Ustawa Senatu Kalifornii 35 (2017)
 | |
| Kalifornijski Senat Bill 35 | |
|---|---|
| Ustawodawca stanu Kalifornia | |
| |
| Uchwalona przez | Sesja legislatury stanu Kalifornia w latach 2017-18 |
| uchwalone | 29 września 2017 r |
| Podpisane przez | Jerry'ego Browna |
| Wprowadzony przez | Scotta Wienera |
| Słowa kluczowe | |
| niedobór mieszkań w Kalifornii , przystępne cenowo mieszkania , Kalifornia | |
California Senate Bill 35 ( SB 35 ) to ustawa usprawniająca budownictwo mieszkaniowe w hrabstwach i miastach Kalifornii , w których nie udaje się zbudować wystarczającej liczby mieszkań, aby spełnić wymagania stanowe w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Projekt ustawy został przedstawiony Zgromadzeniu Stanowemu Kalifornii przez senatora stanowego Scotta Wienera (D-SF) 15 grudnia 2016 r. SB 35 ma na celu rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań w Kalifornii poprzez zwiększenie podaży mieszkań. Ustawa została podpisana 29 września 2017 r. przez gubernatora Jerry'ego Browna w ramach pakietu mieszkaniowego Kalifornii z 2017 r. – zestawu 15 ustaw, które zapewniają miastom „zastrzyk nowych środków regulacyjnych i finansowych”.
Scott Wiener wprowadził SB 35, aby zwiększyć podaż mieszkań w miastach, które nie produkują wystarczającej liczby mieszkań, zachęcając miasta do samodzielnego zwiększania rozwoju budownictwa mieszkaniowego lub zmuszenia go do zaakceptowania rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Po uchwaleniu ustawy Wiener stwierdził: „SB 35 zachowa lokalną kontrolę nad tymi miastami, które produkują swój udział w budownictwie mieszkaniowym, ale stworzy bardziej usprawnioną ścieżkę tworzenia mieszkań w tych miastach, które blokują mieszkania lub ignorują swoją odpowiedzialność za budowę”.
W 2021 roku podpisano ustawę AB1174, która daje projektom korzystającym ze specjalnej zgody SB35 więcej czasu na rozpoczęcie budowy, aby zrekompensować opóźnienia spowodowane procesami sądowymi.
Zaprowiantowanie
SB 35 wymaga, aby miasta zawierały kompleksowe informacje o rynku najmu w swoich dwuletnich raportach dotyczących elementów mieszkaniowych i umożliwia deweloperom składanie wniosków podlegających usprawnionym procesom zatwierdzania w gminach, które nie spełniają regionalnych ocen potrzeb mieszkaniowych (RHNA).
Rozwój musi:
- znajdować się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową.
- wyznaczyć co najmniej 10% jednostek jako mieszkania poniżej rynku, jeśli znajdują się w miejscowościach, które nie spełniają RHNA powyżej średniego dochodu.
- wyznaczyć co najmniej 50% jednostek jako mieszkania poniżej rynku w miejscowościach, które nie spełniają wymagań RHNA o niskich dochodach.
- nie mogą być budowane na obszarze chronionym ekologicznie.
- być domami wielorodzinnymi, a nie domami jednorodzinnymi.
- płacić robotnikom budowlanym płace na poziomie związkowym.
Jeśli osiedle spełnia wszystkie kryteria określone przez stan, gminy muszą zatwierdzić projekt w ciągu 60 dni, jeśli osiedle obejmuje mniej niż 150 mieszkań, lub 90 dni, jeśli osiedle obejmuje więcej niż 150 mieszkań. Miasta będą co 2 lata przedstawiać postępy w budowie mieszkań do Kalifornijskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Społeczności (HCD). Jeśli miasto nie spełni swoich celów RHNA podczas jednej z tych kontroli postępów, usprawnienie będzie obowiązywać przez cały następny dwuletni cykl. SB 35 ma zastosowanie tylko do określonych poziomów dochodów, dla których nie buduje się. Na przykład, jeśli miasto buduje wystarczającą liczbę jednostek o stawce rynkowej, aby spełnić wymagania RHNA, ale niewystarczającą liczbę jednostek o niskich dochodach, projekt może dodać tylko jednostki o niskich dochodach, aby zakwalifikować się do szybszego zatwierdzenia.
Tło
Koszty mieszkaniowe w Kalifornii należą do najbardziej niedostępnych w Stanach Zjednoczonych. W 2018 roku mediana w San Jose kosztowała 10-krotność średniego dochodu gospodarstwa domowego; Domy w Los Angeles kosztują 9,5 razy; Domy w San Francisco kosztują 8,9 razy; Domy w San Diego kosztują 8,1 razy. Kalifornia jest najdroższym stanem do wynajęcia w Stanach Zjednoczonych .
Kalifornia cierpi na niedobór mieszkań od 1970 roku i zajmuje 49. miejsce wśród 50 stanów pod względem liczby mieszkań na mieszkańca. Problem pogorszył się po Wielkiej Recesji , ponieważ w 2009 r. liczba zabudowy mieszkaniowej spadła do 40 000 i nie osiągnęła poziomu sprzed recesji. Kalifornia potrzebuje około 180 000 sztuk rocznie, aby sprostać obecnemu wzrostowi. Powolny rozwój budownictwa mieszkaniowego w połączeniu z dużym popytem mieszkaniowym spowodował wzrost kosztów mieszkaniowych w każdym mieście w Kalifornii.
Wysokie stanowe ceny czynszów przełożyły się na wzrost bezdomności , więcej gospodarstw domowych wydających połowę swoich dochodów na mieszkania oraz exodus gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach wyjeżdżających do stanów o niższych kosztach utrzymania . Niedobór mieszkań negatywnie wpływa na gospodarkę Kalifornii .
Wiener wprowadził SB 35, aby zwiększyć podaż mieszkań i ustabilizować lub obniżyć ceny mieszkań. Rachunek jest częścią kalifornijskiego pakietu mieszkaniowego 2017, który składa się z 15 małych rachunków poświęconych zwiększeniu przystępności cenowej mieszkań. Zwolennicy mają nadzieję, że SB 35 skróci proces wydawania pozwoleń na niektóre inwestycje.
Ustawa o elementach mieszkaniowych z 1969 r
Ustawa o elementach mieszkaniowych z 1969 r. Nakazuje wszystkim miastom budowę określonej liczby mieszkań o niskich, średnich i rynkowych stawkach. Miasta są zobowiązane do stworzenia swojego RHNA, które HCD określa co 8 lat. RHNA określa liczbę mieszkań o niskich i średnich dochodach oraz mieszkań rynkowych, które każda gmina ma wybudować w celu zaspokojenia regionalnych potrzeb mieszkaniowych. Jednak 97,6% miast w Kalifornii nie buduje wymaganej liczby przydzielonych mieszkań o niskich dochodach.
„Lokalna kontrola polega na tym, jak społeczność osiąga swoje cele mieszkaniowe, a nie na tym, czy osiąga te cele” – powiedział Wiener w oświadczeniu. „SB 35 wyznacza jasne i rozsądne standardy, aby zapewnić, że wszystkie społeczności będą częścią rozwiązania, tworząc mieszkania dla naszej rosnącej populacji”.
Jednak lokalni urzędnicy często nie zgadzają się z urzędnikami państwowymi co do tego, jakie powinny być te cele produkcji mieszkaniowej.
Sprzeciw
Liga Miast Kalifornii i wiele samorządów miejskich sprzeciwiło się SB 35 za narzucenie państwowej kontroli nad lokalnymi zasadami planowania. Rządy miast sprzeciwiające się SB 35 to: Berkeley , Beverly Hills , Encinitas , Palm Desert , Vallejo , San Luis Obispo , Huntington Beach i Walnut Creek .
Kilka miast wytoczyło sprawy sądowe, aby zatrzymać SB 35 po jej przejściu. W 2019 roku Huntington Beach pozwał stan Kalifornia o zaprzestanie egzekwowania SB 35. Prokurator miejski w Huntington Beach, Michael Gates, twierdzi, że SB 35 „niekonstytucyjnie ingeruje w uprawnienia miasta do egzekwowania lokalnych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego”. W 2021 roku Huntington Beach przegrało proces i zdecydowało się nie odwoływać.
Uderzenie
Niektórzy eksperci ds. mieszkalnictwa uważają, że wpływ SB 35 na ogólną produkcję mieszkań będzie minimalny ze względu na standardy wymagane do uzyskania usprawnienia w procesie zatwierdzania. Oczekuje się, że ustawa zwiększy mieszkania poniżej rynku dla gospodarstw domowych o najniższych dochodach. Od listopada 2019 r. Urzędnicy zatwierdzili ponad 6000 domów poniżej SB 35, w tym 4700 w Bay Area i 1600 w południowej Kalifornii.
Miasta dotknięte SB 35
28 miast i hrabstw osiągnęło RHNA o niższych i powyżej umiarkowanych dochodach. W 298 jurysdykcjach nie stworzono wystarczającej liczby mieszkań, aby zaspokoić ich ponadprzeciętne dochody RHNA. Projekty w tych jurysdykcjach mogą kwalifikować się do mieszkań SB 35, jeśli projekty, w których 10% mieszkań jest przeznaczonych na mieszkania poniżej rynku.
213 jurysdykcji nie stworzyło wystarczającej liczby mieszkań, aby zaspokoić RHNA o bardzo niskich i niskich dochodach. Projekty w tych jurysdykcjach mogą kwalifikować się do mieszkań SB 35, jeśli projekty, w których 50% mieszkań jest przeznaczonych na mieszkania poniżej rynku.
SB 35 Projekty
Projekt centrum handlowego Vallco
Projekt przebudowy Vallco Shopping Mall w Cupertino jest największym projektem, w którym wykorzystano SB 35. Projekt obejmie handel detaliczny i 2 miliony stóp kwadratowych powierzchni biurowej oraz łącznie 2402 jednostki mieszkalne. Połowa z tych jednostek, czyli 1201, zostanie przeznaczona na mieszkania o stawkach poniżej ceny rynkowej dla mieszkańców o niskich i bardzo niskich dochodach. Projekt został zatwierdzony 21 września 2018 r. Do usprawnienia w ramach SB 35. W październiku 2018 r. Rada Miejska zatwierdziła, a następnie mieszkańcy przeprowadzili referendum w sprawie innego projektu Vallco tego samego dewelopera - planu szczegółowego Vallco 2018. W maju 2019 r. Rada Miejska uchyliła Plan Szczegółowy Vallco.
681 Floryda ul
Mission Economic Development Agency (MEDA), agencja rozwoju niedrogich mieszkań, wykorzystała SB 35 do przyspieszenia budowy w 100% niedrogiego osiedla mieszkaniowego w Mission District w San Francisco . Inwestycja obejmie 130 mieszkań przeznaczonych dla rodzin o niskich dochodach; 30% z tych mieszkań jest zarezerwowanych dla rodzin, które wcześniej były bezdomne. Bez SB 35 rozwój przebiegałby zgodnie z normalnym procesem zatwierdzania i zostałby opóźniony o 6 miesięcy do roku.
Poprawki
W 2021 roku podpisano ustawę AB1174, która daje projektom (takim jak Vallco) korzystającym ze specjalnej zgody SB35 więcej czasu na rozpoczęcie budowy, aby zrekompensować opóźnienia spowodowane procesami sądowymi.
Zobacz też
- Tanie mieszkania
- Kalifornijska ustawa o jakości środowiska
- Brak mieszkań w Kalifornii
- Brak mieszkań w San Francisco
- Ustawa Senatu Kalifornii 827