Zastrzeżony estoppel
Proprietary estoppel to roszczenie prawne, szczególnie związane z angielskim prawem gruntowym , które może powstać w związku z prawami do korzystania z własności właściciela, a nawet może być skuteczne w związku ze spornymi przeniesieniami własności. Własny estoppel przenosi prawa, jeśli
- ktoś uzyska wyraźne zapewnienie, że nabędzie prawo do nieruchomości,
- zasadnie polegają na zapewnieniu,
- działają one zasadniczo na swoją szkodę na mocy zapewnienia, oraz
- cofnięcie gwarancji byłoby nierozsądne.
Jeśli obecne są te elementy pewności, zaufania i szkody oraz braku skrupułów, zwykłym środkiem zaradczym będzie przeniesienie własności na powoda, jeśli sąd uzna, że poleganie na nim uzasadnia roszczenie we wszystkich okolicznościach.
Historia
W 1862 r. w sprawie Dillwyn przeciwko Llewelyn uznano, że syn nabył dom od ojca, ponieważ otrzymał pisemne zawiadomienie, że mimo że nigdy nie wypełnił aktu przeniesienia własności, po tym, jak syn poświęcił czas i pieniądze na ulepszenie nieruchomości . W sprawie Willmott przeciwko Barber Fry J. uważał, że zanim zastrzeżony estoppel mógł działać, należało ustalić pięć elementów:
- powód musiał popełnić błąd co do swoich praw;
- wnioskodawca musiał dokonać jakiegoś aktu polegania;
- pozwany, posiadacz tytułu prawnego, musi wiedzieć o istnieniu własnego prawa, które jest sprzeczne z prawem, którego domaga się powód;
- pozwany musi wiedzieć o błędnym przekonaniu powoda; I
- pozwany musiał zachęcać powoda do aktu zaufania.
Elementy te zostały jednak udoskonalone przez przyszłe orzecznictwo pod koniec XX wieku i na początku XXI wieku. Rzeczywiście, High Court w sprawie Waltons Stores (Interstate) Ltd przeciwko Maher uznał, że zarówno zasady własnościowego, jak i wekslowego estoppelu obejmują szerszą zasadę godziwego estoppelu.
Nabycie praw
Estoppel własnościowy jest jednym z czterech głównych mechanizmów nabywania praw do nieruchomości, szczególnie w przypadku gruntów (pozostałe to umowa, dorozumiane powiernictwo i zasiedzenie przeciwne). W przeciwieństwie do umowy lub prezentu, które zależą od zgody, lub wynikających z nich i konstruktywnych trustów, które zależą przede wszystkim od faktu wniesienia wkładu, estoppel majątkowy powstaje, gdy dana osoba otrzymała wyraźne zapewnienie, że poleganie na zapewnieniu było rozsądne z ich strony, i działali na swoją szkodę. Ten potrójny wzorzec egzekucji własności (wyraźna pewność, rozsądne zaufanie i istotna szkoda) sprawia, że jest ona zgodna z jej partnerem w prawie zobowiązań” zaklęcie przyrzeczenia ”.
Chociaż prawo angielskie nie uznało jeszcze estoppelu przyrzeczenia za podstawę powództwa (jak to zostało zrobione na mocy American Restatement (Second) of Contracts §90 oraz przez Australian High Court w sprawie Waltons Stores (Interstate) Ltd przeciwko Maher ), w sprawie Cobbe przeciwko Yeoman's Row Management Ltd Lord Scott zauważył, że estoppel własnościowy powinien być postrzegany jako podgatunek estoppelu przyrzeczenia. We wszystkich przypadkach zezwala osobom, które działają na podstawie zapewnień innych osób o prawach, nawet bez uzyskania ich wyraźnej zgody. Na przykład w sprawie Crabb v Arun District Council rolnik nabył prawo do ścieżki przez grunt gminy, ponieważ zapewniono go, że jeśli sprzeda jedną część, pozostanie punkt dostępu. We wszystkich przypadkach występuje minimalny wzór zapewnienia, polegania i jakiejś formy szkody.
High Court niedawno potwierdził również, że ciężar dowodu w odniesieniu do szkodliwego polegania nie może zostać przeniesiony na stronę, z którą się kłócono.
Poleganie
Orzecznictwo własnościowe estoppel podzieliło się jednak w kwestii tego, jakiego rodzaju zapewnienie i rodzaj polegania muszą być obecne. W sprawie Cobbe przeciwko Yeoman's Row Management Ltd deweloper zgłosił zainteresowanie grupą mieszkań w Knightsbridge po tym, jak poniósł koszty uzyskania pozwolenia na budowę od rady. Pan Cobbe zawarł ustną umowę z właścicielką mieszkania, panią Lisle-Mainwaring, aby otrzymać mieszkania za 12 milionów funtów, ale po uzyskaniu pozwolenia właścicielka złamała ustną obietnicę. Mimo to w Izbie Lordów pan Cobbe nie ubiegał się o nic więcej niż koszt (150 000 funtów) przygotowania planu, ponieważ w tym komercyjnym kontekście było jasne, że do zawarcia jakiejkolwiek umowy potrzebne są formalne akty. Natomiast w Thorner kontra Major , David (drugi kuzyn) pracował na farmie Petera przez 30 lat i wierzył, że ją odziedziczy. Prawdopodobnie było to zamierzone, ale po tym, jak Piotr pokłócił się z innymi krewnymi, zniszczył swoją wolę, pozostawiając Dawida z niczym. Chociaż nie było żadnego konkretnego zapewnienia, a jedynie niejasne zachowanie wskazujące na zapewnienie, Izba Lordów uznała, że David miał dobre roszczenie o estoppel własności. Lorda Hoffmanna zauważył, że gdyby rozsądna osoba mogła zrozumieć, jakkolwiek ukośne i aluzyjne, że zapewnienie zostało udzielone, narosłoby prawo. W sprawach występuje zatem tendencja do uznawania roszczeń w większym stopniu w kontekście krajowym, w którym powszechne są mniej formalne zapewnienia, a mniej w kontekście handlowym, gdzie formalności są normalne.
Elastyczność naprawcza
Trudną kwestią przy przyznawaniu zadośćuczynienia za estoppel jest jednak to, że w przeciwieństwie do umowy nie zawsze jest oczywiste, że powód powinien otrzymać pełną miarę tego, czego oczekiwał. Natomiast faktyczny schemat estoppels, który często wydaje się czymś bardzo zbliżonym do umowy, często wydaje się uzasadniać więcej niż przyznanie odszkodowania w celu zrekompensowania powodowi kwoty szkody lub straty, jak w przypadku czynu niedozwolonego . W sprawie Jennings przeciwko Rice , Robert Walker LJ odniósł się do tej kwestii, podkreślając, że celem jurysdykcji sądu było uniknięcie nieodpowiedzialnego wyniku oraz zapewnienie, że środek odwoławczy opiera się na zasadzie proporcjonalności. Tutaj pan Jennings pracował jako ogrodnik dla pani Royle od lat 70., ale zarządca jej majątku nie miał testamentu. Panu Jenningsowi powiedziano, że „wszystko będzie dobrze”, a co więcej, „kiedyś to wszystko będzie twoje”. Sąd Apelacyjny zdecydował jednak, że nie cały majątek o wartości 1,285 miliona funtów, ale tylko 200 000 funtów zostanie przyznany ze względu na rzeczywistą szkodę poniesioną przez pana Jenningsa i niepewność, co naprawdę oznaczały jego zapewnienia. W stosunku do osób trzecich środek zaskarżenia majątkowego został stwierdzony jako wiążący dla innych przez Ustawa o ewidencji gruntów z 2002 r., sekcja 116.
W sprawie Giumelli przeciwko Giumelli , pomimo tego, że Sąd Najwyższy Australii uznał, że wymogi dotyczące estoppelu własnościowego zostały spełnione, powodowi nie przyznano prawa własności do gruntu. Zamiast tego Trybunał nakazał odszkodowanie pieniężne, biorąc pod uwagę inne czynniki, takie jak inni członkowie rodziny, którzy pracowali i mieszkali na tej ziemi.
Poza prawem angielskim
Termin „proprietary estoppel” nie jest używany w prawie amerykańskim, ale jest nieodłączną częścią ogólnej doktryny dotyczącej estoppel przyrzeczenia. W prawie angielskim estoppel własnościowy różni się od estoppelu promissory.
Zobacz też
Notatki
- B McFarlane, „Własność Estoppel i strony trzecie po ustawie o ewidencji gruntów z 2002 r.” [2003] CLJ 661
- S Bright i B McFarlane, „Zakaz własności i prawa własności” [2005] CLJ 449
- S. Gardner, „Uznanie zaradcze we własnościowym Estoppel – ponownie” (2006) 122 LQR 492