Crabb przeciwko Arun DC
| Crabb przeciwko Arun DC | |
|---|---|
 | |
| Sąd | Sąd Apelacyjny |
| cytaty | [1975] EWCA Civ 7 , [1976] 1 Ch 179 |
| Opinie przypadków | |
| Lord Denning MR | |
| Słowa kluczowe | |
| Własność estoppel , rozważenie | |
Crabb przeciwko Arun District Council [1975] EWCA Civ 7 to wiodąca angielska sprawa dotycząca prawa gruntowego i kontraktów dotycząca „ estoppel własności ”. Lord Denning MR potwierdził, że tam, gdzie umowy dotyczą nabycia praw do gruntu, nie ma potrzeby, aby obie strony zapewniały wynagrodzenie za dotrzymanie umowy. O ile estoppel wekslowy nie może stanowić podstawy powództwa, uznano, że w szczególnej sytuacji gruntów rozpatrzenie nie jest w ogóle konieczne.
Fakty
W 1965 roku pan Victor Crabb kupił 2 akry ziemi w nadmorskiej miejscowości Pagham , niedaleko Bognor Regis . Jego granica na 3 + 1 ⁄ 2 akrów na zachodzie, wyznaczona przez publiczną Mill Park Road, należała do Rady Okręgu Arun (ADC) (dawniej Rady Okręgu Wiejskiego Chichester). Jego północna granica wychodziła na Hook Lane. Myślał, że cieszył się dwoma punktami dostępu na Mill Park Road, która prowadziła do Hook Lane i poza wioską, punkt „A” i punkt „B”. Dojazd „A” był otwarty na mocy sformalizowanej służebności , przyznanej, gdy poprzedni właściciel całego 5 + 1 ⁄ 2 arów sprzedał nieruchomość obecnym właścicielom, Dojazd „B” był otwarty tylko dlatego, że rada pozwalał Crabbowi go używać, bez formalnej pisemnej umowy.
W lutym 1968 ADC postawił szlabany w punktach „A” i „B”. Crabb wierząc, że ma zapewnienie, że użyje obu bram, sprzedał północną część ziemi, gdzie znajdował się punkt dostępu „A”. W przypadku południowej części kraju polegał na otwarciu punktu dostępu „B”. W styczniu 1969 r. zabezpieczył kłódkami wnętrze bramy w punkcie „B”. ADC odpowiedział, zastępując bramy ogrodzeniem. Crabb poprosił o ponowne otwarcie punktu dostępowego. ADC powiedział, że w zamian za 3000 funtów. Crabb następnie pozwał radę, twierdząc, że otrzymał zapewnienie, że bramy pozostaną otwarte.
Sędzia procesowy stwierdził, że Crabb nie otrzymał żadnego formalnego ani stanowczego zapewnienia, ale co ważniejsze, jeśli tak było, Crabb nie dał mu żadnego wynagrodzenia w zamian i nie było to wykonalne. Crabb odwołał się od decyzji.
Osąd
Lord Denning MR utrzymywał, że obietnica może zostać wyegzekwowana i że można zrobić miejsce dla prawa dostępu do ziemi ADC. orzeczono również, że Crabb mógł zapłacić pewną kwotę za prace związane z wzniesieniem i demontażem ogrodzenia, ale biorąc pod uwagę fakt, że grunt nie nadawał się do użytku przez pięć lub sześć lat ogrodzenie było na swoim miejscu, Crabb nie ponosił żadnej odpowiedzialności finansowej w związku z kosztami związanymi z wznoszeniem lub demontażem ogrodzenia.
Kiedy pan Millett, QC, w imieniu pana Crabb powiedział, że złożył wniosek o estoppel, trochę mną wstrząsnęło: ponieważ powszechnie uważa się, że estoppel sam w sobie nie jest powodem do wniesienia powództwa. Ale to dlatego, że są estoppele i estoppele. Niektóre dają powód do działania. Niektórzy nie. W gatunku estoppel zwanym estoppelem własnościowym powoduje to powstanie przyczyny działania. Miesiąc temu mieliśmy okazję rozważyć to w sprawie Moorgate Mercantile przeciwko Twitchings [1975] 3 WLR 286, gdzie powiedziałem, że efekt estoppelu na prawdziwego właściciela może być taki, że
„Jego własny tytuł do własności, czy to do gruntu, czy do dóbr, został uznany za ograniczony lub wygasły, a w nim powstały nowe prawa i interesy, a dzieje się tak z powodu jego postępowania – w co doprowadził drugą osobę do wiary – chociaż nigdy tego nie zamierzał”.
Nowe prawa i interesy, powstałe w wyniku estoppelu, na ziemi lub nad ziemią, będą chronione przez sądy iw ten sposób staną się podstawą powództwa. Zostało to zacytowane w Spencer, Bower and Turner on estoppel przez Representation , wydanie drugie (1966) na stronach 279 do 282.
Podstawą tego zastrzeżonego zerwania – podobnie jak w przypadku przyrzeczenia – jest wstawienie słuszności. Sprawiedliwość pojawia się, zgodnie z formą, w celu złagodzenia rygorów surowego prawa. Wczesne przypadki nie mówiły o tym jako o „estoppel”. Mówili o tym jako o „zwiększaniu kapitału”. Jeśli mogę to rozwinąć, Lord Cairns powiedział: „Pierwszą zasadą, na której opierają się wszystkie sądy sprawiedliwości”, jest to, że uniemożliwi ona osobie naleganie na jej ścisłe prawa – niezależnie od tego, czy wynikają z umowy, czy z tytułu własności , lub na mocy ustawy – gdy byłoby to dla niego niesprawiedliwe, biorąc pod uwagę stosunki, które miały miejsce między stronami, patrz Hughes przeciwko Metropolitan Railway Co (1877) 2 AC 448. Jakie są zatem interesy, które go wykluczą od upierania się przy swoich ścisłych prawach? -Jeśli zawrze wiążącą umowę, której nie będzie nalegał na ścisłe stanowisko prawne, sąd sprawiedliwości zatrzyma go przy umowie. Bez wiążącej umowy, jeśli złoży obietnicę, że nie będzie upierał się przy swoich ścisłych prawach - wtedy, nawet jeśli ta obietnica może być prawnie niewykonalna z powodu braku rozpatrzenia lub braku formy pisemnej - to jeśli złoży założeniu, że druga strona będzie działać zgodnie z nią, a ona to robi, wówczas znowu Court of Equity nie zezwoli mu na wycofanie się z tej obietnicy, patrz Central London Property Trust przeciwko High Trees House (1947) KB 130 : Richards (Charles) przeciwko Oppenhaim (1950) KB 616, 623. Brak faktycznej obietnicy, jeśli swoimi słowami lub zachowaniem zachowuje się tak, że ktoś inny wierzy, że nie będzie upierał się przy swoich ścisłych prawach - wiedząc lub zamierzając, aby druga osoba działała zgodnie z tym przekonaniem - a czyni to, co ponownie podniesie słuszność na korzyść drugiej osoby: i do sądu słuszności należy orzekanie, w jaki sposób słuszność może być zaspokojona. Przypadki pokazują, że sprawiedliwość ta nie zależy od porozumienia, ale od słów lub postępowania. W Bamsden v Dyson (1866) LR 1 HL na stronie 170 Lord Kingsdown mówił o ustnym porozumieniu „lub o tym, co sprowadza się do tego samego, oczekiwaniu stworzonym lub zachęcanym”. W Birmingham & District Land Co v The London & North Western Railway (1888) 40 Ch D na stronie 277, Lord Justice Cotton powiedział, że
„… to, co minęło, nie przyniosło nowego porozumienia, ale to, co się wydarzyło… wzbudziło słuszność przeciwko niemu”.
I to Tajna Rada tak powiedziała
„.... Sąd musi przyjrzeć się okolicznościom w każdej sprawie, aby zdecydować, w jaki sposób słuszność może zostać zaspokojona”
podając przykłady, patrz Plimmer przeciwko City of Wellington Corporation (1884) 9 AC 713-4.
Niedawne przypadki dostarczają ilustracji tej zasady. W Inwards przeciwko Baker (1965) 2 QB 29 uznano, że pomimo tytułu prawnego przysługującego powodom, syn miał prawo do pozostania w domku „tak długo, jak chciał go używać jako swojego domu”. Sędzia Danckwerts powiedział (na stronie 38):
„Sprawiedliwość chroni go, aby nie doszło do popełnienia niesprawiedliwości”.
W sprawie ER Ives Investment Ltd przeciwko High (1967) 2 QB 379 uznano, że High i jego następcy mieli kapitał własny, który można było zaspokoić jedynie przyznając mu prawo dostępu do dziedzińca, „tak długo, jak blok mieszkania ma swoje fundamenty na jego ziemi”. W sprawie Siew Soon Hah przeciwko Wang Tong Hong [1973] AC 837, Tajna Rada stwierdziła, że istniała „słuszność lub słuszna estoppel chroniąca oskarżonego w jego zawodzie przez 30 lat”. W sprawie Bank Negara Indonesia przeciwko Philipowi Foallmowi (1973) 2 Malaya Law Journal Tajna Rada uznała, że pomimo faktu, że nie miał on żadnej ochrony na mocy ustaw o czynszach, miał prawo do pozostania „tak długo, jak długo wykonywał swój zawód. "
Pytanie zatem brzmi: czy okoliczności były w tym przypadku takie, że pozwoliły na pozyskanie kapitału własnego na rzecz pana Crabb'a? To prawda, że Rada Aktów miała tytuł do ich ziemi, bez jakiegokolwiek dostępu do punktu B. Ale doprowadziły one pana Crabb do przekonania, że ma lub otrzyma prawo dostępu do punktu B. Na posiedzeniu w dniu 26 lipca , 1967, pan Alford i pan Crabb powiedzieli przedstawicielowi Rady, że pan Crabb zamierza podzielić te dwa akry na dwie części i chce mieć dostęp w punkcie B dla tylnej części: a przedstawiciel Rady zgodził się, że powinien ten dostęp. Nie sądzę, aby Rada mogła uchylić się od odpowiedzialności, mówiąc, że jej przedstawiciel nie był upoważniony do wyrażenia na to zgody. Powierzyli mu zadanie wytyczenia linii ogrodzenia i bram: i muszą być odpowiedzialni za jego zachowanie w trakcie tego procesu, zob. Prokurator Generalny wobec Księcia Walii przeciwko Collom (1916) 2 KB na 207: Moorgate Mercantile przeciwko Twitchings (1973) 3 WLR na stronie 298 AB.
Sędzia stwierdził, że przedstawiciel Rady nie miał „ostatecznego zapewnienia” i „nie było stanowczego zobowiązania”, a jedynie „zgodę co do zasady”, co oznacza, jak przypuszczam, że, jak powiedział Alford, były „pewne dalsze procesy” do przeszło, zanim stało się wiążące. Ale jeśli w umyśle stron istniały takie procesy, późniejsze postępowanie Soboru było takie, że można było się ich pozbyć. Rada faktycznie postawiła bramki w punkcie B sporym kosztem. To z pewnością skłoniło Crabba do przekonania, że zgodzili się, że powinien mieć prawo dostępu przez punkt B bez dalszych ceregieli.
Sędzia powiedział również, że aby ustalić tę słuszność lub estoppel, Rada musiała wiedzieć, że Crabb sprzedawał przednią część bez zastrzegania sobie prawa dostępu do tylnej części. Nie sądzę, żeby to było konieczne. Rada wiedziała, że Crabb zamierzał sprzedać dwie części oddzielnie i że będzie potrzebował dostępu zarówno do punktu B, jak i do punktu A. Widząc, że wiedzieli o jego zamiarze - i nie zrobili nic, aby go wyprowadzić z błędu, ale raczej potwierdzili to, wznosząc bramy w punkcie B – to ich postępowanie skłoniło go do takiego postępowania: i to podnosi słuszność na jego korzyść wobec nich.
W tych okolicznościach wydaje mi się niesprawiedliwe, aby Rada nalegała na ich ścisły tytuł, tak jak to uczyniła: i podjąć zuchwałą akcję zburzenia bram bez słowa ostrzeżenia, i zażądać od Crabb 3000 funtów jako ceny za serwitut. Gdyby wystąpił od razu o wydanie nakazu sądowego na rzecz jego słuszności — aby uniemożliwić im usunięcie bram — myślę, że powinien był go otrzymać. Ale tego nie zrobił. Próbował negocjować warunki, ale te się nie powiodły, sprawa trafiła na rozprawę. I my mamy pytanie: w jaki sposób słuszność powinna być teraz zaspokojona?
Tutaj sprawiedliwość jest pokazana w najbardziej elastyczny sposób, patrz Snell's Equity , wydanie 27, strona 568, i podane tam ilustracje. Gdyby sprawa została ostatecznie rozstrzygnięta w 1967 r., pomyślałbym, że chociaż na posiedzeniu w lipcu 1967 r. nic nie zostało powiedziane, to jednak byłoby całkiem rozsądne, aby Rada zażądała od Crabb, aby zapłacił coś za dostęp do punktu B, być może - i zgaduję - kilkaset funtów. Ale, jak zauważył Millett w trakcie sporu, z powodu postępowania Rady tereny te zostały pozbawione dostępu do morza. Był jałowy i bezużyteczny przez pięć lub sześć lat, a pan Crabb nie był w stanie sobie z tym poradzić przez ten czas. Ta strata dla niego może być wzięta pod uwagę. I w tej chwili wydaje mi się, że aby zaspokoić słuszność, pan Crabb powinien mieć prawo bezpłatnego dostępu do punktu B bez płacenia za to.
Dlatego uważam, że Crabb, jako właściciel tylnej części, ma prawo wjazdu w punkcie B przez wjazd na Mill Park Road i pierwszeństwo przejazdu wzdłuż tej drogi do Hook Lane bez płacenia odszkodowania. Zgodziłbym się na apelację i oświadczyłbym, że ma służebność, odpowiednio.
Lawton LJ wydał krótszy zbieżny wyrok.
Scarman LJ powiedział, co następuje.
Myślę, że w takim przypadku jest już dobrze ugruntowanym prawem, że Trybunał, po przeanalizowaniu i ocenie postępowania i relacji stron, musi odpowiedzieć na trzy pytania. Po pierwsze, czy istnieje kapitał własny? Po drugie, jaki jest zakres kapitału własnego, jeśli taki został ustanowiony? I po trzecie, jaka ulga jest odpowiednia dla zaspokojenia kapitału? Zobacz: - The Duke of Beaufort v Patrick (1853) 17 Beavan 60; Plimmer przeciwko Wellington Corporation (1884) 9 AC 699; i Inwards v Baker (1965) 2 QB 29, decyzja tego Trybunału, a w szczególności uwagi testera Rollsów na stronie 37. Dlatego uważam, że taka jest natura dochodzenia, które sądy muszą przeprowadzić w sposób przypadek tego rodzaju. W pogoni za tym dochodzeniem nie uważam za pomocne rozróżnienie między przyrzeczeniem a zastrzeżeniem własności. To rozróżnienie może być rzeczywiście cenne dla tych, którzy muszą nauczać lub wyjaśniać prawo; nie sądzę jednak, aby przy rozwiązywaniu konkretnego problemu wynikającego z konkretnego przypadku kategoryzowanie prawa było w najmniejszym stopniu pomocne.
[...]
Przejdę teraz do pozostałych dwóch kwestii – zakresu słuszności i ulgi potrzebnej do jej zaspokojenia. Ponieważ nie ma żadnej dotacji, żadnej wykonalnej umowy, żadnej licencji, przeanalizowałbym minimalny kapitał własny, aby oddać sprawiedliwość powodowi, jako prawo do służebności lub do licencji na warunkach do uzgodnienia. Nie sądzę, aby trzeba było iść dalej. Oczywiście posunięcie się tak daleko wspierałoby sprawiedliwy środek zaskarżenia, o który wnosi się w niniejszym powództwie. Jeśli nie ma porozumienia co do warunków, jeśli porozumienie nie zostanie osiągnięte, Trybunał może, moim zdaniem i musi, określić w tym postępowaniu, jakie warunki należy postawić powodowi, aby umożliwić mu skorzystanie z godziwego prawa które on ma. Interesujące jest to, że w przeszłości wśród wybitnych prawników istniały pewne wątpliwości co do tego, czy Trybunał może postąpić w ten sposób. Lord Kingsdown odnosi się w rzeczywistości do tych wątpliwości we fragmencie, którego nie muszę cytować, na stronie 171 swojego przemówienia w sprawie Ramsden przeciwko Dyson . Lord Thurlow najwyraźniej uważał, że Dwór ma taką władzę. Inni prawnicy tamtych czasów nie. Nie ma jednak wątpliwości, że od czasu Ramsden przeciwko Dyson sądy działały na podstawie tego, że muszą określić nie tylko zakres słuszności, ale także warunki niezbędne do jej spełnienia, i uczyniły to w dużej liczbie i różnorodność przypadków. Muszę odnieść się tylko do interesującego zbioru przypadków wymienionych w Snell on Equity, wydanie 27 na stronach 567 do 568: paragraf 2(b). W niniejszej sprawie Sąd nie3 musi rozważyć, co jest teraz konieczne do zaspokojenia słuszności powoda. Gdyby sprawy potoczyły się inaczej, bez wahania powiedziałbym, że warunki powódki powinny zostać uzgodnione, jeśli to możliwe, z pozwanymi, a jeśli nie uzgodnione, rozstrzygnięte przez Sąd. Ale, jak już wspomnieli Master of the Rolls i mój Lord, Lord Justice Lawton, była historia zwłoki, a nawet arogancji, której nie można zlekceważyć. W styczniu 1969 r. pozwani, z powodów, które bez wątpienia uważali wówczas za słuszne, bez konsultacji z powodem, zamknęli jego grunt. Usunęli nie tylko kłódki, które założył na bramkach w punkcie B, ale same bramki. W ich miejsce postawili ogrodzenie - uniemożliwiając dostęp, chyba że wyburzą ogrodzenie. Nie jestem skłonny rozważać, czy oskarżonych należy winić moralnie za to, co zrobili. Po prostu nie wiem. Ale skutkiem ich działania była sterylizacja ziemi powoda; i z powodów, które starałem się podać, takie działanie było naruszeniem słusznego prawa posiadanego przez powoda. To wciągnęło go w stratę, która nie została zmierzona; ale ponieważ oznaczało to sterylizację strefy przemysłowej przez bardzo długi okres czasu, musi przekraczać jakąkolwiek sumę pieniężną, którą powód powinien rozsądnie zapłacić, zanim to zostało zrobione, w celu uzyskania wykonalnego tytułu prawo, uważam zatem, że powód nie powinien teraz nic płacić i że powinien otrzymać z rąk Trybunału spóźnioną ochronę słuszności, którą ustanowił. Rozsądne warunki, inne niż płatność pieniężna, powinny zostać uzgodnione: lub, jeśli nie zostały uzgodnione, określone przez Sąd.