Ustawa o prawie własności (przepisy różne) z 1989 r
| |
| Długi tytuł | Ustawa wprowadzająca nowe przepisy dotyczące aktów prawnych i ich wykonywania oraz umów sprzedaży lub innego rozporządzania udziałami w ziemi; oraz zniesienie rządów prawa znanych jako reguła w sprawie Bain przeciwko Fothergill . |
|---|---|
| Cytat | 1989 ok. 34 |
| Zasięg terytorialny | Anglia i Walia |
| Daktyle | |
| Królewska zgoda | 27 lipca 1989 |
| Rozpoczęcie |
27 września 1989 (częściowo) 31 lipca 1990 (reszta) |
| Oryginalnie uchwalony tekst ustawy | |
| Tekst ustawy o prawie własności (przepisy różne) z 1989 r., obowiązującej obecnie (wraz ze wszystkimi poprawkami) w Wielkiej Brytanii, z legislacji.gov.uk . | |
Ustawa o prawie własności (przepisy różne) z 1989 r. (c 34) jest ustawą parlamentu Zjednoczonego Królestwa , która wprowadziła szereg istotnych zmian w angielskim prawie własności .
Charakter reform
Ustawa wprowadziła kilka odrębnych reform:
- Zasady prawa zwyczajowego regulujące formę i doręczenie aktu zostały zniesione i zastąpione wymogami, które:
- akt jest ważny tylko wtedy, gdy jest wyrażony jako taki,
- jest podpisany przez osobę fizyczną w obecności poświadczającego go świadka lub na jego polecenie i poświadczony przez dwóch świadków, oraz
- zostało doręczone jako akt przez niego lub osobę upoważnioną do tego w jego imieniu.
- Zasady prawa zwyczajowego regulujące formę i doręczenie aktu zostały zniesione i zastąpione wymogami, które:
- Umowy sprzedaży lub innego rozporządzania udziałami w gruntach muszą być sporządzone na piśmie i muszą zawierać wszystkie uzgodnione warunki w jednym dokumencie.
- Praworządność znana jako reguła w sprawie Bain przeciwko Fothergill (gdzie w powództwie o naruszenie umowy sprzedaży gruntu z powodu braku tytułu prawnego bez oszustwa powód może odzyskać swoje wydatki, ale nie odszkodowanie za utratę korzyść z umowy) została zniesiona. Na gruntach zarejestrowanych od ustawy o ewidencji gruntów z 2002 r takie działania nie mają już miejsca ze względu na gwarancję tytułu własności księgi wieczystej, w przypadku gdy sprzedający/zbywca nie dokonał oszustwa ani nie przyczynił się do niego. W przypadku gruntów niezarejestrowanych (mniej niż 16% gruntów) obowiązuje polityka, zgodnie z którą, podobnie jak w innych dziedzinach prawa, nabywca/odbiorca gruntu, któremu przysługuje dobry tytuł prawny, powinien otrzymać odszkodowanie według uznania sądu, z zastrzeżeniem określonych wiążących orzeczeń precedensowych, bez takiego bezwzględnego ograniczenia odszkodowań.
Późniejsze orzecznictwo
Ważność egzekucji pod Merkurym
Art. 1 pkt 3 ustawy stanowi, że:
Instrument jest ważnie wykonany jako akt osoby fizycznej wtedy i tylko wtedy, gdy:
- (a) jest podpisany —
- (i) przez niego w obecności świadka, który poświadcza podpis; lub
- (ii) na jego polecenie iw jego obecności oraz w obecności dwóch świadków, z których każdy poświadcza podpis; oraz
- (b) zostało doręczone w formie aktu przez niego lub osobę upoważnioną do tego w jego imieniu.
W swojej decyzji z 2008 r. w sprawie Mercury Tax Group High Court of England and Wales stwierdził w obiterze , że recykling stron podpisów z wcześniejszych projektów unieważnia przedmiotowe umowy jako akty na podstawie ustawy. W połączeniu z wcześniejszym orzecznictwem dotyczącym wykonywania dokumentów w Sądzie Apelacyjnym dla Anglii i Walii , Law Society of England and Wales wydało wytyczne, jakie kroki należy podjąć, aby skutecznie wykonać akty i inne dokumenty sporządzone jako odpowiedniki w formie elektronicznej lub wirtualne podpisywanie lub zamykanie:
| Rodzaj dokumentu | Opcja 1 — Zwróć cały dokument PDF/Word plus stronę podpisu | Opcja 2 — Tylko strona z podpisem zwrotnym | Opcja 3 — Wstępnie podpisane strony z podpisami |
|---|---|---|---|
| Czyny | Tak | NIE | NIE |
| Umowy dotyczące nieruchomości | Tak | NIE | NIE |
| Gwarancje (samodzielne lub zawarte w prostych umowach) | Tak | Tak | Tak |
| Proste umowy (niezawierające żadnego z powyższych) | Tak | Tak | Tak |
Umowy gruntowe objęte ustawą
Sekcja 2 dotyczy umów o utworzenie lub sprzedaż majątków prawnych lub udziałów w ziemi, a nie dokumentów, które przenoszą takie majątki lub udziały. Wymagany zakres takich umów określa ust. 2:
(1) Umowa sprzedaży lub inne rozporządzanie udziałami w ziemi może być zawarta tylko na piśmie i tylko poprzez włączenie wszystkich warunków, które strony wyraźnie uzgodniły w jednym dokumencie lub, w przypadku wymiany umów, w każdym z nich.
(2) Warunki mogą zostać włączone do dokumentu albo poprzez ich określenie, albo poprzez odniesienie do innego dokumentu.
(3) Dokument zawierający warunki lub, w przypadku wymiany umów, jeden z dokumentów zawierających te warunki (ale niekoniecznie ten sam) musi być podpisany przez każdą ze stron umowy lub w jej imieniu.
Sąd Apelacyjny zauważył, jakie rodzaje umów mieszczą się w ustawie lub poza nią:
... Sekcja 2 dotyczy umów o utworzenie lub sprzedaż majątków prawnych lub udziałów w ziemi, a nie dokumentów, które faktycznie tworzą lub przenoszą takie majątki lub udziały. Tak więc umowa przeniesienia własności lub dzierżawy w przyszłości, umowa o udzielenie dzierżawy w przyszłości czy umowa hipoteki w przyszłości są w zasięgu działu, oczywiście pod warunkiem ostatecznego przedmiotu jest ziemia. Jednak rzeczywiste przeniesienie, przeniesienie lub cesja, rzeczywista dzierżawa lub rzeczywista hipoteka w ogóle nie wchodzą w zakres sekcji 2.
Wymóg „jednolitego dokumentu” jest ściśle stosowany:
... Jego działanie jest bezlitosne. Odpowiednio podpisany dokument, który ma być równoznaczny z umową sprzedaży lub innego rozporządzania udziałami w gruncie, w rzeczywistości nie stworzy ważnej umowy, chyba że zawiera wszystkie wyraźnie uzgodnione warunki sprzedaży lub innego rozporządzania. Jeśli to się nie powiedzie, zostanie unieważnione…
Trybunał udzielił wskazówek na temat okoliczności, w których można uniknąć umowy dotyczącej gruntów na podstawie art. 2:
- Strona, która chce tego uniknąć, musi wskazać wyraźnie uzgodnione przez strony warunki, których nie ma w pojedynczym lub wymienionym podpisanym dokumencie.
- Nie wystarczy jedynie wykazać, że umowa dotycząca gruntów stanowiła część większej transakcji, która podlegała innym wyraźnie uzgodnionym warunkom, których nie ma w umowie dotyczącej gruntów.
- Wyraźnie uzgodniony warunek musi, jeżeli zgodnie z sekcją 2 musi być zawarty w jednym dokumencie, być raczej warunkiem sprzedaży gruntu niż warunkiem jakiejś jednoczesnej umowy (czy to dotyczącej sprzedaży ruchomości, czy świadczenia usługi), która ma miejsce w tym samym czasie co umowa dotycząca gruntu i stanowi część jednej transakcji handlowej.
- § 2 ust. 1 nie zabrania stronom konstruowania transakcji, np. sprzedaży całego majątku spółki, w taki sposób, że sprzedaż gruntu jest ujęta w innym dokumencie niż sprzedaż akcji, produkcji w toku lub wartości firmy, chyba że sprzedaż gruntu jest uzależniona od sprzedaży innych aktywów.
Zastrzeżony estoppel
ust. 2 ustawy uchylony ust. 40 ustawy o prawie własności z 1925 r. , znosząc tym samym słuszną doktrynę częściowego świadczenia w odniesieniu do rozporządzania udziałami w ziemi, zalecaną przez Komisję Prawa Anglii i Walii . Chociaż Komisja uważała, że sprawiedliwe doktryny dotyczące estoppelu przyrzeczenia i estoppelu własności będą nadal dostępne w celu zapewnienia ulgi, Izba Lordów następnie stwierdziła, że taka ulga nie jest dostępna. Jak stwierdził w swoim przemówieniu lord Scott z Foscote :
29.... nie można wytoczyć egzekucji majątkowej w celu nadania wykonalności umowie, którą ustawa uznała za nieważną. Twierdzenie, że właściciel gruntu może odstąpić od twierdzenia o nieważności umowy z powodu braku spełnienia wymogów ust. 2, jest moim zdaniem nie do przyjęcia. Twierdzenie to nic więcej niż przewiduje ustawa. Słuszność z pewnością nie może być sprzeczna z ustawą....
Odzwierciedla to spostrzeżenie, że „na doktrynę estoppel nie można powoływać się w celu nadania ważności czynności, którą ustawodawca ze względu na ogólny porządek publiczny uznał za nieważną”, na którą powoływał się w innych sprawach w tej sprawie Sąd Apelacyjny. Konstruktywny zaufania , który jest dostępny na mocy art. 2 pkt 5 ustawy funkcjonuje jednak na zasadach odmiennych od estoppel, co może prowadzić do problemów w stosowaniu i egzekucji. Dyskusja akademicka sugeruje, że estoppel może być nadal dostępny w sytuacjach poza s. 2 na swoich warunkach.
Dalsza lektura
- Deeds and Escrows (Law Com. No. 163) (PDF) . Komisja Prawa . 1987. ISBN 0-10-200188-X .
- Formalności związane z umowami sprzedaży itp. gruntów (ustawa nr 164) (PDF) . Komisja Prawa . 1987. ISBN 0-10-200288-6 .
- Przeniesienie gruntów – reguła w sprawie Bain przeciwko Fothergill (dokument roboczy nr 98) (PDF) . Komisja Prawa . 1986. ISBN 0-11-730179-5 .
- Charlotte pan młody (2011). „Prosto przez pewność i na drugą stronę: sekcja 2 ustawy o prawie własności (przepisy różne) z 1989 r. I zastrzeżone zabezpieczenie” (PDF) . Przegląd prawa studenckiego w Southampton . Uniwersytet w Southampton . 1 (1): 105–110. Zarchiwizowane od oryginału (PDF) w dniu 1 sierpnia 2014 r . Źródło 24 lutego 2014 r .