Tribeca Belfast
| Tribeca Belfast | |
|---|---|
  Lokalizacja w Belfaście.
| |
| Informacje ogólne | |
| Miasteczko czy miasto | Belfast |
| Kraj | Irlandia Północna |
| Współrzędne | Współrzędne : |
Inwestycja Tribeca Belfast , wcześniej znana jako North East Quarter , a wcześniej Royal Exchange , to planowana inwestycja o wartości 500 milionów funtów, zlokalizowana w północno-wschodniej części Belfastu . Jest to główny program rewitalizacji o mieszanym przeznaczeniu, o łącznej powierzchni 1,5 miliona stóp kwadratowych (0,14 miliona m 2 ) od 2018 r. Inwestycja budzi kontrowersje od momentu jej powstania w 2003 r. Przez lata sprzeciwiała się jej brak troski o istniejące ważne dziedzictwo budowlane, brak integracji z lokalnymi małymi firmami i organizacjami artystycznymi, a nawet z własną marką, a większość jej dotychczasowego istnienia była związana z podpaleniem jednego z istniejących budynków w 2004 r., będąc w posiadaniu deweloperów.
Koncepcja i zakres
Departament Rozwoju Społecznego Irlandii Północnej (DSD) po raz pierwszy ukuł nazwę „Dzielnica Północno-Wschodnia” w swoim planie zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru opublikowanym w 2005 r. W dotychczasowym okresie realizacji projektu był on wielokrotnie proponowany i przeprojektowywany, będąc w posiadaniu różnych firm. W 2006 roku Royal Exchange (Ltd), konsorcjum składające się z Leaside Investments Ltd (będącej spółką partnerską Ewart Properties i Snoddon Ltd) oraz holenderskiej firmy ING Real Estate, zostało początkowo wybrane przez DSD jako preferowany deweloper dla tego terenu.
Właściwości Ewarta
W ramach Ewart Properties rozwój Royal Exchange został ogłoszony jako prowadzony przez detalistów program rewitalizacji o mieszanym przeznaczeniu o wartości 360 milionów funtów, który miał obejmować zakupy marek premium, mieszkanie i dodatkowe udogodnienia. Koncepcja opierała się na budowie nowego domu towarowego wraz z dwoma kolejnymi dużymi sklepami, komplementarnym handlem wysokiej jakości, restauracjami, barami, kawiarniami, apartamentami i biurami (na wyższych poziomach). Pomiędzy Lower North Street i Church Street miał znajdować się hotel, z pierzejami wychodzącymi na Lower North Street, Church Street i Writers' Square. Zaproponowano, aby dwupoziomowy parking podziemny na 700 miejsc znajdował się między Lower North Street a Donegall Street, zapewniając również powierzchnię usługową dla hotelu i domu towarowego. Wjazd i wyjazd z parkingu miał odbywać się od strony Lower North Street. Zaproponowano zakwaterowanie kulturowe w dawnym budynku Northern Bank, który został przeznaczony na mały teatr, pracownie, społeczną galerię sztuki z niewielką ilością specjalistycznych sklepów detalicznych. Całkowita powierzchnia systemu wynosiła około 800 000 stóp kwadratowych (74 000 m 2 ), która obejmowała około 420 000 stóp kwadratowych (39 000 m 2 ) powierzchni handlowej.
Rozwój później wzrosła do całkowitej wielkości 1,2 mln stóp kwadratowych (0,11 mln m 2 ).
Inwestycje Castlebrooke
W ramach Castlebrooke Investments projekt rósł dalej, łącznie do 1,4, a później 1,5 miliona stóp kwadratowych (0,14 miliona m 2 ). Zakres projektu polegał teraz na skupieniu się bardziej na powierzchni mieszkalnej i biurowej niż wcześniej składane propozycje dotyczące handlu detalicznego, przy jednoczesnym dodaniu do planu drugiego hotelu.
Od maja 2018 r. Obecnie obowiązują dwie propozycje:
- Faza 1b obejmuje biura (97 000 stóp kwadratowych [9 000 m2 ] ), handel detaliczny (29 000 stóp kwadratowych [2700 m2] ) , kawiarnie/restauracje (17 000 stóp kwadratowych [1600 m2 ] ), budynki mieszkalne (6 lokali) i użytek społeczny ( 11 000 stóp kwadratowych [1000 m 2 ]) oraz powiązana przestrzeń publiczna i architektura krajobrazu. Proponowana lokalizacja obejmuje tereny ograniczone Royal Avenue, Rosemary Street, North Street i Lower Garfield Street.
- Ogólna aplikacja planistyczna o nazwie Former Royal Exchange, obejmująca tereny ograniczone Royal Avenue - York Street i Church Street na północy, Royal Avenue na zachodzie, Rosemary Street i High Street na południu oraz Donegall Street na wschodzie. Trójkąt terenu ograniczony przez Royal Avenue, Lower Garfield Street i North Street leży poza granicami miejsca aplikacji. Wniosek wzywa do wyburzenia i przebudowy dużej liczby budowli w okolicy.
Historia rozwoju
Właściwości Ewarta, 1999–2015
W 1999 roku Ewart Properties i John Laing / MECP zaproponowali „Projekt Gateway”, który łączyłby grunty należące do Ewarta w północno-wschodniej dzielnicy Belfastu z proponowanym przez Johna Lainga / MEPC rozszerzeniem CastleCourt na Smithfield . Wspólny projekt został porzucony, gdy DSD wybrało Victoria Square jako preferowany kompleksowy projekt rewitalizacji.
W lipcu 2003 r. DSD opublikowało oświadczenie dotyczące polityki rewitalizacji centrum Belfastu. Został przyjęty przez DSD w kwietniu 2004 r.
W kwietniu 2004 r. główny segment istniejących budynków w okolicy, North Street Arcade , został poddany podpaleniu, które zniszczyło firmy i dekoracje wewnątrz budynku, pozostawiając konstrukcję i jej dwie elewacje nienaruszone. Kilku podejrzanych zostało przesłuchanych przez policję w związku z incydentem, ale nikt nie został oskarżony.
W czerwcu 2004 r. DSD dokonało przeglądu propozycji deweloperów dla dzielnicy North East Quarter i przeprowadziło ocenę pod kątem nowo przyjętego RPS. Okazało się, że żadna z propozycji nie spełniła celów PRPK, jednak po rozpatrzeniu propozycji Leaside Investments Ltd i ING Real Estate jesienią 2004 roku DSD udzielił konsorcjum pierwszej odmowy co do przyszłego zagospodarowania terenu. W sierpniu 2005 r. DSD opublikowało plan generalny dla dzielnicy północno-wschodniej.
We wrześniu 2005 r. DSD dokonała przeglądu przedłożonych im projektów dotyczących Royal Exchange i przebudowy pobliskiego centrum handlowego CastleCourt. W dniu 28 marca 2006 r. inwestycja Royal Exchange została wybrana jako preferowana inwestycja, a Royal Exchange Ltd (konsorcjum Leaside Investments Ltd i ING Real Estate) została wybrana przez DSD jako preferowany deweloper dla tego terenu.
Program został ogłoszony przez rząd 28 marca 2006 r. I miał zostać zakończony do 2011 r.
W lutym 2008 DSD ogłosiło, że uzgodniło warunki z deweloperami. W listopadzie 2008 r. Rada Miejska Belfastu dała Williamowi Ewart property i Snoddons Construction 9 miesięcy na przedstawienie planów. Rada powiedziała, że jeszcze nie wysłuchała żadnych propozycji.
W grudniu 2009 roku podpisano umowę deweloperską na zagospodarowanie North East Quarter jako projektu wielofunkcyjnego o nazwie Royal Exchange. Leaside Investments skomentował umowę, mówiąc, że „firma nabywa nieruchomości w okolicy od prawie 20 lat i do tej pory zainwestowała 40 milionów funtów, aby przejść do tego etapu”.
Leaside Investments złożyło wniosek o planowanie Royal Exchange do Departamentu Służby Planowania Środowiska w październiku 2010 r. We wrześniu 2012 r. Program został zatwierdzony przez ministra środowiska Alexa Attwooda . ING Real Estate jakiś czas wcześniej wycofał się z konsorcjum Royal Exchange Ltd. W komunikacie o udzieleniu zgody minister nie podał terminu realizacji projektu ze względu na ówczesną koniunkturę gospodarczą . Na mocy tej zgody rozpoczęto przebudowę nieruchomości przy Garfield Street.
Zarządzanie kapitałem Cerberusa, 2015–2016
W maju 2015 r. portfel kredytów na nieruchomości, w tym kredytów związanych z Royal Exchange, został zakupiony od RBS Capital Resolution ( Ulster Bank ) przez podmiot powiązany z Cerberus Capital Management . Umowa deweloperska pomiędzy DSD a Leaside Investments Ltd została rozwiązana w listopadzie 2015 r. Departament Rozwoju Społecznego przyznał, że projekt został zaniechany, a w międzyczasie zlecił badanie mające na celu „zbadanie relacji między handlem detalicznym, rekreacyjnym i komercyjnym inwestycja biurowa w ciągłej rewitalizacji Belfastu”.
Castlebrooke Investments, 2016 – obecnie
W styczniu 2016 roku projekt i wszystkie związane z nim nieruchomości zostały zakupione od Cerberus Capital Management przez londyńską firmę Castlebrooke Investments, która wyznaczyła architektów Chapmana Taylora do sporządzenia nowych planów zagospodarowania.
W październiku 2016 r. dwie spółki powiązane z Castlebrooke Investments, PG Ltd i Savills, złożyły wniosek o zmianę warunków pierwotnego pozwolenia na budowę Royal Exchange. Pozwolenie zostało wydane przez Departament Infrastruktury w styczniu 2017 roku.
W lutym i czerwcu 2017 r. firma Castlebrooke Investments zorganizowała konsultacje społeczne w sprawie proponowanego projektu połączonego z Royal Avenue, Donegall Street, North Street, Lower Garfield Street i High Street. We wrześniu 2017 r. PG Ltd i Savills złożyły wniosek planistyczny, w którym zaproponowano przebudowę obszaru znanego jako Faza 1b (grunty graniczące z Royal Avenue, Rosemary Street, North Street i Lower Garfield Street). W październiku 2017 r. Złożono kolejny wniosek obejmujący cały obszar aż do Donegall Street na zachodzie, Rosemary Street i High Street na południu oraz Royal Avenue - York Street i Church Lane na północy.
W dniu 17 marca 2018 r. Rada Miasta Belfastu zatwierdziła prawie w całości inwestycję fazy 1b. Jedyny wniosek, który nie został wówczas zatwierdzony, dotyczył częściowego wyburzenia muru granicznego do Pierwszego Kościoła Prezbiteriańskiego przy Rosemary Street.
Reaktywacja Tribeca Belfast
W listopadzie 2018 r. firma Castlebrooke Investments ogłosiła, że zmienia markę inwestycji „Tribeca Belfast”, odzwierciedlając inwestycje o tej samej nazwie w Nowym Jorku i Liverpoolu , w oparciu o akronim opisu obszaru; „trójkąt obok katedry”. Ogłoszenie spotkało się z powszechną krytyką, w tym ze strony burmistrza Belfastu , Deirdre Hargey i Amnesty International NI, że nie było to reprezentatywne dla dziedzictwa miasta ani jego mieszkańców. Dyrektor Castlebrooke Investments, Estelle Hunt, broniła nazwy, mówiąc, że projekt tej skali w Belfaście w ważnej lokalizacji „zawsze będzie wzbudzał wiele dyskusji”. Powiedziała: „wierzymy, że (Tribeca Belfast) odzwierciedla aspiracje miasta i uważamy, że zapewni to Belfastowi najsilniejszą pozycję na rzecz zrównoważonej i pomyślnej przyszłości”.
Po ponownym uruchomieniu programu Hunt stwierdził, że „ponownie skoncentrowaliśmy się… i zwiększyliśmy ofertę biurową i mieszkaniową, kładąc nacisk na Belfast jako jedno z najbardziej pożądanych miejsc do życia i pracy na świecie… W odpowiednim czasie będziemy rozmawiać z mieszkańcami Belfastu, aby przedyskutować nasze szczegółowe propozycje dotyczące tego miejsca”.
W styczniu 2019 r. Rada Miasta Belfastu przyjęła oficjalny wniosek przeciwko nazwie, ponieważ uznano, że „nie nadaje się ona dla Belfastu”. Wniosek poparli przedstawiciele ponadpartyjni, w tym DUP i Sinn Féin .
Sprzeciw wobec projektu
Chociaż wysiłki mające na celu rewitalizację tego obszaru zostały przyjęte z zadowoleniem, plany złożone przez Williama Ewarta w 2003 roku spotkały się z szeroką krytyką grup artystycznych i mieszkańców, którzy obawiali się, że niewiele pomoże w regeneracji tego obszaru. Zwrócono uwagę na znaczną utratę zabytkowych budynków oraz wyburzenie budynków na obszarze objętym ochroną konserwatorską katedry i na obszarze objętym ochroną konserwatorską centrum miasta.
Arkada ulicy Północnej
Od 2017 r. Program obejmuje wyburzenie zabytkowej arkady North Street Arcade z 1936 r. Przez Cowsera i Smytha (z zachowaniem tylko jej elewacji). Ten budynek o charakterystycznym zakrzywionym planie jest jedynym przykładem pasażu handlowego z lat 30. XX wieku w Irlandii Północnej i jednym z nielicznych pozostałych w całej Wielkiej Brytanii . North Street Arcade została poważnie uszkodzona w wyniku podpalenia w kwietniu 2004 r., Będąc własnością deweloperów w czasie, gdy mieściły się w niej 23 organizacje artystyczne i niezależni handlowcy; a obszar Dzielnicy Katedralnej był postrzegany jako tradycyjna siedziba organizacji artystycznych w mieście. Krytykowano również planowany obiekt handlowy ze względu na jego rzekomy konflikt z porządkiem publicznym w zakresie ruchu w centrum miasta, życia miejskiego, konserwacji budynków i konsultacji społecznych.
Uratuj dzielnicę katedralną
W opozycji do proponowanych planów powstała nowa organizacja o nazwie „Ocalić Dzielnicę Katedralną”. Grupa Sterująca Dzielnicy Katedralnej również zgłosiła sprzeciw, podobnie jak Ulster Architectural Heritage Society (UAHS), które odegrało znaczącą rolę w dążeniu do lepszego podejścia opartego na renowacji, aw szczególności zachowania North Street Arcade. W 2005 roku UAHS umieścił pasaż w swoim pierwszym rejestrze zagrożonych budynków w Irlandii Północnej (BARNI), gdzie pozostaje od 2018 roku.
Pomimo wielu wersji planów i aplikacji tworzonych od 2003 roku oraz zmian w rękach właścicieli i deweloperów, poglądy grup kampanii nie zostały w pełni uwzględnione, a Save the Cathedral Quarter nadal walczy z propozycjami. W 2017 roku, po tym, jak Chapman Taylor sporządził nowe plany dla obecnych właścicieli Castlebrooke Investments, handlowcy wyrazili obawy przed wypchnięciem z obszaru, a dramaturg z Belfastu, Martin Lynch, również dołączył do kampanii.
Kiedy plany Castlebrooke Investments zostały zatwierdzone w marcu 2018 r., grupy kampanii zobowiązały się do dalszej walki z rozwojem. W listopadzie 2018 r., Kiedy projekt został ponownie uruchomiony jako „Tribeca Belfast”, Save the Cathedral Quarter dodało swoją krytykę do powszechnego szyderstwa z nowej nazwy, stwierdzając, że jest to „nic więcej niż powierzchowne ćwiczenie brandingowe”. Rebekah McCabe, przewodnicząca organizacji, stwierdziła, że pomimo rebrandingu treść proponowanych planów przebudowy nie uległa zmianie, w tym plany wyburzenia „serii niewpisanych na listę budynków dziedzictwa”, a także obawy dotyczące „przemieszczenia prężnie działająca społeczność lokalnych artystów i handlarzy”, w związku z czym organizacja podtrzymała zastrzeżenia, które zgłaszała od momentu powstania.
Zobacz też
Dalsza lektura
- „Centrum Belfastu - plan generalny dzielnicy północno-wschodniej” (PDF) . Departament Rozwoju Społecznego . 28 maja 2005 r.
- Ison, Erica (2005). „Ocena wpływu projektu planu generalnego dzielnicy północno-wschodniej dzielnicy Belfastu na zdrowie” (PDF) . Zdrowe miasta Belfastu.