Teoria czynszu ofertowego
czynszu ofertowego to geograficzna teoria ekonomiczna , która odnosi się do tego, jak zmieniają się ceny i popyt na nieruchomości wraz ze wzrostem odległości od centralnej dzielnicy biznesowej (CBD). Mówi się, że różni użytkownicy gruntów będą ze sobą konkurować o grunty w pobliżu centrum miasta . Opiera się to na założeniu, że handlu detalicznego chcą zmaksymalizować swoją rentowność , więc są znacznie bardziej skłonne płacić więcej za grunty w pobliżu CBD, a mniej za grunty dalej od tego obszaru. Teoria ta opiera się na rozumowaniu, że im bardziej dostępny obszar (tj. im większa koncentracja klientów), tym bardziej opłacalny.
Wyjaśnienie
Wszyscy użytkownicy gruntów konkurują o najbardziej dostępne grunty w CBD. Kwota, którą są skłonni zapłacić, nazywa się „czynszem przetargowym”. Rezultatem jest wzór koncentrycznych kręgów użytkowania gruntów, tworzący model strefy koncentrycznej .
Można by przypuszczać, że zgodnie z tą teorią najbiedniejsze domy i budynki znajdowałyby się na samych obrzeżach miasta, ponieważ jest to jedyna lokalizacja, na którą mogą sobie pozwolić. W dzisiejszych czasach zdarza się to jednak rzadko, ponieważ wiele osób woli zrezygnować z bliskości CBD i przenieść się na obrzeża osady, gdzie można kupić więcej ziemi za tę samą kwotę (jak głosi teoria ceny ofertowej). Podobnie mieszkania o niższych dochodach zamieniają większą przestrzeń życiową na większą dostępność zatrudnienia. Z tego powodu o niskich dochodach w wielu miastach Ameryki Północnej często znajdują się w centrum miasta, a mieszkania o wysokich dochodach znajdują się na obrzeżach osady.
Analogia rolnicza
Chociaż później używano jej w kontekście analizy urbanistycznej, choć jeszcze nie używano tego terminu, teoria renty ofertowej została po raz pierwszy opracowana w kontekście rolniczym. Jednym z pierwszych teoretyków efektu renty przetargowej był David Ricardo , według którego renta z najbardziej produktywnej ziemi opiera się na jej przewadze nad najmniej produktywną, konkurencji między rolnikami zapewniającej właścicielom ziemskim pełne korzyści w postaci wynajem. Teorię tę rozwinął później JH von Thünen , łącząc ją z pojęciem kosztów transportu. Jego model sugeruje, że czynsz w dowolnej lokalizacji jest równy wartości jej produktu pomniejszonej o koszty produkcji i koszty transportu. Przyjmując, że koszty transportu są stałe dla wszystkich działań, doprowadzi to do sytuacji, w której działania o najwyższych kosztach produkcji będą zlokalizowane blisko rynku, a te o niskich kosztach produkcji będą dalej.
Wygenerowana w ten sposób koncentryczna struktura użytkowania gruntów bardzo przypomina opisany powyżej model miejski: CBD – wysoka zabudowa mieszkaniowa – niska zabudowa mieszkaniowa. Model ten, wprowadzony przez Williama Alonso , został zainspirowany modelem von Thünena.
Teoria czynszu ofertowego w centralnej dzielnicy biznesowej
Użytkownicy gruntów, czy to handlowi , biurowi czy mieszkaniowi , konkurują o najbardziej dostępny grunt w centralnej dzielnicy biznesowej (CBD). Kwota, którą są skłonni zapłacić, nazywa się czynszem ofertowym. Można to ogólnie przedstawić na „krzywej czynszu ofertowego”, w oparciu o założenie, że najbardziej dostępny grunt, zwykle w centrum, jest najdroższym gruntem.
Handel (w szczególności duże domy towarowe i sieci handlowe ) jest skłonny zapłacić najwyższy czynsz , aby znaleźć się w wewnętrznym rdzeniu. Wewnętrzny rdzeń jest bardzo cenny dla tych użytkowników, ponieważ jest tradycyjnie najbardziej dostępną lokalizacją dla dużej populacji. Ta duża populacja jest niezbędna dla domów towarowych, które wymagają znacznych obrotów. W rezultacie są skłonni i są w stanie zapłacić bardzo wysoką wartość dzierżawy gruntu. Maksymalizują potencjał swojej witryny, budując wiele historii. W miarę oddalania się od wewnętrznego rdzenia kwota, jaką handel jest skłonny zapłacić, gwałtownie spada.
Przemysł jest jednak skłonny zapłacić, aby znaleźć się w zewnętrznym rdzeniu. Jest więcej terenów dostępnych pod fabryki , ale nadal ma wiele zalet wewnętrznego rdzenia, takich jak rynek i dobre połączenia komunikacyjne.
W miarę oddalania się ziemia staje się mniej atrakcyjna dla przemysłu z powodu zmniejszających się połączeń transportowych i malejącego rynku. Ponieważ właściciele domów nie polegają zbytnio na tych czynnikach i mogą sobie pozwolić na niższe koszty (w porównaniu z tymi w rdzeniu wewnętrznym i zewnętrznym), mogą tu kupować ziemię. Im dalej od wewnętrznego jądra, tym tańsza jest ziemia. Z tego powodu tereny śródmiejskie są bardzo gęsto zaludnione (m.in. tarasy, mieszkania , wieżowce ) , podczas gdy przedmieścia i tereny wiejskie są mniej zaludnione (zabudowa w zabudowie bliźniaczej i wolnostojącej).
Zastosowanie teorii renty kupna
Teoria czynszu kupna została zoperacjonalizowana w modelowaniu agentowym, gdzie została wykorzystana do symulacji przekształcania gruntów rolnych w zabudowę miejską w koncentrycznym modelu miasta.
Źródła
- Lokalizacja i zagospodarowanie terenu, 1964, autor: William Alonso .
- „Essential AS Geography”, 2000 Simon Ross, John Morgan i Richard Heelas.