Hipoteka dożywotnia
Hipoteka na dożycie to pożyczka hipoteczna udzielana wyłącznie na podstawie odsetek , w której kapitał ma zostać spłacony w ramach jednej lub kilku (zwykle niskobudżetowych) polis na dożycie . Wyrażenie „hipoteka dożycie” jest używane głównie w Wielkiej Brytanii przez pożyczkodawców i konsumentów w odniesieniu do tego porozumienia i nie jest terminem prawnym .
Pożyczkobiorca ma dwie oddzielne umowy: jedną z pożyczkodawcą dotyczącą kredytu hipotecznego i drugą z ubezpieczycielem dotyczącą polisy na dożycie . Ustalenia są odrębne, a pożyczkobiorca może zmienić dowolne z nich, jeśli sobie tego życzy. W przeszłości polisa na dożycie była często traktowana przez pożyczkodawcę jako dodatkowe zabezpieczenie. Oznacza to, że pożyczkodawca zastosował prawny , aby zapewnić, że wpływy z darowizny będą należne jemu, a nie pożyczkobiorcy; zazwyczaj polisa jest przypisana do pożyczkodawcy. Ta praktyka jest obecnie rzadkością.
Powody dożycie hipoteki
Klient płaci tylko odsetki od pożyczonego kapitału, zmniejszając tym samym miesięczne raty w porównaniu ze zwykłą pożyczką spłacaną; pożyczkobiorca płaci również składki na polisę ubezpieczenia na życie z dożyciem. Intencją jest, aby wypłata z polisy na życie i dożycie w momencie jej zapadalności wystarczyła na spłatę kredytu hipotecznego na koniec okresu obowiązywania i prawdopodobnie stworzyła nadwyżkę gotówki.
Do 1984 r. kwalifikujące się umowy ubezpieczeniowe (w tym polisy na dożycie) otrzymywały ulgi podatkowe od składek, znane jako ulga w składkach ubezpieczenia na życie (LAPR). Dało to korzyść podatkową dla kredytów hipotecznych na dożycie w stosunku do spłaty. Podobnie MIRAS ( ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego u źródła ) sprawiła, że posiadanie większej hipoteki na dożycie było korzystne, ponieważ jeśli stopa procentowa pozostawała stała, ulga MIRAS wypłacana na spłatę kredytu hipotecznego była z czasem zmniejszana. Ta zachęta podatkowa do kredytów hipotecznych na dożycie nie jest często komentowana w mediach, kiedy omawiają one hipoteki na dożycie. [ potrzebne źródło ]
Dodatkowym powodem przemawiającym za darowizną było to, że wielu pożyczkodawców nalicza odsetki w skali rocznej. Oznaczało to, że kapitał spłacany co miesiąc nie jest usuwany z niespłaconego kredytu do końca roku, zwiększając tym samym realną stopę naliczanych odsetek. W takiej sytuacji wpłaty na fundusz żelazny mogą zyskać na wzroście od momentu jego zainwestowania. Odtąd zwrot z inwestycji netto wymagany do spłacenia pożyczki byłby niższy niż średnia stopa procentowa kredytu hipotecznego w tym samym okresie.
Handlowane polisy na dożycie
Polisy na dożycie w obrocie (TEP) lub polisy na dożycie z drugiej ręki (SHEP) to tradycyjne fundusze kapitałowe typu with-profit, które zostały sprzedane nowemu właścicielowi w połowie okresu ich obowiązywania. Rynek TEP umożliwia kupującym (inwestorom) kupowanie niechcianych polis na dożycie za kwotę wyższą niż oferowana przez firmę ubezpieczeniową wartość wykupu. Inwestorzy zapłacą więcej niż wartość wykupu, ponieważ polisa ma większą wartość, jeśli zostanie utrzymana w mocy, niż jeśli zostanie rozwiązana wcześniej. W momencie sprzedaży polisy wszystkie prawa wynikające z polisy przechodzą na nowego właściciela. Nowy właściciel przejmuje odpowiedzialność za przyszłe płatności składek i pobiera wartość zapadalności w momencie wygaśnięcia polisy lub świadczenia z tytułu śmierci w przypadku śmierci pierwotnego ubezpieczonego na życie. Posiadacze polis, którzy sprzedają swoje polisy, nie korzystają już z ubezpieczenia na życie i powinni rozważyć wykupienie ubezpieczenia alternatywnego. Rynek TEP zajmuje się wyłącznie polisami Tradycyjnymi Z Zyskami. Najłatwiejszym sposobem ustalenia, czy polisa na dożycie należy do tej kategorii, jest sprawdzenie, czy wspomina ona o jednostkach, wskazując, że jest to polisa Unitised with Profits lub Unit Linked, jeśli premie są w funtach szterlingach i nie ma wzmianki o jednostkach, to jest to prawdopodobnie tradycyjne Z Zyskami. Pozostałe rodzaje polis – „Unit Linked” i „Unitised With Profits” mają współczynnik wydajności, który jest bezpośrednio zależny od aktualnych warunków na rynku inwestycyjnym. Nie można nimi handlować, ponieważ gwarancje polisy są znacznie niższe i nie ma różnicy między wartością wykupu a wartością rynkową.
Problemy z hipoteką dożywotnią
Założeniem leżącym u podstaw polisy na dożycie stosowanej do spłaty kredytu hipotecznego jest to, że składki plus wzrost inwestycji będą wystarczające do spłaty pożyczki, gdy stanie się ona wymagalna. Pod koniec lat 80., kiedy sprzedaż kredytów hipotecznych na dożycie osiągnęła szczyt, oczekiwana stopa wzrostu polis na dożycie była wysoka (7-12% rocznie). W połowie lat 90. zmiana gospodarki w kierunku niższej inflacji sprawiła, że założenia sprzed kilku lat nabrały optymizmu.
Co istotne, kredyty hipoteczne z dożyciem nadal rosły w latach 80., nawet po zniesieniu ulg w składkach ubezpieczeń na życie w 1984 r. Co więcej, ich udział w rynku kredytów hipotecznych utrzymywał się w latach 90. u źródła ), co również działało na korzyść hipotek tylko odsetkowych i pomimo przedłużającego się okresu stosunkowo niskiej inflacji (coś, co działało przeciwko hipotekom tylko odsetkowym). Fakt, że później okazało się, że kredyty hipoteczne na dożycie były systematycznie niewłaściwie sprzedawane, prawdopodobnie wyjaśnia tę dysjunkcję.
Regulacje doradztwa inwestycyjnego i rosnąca świadomość możliwości działań regulacyjnych wobec ubezpieczycieli prowadzą do obniżenia oczekiwanej stopy wzrostu do 7,5%, a ostatecznie nawet do 4% rocznie. Do 2001 roku sprzedaż darowizn na spłatę kredytu hipotecznego była praktycznie postrzegana jako tabu. [ potrzebne źródło ]
Niedobory
Przepisy finansowe wprowadziły obowiązkowe pisma dotyczące ponownej projekcji , aby pokazać obecnym posiadaczom stypendiów, jaka byłaby prawdopodobna wartość zapadalności ich stypendiów przy założeniu standardowych stóp wzrostu.
To z kolei doprowadziło do dramatycznego wzrostu skarg dotyczących niewłaściwej sprzedaży i zrodziło drugorzędną branżę, która „rozpatruje” skargi w imieniu konsumentów za opłatą, mimo że mogą oni sami zajmować się nimi za darmo.
W wielu przypadkach, ponieważ ostrzeżenia o ryzyku nie były tak jasne, jak na dzisiejszym rynku inwestycyjnym, sądy orzekły przeciwko ubezpieczycielowi lub brokerowi odpowiedzialnemu za pierwotne doradztwo i zażądały od nich przywrócenia klientom sytuacji finansowej, w jakiej byliby gdyby zamiast tego zaciągnęli kredyt hipoteczny na spłatę. Od lipca 2006 r. brytyjskie banki i ubezpieczyciele wypłacili odszkodowania w wysokości około 2,2 miliarda funtów.
- ^ Fooks, G. (2003) „W dolinie ślepców jednooki jest królem: przestępczość korporacyjna i krótkowzroczność regulacji finansowych” w S. Tombs i D. Whyte (red.) Demaskowanie zbrodni potężnych. Nowy Jork: Peter Lang
- Bibliografia _