Central London Property Trust Ltd przeciwko High Trees House Ltd
| High Trees | |
|---|---|
| |
| Sąd | Dywizja King's Bench |
| Zdecydowany | 18 lipca 1946 r |
| cytaty | [1947] KB 130; [1956] 1 Wszystkie ER 256; 62 TLR 557; [1947] LJR 77; 175 LT 333 |
| Transkrypcja (e) | [1] |
| Członkostwo w sądzie | |
| Sędziowie posiedzą | Denning J |
| Słowa kluczowe | |
| Promissory estoppel | |
Central London Property Trust Ltd przeciwko High Trees House Ltd [1947] KB 130 to słynna angielska decyzja dotycząca prawa umów w Sądzie Najwyższym . Potwierdził i rozszerzył doktrynę o estoppel przyrzeczenia w prawie umów w Anglii i Walii . Jednak najbardziej znaczącą częścią wyroku jest obiter dicta , ponieważ odnosi się do hipotetycznych faktów; to znaczy właściciel nie domagał się zwrotu pełnego czynszu wojennego.
Denning J uważał, że estoppel ma zastosowanie, jeśli
złożono przyrzeczenie, które miało na celu powstanie stosunków prawnych i które zgodnie z wiedzą składającego przyrzeczenie miało być wykonane przez osobę, na rzecz której zostało złożone, i które faktycznie zostało wykonane.
Fakty
High Trees House Ltd wydzierżawił blok mieszkalny w Clapham w Londynie od Central London Property Trust Ltd. Umowa została zawarta w 1937 roku i określała roczny czynsz dzierżawny w wysokości 2500 funtów. Wybuch II wojny światowej we wrześniu 1939 r. doprowadził do załamania na rynku najmu. High Trees walczyło o znalezienie najemców nieruchomości i zwróciło się do Central London Property Trust w styczniu 1940 r. Z prośbą o obniżenie czynszu. Redukcja do 1250 funtów rocznie została uzgodniona na piśmie, chociaż nie określono czasu trwania i nie zapewniono żadnej zapłaty .
Do 1945 roku budynek wracał do pełnej dyspozycji. W dniu 21 września 1945 r. Central London Property napisał do High Trees z prośbą o zwrot pełnego czynszu w wysokości 2500 GBP i domagając się zaległości w wysokości 7 916 GBP za okres od 1940 r. Następnie wnieśli powództwo próbne w celu odzyskania części długu dla dwóch kwartałów , które upłynęły od czerwca 1945 r.
Osąd
Opierając się na wcześniejszych wyrokach w sprawie Hughes przeciwko Metropolitan Railway Co , Denning J orzekł, że pełny czynsz był należny od czasu, gdy mieszkania zostały w pełni zajęte w połowie 1945 roku. Kontynuował jednak w obiter oświadczeniu, że gdyby centralny Londyn próbował domagać się pełnego czynszu od 1940 r., Nie byliby w stanie tego zrobić. Zostało to uzasadnione na podstawie tego, że jeśli jedna strona przekona drugą stronę, że nie będzie egzekwować swoich ściśle określonych praw, to sądy uniemożliwią jej zrobienie tego na późniejszym etapie. Będąc obiter dicta iw sądzie pierwszej instancji, podwójnie nie był to wiążący precedens, ale zasadniczo stworzył doktrynę promisory estoppel .
Gdybym miał rozważyć tę kwestię bez uwzględnienia ostatnich zmian w prawie, nie ma wątpliwości, że gdyby powodowie wystąpili z takim wnioskiem, byliby uprawnieni do odzyskania czynszu za grunt w wysokości 2500 funtów rocznie od początku kadencji , ponieważ dzierżawa, na podstawie której była płatna, była dzierżawą zapieczętowaną, której zgodnie ze starym prawem zwyczajowym nie można było zmienić w drodze umowy warunkowej (czy to na piśmie, czy nie), a jedynie aktem. Equity jednak wkroczył i powiedział, że jeśli nastąpiła zmiana aktu przez zwykłą umowę (co w przypadku najmu wymagałoby formy pisemnej, musiałoby być potwierdzone pisemnie), sądy mogą nadać skutek tak jak pokazano w sprawie Berry v. Berry [1929] 2 KB 316. Jednak ta słuszna doktryna nie mogła mieć zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ można by powiedzieć, że zmiana w tym przypadku została dokonana bez rozważenia. W odniesieniu do estoppelu oświadczenie złożone w związku z obniżeniem czynszu nie było przedstawieniem istniejącego stanu faktycznego. W rzeczywistości było to oświadczenie dotyczące przyszłości, a mianowicie, że czynsz nie będzie egzekwowany w pełnej stawce, lecz tylko w stawce obniżonej. Taka reprezentacja nie doprowadziłaby do estoppelu, ponieważ, jak powiedziano w sprawie Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185, reprezentacja dotycząca przyszłości musi być ucieleśniona jako umowa lub być niczym.
Ale jakie jest stanowisko w świetle zmian w prawie w ostatnich latach? Prawo nie stało w miejscu od czasu Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185. W ciągu ostatnich pięćdziesięciu lat wydano szereg decyzji, które, chociaż mówi się, że są przypadkami estoppelu, tak naprawdę nimi nie są. Są to przypadki, w których złożono przyrzeczenie, które miało na celu powstanie stosunków prawnych i które, zgodnie z wiedzą składającego przyrzeczenie, miało być wykonane przez osobę, której zostało złożone, i które faktycznie tak postąpiło NA. W takich przypadkach sądy orzekły, że należy dotrzymać obietnicy. Sprawy, do których szczególnie pragnę się odnieść, to: Fenner v. Blake [1900] 1 QB 426, In re Wickham (1917) 34 TLR 158, Re William Porter & Co., Ld. [1937] 2 All ER 361 i Buttery v. Pickard [1946] WN 25. Jak już powiedziałem, nie są to przypadki estoppel w ścisłym tego słowa znaczeniu. W rzeczywistości są to obietnice – obietnice, które mają być wiążące, mają być realizowane iw rzeczywistości działają. Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185 można wyróżnić, ponieważ tam przyrzekająca dała jasno do zrozumienia, że nie zamierza być prawnie związana, podczas gdy w sprawach, do których się odnoszę, właściwe było wnioskowanie, że przyrzekający nie zamierzał być zobowiązany. W każdym przypadku sąd uznał przyrzeczenie za wiążące dla składającego je, mimo że w starym prawie zwyczajowym znalezienie jakiegokolwiek wynagrodzenia za to mogło być trudne. Sądy nie posunęły się tak daleko, by podać podstawę powództwa o odszkodowanie za złamanie takiej obietnicy, ale odmówiły dopuszczenia strony składającej ją do działania wbrew niej. Właśnie w tym sensie i tylko w tym sensie taka obietnica powoduje estoppel. Decyzje są naturalnym wynikiem połączenia prawa i słuszności: w sprawach Hughes v. Metropolitan Ry. Co. (1877) 2 Zał. Cas. 439 , 448, Birmingham and District Land Co. przeciwko Londynowi i North Western Ry. Spółka (1888) 40 rozdz. D. 268, 286 i Salisbury (Marquess) v. Gilmore [1942] 2 KB 38, 51, dają wystarczającą podstawę do twierdzenia, że strona nie byłaby uprawniona do wycofania się z takiej obietnicy. Moim zdaniem nadszedł czas na uznanie ważności takiej obietnicy. Logiczną konsekwencją bez wątpienia jest to, że obietnica przyjęcia mniejszej sumy w zamian za większą sumę, jeśli zostanie zrealizowana, jest wiążąca pomimo braku rozpatrzenia: a jeśli fuzja prawa i słuszności prowadzi do takiego rezultatu, tak bardzo lepsza. Aspekt ten nie został uwzględniony w sprawie Foakes v. Beer (1884) 9 App. Cas. 605. Jednak o tej porze, kiedy prawo i słuszność są ze sobą połączone od ponad siedemdziesięciu lat, zasady muszą zostać ponownie rozważone w świetle ich połączonego skutku. Należy zauważyć, że w Szóstym Sprawozdaniu Okresowym Komisji Rewizyjnej Ustawy, par. 35, 40 zaleca się, aby przyrzeczenie takie jak to, o którym wspomniałem, było prawnie wykonalne, chociażby przyrzeczenie nie uczyniło za nie wynagrodzenia. Wydaje mi się, że we wskazanym przeze mnie zakresie rezultat ten został obecnie osiągnięty dzięki orzecznictwu sądów.
Jestem przekonany, że przyrzeczenie takie jak to, o którym wspomniałem, jest wiążące, a jedyną kwestią, która pozostaje do rozważenia, jest zakres przyrzeczenia w niniejszej sprawie. Jestem usatysfakcjonowany wszystkimi dowodami, że obiecano tutaj, że czynsz gruntowy powinien zostać obniżony do 1250 funtów rocznie jako tymczasowy cel, podczas gdy blok mieszkalny nie był w pełni lub zasadniczo w pełni wynajęty z powodu panujących warunków. Oznacza to, że obniżka czynszu obowiązywała przez lata aż do końca 1944 r., ale już na początku 1945 r. jasne jest, że mieszkania były w całości wynajęte, a co za tym idzie otrzymywane z nich czynsze (wiele z nich nie miało wpływu na Ustawy o ograniczeniach czynszowych), zostały podwyższone powyżej kwoty, przy której pierwotnie przewidywano, że zostaną wynajęte. W każdym razie czynsz od nich musiał być bardzo znaczny. Stwierdzam, że warunki panujące w czasie, gdy dokonano obniżenia czynszu, całkowicie przeminęły do pierwszych miesięcy 1945 r. Jestem przekonany, że obie strony zrozumiały, że obietnica miała zastosowanie tylko na warunkach panujących w czasie, gdy powstał, a mianowicie, gdy mieszkania były tylko częściowo wynajęte i że nie rozciągał się dalej. Kiedy mieszkania zostały w pełni wynajęte, na początku 1945 r., obniżka przestała obowiązywać.
W tych okolicznościach, według mojego stanu prawnego, wydaje mi się, że czynsz jest płatny w pełnej wysokości za kwartały kończące się 29 września i 25 grudnia 1945 r.
Gdyby sprawa dotyczyła estoppelu, można by powiedzieć, że w każdym przypadku estoppel ustałby z chwilą ustania warunków, do których odnosiła się reprezentacja, lub też można by powiedzieć, że zakończyłby się dopiero za wypowiedzeniem . W obu przypadkach jest to jedynie sposób na ustalenie, jaki jest zakres reprezentacji. Wolę stosować zasadę, że obietnica, która ma być wiążąca, ma być realizowana i faktycznie realizowana, jest wiążąca, o ile jej warunki mają zastosowanie. Tu obowiązywał jako obejmujący okres do początku 1945 roku i od tego czasu czynsz jest płatny w pełnej wysokości.
W związku z tym wydajemy orzeczenie na rzecz powoda, żądanej kwoty.
Znaczenie
Wysokich Drzewach poczyniono postępy w zaciągnięciu zobowiązania, aby stworzyć nowy wtargnięcie w zasadę w przypadku Pinnela, że zgoda na przyjęcie częściowej spłaty długu w celu pełnego zaspokojenia go jest niewykonalna z powodu braku rozpatrzenia. Denning skomentował, że taka umowa powinna być teraz wykonalna zgodnie z doktryną weksla i rzeczywiście powód nie domagał się pełnego długu na podstawie tego, co było sprawiedliwe i być może uważano za prawo. Jednak sądy początkowo niechętnie uchylały lub rozróżniały sprawy, takie jak sprawa Pinnela i Foakes przeciwko Beer, które tak długo stanowiły część prawa zwyczajowego. Lady Justice Arden w sprawie Collier przeciwko P & MJ Wright (Holdings) Ltd (2007) co do zasady przyjęła, że High Trees może zostać wykorzystana do pozbawienia wierzyciela prawa do pełnej spłaty długu w takich okolicznościach.
W sprawie Amalgamated Investment Co przeciwko Texas Bank zdecydowano, że zastrzeżony estoppel może działać jak miecz, a nie tylko jako tarcza (to znaczy, że może być użyty jako przyczyna działania, a nie tylko jako obrona przed działaniem).