Lloyds Bank plc przeciwko Rosset

Lloyds Bank plc przeciwko Rosset
Opuszczony Vincent Farmhouse
Sąd	Izba Lordów
Pełna nazwa sprawy	Lloyds Bank plc przeciwko Rosset i innym (przeciwko panu Rossetowi i pani Rosset)
Zdecydowany	29 marca 1990
cytaty	[1990] UKHL 14 [1991] 1 AC 107 [1990] 2 WLR 867 [1990] 1 Wszystkie ER 1111
Historia przypadku
Wcześniejsze działania	High Court przed HHJ Scarlett: Bankowi udało się wykazać, że Rosset nie był faktycznie zajęty w dniu oskarżenia. Sąd Apelacyjny uchylił to. Oba sądy uznały za stosowne uznać sprawiedliwy wkład prowadzący do „domniemanego wspólnego zamiaru” interesu pani Rosset.
Kolejne działania	nic
Członkostwo w sądzie
Sędziowie posiedzą	Lord Bridge z Harwich Lord Griffiths Lord Ackner Lord Oliver z Aylmerton Lord Jauncey z Tullichettle
Opinie o sprawach
Decyzja wg	Pan Most
Zbieżność	Lord Griffiths Lord Ackner Lord Oliver z Aylmerton Lord Jauncey z Tullichettle
Słowa kluczowe
Konstruktywne zaufanie do kapitału własnego; faktyczne zajmowanie jako interes nadrzędny w aktach ewidencji gruntów; brak bezpośredniego wkładu finansowego; wyłączna własność prawna; brak przyrzeczeń i umów o współwłasności; wkład w prace remontowe

Lloyds Bank plc przeciwko Rosset [1990] UKHL 14 to sprawa dotycząca angielskiego prawa gruntowego , prawa powierniczego i prawa małżeńskiego . W szczególności zajmuje się przeliczaniem na pieniądze wkładów rzeczowych konkubenta lub współmałżonka (w odniesieniu do siebie nawzajem), w ramach którego jej zasady zostały w dużej mierze zastąpione.

Sprawa opowiadała się za tezą, że udział konkubenta niebędącego właścicielem w kosztach utrzymania domu, a nawet dość powszechnych remontów opuszczonej nieruchomości nie tworzy sam w sobie korzystnego interesu na korzyść tej osoby. Całe uzasadnienie wyroku zostało przekazane Lordowi Bridgeowi , otrzymując cztery zgody od pozostałych sędziów, którzy wcześniej przeczytali jego wyrok. Jego surowe ograniczenia dotyczące kapitału własnego napływającego do partnera niebędącego właścicielem zostały zakwestionowane w sprawie Stack przeciwko Dowden , w której ostatni sąd apelacyjny obradujący w 2007 roku stwierdził, że „prawo się zmieniło”.

W sądzie niższej instancji zajmował się następczym aspektem znalezienia zamiast tego ważnego wkładu: kwestią, czy w scenariuszu przejęcia przed zakupem dewelopera, który nie jest pożyczkobiorcą ani prawnym właścicielem (w tym przypadku był współmałżonkiem/partnerem pożyczkobiorcy) jest w „faktycznym zawodzie”. Jeśli tak, byłoby to nadrzędne i przewyższałoby interesy pożyczkodawcy w nieruchomości. Panel tego sądu stwierdził (2-1), że prace remontowe Rosset w ciągu dnia szkolnego, w tym w dniu ustanowienia hipoteki/kredytu w rachunku bieżącym, były równoznaczne z faktycznym zajęciem.

Fakty

Państwo Rossetowie kupili na wpół opuszczony dom o nazwie Vincent Farmhouse przy Manston Road, w Thanet w hrabstwie Kent , za fundusze powiernicze rodziny pana Rosseta. Powiernicy nalegali na jego wyłączną własność jako warunek przyjęcia pieniędzy powierniczych. Pokrył koszty remontu domu. Nie wniosła żadnego wkładu finansowego w nabycie ani remont, ale zajmowała się dekorowaniem i pomagała w profesjonalnych pracach budowlanych bezpośrednio na dwa miesiące przed ich pełnoetatowym wprowadzeniem (w tym w nocy). Pani Rosset była w posiadaniu domu w dniu 7 listopada 1982 r., ale umowy zostały wymienione dopiero 23 listopada. Pan Rosset wziął pożyczkę od Lloyds Bank i zabezpieczył go hipoteką na dom. Zarzut został wykonany 14 grudnia bez wiedzy pani Rosset, a zakończenie nastąpiło 17 grudnia. Zarzut zarejestrowano 7 lutego 1983 r. Wtedy pan Rosset nie spłacał pożyczki. Lloyd's Bank starał się o posiadanie domu pod koniec lat 80., gdy zalegał ze spłatą pożyczki.

Pani Rosset przekonywała, że ​​ma prawo do pobytu, ponieważ nie wyraziła zgody na hipotekę i ma nadrzędny interes w tej nieruchomości. Zgodnie z ustawą o ewidencji gruntów z 1925 r., art. 70 ust. 1 lit. g) (obecnie ustawa o ewidencji gruntów z 2002 r. , załącznik 3, ust. 2), interes banku był zatem niższy od jej.

Bank utrzymywał, że nie miała żadnych praw własności do domu, między innymi dlatego, że praca, którą wykonała, nie była wystarczająca, aby zapewnić jej sprawiedliwe prawo własności. Po drugie, jak stwierdzono w sądach niższej instancji, nie była ona „faktycznie zajęta” w odpowiednim dniu.

Osąd

Sąd Apelacyjny

Sąd Apelacyjny 2-1 orzekł, że pani Rosset faktycznie zamieszkiwała swój dom. Nicholls LJ utrzymywała, że ​​zgodnie z faktami było wspólną intencją, aby miała udział w nieruchomości. Dopuściła się czynów na swoją szkodę i faktycznie w danym dniu była zajęta przez budowniczych, zgadzając się z poniższym sądem. Określenie „faktyczne zajęcie” nie wymaga fizycznej obecności, a codzienne wizyty pani Rosset w na wpół opuszczonym domu wystarczyły. Zasugerował również, że budowniczowie dla pani Rosset również zajmowali się w jej imieniu.

Zakupy LJ zgodziły się. Wyjaśnił, że jego zdaniem znaczenie rzeczywistej okupacji powinno odzwierciedlać sprawiedliwe zasady, a więc nieodkrywalne interesy ludzi nie będą wiążące. Co więcej, jego zdaniem, zawód pani Rosset był „wykrywalny”.

Mustill LJ sprzeciwił się, uznając, że Rossett nie jest, jego zdaniem, faktycznym okupantem.

Izba Lordów

Sąd zdecydował, że pani Rosset nie miała żadnego interesu w nieruchomości. Nie było dyskusji na ten temat, a praca pani Rosset nie wystarczyła do konstruktywnego zaufania.

Sąd uznał również, obiter , że datą ustalenia, czy pani Rosset była w okupacji zgodnie z LRA 1925, sekcja 70, była data powstania oskarżenia, tj. 17 grudnia, dokładnie tak, jak Scarlett J interpretowała prawo na rozprawie; jednak nikczemnie odmówił wciągnięcia w to, czy Rosset był „faktycznie okupowany” (wyjaśnienie tego musiałoby nastąpić przed ukończeniem). W opinii tego sądu, stwierdzając, w przeciwieństwie do sądów poniżej, brak słusznego interesu Rosset, nie byłoby konieczne przyjrzenie się jej rzeczywistemu zajęciu, ponieważ w rzeczywistości nie miała ona ścisłego ekonomicznego prawa przebywania tam, aby przewyższyć pożyczkodawcę.

Lord Bridge wydał jedyną opinię prawną, uznając, że ponieważ nigdy nie było żadnej wyraźnej umowy, że będzie miała udział, ani żadnych wkładów w cenę zakupu, pani Rosset nie może ustanowić żadnego prawa do domu. Pozostali sędziowie powiedzieli, że zapoznali się z tym wyrokiem i go zatwierdzili. Powiedział:

Pierwszą i podstawową kwestią, którą zawsze należy rozstrzygnąć, jest to, czy niezależnie od jakichkolwiek wniosków, jakie można wyciągnąć z zachowania stron w trakcie wspólnego mieszkania i prowadzenia wspólnych spraw, w jakimkolwiek momencie przed nabyciem , lub wyjątkowo w późniejszym terminie, osiągnięta została między nimi umowa, układ lub porozumienie, zgodnie z którym majątek ma być dzielony z korzyścią. Uważam, że znalezienie porozumienia lub porozumienia dotyczącego udziału w tym sensie może opierać się jedynie na dowodach wyraźnych dyskusji między partnerami, jakkolwiek niedokładnie zapamiętane i jak nieprecyzyjne mogły być ich warunki. Po dokonaniu takiego stwierdzenia wystarczy, aby wspólnik występujący z roszczeniem o korzyść majątkową przeciwko wspólnikowi uprawnionemu do majątku wykazał, że działał na jego szkodę lub istotnie zmienił jego pozycji w oparciu o umowę w celu spowodowania a konstruktywne zaufanie lub zastrzeżony estoppel .

Wyraźnie kontrastuje z tą sytuacją zupełnie inna sytuacja, w której nie ma dowodów potwierdzających ustalenie porozumienia lub uzgodnienia dotyczącego podziału, niezależnie od tego, jak rozsądne byłoby zawarcie takiego porozumienia przez strony, gdyby przyłożyły one swoje umysły do i gdzie sąd musi całkowicie polegać na zachowaniu stron zarówno jako podstawie do wywnioskowania wspólnego zamiaru korzystnego podziału majątku, jak i jako na zachowaniu, na którym opiera się konstruktywne zaufanie. W tej sytuacji bezpośrednie wkłady w cenę zakupu przez wspólnika, który nie jest prawnym właścicielem, czy to na początku, czy też poprzez spłatę rat hipotecznych, z łatwością uzasadnią wnioskowanie niezbędne do stworzenia konstruktywnego trustu. Ale, jak czytam autorytety, jest co najmniej bardzo wątpliwe, czy cokolwiek mniej wystarczy.

[...]

Znakomitymi przykładami spraw prowadzących do sytuacji należących do pierwszej kategorii są Eves v Eves [1975] 1 WLR 1338 i Grant v Edwards [1986] Ch 638. W obu tych sprawach, gdy strony pozostające w konkubinacie były stanu wolnego, partnerka została wyraźnie skłoniona przez partnera do przekonania, że ​​kiedy wspólnie zamieszkają, majątek będzie należeć do nich wspólnie. W Eves partner powiedział partnerce, że jedynym powodem, dla którego nieruchomość miała zostać nabyta wyłącznie na jego nazwisko, był fakt, że miała mniej niż 21 lat i że gdyby nie jej wiek, kazałby wpisać dom na ich wspólne nazwiska . W dowodach przyznał, że był to po prostu „wymówka”. Podobnie w Grant przeciwko Edwards partnerka została poinformowana przez partnera, że ​​jedynym powodem, dla którego nie nabyła majątku we wspólnym imieniu, był fakt, że była ona zaangażowana w postępowanie rozwodowe i że jeżeli majątek został nabyty wspólnie, mogłoby to działać na jej szkodę w tych obrady.

[...]

Gdyby pani Rosset uzyskała prawo do udziału w nieruchomości przed jej ukończeniem, konieczne mogłoby być zbadanie wariantu pytania dotyczącego priorytetów, które Wasze Wysokości właśnie rozważyły ​​w sprawie Abbey National Building Society przeciwko Cann i, z zastrzeżeniem tego pytanie, aby zdecydować, czy rzeczywiście „faktycznie zamieszkiwała” nieruchomość w dniu 17 grudnia 1982 r. Ponieważ te pytania stały się teraz akademickie, nie sądzę, aby wchodzenie w nie miało jakikolwiek sens.

Lord Griffiths , Lord Ackner , Lord Oliver i Lord Jauncey zgodzili się.

Znaczenie

Sprawa Lloyds Bank plc przeciwko Rosset spotkała się z ostrą krytyką za to, że nie uznała, że ​​praca może generować sprawiedliwy interes w domu rodzinnym. W Stack v Dowden Lord Walker powiedział, że:

Niezależnie od tego, czy obserwacja Lorda Bridge'a była uzasadniona w 1990 roku, moim zdaniem prawo poszło do przodu i Wasze Wysokości powinny posunąć je trochę bardziej w tym samym kierunku, pamiętając jednocześnie, że Komisja Prawna może wkrótce wystąpić z propozycjami, które, jeśli zostanie uchwalony przez parlament, może przekształcić prawo w tej dziedzinie.

Jednak Stack można odróżnić od Rosset , ponieważ była to sprawa z udziałem dwóch prawnych właścicieli, a nie jednego prawnego właściciela i osoby roszczącej sobie korzyści. W tym względzie krytyka Lorda Walkera była stanowcza obiter dicta i nie uchylała Rosseta . Lloyds Bank plc przeciwko Rosset , który jako organ House of Lord musi zostać uchylony przez późniejsze sprawy o równej mocy (tj . roszczenia powiernicze dotyczące nieruchomości jednego prawnego właściciela.

Zobacz też

• Angielski ufa prawu
• Stack kontra Dowden
• Wspólna intencja (prawo własności)

Linki zewnętrzne

• Wyrok w sprawie BAILLI