Link Lending Ltd przeciwko Bustard
| Link Lending Ltd przeciwko Bustard | |
|---|---|
| Sąd | Sąd Apelacyjny |
| Pełna nazwa sprawy | Link Lending Limited przeciwko pani Susan Bustard (przez jej przyjaciela procesowego Petera Walkera) |
| Zdecydowany | 23 kwietnia 2010 r |
| cytaty |
[2010] EWCA Civ 424 [2010] 2 EGLR 55 [2010] 18 EG 98 (CS) [2010] 28 EG 86 |
| Transkrypcja (e) | na bailii.org |
| Historia przypadku | |
| Wcześniejsze działania | Odwołujący pożyczkodawca przegrał również w Sądzie Administracyjnym przy Sądzie Okręgowym przed HHJ Walker |
| Kolejne działania | nic |
| Orzecznictwo | |
| „W niniejszej sprawie nową i szczególną cechą są problemy psychiatryczne osoby podającej się za faktyczny zawód. Moim zdaniem sędzia słusznie orzekł, na podstawie starannego i szczegółowego wyroku, że pani Bustard była osoba faktycznie zajmująca Nieruchomość. Jego wniosek został poparty dowodami świadczącymi o wystarczającym stopniu ciągłości i stałości zajmowania, przymusowego pobytu w innym miejscu, co zostało w zadowalający sposób wyjaśnione obiektywnymi powodami, oraz o stałym zamiarze powrotu do domu, gdy tylko będzie to możliwe, zgodnie z art. przejawiające się jej regularnymi wizytami w Nieruchomości”. — Wyrok Mummery LJ (dla całego składu orzekającego w postępowaniu odwoławczym) | |
| Członkostwo w sądzie | |
| Sędziowie posiedzą |
Jacob LJ Sullivan LJ Mummery LJ |
| Opinie o sprawach | |
| Decyzja wg | Mummery LJ |
| Zbieżność |
Jacob LJ Sullivan LJ |
| Słowa kluczowe | |
| Zawód rzeczywisty; interesy nadrzędne ( ustawa o ewidencji gruntów z 2002 r. , załącznik 3); właściciel oszukany (z majątku); nowy zabezpieczony pożyczkodawca; hospitalizacja w zakresie zdrowia psychicznego; kryzys kredytów hipotecznych typu subprime ; oszustwo hipoteczne | |
Link Lending Ltd przeciwko Bustard [2010] EWCA Civ 424 to angielska sprawa dotycząca prawa gruntowego , dotycząca faktycznego zajmowania zarejestrowanego gruntu i osób bezbronnych, w tym przypadku oszukanej osoby cierpiącej na zespół psychiczny, która nie miała pojęcia o tym, co się dzieje.
W sprawie rozstrzygnięto, że zamiar powrotu prawowitego właściciela do domu z powodu nieobecności spowodowanej oszustwem można zaliczyć do „rzeczywistego zajęcia” dla celów nadrzędnych interesów, które wiążą nowych właścicieli i pożyczkodawców nieruchomości mieszkalnych. Oszukany właściciel nie był nieobecny w momencie przeniesienia domu, ale najczęściej przebywał przez wiele miesięcy podczas nowej zastępczej pożyczki zabezpieczonej uzyskanej przez oszusta.
Sprawa dotyczyła faktów, w tym tego, że meble i rzeczy osobiste oszukanego właściciela nadal tam były; mniej więcej raz w tygodniu odbywała stosunkowo krótkie, nadzorowane wizyty w celu sprawdzenia Nieruchomości i odebrania poczty; ale nie była w stanie bezpiecznie mieszkać w Nieruchomości, a w odpowiednim dniu uprawnienia wykonywane na podstawie warunków „ podziału ” uniemożliwiały jej opuszczenie szpitala psychiatrycznego.
Sąd apelacyjny potwierdził postanowienie Sądu Najwyższego: cofnięcie transferu; Link Lending zwalnia się z opłaty (utrata zabezpieczenia w stosunku do tej nieruchomości); Pani Hussain (oszust) i Link (jej nieświadomy pożyczkodawca) [zostaną zobowiązani] do pokrycia kosztów pani Bustard.
Fakty
Poprzez oszustwo pani Noreen Hussain wykorzystała upośledzenie umysłowe pani Susan Bustard, przekazując jej (aktem przeniesienia) jej dom, 12 Cradley Drive, Brookfield, Middlesbrough w 2004 r. Bustard został podzielony na sekcje w 2007 r. i umieszczony w szpitalu. Hussain uzyskał w 2004 r. pożyczkę hipoteczną obejmującą wyłącznie odsetki (zabezpieczoną domem) zatwierdzoną przez HSBC. W 2008 roku oszust zastąpił jej pożyczkę hipoteczną pożyczką z Link Lending, a następnie nie spłacił zobowiązania, a pożyczkodawca zażądał posiadania, argumentując, że Bustard nie był tam od ponad roku. Bustard argumentował, że faktycznie była okupowana (zgodnie z LRA 2002 Sch 3, para 2, wirtualna rekonstrukcja obowiązującego prawa od 1925 r.).
Sędzia odrzucił apelację, którą następnie Carnworth LJ przyznał, uzasadniając to tym, że sprawa dotyczyła kwestii o ogólnym znaczeniu.
Osąd
Panel zgodził się z osądem Mummery LJ . Podtrzymał decyzję sędziego pod względem prawnym i faktycznym. Bustard była „faktycznie zajęta” z powodu jej uporczywego zamiaru powrotu do domu, o czym świadczą regularne wizyty w posiadłości.
14. Krótko mówiąc, zdaniem sędziego liczyły się łączne przejawy jej zajęcia, nieustający zamiar zajmowania się nią oraz powód, który uniemożliwił jej zamieszkanie w domu. Podejście sędziego było takie, że to, czy ktoś faktycznie wykonuje zawód, jest kwestią faktyczną, zależną od wszystkich okoliczności.
[...] 25. Fakty nie są jednokierunkowe. Niektóre podstawowe fakty przemawiają przeciwko faktycznemu zamieszkiwaniu Nieruchomości przez Panią Bustard w przedmiotowej dacie: nie była ona osobiście obecna w Nieruchomości w dniu 29 lutego 2008 r.; przebywała w domu pomocy społecznej od stycznia 2007 r.; nie była w stanie bezpiecznie mieszkać w Nieruchomości; a jej wizyty w Posiadłości były krótkie i nadzorowane.
26. Niektóre podstawowe fakty wskazują na to, że pani Bustard nadal faktycznie zamieszkiwała Nieruchomość: był to jej umeblowany dom i jedyne miejsce, do którego naprawdę chciała wrócić; nadal odwiedzała Nieruchomość, ponieważ nadal uważała ją za swój dom; ci, którzy wzięli odpowiedzialność za jej finanse, regularnie płacili rachunki, takie jak opłata wspólnotowa, z jej funduszy; była w trakcie składania wniosku do Trybunału ds. Rewizji Zdrowia Psychicznego w celu uzyskania pozwolenia na powrót do domu; i nikt nie podjął ostatecznej i nieodwołalnej decyzji, że ostatecznie nie będzie mogła wrócić do domu.
27. To, czy pani Bustard „faktycznie zamieszkiwała” Nieruchomość w odpowiednim dniu, było kwestią, w której sędzia pierwszej instancji musiał dokonać oceny na podstawie swoich ustaleń dotyczących głównego faktu. Jeśli chodzi o prawo, rozważył odpowiednie władze pojęcie „osoby faktycznie zajmującej” grunty we wcześniejszych przepisach dotyczących ewidencji gruntów, a obecnie zawarte w ustawie z 2002 r. Konstrukcja wcześniejszych równoważnych przepisów Izby Lordów jest wiążąca dla tego sądu. Tendencja spraw pokazuje, że sądy niechętnie określają, a nawet sugerują, jeden test prawny służący do ustalenia, czy dana osoba faktycznie wykonuje zawód. Decyzje dotyczące konstrukcji ustaw określają czynniki, które sędzia musi rozważyć w tej kwestii. Stopień stałego i ciągłości obecności danej osoby, intencje i życzenia tej osoby, długość nieobecności w majątku i jej przyczyna oraz charakter majątku i sytuacja osobista tej osoby należą do istotnych czynników .
28. Sąd ten może ingerować w decyzję sędziego w tej kwestii tylko wtedy, gdy uzna, że w świetle prawa była ona błędna w kwestii konstrukcji ustawowej lub jeżeli była błędna w ocenie faktu i stopnia. Jeśli chodzi o budownictwo, sędzia przeanalizował odpowiednie przepisy i powołał się na odpowiednie organy co do tego, co w świetle prawa może stanowić faktyczne zajęcie nieruchomości. Jeśli chodzi o zastosowanie tego prawa do faktów, pytanie dla tego sądu dotyczy tego, czy sędzia mógł prawidłowo i rozsądnie stwierdzić, że pani Bustard faktycznie zamieszkiwała Nieruchomość w odpowiednim dniu.
29. W mojej ocenie sąd ten nie powinien podważać decyzji, że Pani Bustard była osobą faktycznie zajmującą Nieruchomość. Sędzia nie błędnie zinterpretował ustawę z 2002 roku ani władze. Nie nadużył też prawa, dokonując nieuzasadnionej oceny sytuacji pani Bustard w odniesieniu do Nieruchomości. Decyzje sądów dotyczące różnych faktów z innych spraw zostały przytoczone przeciwko jego wnioskom, ale nie dowodzą one, że się mylił.
30. Pomoc udzielona władzom polega na wyjaśnieniu zasad prawnych, zbadaniu zakresu orzeczeń dostępnych sądowi oraz określeniu czynników, którym należy nadać wagę. Z cytatów jasno wynika, że sprawa pani Bustard nie jest przypadkiem „zwykłej przelotnej obecności” ani przypadkiem, jak Cann, aktów przygotowawczych do założenia rzeczywistej okupacji. Różni się również od Sztokholmu, który obejmował warunki mieszkaniowe saudyjskiej księżniczki mieszkającej z matką w Arabii Saudyjskiej i posiadającej dom w Londynie, gdzie były meble i ubrania oraz opieka, ale gdzie nie mieszkała przez ponad rok. W tym przypadku nową i szczególną cechą są problemy psychiatryczne osoby deklarującej faktyczny zawód. Moim zdaniem sędzia słusznie orzekł, na podstawie starannego i szczegółowego wyroku, że pani Bustard faktycznie zamieszkiwała Nieruchomość. Jego wniosek został poparty dowodami świadczącymi o wystarczającym stopniu ciągłości i stałości zajmowania, przymusowego pobytu w innym miejscu, co zostało w zadowalający sposób wyjaśnione obiektywnymi powodami, oraz o stałym zamiarze powrotu do domu, kiedy to możliwe, przejawiającym się regularnymi wizytami w Nieruchomości .
31. Wreszcie, zgadzam się z dokładnym i pomocnym streszczeniem opinii władz Lewisona J. w sprawie Thompson przeciwko Foy . Sędzia nie błędnie zastosował to podsumowanie prawa. Jego decyzja jest uzasadniona pod względem prawnym i faktycznym.
Sąd mógł, podobnie jak w innych przypadkach, wziąć pod uwagę dalsze błędy w decyzji pożyczkodawcy o udzieleniu pożyczki pożyczkobiorcy, oszustowi przeciwko poprzedniemu właścicielowi. Błędy te obejmowały konstruktywne zawiadomienie o oszustwie mocno związanym z kredytodawcą hipotecznym, w szczególności, że w przypadku rejestracji gruntów , nagłówek transakcji przeprowadzonej przez proponowanego pożyczkobiorcę wskazywał, że jego własność była niedawna, a cena 100 000 GBP była nieznacznie zaniżona.
Komentarz
Sąd skrytykował wycenę pożyczkodawcy. „Jedyną inspekcją nieruchomości firmy Link przed objęciem jej obowiązkiem była inspekcja przejeżdżająca przez geodetę, który zauważył oznaki zamieszkania”. Sąd sugeruje, że kontrole fizyczne (w wycenie pożyczkodawcy) powinny zwrócić uwagę na to, kto może zostać uznany za legalnie wykonującego zawód.
W przeciwieństwie do innych spraw dotyczących oszustw dotyczących udzielania pożyczek zabezpieczonych, w sprawie nie brano pod uwagę innych sposobów konstruktywnego zawiadomienia o oszustwie „do przywiązania” do kredytodawcy hipotecznego, np . własność była niedawna i podobno kosztowała 100 000 funtów ( niedoszacowana wartość ). Co więcej, nic nie zostało naprawdę zapłacone, co można ustalić w ramach dalszego dochodzenia. Sąd nie wziął również pod uwagę innych błędów podręcznikowych w dwóch kolejnych decyzjach pożyczkodawców o udzieleniu pożyczki pożyczkobiorcy, który bez faktycznego powiadomienia był oszustem przeciwko poprzedniemu, bardzo wrażliwemu, zarejestrowanemu właścicielowi. Komisja Prawna nazwała ustawowy termin „faktyczny zawód” „notorycznym i będącym przedmiotem wielu sporów”. Termin ten nie jest określony w ustawie.
Sprawa podtrzymuje „hybrydowy test obiektywno-subiektywny, być może bardziej dostosowany do współczesnego świata”.
Zastosowane przypadki
- Thompson przeciwko Foy [2009] EWHC 1076
Wyróżnione przypadki
- Stockholm Finance Ltd przeciwko Garden Holdings Inc [1995] LTL (26 października 1995) według swojego sędziego: „zwykła„ przelotna obecność ”nie może być rzeczywistym zajęciem”