Mikeover Ltd przeciwko Brady'emu
| Mikeover Ltd przeciwko Brady | |
|---|---|
 Zawiadomienie o eksmisji (które zostanie wysłane lub doręczone zgodnie z zasadami)
| |
| Sąd | Sąd Apelacyjny |
| Zdecydowany | 26 maja 1989 |
| cytaty |
[1989] EWCA Civ 1 [1989] 3 Wszystkie ER 618 (1990) 59 P&CR 218 [1989] 40 EG 92 [1989] 2 EGLR 61 21 HLR 513 |
| Transkrypcja (e) | Wersja HTML wyroku na bailii.org |
| Historia przypadku | |
| Wcześniejsze działania | Skarżący przegrał również w poniższym sądzie pierwszej instancji |
| Kolejne działania | nic |
| Opinia | |
| w sprawie: Te dwie umowy… nie mogły z prawnego punktu widzenia stworzyć wspólnego najmu, ponieważ zobowiązania pieniężne obu stron nie były zobowiązaniami wspólnymi, a zatem nie było pełnej jedności interesów. Wynika z tego, że nie było wspólnego najmu. Ponieważ inter se [między sobą] panna Guile i pozwany nie mieli uprawnień do wzajemnego wykluczania się z zajmowania jakiejkolwiek części lokalu, wynika z tego również, że ich poszczególne prawa nigdy nie mogły być większe niż prawa licencjobiorców w okresie ich wspólne | |
| członkostwo sądu okupacyjnego | |
| Sędziowie posiedzą |
Anthony Lincoln J Slade LJ |
| Opinie o sprawach | |
| Decyzja wg | Slade LJ |
| Słowa kluczowe | |
| Leasing | |
Mikeover Ltd przeciwko Brady [1989] to angielska sprawa dotycząca prawa gruntowego , dotycząca definicji dzierżawy , w szczególności standardowej dzierżawy w przeciwieństwie do licencji . Tutaj licencja została potwierdzona i utrzymana w mocy, gdy dwóch byłych współmieszkańców pokłóciło się i rozstało; pozbawiając pozostałego licencjobiorcę zalegającego z płatnością dodatkowego czasu na pozostanie, jaki zapewniały stare Rent Act 1977 , z których miał nadzieję skorzystać.
Fakty
Firma Mikeover Ltd wydzierżawiła 179 Southgate Rd w Londynie , N1, a następnie wynajęła ją panu Brady'emu i pannie Guile. Każdy z nich podpisał oddzielne, ale identyczne umowy „licencyjne”, umożliwiające im dzielenie się przez sześć miesięcy za 86,66 funtów miesięcznie. Po upływie sześciu miesięcy pozwolono im pozostać na tych samych warunkach. Panna Guile wyprowadziła się na początku 1986 r., o czym poinformowała pana Ferstera, dyrektora firmy Mikeover Ltd, w kwietniu 1986 r. Pan Brady zaoferował dalsze płacenie czynszu w wysokości 173,32 funtów. Pan Ferster odpowiedział: „Nie mogę tego zaakceptować. Pociągnę cię do odpowiedzialności tylko za swój udział. Ale pan Brady wciąż zalegał ze swoją połową, a firma Mikeover Ltd próbowała go usunąć na początku 1987 roku. czynszów .
Sąd okręgowy orzekł, że mieli tylko licencje.
Osąd
Slade LJ utrzymywał, że mieli tylko licencje. Istniało wyłączne posiadanie wspólne z drugim okupantem, ale nie było jedności interesów ani współdzierżawy, a ograniczenie wpłat na własne udziały było kluczowe. Oznaczało to, że układy nie były w stanie stworzyć wspólnego najmu, ponieważ zobowiązania nie były wspólne. Nie było fikcji. Ustalono, że muszą istnieć cztery jedności: posiadania, odsetek, tytułu i czasu, a nie było jedności odsetek, ponieważ było tylko kilka zobowiązań do zapłaty czynszu. Wymaga to istnienia „wspólnych praw i wspólnych obowiązków”.
Śledząc pobożnie przypadek Striblinga z 1989 roku , Slade LJ dodał:
Parker LJ , z którym zgodzili się Fox LJ i Sir Denys Buckley, powiedział:
- „Trzy licencje były w istocie i rzeczywistości tym, czym rzekomo były. Prawo, wyraźnie udzielone w ramach każdej ze stron, do wypowiedzenia z 28-dniowym wypowiedzeniem przez każdą ze stron oraz postanowienie, na mocy którego każda była odpowiedzialna tylko za określoną kwotę, która w rzeczywistości była jednej trzeciej sumy wymaganej przez wynajmującego, są całkowicie niezgodne ze wspólnym najmem”.
Cała niezgodność ze wspólnym najmem przepisu, zgodnie z którym każdy licencjobiorca jest odpowiedzialny tylko za jedną trzecią sumy wymaganej przez wynajmującego, była, jak czytamy w sprawie Stribling przeciwko Wickham , częścią zasadniczego rozumowania, które doprowadziło ten sąd do ostatecznej decyzji.
Komentarz
Krytyka akademicka opublikowana w czasopiśmie: nie jest jasne, dlaczego istnieje wymóg rzeczywistego (rzeczywistego) wspólnego najmu [przez cały czas zajmowania], skoro nie ma takiego wymogu posiadania wspólnego prawa własności.
Przypadki zatwierdzone i przestrzegane
- Stribling przeciwko Wickham (EWCA, 15 marca 1989, niezgłoszony)
Zastosowano precedens
- Obiter dictum Lorda Templemana i Obiter dictum Lorda Jauncey w Antoniades poniżej.