Sprzedaż ratalna

W amerykańskim prawie dotyczącym podatku dochodowego sprzedaż ratalna to na ogół „zbycie majątku, w ramach którego po zamknięciu roku podatkowego, w którym ma miejsce rozdysponowanie, należy otrzymać co najmniej 1 spłatę pożyczki”. Pojęcie „sprzedaż ratalna” nie obejmuje jednak „dyspozycji dealerskiej” (zgodnie z definicją zawartą w statucie) ani ogólnie sprzedaży zapasów. Ratalna metoda rozliczania stanowi wyjątek od ogólnych zasad ujmowania dochodu, umożliwiając podatnikowi odroczenie ujęcia dochodu kwot, które mają być otrzymane od rozporządzania określonymi rodzajami majątku do czasu otrzymania zapłaty w gotówce lub jej ekwiwalentach. Metoda ratalna odracza rozpoznanie przychodu w porównaniu zarówno z metodą kasową, jak i memoriałową. W metodzie kasowej podatnik ujmowałby przychód w momencie jego otrzymania, łącznie z całą wypłaconą kwotą w formie weksla zbywalnego. Odroczone zalety metody ratalnej są najbardziej widoczne w porównaniu z metodą memoriałową, w ramach której podatnik musi rozpoznać przychód, gdy tylko uzyska prawo do przychodu.

Proces

Jeżeli podatnik osiąga przychód (np. zysk ) ze sprzedaży ratalnej, dochód ten co do zasady podatnik może wykazywać „metodą ratalną”. „Metodę ratalną” definiuje się jako „metodę, zgodnie z którą dochód ujęty za dany rok podatkowy […] stanowi tę część płatności otrzymanych w tym roku, którą zysk brutto […] odnosi się do całkowitej ceny umownej ”. Oznacza to, że jeśli np. podatnik sprzedaje nieruchomość na podstawie 250 000 USD za 1 000 000 USD, co daje 75% całkowitego zysku, wówczas podatnik powinien ubiegać się o 75% całkowitych płatności głównych otrzymanych w ciągu roku podatkowego jako dochód brutto. Odsetki od weksla są uwzględniane przez podatnika w przychodach brutto zgodnie ze zwykłą metodą księgową podatnika.

Nic w języku obowiązującej ustawy (art. 453 ksh) nie nakazuje stosowania metody ratalnej, gdy rozrządzenie skutkuje stratą. Jeżeli podatnik rozporządza majątkiem na raty, to w momencie otrzymania każdej raty wykazuje część zysku. Dochód ze sprzedaży ratalnej jest zwykle zgłaszany na IRS 6252, Dochód ze sprzedaży ratalnej, który należy uwzględnić w federalnym zeznaniu podatkowym podatnika za każdy rok, w którym otrzymano płatność.

Podatnicy mogą wybrać metodę ratalną i wykazać cały zysk w roku rozdysponowania, mimo że przynajmniej jedna wpłata nie zostanie wpłacona do końca tego roku), dokonując wyboru na terminowo złożonym zeznaniu podatkowym za roku podatkowym, w którym następuje rozdysponowanie.

Należy zauważyć, że „cena kontraktowa” niekoniecznie oznacza kwotę w dolarach uzgodnioną w umowie. Zamiast tego Rozporządzenie Skarbowe Sec. 15A.453-1(b)(2)(iii) definiuje cenę umowną jako „całkowitą cenę umowną równą cenie sprzedaży pomniejszonej o tę część kwalifikującego się zadłużenia… przejętego lub przejętego przez kupującego, która nie przekraczać podstawę sprzedającego w nieruchomości (skorygowaną, dla sprzedaży ratalnej w latach podatkowych kończących się po 19 października 1980 r., w celu odzwierciedlenia prowizji i innych kosztów sprzedaży zgodnie z ustępem (b)(2)(v) tej sekcji).” Kwalifikujące się zadłużenie jest dalej definiowane jako „hipoteka lub inne zadłużenie obciążające nieruchomość oraz zadłużenie niezabezpieczone nieruchomością, ale zaciągnięte lub przejęte przez kupującego w związku z nabyciem, posiadaniem lub prowadzeniem działalności w ramach zwykłej działalności gospodarczej lub inwestycyjnej przez kupującego, własność." Kwalifikujące się zadłużenie w szczególności wyklucza wszelkie długi związane ze zbyciem nieruchomości, takie jak opłaty prawne poniesione podczas sprzedaży lub długi, które nie są funkcjonalnie związane z posiadaniem nieruchomości przez podatnika. Taki sposób obliczania ceny kontraktowej pozwala na dokładniejsze rozliczenie metodą ratalną podstawy podatnika w nieruchomości.

Wybór i płatności warunkowe

Jednym z głównych powodów, dla których sprzedawcy wybierają opcję ratalną, jest surowe traktowanie nieprzewidzianych okoliczności w przepisach towarzyszących IRC 453. Płatności warunkowe są powszechne w niektórych rodzajach sprzedaży ratalnej, gdzie na przykład płatności są oparte na faktycznej, a nie oczekiwana rentowność sprzedanego przedmiotu (zwykle pewien procent przyszłych zysków). Tam, gdzie umowa wymaga płatności warunkowych, przepisy przewidują trzy możliwości.

Po pierwsze, płatności warunkowe mogą podlegać określonej maksymalnej cenie sprzedaży, np. „5% przyszłych zysków do maksymalnej kwoty 1 000 000 USD”. W tym przypadku przepisy nakazują sprzedawcy obliczanie wskaźnika zysku przy założeniu, że faktycznie zostanie osiągnięte maksimum. W porównaniu z sytuacją, w której w rzeczywistości maksimum nie zostało osiągnięte, wymóg ten skutkuje zwiększeniem wskaźnika zysku, a tym samym zysku podlegającego zgłoszeniu za każdy rok, odraczając odzyskanie podstawy. Jakakolwiek rozbieżność między faktycznie otrzymanymi kwotami a podaną maksymalną ceną sprzedaży spowoduje nieodzyskanie podstawy, w odniesieniu do której nie można zgłaszać żadnej straty, dopóki nie będzie już prawa do przyszłych płatności.

Po drugie, jeśli nie ma maksymalnej ceny sprzedaży, płatności warunkowe mogą podlegać ograniczonemu czasowi trwania, np. „5% przyszłych zysków przez dziesięć lat”. W takim przypadku przepisy wymagają, aby podstawa została rozłożona proporcjonalnie na lata, w których można otrzymać zapłatę. Podstawa niewykorzystana w jednym roku przechodzi na rok następny. Zwłaszcza jeśli sprzedawana pozycja traci rentowność w określonym, ograniczonym okresie, możliwe jest, że na koniec okresu pojawi się nieodzyskana podstawa, za którą nie można wykazać żadnej straty aż do tego ostatniego roku.

Wreszcie, może nie być ani maksymalnej ceny sprzedaży, ani ograniczonego czasu trwania. W takim przypadku pierwszym krokiem jest rozważenie, czy w ogóle doszło do sprzedaży; transakcja może w rzeczywistości dotyczyć czynszu lub opłat licencyjnych, ponieważ własność rzeczywista prawdopodobnie pozostaje po stronie sprzedającego. Jeśli jednak faktycznie dojdzie do sprzedaży, istnieją dwie możliwości. Po pierwsze, transakcja może podlegać sądowej „doktrynie otwartej transakcji” Burnet v. Logan. Prawie żadna sprzedaż nie podlega tej doktrynie, ponieważ ma ona zastosowanie tylko do nietypowych i rzadkich sprzedaży, które są całkowicie spekulacyjne i niemożliwe do wyceny. Jeżeli zastosowanie ma doktryna otwartej transakcji, podatnik może całkowicie odzyskać podstawę przed zgłoszeniem jakiegokolwiek zysku. Jest to zdecydowanie najlepsze rozwiązanie podatkowe dla transakcji, ale prawdopodobnie zostanie zaatakowane przez IRS iw większości przypadków nie zostanie utrzymane.

Bardziej prawdopodobne jest, że warunkowa sprzedaż w trzeciej kategorii byłaby transakcją zamkniętą. To najgorszy scenariusz. W tym przypadku podstawa jest alokowana ratalnie na okres piętnastu lat, ale niewykorzystana podstawa nie jest po prostu przenoszona na następny rok; zamiast tego niewykorzystana podstawa jest ponownie przydzielana przez pozostałą część 15-letniego okresu. Do ostatniego roku nie można zgłosić żadnej straty.

We wszystkich trzech z tych scenariuszy istnieje możliwość, że na końcu transakcji pojawi się nieodzyskana podstawa, co spowoduje stratę kapitału. Jeśli na przykład sprzedający jest osobą fizyczną, która wycofuje się z wpływów ze sprzedaży, strata kapitałowa na zapleczu byłaby prawie bezwartościowa (z wyjątkiem nominalnego zakresu, który można wykorzystać w zamian za zwykły dochód).

Alternatywą jest wybór metody ratalnej. W takim przypadku sprzedający wykazuje ustalone kwoty (uwzględniając dyskonto pierwotnej emisji dla przyszłych stałych płatności) powiększone o godziwą wartość rynkową prawa do płatności warunkowych. Podatnik płaci podatek z góry w roku sprzedaży od tej zrealizowanej kwoty. Wtedy podatnik ma podstawę w prawie do płatności warunkowych w wysokości kwoty wykazanej jako godziwa wartość rynkowa. Dobrą wiadomością jest to, że sprzedający otrzymuje mały fragment doktryny otwartej transakcji i może w pełni odzyskać podstawę warunkowej części sprzedaży przed zgłoszeniem jakichkolwiek dodatkowych płatności warunkowych w przyszłych latach. Tam, gdzie stopa zysku i tak byłaby wysoka, a godziwa wartość rynkowa płatności warunkowych jest niska, podatnik może doświadczyć korzystnych konsekwencji, płacąc z góry nieco więcej podatku i w zamian otrzymując pierwszą część płatności warunkowych zwolnioną z podatku, jednocześnie eliminując ryzyko bezużytecznej przyszłej utraty kapitału.

Niezależnie od tego, czy sprzedawca zdecyduje się na taką opcję, całkowity zysk lub strata netto będą takie same, ale czas i charakterystyka mogą się znacznie różnić.

Traktowanie zapłaty zdeponowanej

Jeśli zamiast noty zapłata zostanie zatrzymana na rachunku powierniczym, raportowanie rat może być dostępne, jeśli depozyt powierniczy nakłada „istotne ograniczenie” i ma „służyć w dobrej wierze interesowi kupującego”. Na przykład, jeśli depozyt zabezpiecza oświadczenia i gwarancje sprzedawcy, raportowanie rat jest dostępne w celu zgłaszania płatności w miarę ich zwalniania z depozytu. Natomiast jeśli kwoty są zwalniane z depozytu po prostu z upływem czasu, raportowanie rat nie jest dostępne.

Niezależnie od tego, czy w przypadku fuzji lub przejęcia ustanowiono depozyty zabezpieczające dalsze zatrudnienie akcjonariuszy sprzedających będących jednocześnie pracownikami kadry zarządzającej (tzw. „ złote kajdanki”) ") są rozliczane na raty jest obecnie kwestią nierozstrzygniętą, nawet jeśli przyjąć, że takie kwoty należycie traktować jako wynagrodzenie za połączenie, a nie wynagrodzenie za pracę. Z jednej strony takie warunki są wyraźnie ustalone na korzyść kupującego Z drugiej strony, kwoty w depozycie wydają się być zwalniane z upływem czasu w sposób pozostający pod kontrolą sprzedawcy, więc prawdopodobnie depozyt nie nakłada „istotnych” ograniczeń.

Uderzenie

Sprzedaż ratalna jest cennym narzędziem pomagającym sprzedawcom w odroczeniu podatku. Jednak podobnie jak w przypadku każdego innego finansowania sprzedającego , sprzedający jest generalnie narażony na ryzyko w odniesieniu do zdolności kredytowej kupującego lub zdolności do zarządzania aktywami. Sprzedający często może zatrzymać zastaw na nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty zobowiązania ratalnego, co samo w sobie może, ale nie musi być potwierdzone wekslem .

Sprzedaż ratalna umożliwia kupującym uzyskanie składnika aktywów, jakim jest nieruchomość, bez finansowania bankowego. Sprzedający jest wówczas narażony na ryzyko niewykonania zobowiązania przez kupującego i wynikającego z tego przejęcia/przejęcia składnika aktywów.

Alternatywy

Metoda sprzedaży zwana Sprzedażą Strukturyzowaną , zwaną również Sprzedażą Ratalną Zabezpieczoną oraz Sprzedażą Ratalną Zarabianą , jest odmianą tradycyjnej sprzedaży ratalnej i ma na celu całkowite zabezpieczenie sprzedającego przed ryzykiem związanym ze zdolnością kredytową kupującego. Specjalistyczna sprzedaż ratalna znana jako Ratal Sale Trust jest formą sekcji IRC 453 i oferuje wyjątkowe korzyści, których nie oferuje tradycyjna sprzedaż ratalna; takie jak dywersyfikacja, płynność i zazwyczaj są dłuższe.

Notatki

Linki zewnętrzne