wynajmujący, zastąpił dostawę mebli i/lub usług jako test jurysdykcji trybunału ds. czynszów. Prawo regulujące najem przez właścicieli będących rezydentami, główny element składający się na najem podlegający jurysdykcji „sądu ds. czynszów”, jest obecnie skonsolidowany w części VII Ustawy o czynszu ( Szkocja) z 1984 r .

Rent Tribunals jako takie zostały zniesione przez Tenant's Rights Itp., (Scotland) Act 1980 , a ich funkcje zostały przeniesione do Rent Assessment Committees.

Wynajem i inne umowy podlegające Części VII Ustawy z 1984 r. będą stopniowo zanikać na mocy przepisów przejściowych Ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r., które stopniowo wycofują stosowanie powyższej Ustawy. Ustawa zniosła również uprawnienie, które władze lokalne miały od czasu ustawy z 1943 r.

Dzierżawy biznesowe

Jak wskazano we wstępie, Szkocja pozostaje daleko w tyle za Anglią i Walią w ustawowej regulacji najmu. Dotyczy to w szczególności umów najmu przedsiębiorstw, które w Szkocji są powszechnie dzielone na umowy „komercyjne”, tj. dzierżawy sklepów lub biur, oraz dzierżawy „przemysłowe”, tj. dzierżawy fabryk.

Brak ustawowej kontroli najmu komercyjnego i przemysłowego w Szkocji podlega jednemu niewielkiemu wyjątkowi w postaci ustaw o dzierżawie sklepów (Szkocja) z 1949 r., które dają najemcom sklepów ograniczone prawa do zabezpieczenia najmu. Pierwotna ustawa o dzierżawie sklepów (Szkocja) została uchwalona w 1949 r. jako środek tymczasowy, ale po kilku corocznych przedłużeniach została utrwalona w 1964 r. ustawą o tej samej nazwie.

Ustawą o sklepach z 1950 r. sklep jest definiowany na potrzeby Ustaw jako „każdy lokal, w którym prowadzony jest handel detaliczny lub działalność gospodarcza” .

Z powyższego wynika, że ​​powyższe ustawy są bardzo dalekie od kompleksowych przepisów ustawy o właścicielach i najemcach z 1954 r. , która w każdym razie obejmuje zarówno dzierżawę biur i fabryk, jak i sklepów.

Dzierżawy władz lokalnych

Czynsze

Potrzeba sporządzenia notatki na temat czynszów władz lokalnych w Szkocji wynika z odniesienia w poprzedniej sekcji do (krótkotrwałych) reform wprowadzonych w tej dziedzinie przez Housing Finance Act 1972 i uchylonych przez Housing, Rents and Subsidies Act 1975 .

Na początku lat 70. ówczesny rząd chciał odejść od panującego wówczas systemu dużych, masowych dotacji rządowych na domy zapewniane przez władze lokalne. Powyższa ustawa z 1972 r. wymagała zatem od władz lokalnych w Anglii i Walii pobierania godziwych czynszów za domy z rachunku dochodów mieszkaniowych; i komisje kontroli czynszu zostały utworzone w celu nadzorowania tych ustaleń.

Jednak tego rodzaju rozwiązania nie zostały uznane za odpowiednie dla Szkocji ze względu na jej długą historię sztucznie zaniżanych czynszów w sektorze publicznym. W związku z tym ustawa o mieszkalnictwie (przepisy finansowe) (Szkocja) z 1972 r. stanowiła, że ​​czynsze władz lokalnych w Szkocji miały być podwyższane w okresie przejściowym o szereg rozsądnych rocznych przyrostów. Te podwyżki oraz nowe ustalenia dotyczące dotacji miały na celu zrównoważenie rachunków dochodów mieszkaniowych przed końcem okresu przejściowego, który w większości przypadków miał być końcem roku budżetowego 1975-76 lub 1976-77. Najpóźniej w latach 1975-76 miała zostać rozważona możliwość przejścia na „uczciwy czynsz” dla domów samorządowych.

Ustalenia dotyczące ustalania czynszów podobne do tych wprowadzonych dla władz lokalnych zostały zastosowane w New Towns i Scottish Special Housing Association.

Te nowe ustalenia zostały uchylone w Anglii i Walii ustawą o mieszkalnictwie, czynszach i subsydiach z 1975 r. , aw Szkocji ustawą o mieszkalnictwie, czynszach i subsydiach (Szkocja) z 1975 r . Obie te ustawy przywróciły władzom lokalnym prawo do samodzielnego ustalania czynszów za swoje domy. Ustawa szkocka z 1975 r. Podporządkowała tę przywróconą wolność ograniczeniu w wysokości 39 funtów kwoty, o którą można było podnieść czynsze za poszczególne nieulepszone domy dla siedzących lokatorów w dowolnym okresie dwunastu miesięcy. Ograniczenie, które zostało następnie zniesione ustawą o mieszkalnictwie (przepisy finansowe) (Szkocja) z 1978 r. zastosowano również do domów należących do nowych miast i Scottish Special Housing Association.

Przepisy szkockiej ustawy z 1975 r. zostały uchylone i ponownie uchwalone w części XI ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1987 r .

Długie dzierżawy

Długoterminowe dzierżawy (lub dzierżawy) nieruchomości mieszkalnych, z wielu powodów historycznych wykraczających poza zakres tej notatki, zawsze były stosunkowo rzadkie w Szkocji. (Jest to wyraźny kontrast w stosunku do sytuacji w Anglii i Walii, gdzie długoterminowa dzierżawa nieruchomości mieszkalnych jest powszechną alternatywą dla prawa własności). W zakresie tej noty nie jest również śledzenie ewolucji prawa, które ma obecnie zastosowanie do długich najmu na południe od granicy.

Względna rzadkość długoterminowych umów najmu mieszkań w Szkocji została rzadsza dzięki ustawie o długich umowach najmu (Szkocja) z 1954 r . Zgodnie z jej postanowieniami długoterminowa dzierżawa domów mieszkalnych, udzielona przed 10 sierpnia 1914 r. na okres co najmniej pięćdziesięciu lat, mogła zostać zamieniona na feus przez dzierżawcę za wypowiedzeniem właścicielowi. Ponieważ zawiadomienie należało doręczyć w ciągu pięciu lat od wejścia w życie ustawy z 1954 r. (tj. przed 1 września 1959 r.), przepis ten jest obecnie wyczerpany. Ale kiedy obowiązywała, liczba najemców korzystających z tej opcji sprawiła, że ​​długoterminowe umowy najmu mieszkań stały się jeszcze mniej powszechne niż wcześniej.

Jeśli chodzi o Szkocję, obecne stanowisko ustawowe jest takie, że Ustawa o reformie własności gruntów (Szkocja) z 1974 r. zabrania ustanawiania dzierżawy domu mieszkalnego na okres przekraczający dwadzieścia lat.

Nadal istnieją pewne długoterminowe umowy najmu mieszkań, które zostały utworzone przed 1974 r., a na ich ważność nie ma wpływu ustawa z 1974 r. Niektóre z nich mogły zawierać wymóg, aby właściciel po wygaśnięciu dzierżawy udzielił odnowienia dzierżawy na okres przekraczający dwadzieścia lat. Niepewność związana z przyznaniem takiego odnowienia w świetle ustawy z 1974 r. została usunięta ustawą o reformie prawa (przepisy różne) (Szkocja) z 1985 r., która jasno określiła, że ​​takie odnowienie jest właściwe.

Obowiązki naprawcze właściciela

Zgodnie z prawem zwyczajowym właściciel domu mieszkalnego w Szkocji jest zobowiązany, o ile nie postanowiono inaczej, zapewnić go w chwili rozpoczęcia najmu w stanie nadającym się do zamieszkania i następnie utrzymywać go w takim stanie przez cały okres najmu . Ten zwyczajowy obowiązek został uzupełniony o dwa ustawowo nałożone obowiązki naprawcze.

Pierwszy taki obowiązek został nałożony przez ustawę o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1925 r. , która przewidywała warunek zamieszkiwania, zarówno na początku, jak i przez cały okres najmu, który miał być dorozumiany w niektórych umowach najmu. Warunek ten był dorozumiany, niezależnie od tego, co mówi sama dzierżawa, w umowach dzierżawy zawartych przed 31 lipca 1923 r. Przy rocznym czynszu do 16 funtów, podniesionym do 26 funtów, jeśli dzierżawa została zawarta w tej dacie lub później. (Te limity czynszów pozostały niezmienione do 2 stycznia 1989 r., Kiedy to limit został podniesiony rozporządzeniem do 300 funtów tygodniowo).

Powyższy dorozumiany warunek zamieszkiwania nie miał zastosowania, jeżeli najem trwał co najmniej trzy lata na warunkach, które nakładały na najemcę odpowiedzialność za przystosowanie domu mieszkalnego do zamieszkania.

Drugi dorozumiany obowiązek naprawy został wprowadzony ustawą o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1962 r . i miał zastosowanie do umów najmu udzielonych 3 lipca 1962 r. lub później na okres krótszy niż siedem lat. Ustawa nałożyła warunki równoważne warunkom zawartym w Ustawie o mieszkalnictwie z 1961 r. dla Anglii i Walii, tj. właściciel był zobowiązany do utrzymywania w dobrym stanie konstrukcji i zewnętrznej części domu mieszkalnego; oraz do utrzymania w należytym stanie i sprawności głównych instalacji usługowych domu.

Na przestrzeni lat od ich pierwszego uchwalenia miała miejsce okresowa konsolidacja obu ustaw i oba zobowiązania są obecnie zawarte w sekcji 113 i załączniku 10 do Ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1987 r .

Dziedziczenie ustawowe

Przekazanie ustawowe w przypadku śmierci najemcy

Do 1972 r. prawo regulujące przeniesienie najmu po śmierci najemcy było zawarte w ustawach z wnioskiem w Wielkiej Brytanii i zostało odpowiednio omówione w poprzednim rozdziale.

Ustawa o mieszkalnictwie (przepisy finansowe) (Szkocja) z 1972 r. wprowadziła zmiany równoważne z tymi wprowadzonymi przez ustawę o finansowaniu mieszkalnictwa z 1972 r., tj. zawarcie nowej umownej umowy najmu z osobą, która była najemcą w drodze dziedziczenia, nie powinno przedłużać sekwencji dwóch spadków wynikających z pierwotny najem.

The Tenant's Rights, etc., (Scotland) Act 1980 odzwierciedla reformy wprowadzone przez Housing Act 1980 , tj. pozostający przy życiu współmałżonek może przejąć dzierżawę pod warunkiem, że dom mieszkalny był jego (jej) jedynym lub głównym domem w chwili śmierci najemcy tj. zamieszkanie ze zmarłym najemcą nie było już wymogiem.

Reformy dokonane ustawami z 1972 i 1980 r. zostały skonsolidowane w ustawie Rent (Scotland) Act 1984 .

Ustawa o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r. wprowadziła dalsze istotne zmiany w zasadach przesyłu, porównywalne z tymi wprowadzonymi przez ustawę o mieszkalnictwie z 1988 r . Następca prawny najmu regulowanego robi to jako ustawowo ubezpieczony najemca; wymagany pobyt następcy rodzinnego niebędącego małżonkiem zostaje przedłużony z sześciu miesięcy do dwóch lat; a inne przepisy ograniczają prawa spadkowe małżonków i członków rodziny najemcy do najmu zabezpieczonego.

Ujawnienie tożsamości właściciela

Ustawa o mieszkalnictwie z 1974 r. wprowadziła ważne zmiany w ogólnym prawie dotyczącym właściciela i najemcy. Wymagał on pisemnego wskazania imienia i nazwiska oraz adresu wynajmującego w odpowiedzi na pisemną prośbę najemcy skierowaną do osoby żądającej lub pobierającej czynsz, a w przypadku właściciela firmy podania nazwy i adresu właściciela lokalu. sekretarz i każdy dyrektor spółki właściciela.

Na udzielenie informacji wyznaczono termin dwudziestu jeden dni, a niestosowanie się do pisemnego wezwania stanowiło wykroczenie zagrożone karą grzywny.

Ustawa z 1974 r. zobowiązywała również właściciela do zawiadomienia najemcy o nazwisku i adresie nowego właściciela, do którego został przydzielony interes właściciela. Powinien to zrobić późniejszy z poniższych:

  • a) dwa miesiące po dacie cesji, tj. cesji; Lub
  • b) pierwszy dzień po tym dniu, w którym czynsz jest należny.

Ponownie z niezgodnością wiązała się odpowiedzialność karna w postaci grzywny.

Przepisy Ustawy z 1974 r. zostały uchylone i ponownie uchwalone w sekcjach 327 i 328 Ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1987 r .

Ochrona przed eksmisją

Ochrona przed nielegalnym wysiedleniem i szykanowaniem

Jednym ze szczególnych problemów spowodowanych złagodzeniem wcześniejszych kontroli ustawy o czynszach w latach dwudziestych i pięćdziesiątych XX wieku było to, że znaczna liczba pozbawionych skrupułów właścicieli ziemskich, mając w perspektywie perspektywę odzyskania własności, uległa pokusie przyspieszenia tego procesu . Jednym ze sposobów, w jaki to robili, było pobieranie wygórowanych czynszów, w wielu przypadkach za nieruchomości w slumsach. Nazwisko Petera Rachmana zawsze kojarzone jest z tego rodzaju praktykami właścicielskimi.

Nielegalna eksmisja

W Szkocji od połowy XVI wieku właściwą drogą dla właściciela, którego najemca odmówił rezygnacji, było wystąpienie do sądu o nakaz jego wyrzucenia na mocy Statutu z 1555 r. Anent Warnings of Tenants . Ejections brevi mami i eksmisja w niektórych innych okolicznościach stanowiły podstawę roszczenia cywilnego najemcy o odszkodowanie za niesłuszne wyrzucenie.

Ustawa o zapobieganiu eksmisji z 1964 r. Uznała za przestępstwo eksmisję jakiegokolwiek najemcy lokalu mieszkalnego bez nakazu sądowego.

Molestowanie

Ustawa o zapobieganiu eksmisji z 1964 r. wprowadziła również przestępstwo „molestowania”, tj. czynów obliczonych na skłonienie okupanta do opuszczenia lokalu lub powstrzymania się od skorzystania z jakiegokolwiek prawa lub dochodzenia jakiegokolwiek środka prawnego.

Konsolidacja

Ustawa o czynszach z 1965 r. zastąpiła w zmienionej formie przepisy powyższej ustawy z 1964 r. Przepisy te zostały później uchylone i ponownie uchwalone w części III ustawy o czynszach (Szkocja) z 1984 r .

Aktualna pozycja

Ustawa o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r ., zmieniona ustawą o mieszkalnictwie z 1988 r. , zaostrzyła istniejące sankcje wobec właścicieli, umożliwiając przyznanie odszkodowania w oparciu o różnicę między wartością „wolnego posiadania” a wartością „siedziącego najemcy” po nielegalnej eksmisji; oraz zastąpienie w sprawach o nękanie poglądu, że działania należy „obliczyć” pojęciem „prawdopodobnego” skutku, tj. zastąpienie potrzeby wykazania zamiaru testem prawdopodobieństwa.

Powyższa ustawa z 1988 r. rozszerzyła ochronę przed eksmisją zawartą w Ustawie o czynszu (Szkocja) z 1984 r. na osoby zajmujące lokale na warunkach innych niż pełny najem; ale wyłączone z tych przepisów osoby, które dzielą część mieszkania z właścicielem lub członkiem rodziny właściciela, a wspólne mieszkanie jest częścią lub całością jedynego lub głównego domu właściciela.

Uwaga, aby zrezygnować

Najczęstszym zastosowaniem wypowiedzenia najmu, zarówno na północ, jak i na południe od granicy, jest przekazanie najemcy przez właściciela właściwego i formalnego wypowiedzenia najmu jako niezbędnego wstępu do postępowania sądowego o odzyskanie posiadania.

Jednak w Szkocji kolejną ważną funkcją właściwego wypowiedzenia jest zapobieganie milczącej relokacji w przypadkach, gdy na przykład jedna ze stron chce odnowić najem na innych warunkach. Ponieważ dorozumiana relokacja zaczyna obowiązywać zaraz po upływie ostatecznego terminu, do którego należy złożyć wypowiedzenie, ważne jest, aby wypowiedzenie nie zawierało wad technicznych, które mogłyby spowodować jego nieważność.

Wymogi prawne dotyczące długości wypowiedzenia

Okres wypowiedzenia, jaki musi złożyć wypowiedzenie doręczone przez którąkolwiek ze stron, aby było ważne, zależy od długości i charakteru umowy najmu, którą strona chce rozwiązać. Podstawowe zasady określa ustawa o sądach szeryfa (Szkocja) z 1907 r., która to przewiduje

  • a) domy mieszkalne wynajmowane na okres nie dłuższy niż cztery miesiące wymagają wypowiedzenia za jedną trzecią okresu najmu; I
  • b) w każdym innym przypadku z co najmniej czterdziestodniowym wyprzedzeniem.

W przypadkach objętych punktem (a) powyżej, zasada „jednej trzeciej” podlega wypowiedzeniu z co najmniej dwudziestośmiodniowym wyprzedzeniem, wprowadzonym początkowo przez Rent Act 1957, a obecnie zawartym w sekcji 112 Rent (Scotland) Act 1984.

Minimalny okres wypowiedzenia wynoszący czterdzieści dni wymagany w przypadkach objętych lit. b) powyżej podlega przepisom art. 13 ust. 2 ustawy z 1984 r., w którym najem tworzył najem krótkoterminowy. Najemca w ramach takiej umowy najmu może ją wypowiedzieć z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli okres najmu wynosi dwa lata lub mniej, oraz trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia w każdym innym przypadku.

Oprócz powyższych rozważań, Powiadomienie o rezygnacji musi wygasnąć w dniu „ish”:

Dalsze modyfikacje są dokonywane tam, gdzie ustalenia dotyczące użytkowania tworzą umowę z Części VII. Sekcje 71 do 76 ustawy z 1984 r. zawierają szczegółowe zasady dotyczące wypowiedzeń w sprawach dotyczących umów zawartych w Części VII oraz uwzględniają zmiany wprowadzone do ustawy o czynszu ( Szkocja) z 1971 r. ustawą o czynszach z 1974 r. oraz prawami najemcy itp. (Szkocja ) Ustawa z 1980 r .

Wymogi prawne dotyczące treści wypowiedzenia

Od 31 marca 1976 r., zgodnie z przepisami wprowadzonymi po raz pierwszy przez Ustawę o mieszkalnictwie z 1974 r. , w przypadkach, gdy najem jest najmem chronionym lub umową z Części VII, wypowiedzenie musi być sporządzone na piśmie i zawierać informacje wymagane przez seria regulaminów. Odpowiedni obowiązek dla najmu gwarantowanego został wprowadzony 2 stycznia 1989 r.

Obecne przepisy to:- Dla najmu chronionego i umów z Części VII: Rozporządzenie w sprawie czynszu (formularze i informacje itp.) (Szkocja) Przepisy z 1991 r. Dla umów najmu zabezpieczonego: Przepisy o ubezpieczonych najemach (zawiadomienia o rezygnacji z określonych informacji) (Szkocja) z 1988 r . .

Załącznik 23 do Ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1987 r. dodał nową sekcję 39A do Ustawy o sądach szeryfa (Szkocja) z 1907 r., która dostosowała procedurę wypowiedzenia na podstawie tej ustawy do procedury określonej w Ustawie o czynszu (Szkocja) z 1984 r.

Wymogi prawne dotyczące doręczenia wypowiedzenia

Ustawa o sądach szeryfa (Szkocja) z 1907 r. wymaga, aby wypowiedzenie było doręczane przez funkcjonariusza szeryfa lub listem poleconym.

Premie

Prawo dotyczące zakazanych składek było do 1980 r. mniej więcej jednolite na północ i południe od granicy, w związku z czym należy odnieść się do rozdziału Historia kontroli czynszów w Anglii i Walii, aby dowiedzieć się, jak ewoluowało to prawo w latach 1915–1980. Różnica warta odnotowania przed 1980 r. wynika z faktu, że ustawodawstwo mające zastosowanie do najmu umeblowanego zostało uchwalone w Szkocji trzy lata wcześniej niż w Anglii.

Ustawa o kontroli czynszów umeblowanych domów (Szkocja) z 1943 r. stanowiła przestępstwo zarówno otrzymywanie, jak i wymaganie premii jako warunku przyznania itp. umowy, do której miała zastosowanie ta ustawa, a czynsz został zarejestrowany za przedmiotowy lokal. Równoważne ustawodawstwo w Anglii i Walii, ustawa o umeblowanych domach (kontrola czynszu) z 1946 r. , wprowadziła następnie podobne przepisy na południe od granicy.

Zarówno ustawa o mieszkalnictwie z 1980 r. , jak i ustawa o prawach najemcy itp. (Szkocja) z 1980 r. rozszerzyły definicję „premii” o kaucję zwrotną, która w efekcie przekraczała dwumiesięczny czynsz. Ustawa o mieszkalnictwie z 1980 r. dodała jednak kolejny warunek, zgodnie z którym kaucja musi być również rozsądna w stosunku do potencjalnego zobowiązania, z tytułu którego została wpłacona. Ustawa szkocka nie zawierała jednak odpowiedniego przepisu, ponieważ uznano za niewłaściwe umieszczanie testu opartego na rozsądku w definicji, której naruszenie stanowiłoby przestępstwo.

Przepisy ustawowe obowiązujące obecnie w Szkocji są zawarte w

  • a) część VIII Ustawy o czynszu (Szkocja) z 1984 r.; I
  • b) Sekcja 27 ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r., która dotyczy najmu gwarantowanego zakazów zawartych w części VIII ustawy z 1984 r.

W ustawie o mieszkalnictwie z 1988 r. nie ma analogicznego przepisu do sekcji 27

Po szeroko zakrojonej kampanii w 2012 roku prowadzonej przez Shelter Scotland, mającej na celu zakończenie tego, co postrzegano jako nielegalne opłaty pobierane od najemców, rząd szkocki wyjaśnił przepisy dotyczące opłat, jakie agenci najmu i wynajmujący mogą pobierać od prywatnych najemców. Od listopada 2012 r. wszystkie opłaty najemcy, inne niż czynsz i kaucja zwrotna, zostały w Szkocji zakazane. Trwają konsultacje w celu wprowadzenia podobnych przepisów w Anglii i Walii w 2015 roku.

Wypożycz książki

Wymóg, aby wynajmujący przedstawił książeczkę czynszową, został po raz pierwszy nałożony przez ustawę o podwyższeniu czynszu i odsetek hipotecznych (ograniczenia) z 1938 r . Zgodnie z tą ustawą wynajmujący był zobowiązany do przedstawienia księgi czynszów jedynie wtedy, gdy czynsz był płatny co tydzień i tak jest do dziś. Równoważny obowiązek został nałożony przez Rent Act 1957 na leasingodawców, do których miała zastosowanie ustawa Rent of Furnished Houses Control (Scotland) Act 1943 .

Chociaż wynajmujący nie musi dostarczać księgi czynszu (lub innego podobnego dokumentu), z wyjątkiem sytuacji, gdy czynsz jest płatny co tydzień, jeśli faktycznie przedstawia taką książeczkę w innych przypadkach, podobnie jak w przypadku obowiązkowych ksiąg czynszowych, musi również zamieścić zawiadomienie w formie określonej przepisami.

Konieczność, aby każda książeczka czynszowa była zgodna z określonymi wymaganiami, została po raz pierwszy wymagana przez Ustawę o ograniczeniach czynszu i odsetek od kredytu hipotecznego (nowelizacja) z 1933 r., tj. około pięć lat przed koniecznością dostarczenia książeczki czynszowej, która stała się obowiązkowa w przypadku czynszów tygodniowych. Na przestrzeni lat określone wymagania były aktualizowane w celu uwzględnienia zmian w prawie, np. zniknięcia dzierżawy objętej wcześniej ustawami o czynszach, wprowadzenia nowych form dzierżawy w ramach tych ustaw itp.

Nieokazanie książeczki czynszowej lub niezgodnej z określonymi wymaganiami podlega karze grzywny. Wpisy w księdze czynszowej mające na celu wykazanie zaległości czynszowych również podlegają karze grzywny.

Obecne przepisy dotyczące ksiąg czynszowych to:

  • Rent (Scotland) Act 1984 Part IV dla regulowanych najmu
  • Część VII dla umów w jej zakresie
  • Ustawa o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r., część II, dotycząca najmu gwarantowanego.

Ogłoszenia, które mają być zawarte w księgach czynszowych

Dla regulowanych umów najmu i umów z Części VII: Rozporządzenie w sprawie czynszu (formularze i informacje itp.) (Szkocja) Rozporządzenia z 1991 r. zmienione rozporządzeniem w sprawie wynajmu (formularze i informacje itp.) (Szkocja) Zmienione przepisy z 1993 r .

Dla umów najmu gwarantowanego:

Przepisy Assured Tenancies (Rent Book) (Szkocja) z 1988 r. zmienione przez Assured Tenancies (Rent Book) (Szkocja) Zmienione przepisy z 1993 r . .

Dodatki do czynszu

Dodatki do czynszu zostały wprowadzone w Szkocji ustawą o mieszkalnictwie (przepisy finansowe) (Szkocja) z 1972 r . Aby zapobiec wypłacaniu dodatku czynszowego na poczet nadmiernych czynszów, płatność czynszu była uzależniona od zarejestrowania godziwego czynszu lub upewnienia się przez władze lokalne, że czynsz umowny nie przekracza godziwego czynszu. Ten ostatni wymóg doprowadził do tego, że urzędnicy ds. czynszów zostali zasypani prośbami władz lokalnych o nieformalne porady na temat tego, jaki może być uczciwy czynsz.

Ustawa z 1972 r. zobowiązała władze lokalne do ustanowienia programów dodatków czynszowych w odniesieniu do nieumeblowanych domów w sektorze prywatnym (w tym spółdzielni mieszkaniowych), ale ustawa o wynajmie umeblowanym (dodatki do czynszu) z 1973 r . uprawniony do dodatku do czynszu.

Na mocy obu ustaw czynsz kwalifikujący się jako dodatek do czynszu był ograniczony do części zawodowej czynszu, tj. pominięto wszelkie kwoty czynszu związane ze stawkami, umeblowaniem, usługami lub przeznaczeniem na działalność gospodarczą. Ale umeblowani najemcy, którzy byli „osobami kwalifikującymi się” na mocy ustawy z 1973 r., byli uprawnieni do „25-procentowej marży” od kwalifikującego się czynszu. Oba te przepisy zostały uchylone ustawą o czynszach z 1974 r . .

Ustawa z 1972 r. zobowiązywała właścicieli do przekazywania najemcom informacji o dostępności dodatku do czynszu. Nieprzestrzeganie tego było karane grzywną w wysokości do 50 funtów.

Wprowadzenie ulgi czynszowej dla nieumeblowanych lokali najmu w sektorze prywatnym umożliwiło przyspieszenie przekształcenia pozostałych najmów kontrolowanych w czynsz regulowany i skrócenie okresu przejściowego z czterech do dwóch lat.

Dodatki do czynszu dla najemców z sektora prywatnego i obniżki stawek dla najemców z sektora publicznego zostały teraz objęte ogólną pozycją „ Zasiłek mieszkaniowy ”.

Skierowania na zasiłek mieszkaniowy

Przepisy ustawowe umożliwiające wykorzystywanie urzędników ds. czynszów do ustalania wysokości czynszów w związku z zasiłkami mieszkaniowymi i finansowaniem zasiłków mieszkaniowych w Szkocji są zawarte w ustawie o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r . . Przepisy, które mają charakter permisywny, wprowadziły konsekwentne zmiany w ustawie o zabezpieczeniu społecznym z 1986 r .

Kryteria, zgodnie z którymi Rent Officers muszą działać podczas wykonywania tych dodatkowych funkcji, są określone w zarządzeniach wydanych na podstawie ustawy z 1988 r. i jej angielskiego odpowiednika. Nakazy mające zastosowanie do Szkocji są wydawane równolegle z nakazami dotyczącymi Anglii i Walii. Obecne istniejące zarządzenia to rozporządzenie w sprawie czynszów (dodatkowe funkcje) (Szkocja) z 1995 r. oraz rozporządzenie w sprawie czynszów (dodatkowe funkcje) (szkocja) z 1995 r . . (może wymagać aktualizacji)

Konsolidacja ustaw o czynszach

Dopiero w 1971 r. Szkocja osiągnęła konsolidację przedwojennego i powojennego ustawodawstwa, która miała miejsce w 1968 r. w Anglii i Walii poprzez ustawę Rent Act 1968 . Rent (Scotland) Act 1971 skonsolidowała wszystkie te akty prawne powszechnie znane jako Rent Acts w ich zastosowaniu do Szkocji. W sumie około czternaście ustaw zostało całkowicie uchylonych i skonsolidowanych bez poprawek, wraz z szeregiem przepisów pomocniczych, które wcześniej były zawarte w ustawach o mieszkalnictwie. Tylko część III ustawy o czynszu z 1965 r. (Ochrona przed nękaniem i bezprawną eksmisją) nie została ponownie uchwalona, ​​ponieważ miała bardziej ogólne zastosowanie.

Nadzieja, że ​​ustawa z 1971 r. będzie stanowić trwałe kompendium prawa w tej dziedzinie, szybko się rozwiała. Ustawa o mieszkalnictwie (przepisy finansowe) (Szkocja) z 1972 r. , Ustawa o czynszu z 1974 r. , Ustawa o mieszkalnictwie, czynszach i subsydiach (Szkocja) z 1975 r. oraz Ustawa o prawach lokatora itp. (Szkocja) z 1980 r. zmieniły obowiązujące prawo dość znacząco.

Te ważne zmiany sprawiły, że pożądana była kolejna konsolidacja, a ustawa konsolidująca, Rent (Scotland) Act 1984 , zawierała nie tylko materialne przepisy ustaw wymienionych w poprzednim akapicie, ale także część III ustawy Rent Act 1965 i kilka pomniejszych przepisów w innych ustawach mija od 1971 r.

Dwie inne ustawy zostały uchwalone od 1984 r.: Ustawa o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1987 r. , która skonsolidowała znaczną część ustawodawstwa dotyczącego prawa mieszkaniowego, oraz ustawa o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r. , która wprowadziła gwarantowane dzierżawy w Szkocji oraz procedury przekazywania świadczeń mieszkaniowych z udziałem urzędników ds. wynajmu .

Bezpieczeństwo kadencji

Ta sekcja zawiera krótki zarys rozwoju w ciągu ostatnich osiemdziesięciu lat przepisów dotyczących bezpieczeństwa własności zawartych w ustawach o czynszach.

Od 1915 r. zarówno ogólne, jak i indywidualne przepisy były przedmiotem znacznych dostosowań i poprawek, ponieważ różne rządy prowadzące różne polityki rozszerzyły lub ograniczyły prawo najemcy do dalszego zajmowania lokalu po wygaśnięciu umowy najmu. Należy odnieść się do Historii kontroli czynszów w Anglii i Walii i tutaj przyjęto tylko szerokie podejście do następujących linii.

Po ogólnym omówieniu tematu, w tabeli porównawczej wymieniono pod ogólnymi nagłówkami aktualne podstawy odzyskania mające zastosowanie do chronionych, zabezpieczonych i gwarantowanych najmu wraz z oryginalnym historycznym pochodzeniem każdego z tych postanowień.

Konieczne będzie odwołanie się do odpowiednich ustaw, jeśli pożądane jest szczegółowe porównanie konkretnego powodu.

Rozważania historyczne

Przypomnijmy, że po uchwaleniu ustawy o podwyższeniu czynszu i hipoteki (ograniczeniach) z 1920 r. całe ustawodawstwo związane z kontrolą czynszu i zabezpieczeniem własności było do 1971 r. wprowadzane poprzez uzupełnianie lub zmienianie istniejących ustaw. Obowiązujące wówczas przepisy dotyczące bezpieczeństwa najmu były zawarte w ustawie o ograniczeniach czynszu i odsetek hipotecznych (nowelizacja) z 1933 r. W odniesieniu do najmu „kontrolowanego” oraz w ustawie o czynszu z 1965 r. W przypadku najmu „regulowanego”. Rent (Scotland) Act 1971 skodyfikowała te przepisy i została teraz skonsolidowana w Ustawa o czynszu (Szkocja) z 1984 r . .

Jedną z istotnych komplikacji w tym działaniu było to, że w ustawodawstwie sprzed 1939 r. to, co obecnie jest indywidualnymi przypadkami w ustawie Rent (Scotland) z 1984 r., nie zawsze było rozdzielane w ten sposób. Również przy uchyleniu i konsolidacji nie zawsze stosowano obowiązujące wówczas sformułowanie. Przyczyny tego były różne. Czasami wynikało to z orzeczeń sądowych, czasami w celu zwiększenia przejrzystości, czasami z powodu połączenia istniejących przepisów lub rozszerzenia istniejącego przepisu w celu uwzględnienia dodatkowych okoliczności lub po prostu z powodu kaprysu sprawozdawcy komisji opiniodawczej!

Od 1915 r. Ustawy o czynszach dawały lokatorom domów mieszkalnych, do których stosowały ochronę przed eksmisją przez ich właścicieli, z wyjątkiem pewnych ograniczonych powodów. Bezpieczeństwo dzierżawy jest istotnym uzupełnieniem ograniczeń w podwyżkach czynszów, które nakładały ustawy, i warto powtórzyć, że każda z form ochrony sama w sobie byłaby iluzoryczna.

Ochrona najemców przed podwyżkami czynszu powyżej pewnych dozwolonych granic nie miałaby większego sensu, gdyby wynajmujący, doręczając wypowiedzenie, mógł odzyskać posiadanie po zakończeniu umownego najmu zgodnie z normalnymi zasadami prawa zwyczajowego. I odwrotnie, ograniczenia prawa zwyczajowego właściciela do odzyskania własności przyniosłyby niewiele korzyści najemcy, gdyby właściciel mógł zmusić najemcę do opuszczenia lokalu poprzez podniesienie czynszu do poziomu przekraczającego zdolność najemcy do zapłaty.

Bezpieczeństwo posiadania przyznane przez odpowiednie ustawodawstwo jest w istocie proste. Osiąga się to poprzez ustawy, które pozbawiają sąd jurysdykcji do przyznawania właścicielowi posiadania, z wyjątkiem określonych okoliczności, a nawet w wielu z tych określonych okoliczności sąd ma swobodę uznania. Dopiero w Ustawie o czynszach z 1965 r. obowiązkowe podstawy do odzyskania stały się dostępne dla właścicieli z sektora prywatnego i to tylko w odniesieniu do umów najmu regulowanego.

Rodzaje najmu

Istnieją trzy rodzaje najmu w Szkocji, które zapewniają pełne bezpieczeństwo najmu. Są one chronione i zapewnione w sektorze wynajmu prywatnego i bezpieczne w sektorze publicznym. Te kadencje istnieją na mocy trzech odrębnych ustaw, a ponadto istnieją różnice w testach między różnymi kadencjami.

Chronione dzierżawy

Wyrażenie „najem chroniony”, użyte po raz pierwszy w ustawie o czynszach z 1965 r. , jest terminem obejmującym zarówno najem „kontrolowany”, jak i najem „regulowany”. Najem chroniony (który od 1980 r. może być tylko najemem regulowanym) jest obecnie regulowany ustawą Rent (Scotland) Act 1984 . Sekcja 11 tej ustawy stanowi, że nakaz zajęcia może zostać wydany tylko wtedy, gdy sąd uzna, że ​​wydanie takiego nakazu jest uzasadnione i albo dostępne jest lub będzie odpowiednie mieszkanie zastępcze, albo zachodzi jedna z dziesięciu uznaniowych przesłanek określonych w części I Załącznika 2 jest spełniony. Część II Załącznika dotyczy dziesięciu obowiązkowych powodów, które nie wymagają żadnego testu zasadności.

Ubezpieczone dzierżawy

Zostały one wprowadzone ustawą o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r. i obecnie są jedyną formą najmu, która może być zapewniona zarówno w sektorze wynajmu prywatnego, jak i spółdzielni mieszkaniowych. Art. 18 tej ustawy stanowi, że wynajmujący może uzyskać nakaz zajęcia tylko wtedy, gdy spełni jedną z przesłanek określonych w Załączniku 5. Część I Załącznika wymienia osiem podstaw obowiązkowych, a Część II wyszczególnia dziewięć przesłanek uznaniowych, przy czym ta ostatnia podstawy ponownie podlegają testowi zasadności.

Załącznik 5 jest podobny w stylu do Załącznika 2 do Ustawy o czynszu (Szkocja) z 1984 r. I Załącznika 3 do Ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1987 r. Wiele podstaw posiadania jest wyraźnie opartych na tradycyjnych precedensach Ustawy o czynszach.

Bezpieczne dzierżawy

Przed 1980 r. ani władze lokalne, ani najemcy spółdzielni mieszkaniowych nie mieli żadnego prawa do zabezpieczenia najmu od 1954 r., kiedy ustawy o czynszach zostały wyłączone w stosunku do takich lokatorów przez ustawę o mieszkalnictwie (naprawy i czynsze) (Szkocja) z 1954 r. w Szkocji . Jednak bezpieczeństwo własności zostało przywrócone w Szkocji tym kategoriom najemców na mocy ustawy o prawach najemcy itp., (Szkocja) z 1980 r., Która wprowadziła bezpieczne dzierżawy jako formę własności. Przepisy dotyczące bezpieczeństwa własności zostały teraz skonsolidowane w ustawie o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1987 r . Artykuły 46 i 48 tej ustawy stanowią, że nakaz zajęcia może zostać wydany wyłącznie z powodów określonych w Załączniku 3. Część I Załącznika określa szesnaście podstaw, z których wszystkie mają charakter uznaniowy. Nie ma obowiązkowych podstaw jako takich.

Podstawy posiadania są analogiczne do tych dostępnych dla właścicieli z sektora prywatnego na mocy Załącznika 2 do ustawy o czynszu (Szkocja) z 1984 r., ale istnieją istotne różnice, które odzwierciedlają różne role i obowiązki właścicieli z sektora publicznego i prywatnego.

Podstawy od 1 do 7 to podstawy „zachowania”, przy czym sąd musi również upewnić się, że wydanie nakazu posiadania jest uzasadnione.

Tereny od 8 do 15 są terenami „zarządzanymi”, a właściciel musi również ustalić, czy odpowiednie zakwaterowanie jest lub będzie dostępne. W takim przypadku sąd nie ma prawa odmówić wydania nakazu.

Oprócz wymienionych powyżej podstaw odzyskania, ustawa z 1987 r. przewiduje również, w art. 49 do 51, odzyskanie posiadania w przypadku, gdy wydaje się, że zabezpieczony najem został zniesiony.

Ogólne notatki

Wraz z wprowadzeniem gwarantowanych umów najmu od 2 stycznia 1989 r., od tego dnia nie jest już możliwe tworzenie nowych chronionych umów najmu, z wyjątkiem okoliczności objętych przejściowymi i wyjątkowymi przepisami wymienionymi w sekcji 42 Ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r.

Ustawa o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r. przewidywała, że ​​wszystkie nowe lokale utworzone w sektorze spółdzielni mieszkaniowych od 2 stycznia 1989 r. będą najmami gwarantowanymi, ale te utworzone przed tą datą będą nadal stanowić najem bezpieczny dla tych konkretnych lokatorów.

Tabela wyprowadzeń

Poniższe skróty są używane w Tabeli Porównań, aby pokazać główne historyczne pochodzenie wymienionych w niej przepisów dotyczących zabezpieczenia własności. 1915 = Ustawa o podwyższeniu czynszu i odsetek od kredytu hipotecznego (ograniczenia wojenne) z 1915 r

1919 = Wzrost czynszu itp., (poprawka) Act 1919

1920 = Ustawa o podwyższeniu czynszu i odsetek od kredytu hipotecznego (ograniczenia) z 1920 r

1923 = Ustawa o ograniczeniu czynszu i odsetek od kredytu hipotecznego z 1923 r

1923 = Ustawa o zapobieganiu eksmisji z 1924 r

1933 = Ustawa o ograniczeniu czynszu i odsetek od kredytu hipotecznego (poprawka) z 1933 r

1965 = Ustawa o czynszu z 1965 r

1967 = Ustawa o rolnictwie z 1967 r

1970 = Ustawa o rolnictwie z 1970 r

1974 = Ustawa o czynszu z 1974 r

1980 = prawa najemcy itp., ustawa (Szkocja) z 1980 r.

1986 = Ustawa o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1986 r

1988 = Ustawa o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r

UWAGI DO TABELI PORÓWNAŃ

Rozsądne, aby złożyć zamówienie

Pierwsze odniesienie do testu rozsądku pojawiło się w ustawie z 1919 r., Kiedy ograniczało się ono do bycia czynnikiem branym pod uwagę w przypadkach, w których właściciel lokalu żądał lokalu mieszkalnego itp. Ustawa z 1920 r. sprawiła, że ​​warunek rozsądku miał ogólne zastosowanie, czyniąc w ten sposób wszystkie podstawy odzyskania pomocy uznaniowymi. Ta wieloletnia zasada „rozsądności” została również rozszerzona na dyskrecjonalną podstawę odzyskania mającą zastosowanie do zabezpieczonych i gwarantowanych najmu.

Obecne odniesienia ustawowe to:

Chroniony najem, art. 11 ust. 1 Ustawy o czynszu (Szkocja) z 1984 r.

Bezpieczny najem, art. 48 ust. 2 lit. a) ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1987 r.

Najem gwarantowany, art. 18 ust. 4 ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r. S Odpowiednie mieszkanie zastępcze

Istnienie „odpowiedniego lokalu zastępczego” jako podstawy, na podstawie której sąd może wydać posiadanie (zawsze pod warunkiem spełnienia warunku rozsądku) figurowało w ustawach o czynszach od czasu ustawy z 1919 r., Ale otaczający je język zmieniał się od czasu do czasu czas. Dostępność „mieszkania zastępczego” była pierwotnie ściśle powiązana z ustanowioną w tej ustawie przesłanką dyskrecjonalną dotyczącą uzasadnionego zapotrzebowania właściciela na lokal mieszkalny itp. Test przydatności lokalu zastępczego przeprowadzono w porównaniu z tym domem.

Ustawa z 1923 r. zachowała powiązanie wskazane powyżej, ale zmieniła test na porównanie ze środkami i potrzebami lokatora i jego rodziny. Dopiero w ustawie z 1933 r. dostępność „odpowiednich lokali zastępczych” stała się samodzielnym gruntem, na podstawie którego właściciel mógł wszcząć postępowanie sądowe w celu odzyskania posiadania.

Definicja tego, co stanowiło „odpowiednie zakwaterowanie alternatywne”, również podlegała znacznym zmianom. Ustawa z 1919 r. nie dała sądowi żadnych wskazówek , które odnosiły się po prostu do „dostępnego lokalu zastępczego” jako jednej z okoliczności, które miałyby wpływ na decyzję co do zasadności wydania zarządzenia.

W ustawie z 1920 r. „mieszkanie zastępcze” musiało być „rozsądnie równoważne pod względem czynszu i przydatności pod każdym względem”.

Ustawa z 1923 r. , która zmieniła test „porównawczy”, również rozszerzyła to, co stanowiło „odpowiednie”, obejmując wymóg, aby alternatywne zakwaterowanie zapewniało równoważne zabezpieczenie najmu. Zapewnienie, że władza mieszkaniowa przekwateruje zdymisjonowanego najemcę, należało uznać za rozstrzygający dowód dostępności odpowiedniego lokalu zastępczego, wprowadzono ustawą z 1933 r.

Obecne odniesienia ustawowe to:

  Chronione dzierżawy  Część IV załącznika 2 do ustawy o czynszu (Szkocja) z 1984 r.  Bezpieczne dzierżawy  , sekcja 48 ust. 2 lit. b) lub (c) oraz część II załącznika 3 do ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1987 r.  Ubezpieczone dzierżawy  Podstawa 9 w części II i części II załącznika 5 do ustawy o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r.

Większa próba trudności

Ten test został po raz pierwszy wprowadzony ustawą z 1924 r. , a następnie, tak jak obecnie, był/jest odpowiedni tylko w przypadkach, gdy właściciel wymaga wynajmowanego domu itp. Obecne odniesienie ustawowe to część III załącznika 2 do ustawy o czynszu (Szkocja) 1984.

Bezpieczeństwo kadencji

Tabela porównań

CHRONIONY BEZPIECZNE ZAPEWNIONY
Ustawodawstwo Załącznik 2 Ustawa o czynszu (Szkocja) z 1984 r Załącznik 3 Ustawa o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1987 r Załącznik 5 Ustawa o mieszkalnictwie (Szkocja) z 1988 r
Czynsz zaległy/nieopłacony Sprawa 1 1915, 1919, 1920 Dz Podstawa 1 Ustawa z 1980 r Podstawa 8, 11 i 12 Ustawa z 1988 r
Naruszenie warunków najmu Sprawa 1 1915, 1919, 1920 Dz Podstawa 1 Ustawa z 1980 r Ustawa nr 13 z 1988 r
Uciążliwość/irytacja dla sąsiadów Sprawa 2 Ustawa z 1915 r Podstawa 7 i 8 Ustawa z 1980 r Ustawa nr 15 z 1988 r
Nielegalne/niemoralne cele Sprawa 2 Ustawa z 1923 r Podstawa 2 Ustawa z 1980 r Ustawa nr 15 z 1988 r
Zniszczenie domu itp. Sprawa 3 Ustawa z 1915 r Podstawa 3 Ustawa z 1980 r Ustawa nr 14 z 1988 r
Degradacja mebli Sprawa 4 Ustawa z 1974 r Podstawa 4 Ustawa z 1980 r Podstawa 16 Ustawa z 1988 r
Najemca wycofuje wypowiedzenie Sprawa 5 Ustawa z 1920 r Brak odpowiednika Ustawa nr 10 z 1988 r
Cesja/podnajem bez zgody Sprawa 6 Ustawa z 1923 r Sekcja 55 Ustawa z 1987 r Sekcja 23 Ustawa z 1988 r
Wymagane przez właściciela dla nowego najemcy pracownika Sprawa? Ustawa z 1915 r Nie dotyczy Ustawa nr 17 z 1988 r
Wymagane przez wynajmującego dla siebie lub członka rodziny (podstawa uznaniowa) Sprawa 8 Ustawa z 1915 r Nie dotyczy Brak odpowiednika
Nadmierny czynsz za podnajem Sprawa 9 Ustawa z 1919 r Brak odpowiednika Brak odpowiednika
Przeludnienie Sprawa 10 Ustawa z 1933 r Ustawa nr 9 z 1980 r Brak odpowiednika
Wymagane przez właściciela dla siebie lub rodziny (podstawa obowiązkowa) Sprawa 11 Ustawa z 1965 r Nie dotyczy Podstawa 1 Ustawa z 1988 r
spłata kredytu hipotecznego Sprawa 11 Ustawa z 1980 r Nie dotyczy Podstawa 2 Ustawa z 1988 r
Dom starców Sprawa 12 Ustawa z 1974 r Brak odpowiednika Brak bezpośredniego odpowiednika Ustawa nr 1 z 1988 r. Najbliższe porównanie
Wynajem nieruchomości wakacyjnych poza sezonem Sprawa 13 Ustawa z 1974 r Brak odpowiednika Podstawa 3 Ustawa z 1988 r
Zakwaterowanie studenckie poza sezonem Sprawa 14 Ustawa z 1974 r Brak odpowiednika Podstawa 4 Ustawa z 1988 r


CHRONIONY BEZPIECZNE ZAPEWNIONY
Krótki najem Sprawa 15 Ustawa z 1980 r Nie dotyczy Sekcja 33 Ustawa z 1988 r
Własność ministra / świeckich misjonarzy Sprawa 16 Ustawa z 1965 r Brak odpowiednika Podstawa 5 Ustawa z 1988 r
Pracownik rolny Sprawa 17 i 19 1965, 1967, 1970 Dz Brak odpowiednika Brak odpowiednika
Specjalny przepis dla pracowników rolnych Sekcja 24 ustawy z 1984 r. Ustawa z 1970 r Nie dotyczy Brak odpowiednika
Połączenie na mocy ustawy o rolnictwie z 1967 r Sprawa 18 Ustawa z 1967 r Nie dotyczy Brak odpowiednika
Adaptacja do specjalnych potrzeb Sprawa 20 Ustawa z 1980 r Podstawa 1 1 1980 Ustawa Brak odpowiednika
Właściciel w Siłach HM Sprawa 21 Ustawa z 1980 r Brak odpowiednika Brak odpowiednika
Nieobecność w domu Brak odpowiednika Podstawa 5 Ustawa z 1980 r Brak bezpośredniego odpowiednika Art. 12 ustawy z 1988 r
Najem udzielony na podstawie fałszywego lub lekkomyślnego oświadczenia Brak odpowiednika Podstawa 6 Ustawa z 1980 r Brak odpowiednika
Prace rozbiórkowe/remontowe Brak odpowiednika Ustawa nr 10 z 1986 r Podstawa 6 Ustawa z 1988 r
Specjalne przypadki wsparcia socjalnego Brak odpowiednika Ustawa nr 12 z 1980 r Brak odpowiednika
Najem spółdzielni mieszkaniowej specjalnej troski Brak odpowiednika Ustawa nr 13 z 1980 r Brak odpowiednika
Interes właściciela wygasł Brak odpowiednika Ustawa nr 14 z 1980 r Brak odpowiednika
Edukacyjne potrzeby zatrudnienia Brak odpowiednika Ustawa nr 15 z 1980 r Brak odpowiednika
Przeniesienie najmu Brak odpowiednika Podstawa 16 1980, 1986 Dz Brak odpowiednika
Dzierżawa odziedziczona na podstawie testamentu lub testamentu Brak odpowiednika Brak odpowiednika Podstawa 7 Ustawa z 1988 r

Zobacz też

Pobrano z „ https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Rent_control_in_Scotland&oldid=1081616908 ”