Kredyt hipoteczny ze wspólną aprecjacją

Hipoteka ze wspólnym uznaniem lub SAM to hipoteka , w której pożyczkodawca zgadza się otrzymać część lub całość spłaty w formie udziału we wzroście wartości (wzrostu) nieruchomości.

W UK

Hipoteka ze wspólnym uznaniem to hipoteka zaaranżowana jako forma uwolnienia kapitału . Pożyczkodawca pożycza pożyczkobiorcom kapitał w zamian za udział w przyszłym wzroście wartości nieruchomości. Kredytobiorcy zachowują prawo do zamieszkania w nieruchomości aż do śmierci.

Kredyty hipoteczne ze wspólną aprecjacją sprzedawane w latach 1996–1998 nie zawsze okazywały się produktami korzystnymi dla kredytobiorców, którzy je zaciągali.

Sprzedaż i marketing

Około 12 000 kredytów hipotecznych ze wspólną aprecjacją zostało sprzedanych przez Bank of Scotland w okresie od listopada 1996 do lutego 1998, a około 3 000 zostało sprzedanych przez Barclays Bank w okresie od maja do sierpnia 1998. Zostały one sprzedane przez Bank of Scotland za pośrednictwem doradców finansowych i brokerów kredytów hipotecznych oraz bezpośrednio przez Barclays do kredytobiorców. Barclays Bank pożyczył w sumie 100 milionów funtów kredytów hipotecznych ze wspólną aprecjacją, więc średnia wielkość każdej z ich pożyczek wyniosłaby około 33 333 funtów.

Barclays na temat kredytów hipotecznych ze wspólną aprecjacją mówi, że zostały one „specjalnie zaprojektowane z myślą o potrzebach i stylu życia dojrzałego właściciela domu… ​​w wieku 45 lat lub więcej i… nieruchomości o wartości ponad 60 000 funtów”. Były skierowane głównie do osób w wieku 65 lat i starszych i sprzedawane jako idealne dla osób, które spłaciły kredyt hipoteczny, umożliwiając im uwolnienie gotówki zablokowanej w domu bez konieczności sprzedaży.

W 2014 r. prawie połowa kredytów hipotecznych ze wspólną aprecjacją była nadal aktywna.

Pożyczka i spłata

Pożyczkodawca kredytu hipotecznego ze wspólną aprecjacją pożyczył sumę pieniędzy maksymalnie do 25% wartości nieruchomości. Pożyczkobiorca zachował własność nieruchomości i żadne spłaty nie były dokonywane do czasu sprzedaży nieruchomości lub śmierci pożyczkobiorcy. W tym czasie spłata stanowiła pierwotną pożyczoną kwotę powiększoną o udział we wzroście wartości nieruchomości. Udział procentowy pożyczkodawcy był trzykrotnością wartości procentowej wartości nieruchomości, która została pierwotnie pożyczona. Zatem gdyby pierwotna pożyczka wynosiła 25% wartości nieruchomości, udział we wzroście wartości wyniósłby 75%. Do celów tego obliczenia ostateczną wartością nieruchomości nie była cena, po której nieruchomość została sprzedana, ale wycena zlecona przez pożyczkodawcę i opłacona przez pożyczkobiorcę. Gdyby więc nieruchomość została sprzedana za cenę niższą od wyceny, procentowy udział kredytobiorcy uległby dalszemu zmniejszeniu.

Broszura Barclays na temat kredytów hipotecznych ze wspólną aprecjacją podaje przykład nieruchomości z pierwotną wyceną na 100 000 GBP i ostateczną wyceną na 150 000 GBP. W przypadku pożyczki w wysokości 25 000 GBP, tj. 25% pierwotnej wyceny, spłata wyniosłaby 25 000 GBP + (75% × 50 000 GBP) = 62 500 GBP, tj. 42% ostatecznej wyceny. W okresie 20 lat byłoby to równoznaczne ze składaną stopą procentową w wysokości 4,7%.

Jednak wartość nieruchomości wzrosła o znacznie większą kwotę niż użyta w ich przykładzie firma Barclays. Ostateczna wycena nieruchomości w przykładzie może teraz wynosić 400 000 GBP. W przypadku pożyczki w wysokości 25 000 GBP spłata wyniosłaby 25 000 GBP + (75% × 300 000 GBP) = 250 000 GBP, czyli 62,5% ostatecznej wyceny. W okresie 20 lat byłoby to równoważne ze składaną stopą procentową w wysokości 12,2%, czyli dwa i pół razy większą niż w przykładzie. Udział pożyczkobiorcy w kapitale własnym wyniósłby 150 000 GBP, czyli mniej niż połowę ostatecznej wyceny nieruchomości wynoszącej 400 000 GBP.

Bank of Scotland sprzedawał również kredyty hipoteczne ze wspólną aprecjacją, od których naliczano odsetki w wysokości około 5,75% do 6% rocznie. W przypadku tych kredytów hipotecznych maksymalna pożyczka wynosiła 75% wartości nieruchomości (w porównaniu z 25% w przypadku SAM o zerowym oprocentowaniu), a procentowy udział pożyczkodawcy w aprecjacji był taki sam, jak procent pożyczki w stosunku do pierwotnej wartości nieruchomości (w porównaniu z trzykrotnością wartości procentowej dla SAM o zerowym oprocentowaniu). Dlatego też, gdyby pożyczka wynosiła 75% pierwotnej wartości nieruchomości, udział pożyczkodawcy w aprecjacji również wyniósłby 75%. Odsetki były spłacane w miesięcznych ratach, a ostateczna spłata stanowiła pierwotną pożyczoną kwotę plus udział pożyczkodawcy w aprecjacji.

Duża kwota spłaty kredytu hipotecznego ze wspólną aprecjacją i niewielka część pozostałego kapitału własnego oznaczają, że pożyczkobiorca może nie mieć wystarczających pieniędzy, aby móc zmniejszyć nieruchomość do mniejszej nieruchomości. Pożyczkobiorca miałby mniej pieniędzy na opłaty za dom opieki, co wymagałoby od władz lokalnych większego wkładu w te opłaty. A pożyczkobiorca miałby mniej pieniędzy do pozostawienia swoim dzieciom lub wnukom, z których część mogła opiekować się pożyczkobiorcą przez wiele lat.

I odwrotnie, w mało prawdopodobnym przypadku, gdyby wartość nieruchomości pozostała na tym samym poziomie lub uległa zmniejszeniu, hipoteka ze wspólną aprecjacją byłaby faktycznie nieoprocentowana.

Formuła stopy procentowej

Aby obliczyć równoważną składaną stopę procentową hipoteki o „zerowym oprocentowaniu” z podziałem wartości, tj. stopę procentową, która byłaby naliczana raz w miesiącu od należnej kwoty i dodawana do należnej kwoty, tak aby na koniec okresu pożyczki, kwota do spłaty byłaby taka sama jak spłata kredytu hipotecznego ze wspólną aprecjacją:

$Displaystyle Odpowiednik \ związek \ zainteresowanie$

czyli to samo co:

${\ displaystyle Odpowiednik \ związek \ odsetki \ stopa = ((R / L) ^ {(1/12t)} -1) \ razy 1200}$

gdzie R to kwota spłaty, L to kwota pożyczki, a t to czas w latach (i część roku) między pożyczką a spłatą. Formuła podaje równoważną składaną stopę procentową kredytu hipotecznego w procentach.

Alternatywnie, gdyby założyć, że odsetki byłyby naliczane raz w roku od należnej kwoty i dodawane do należnej kwoty, wzór wyglądałby następująco:

$\ związek \ odsetki \ stopa =({\sqrt[{t}]{\frac {R}{L}}}-1)\razy 100}$

czyli to samo co:

${\ displaystyle Odpowiednik \ związek \ odsetki \ stopa = ((R / L) ^ {(1 / t)} -1) \ razy 100}$

W przypadku pożyczek, które wynosiły 25% wartości nieruchomości, spłata zwykle wynosiłaby 75% różnicy między początkową i końcową wartością nieruchomości, plus kwota początkowej pożyczki.

Pochodzenie kredytów hipotecznych ze wspólną aprecjacją

Szczegółowy opis pochodzenia kredytów hipotecznych ze wspólną aprecjacją znajduje się w rozdziale 23 książki Dr Bettiny von Stamm Zarządzanie innowacjami, projektowaniem i kreatywnością , pierwsze wydanie opublikowane w 2003 r. i drugie wydanie opublikowane w 2008 r. Rozdział 23 zatytułowany jest „Innowacje w usługach finansowych, Studium przypadku 8: Kredyt hipoteczny ze wspólną aprecjacją – Bank of Scotland”. Oto zarys rozdziału:

Pomysł – uzasadnienie i uzyskanie wpisowego

Craig Corn, dyrektor ds. finansowania strukturalnego w Merrill Lynch , szukał sposobu na zapewnienie inwestorom dostępu do jednej z największych puli aktywów, rynku nieruchomości. Było to zdominowane przez właścicieli-mieszkańców, których większość majątku była związana w ich domach. Tymczasem inwestycje komercyjne w znacznie mniejszym prywatnym sektorze wynajmu na rynku były hamowane przez koszty zarządzania wynajmowanymi nieruchomościami i trudności w odzyskaniu własności. Powiązanie inwestycji z kredytem hipotecznym dałoby inwestorom dostęp do znacznie większego sektora rynku mieszkaniowego dla właścicieli-mieszkańców i umożliwiłoby właścicielom-mieszkańcom finansowe wykorzystanie ich aktywów.

Ponieważ kierownictwo Merrill Lynch nie uważało, że produkt będzie pasował do ich istniejącego portfela produktów, Craig Corn zwrócił się do innych firm i przeniósł się do Swiss Bank Corporation ( SBC ). David Garner dołączył do SBC z towarzystwa budowlanego jesienią 1995 r. i miał wiedzę na temat brytyjskich rynków hipotecznych i kapitałowych. Corn i Garner pracowali razem nad projektem i uzyskali opinię prawną. Wkrótce okazało się, że właściciele domów mogą zrezygnować z udziału we wzroście wartości swojej nieruchomości w zamian za niskooprocentowaną hipotekę na czas określony, podczas gdy inwestorzy mogą uzyskać dostęp do wspólnej aprecjacji w zamian za swoją inwestycję. ( SBC kupił SG Warburg & Co. , wiodącą brytyjską firmę zajmującą się bankowością inwestycyjną, w 1995 roku i połączył ją z własną jednostką bankowości inwestycyjnej, tworząc SBC Warburg.)

Oprócz wsparcia SBC jako banku inwestycyjnego, Corn and Garner potrzebowali również pożyczkodawcy hipotecznego do sprzedaży i zarządzania kredytami hipotecznymi. Spośród towarzystw budowlanych i banków, do których się zwrócili, Bank of Scotland miał dobrą reputację i był uważany za innowacyjny. W lutym 1996 Craig Corn skontaktował się z Williem Donaldem, który niedawno dołączył do Bank of Scotland jako dyrektor sprzedaży. Williemu Donaldowi spodobał się ten pomysł i przekazał go za pośrednictwem George'a Whilea, szefa działu kredytów hipotecznych, George'owi Mitchellowi, dyrektorowi naczelnemu działu Personal Banking, któremu również spodobał się ten pomysł. Mitchell przedstawił pomysł zarządowi, który zasadniczo zatwierdził go w czerwcu 1996 roku.

Pierwsze kroki

SBC i Bank of Scotland szybko doszły do ​​porozumienia w sprawie współpracy. George Mitchell wybrał Neila Forresta do współpracy z Williem Donaldem nad produktem. Neil Forrest pracował w banku od siedmiu czy ośmiu lat i miał doświadczenie w sekurytyzacji ; Willie Donald właśnie przedstawił kredyt hipoteczny Personal Choice. Według Neila Forresta, Craig Corn i Willie Donald mieli pomysły, podczas gdy on i David Garner przekształcili je w coś możliwego do zrealizowania.

Zespół spędził cztery lub pięć miesięcy pracując nad pierwszą wersją produktu, która nie obejmowała sekurytyzacji . Jest to łączenie długów, takich jak hipoteki mieszkaniowe, i sprzedaż ich przepływów pieniężnych w postaci papierów wartościowych , znanych również jako obligacje. Jednym z powodów, dla których początkowo nie został uwzględniony, była zła reputacja: był on zwykle stosowany tylko wtedy, gdy nie można było zapewnić bezpośredniego finansowania. Innym powodem było to, że proponowane swapy stóp procentowych wiązałyby się ze znacznym ryzykiem podatkowym dla banku. Druga wersja produktu, która obejmowała sekurytyzację , uzyskała zielone światło.

W skład zespołu wdrożeniowego weszli Willie Donald i Neil Forrest odpowiedzialni za produkt, Ian Dickson i John Lloyd za sprzedaż, John Trouten za obsługę klienta, Dave Smith za obszar procesowy oraz trzy osoby z systemów. Drugi zespół został poświęcony opracowaniu procesów związanych z kredytem hipotecznym ze wspólną aprecjacją. Na pierwszym spotkaniu zespołu wdrożeniowego, 25 września 1996 r., datę uruchomienia ustalono na 4 listopada 1996 r. Gary Gordon, Manager ds. Operacyjnych, dołączył do zespołu na początku października 1996 r.

Produkty i mRynki

Zespół skupił się na możliwości wyboru dla kredytobiorców dwóch oprocentowania: kredytu hipotecznego 0%, w ramach którego kredytobiorca mógł pożyczyć do 25% wartości nieruchomości i zrezygnować z aprecjacji w wysokości trzykrotności pożyczonego procentu, tj. do 75%, oraz Hipoteka 5,75%, w której pożyczkobiorca mógł pożyczyć do 75% wartości nieruchomości i zrezygnować z aprecjacji w takim samym procencie, jak pożyczony procent.

Dla inwestora 5,75% SAM byłoby sekurytyzowane w obligacje o stałym oprocentowaniu ze stałą stopą procentową wynoszącą około 55% rentowności 10-letniej loszki ( loszka to obligacja rządowa Wielkiej Brytanii). 0% SAMs byłyby sekurytyzowane w obligacje o zmiennym oprocentowaniu ze zmienną stopą procentową wynoszącą około 60% trzymiesięcznej stopy Libor (London Inter-bank Offered Rate, średnia stóp procentowych obliczona na podstawie szacunków przedstawionych przez wiodące banki w Londynie). Odsetki byłyby płacone kwartalnie i składałyby się ze stałego lub zmiennego elementu plus dodatkowy element z SAM rozwiązanych w tym kwartale. Dług był amortyzowany (zmniejszany) co kwartał w miarę zmniejszania się liczby domów wyposażonych w SAM. W związku z tym stosunek odsetek do długu stopniowo wzrastałby, a korzyść z tego rekompensowałaby obligacje, które nie miały określonego terminu ważności.

SAM byłyby mniej ryzykowne dla inwestycji niż kapitał własny (udział własności), byłyby długoterminowe, a ich dochody byłyby powiązane z cenami domów, które historycznie osiągały lepsze wyniki niż inflacja, ale nie tak dobrze jak akcje. W związku z tym oczekiwano, że przypadną one do gustu funduszom emerytalnym, funduszom majątkowym oraz inwestorom kapitałowym.

Cały dług i kapitał własny SAM trafiłby do posiadaczy obligacji, a Bank of Scotland otrzymałby opłatę. Pieniądze z hipotek wpływających do Bank of Scotland byłyby rozliczane co miesiąc lub co tydzień do SBC . Aby oddzielić fundusze powiązane z SAM od innych funduszy, Bank of Scotland założyć niezależną spółkę dla każdego SAM. BoS działał jako agent dla każdego BoS SAM, a opłaty prawne były w imieniu BoS SAM, a nie BoS. Dla szkockich SAMów oprocentowanych i nieoprocentowanych należało utworzyć oddzielne spółki: BoS SAM 3 i BoS SAM 4. Jedna z angielskich firm dokonała sekurytyzacji aktywów.

Próby i udręki

Zespół wdrożeniowy starał się przewidzieć ewentualne problemy. Na drugim spotkaniu na początku października informatycy poinformowali ich, że Unisys, jeden z systemów informatycznych banku, może przetwarzać kredyty tylko na okres do 50 lat, podczas gdy SAM był otwarty, aż do sprzedaży mienie lub śmierć właściciela. Unisys nie mógł również zastosować stopy procentowej w wysokości 0%. Istniała również obawa, że ​​przy oddzielnej firmie dla każdego SAM przetwarzanie z dnia na dzień może zostać przekroczone, zwłaszcza pod koniec miesiąca. W związku z tym zmodernizowano zdolność przetwarzania, wprowadzając oddzielny system dla kredytów hipotecznych, aby uniknąć wpływu na inne systemy.

Wyceny nieruchomości były ważne, ponieważ aprecjacja była obliczana na podstawie różnicy między początkową wyceną a ostateczną wyceną nieruchomości. Do administrowania panelem rzeczoznawców została wyznaczona firma Countrywide .

Wprowadzenie na rynek i reakcja

Na spotkaniu zespołu w dniu 9 października 1996 r. Zdecydowano o uruchomieniu 11 listopada, po ogłoszeniu w The Sunday Times z 4 listopada. Był też przeciek prasowy w niedzielnej gazecie w dniu 20 października. Produkt został uruchomiony przed sfinalizowaniem umów z SBC Warburg i przed spisaniem warunków. Do dnia uruchomienia bank odbierał już około 2000 telefonów dziennie, przy czym większość dzwoniących była zainteresowana opcją 0%, a 2500 osób prosiło o dodatkowe informacje. Popyt był znacznie większy niż oczekiwano: w drugim tygodniu grudnia zabrakło broszur.

BoS SAM 1 i BoS SAM 2 zostały sprzedane w Anglii, a pierwsze pieniądze zostały wypłacone 31 grudnia 1996 r. W przypadku opcji BoS SAM 1, 5,75%, wyemitowano obligacje o wartości 27,2 mln GBP; dla opcji BoS SAM 2, 0% wyemitowano obligacje o wartości 105,6 mln GBP. Nieoczekiwanie wśród inwestorów nie znalazły się fundusze emerytalne. Oczekiwano, że pożyczkobiorcy będą po siedemdziesiątce, ale większość z nich miała pięćdziesiąt lub sześćdziesiąt lat.

Po początkowym entuzjazmie

SAM 3 i 4 dla Szkocji nie mogły zostać uruchomione do czasu zakończenia sekurytyzacji SAM 1 i 2, a także zostały opóźnione przez inny system prawny w Szkocji. Zostały one wprowadzone w połowie lutego 1997 r. I ich umieszczenie wśród inwestorów zajęło więcej czasu niż SAM 1 i 2. Podczas przygotowań do SAM 5 i 6 SBC Warburg połączył się z Union Bank of Switzerland . Fuzja została ogłoszona 8 grudnia 1997 roku i stworzyła UBS AG . Nie udało się znaleźć inwestorów dla SAM-ów 5 i 6, które musiało przejąć samo SBC Warburg. Bank Szkocji miał nadzieję, że UBS / SBC Warburg znajdzie nowych inwestorów dla SAM-ów, ale zamiast tego musiał wycofać produkt.

Kredyty hipoteczne BoS SAM 2, 4 i 6 były kredytami hipotecznymi o oprocentowaniu 0%, przy czym procentowy udział pożyczkodawcy w aprecjacji był trzykrotnością stosunku procentowego pożyczki do wartości początkowej nieruchomości (LTV).

Reakcja konkurentów

W marcu 1998 r., po tym, jak Bank of Scotland wycofał swój produkt, Barclays Bank wprowadził kredyt hipoteczny ze wspólną aprecjacją. Podobnie jak w przypadku Bank of Scotland , maksymalny stosunek kredytu do wartości nieruchomości (LTV) wynosił 25%, nie naliczono żadnych odsetek, a udział pożyczkodawcy we wzroście wartości był trzykrotnie większy od LTV. Barclays sprzedał 3253 SAM między majem a lipcem 1998 r. Barclays Capital dokonał sekurytyzacji kredytów hipotecznych w 1999 r. Poprzez Millshaw SAMS No 1 Ltd, obligację zerokuponową o potrójnym A o wartości 97,84 mln GBP, która była umową na 55 lat. Absorpcja przez inwestorów była powolna, ale instytucje kupowały obligacje ze względu na ich wysokie zyski.

W dniu 11 lipca 1998 r. Financial Times poinformował, że kredyty hipoteczne ze wspólną aprecjacją zostały tymczasowo wyłączone z rynku po tym, jak popyt ze strony pożyczkobiorców przekroczył podaż pieniądza z rynku obligacji. Obligacje o wartości 750 milionów funtów zostały sprzedane przez Bank of Scotland i Barclays Bank . Kredyty hipoteczne ze wspólną aprecjacją nie powróciły później na rynek.

Kiedy ceny domów wzrosły, a aprecjacja stała się znacznie większa niż początkowa wartość nieruchomości, pożyczkobiorcy byli winni inwestorom większość wartości swoich nieruchomości i pozostawiono im tylko niewielką część wartości dla siebie.

Produkt milenijny

Kredyt hipoteczny Bank of Scotland został wybrany przez Design Council jako jeden z 1012 produktów Millennium . Koncepcja produktu Millennium została zapoczątkowana przez premiera Tony'ego Blaira we wrześniu 1997 r., A pełną i ostateczną listę przedstawił on w grudniu 1999 r. Okrzyknął firmy Millennium Products „najlepszymi brytyjskimi innowacjami, kreatywnością i wzornictwem”. Kredyt hipoteczny Bank of Scotland został opisany przez Design Council jako „Kredyt hipoteczny, który umożliwia uwolnienie gotówki unieruchomionej w domu za 0% odsetek, w zamian za udział we wzroście wartości ze sprzedaży domu”. W opisie nie podano wielkości udziału we wzroście wartości mieszkania. Do czasu ogłoszenia ostatecznej listy produktów Millennium w grudniu 1999 r. kredyty hipoteczne o wspólnej wartości nie były już oferowane na sprzedaż ani przez Bank of Scotland , ani przez Barclays Bank .

Produkty i firmy SAM

Produkty hipoteczne o wspólnej wartości

Nazwa	Stopa procentowa	Stały/ zmienny	w uznaniu : pożyczka	Sprzedane w	Wydany
BoS SAM 1	5,75%	Naprawił	1:1	Anglia i Walia	11 listopada 1996
BoS SAM 2	0%		3:1	Anglia i Walia	11 listopada 1996
BoS SAM 3	5,95%	Zmienny	1:1	Szkocja	połowa lutego 1997 r
BoS SAM 4	0%		3:1	Szkocja	połowa lutego 1997 r
BoS SAM 5	5,99%	Zmienny	1:1	Anglia i Walia	1997/98
BoS SAM 6	0%		3:1	Anglia i Walia	1997/98
Barclays	0%		3:1	Anglia i Walia	marzec 1998 r

„Udział w aprecjacji: pożyczka” to stosunek procentowego udziału pożyczkodawcy we wzroście wartości do wartości procentowej początkowej wartości pożyczonej nieruchomości.

Spółki hipoteczne ze wspólną aprecjacją

Rejestrowy	Numer firmy	Z	Do	Nazwa	Status	SIC
05.10.1995	03110558	05.10.1995	26.04.1996	REFAL 474 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością	przemianowany
		26.04.1996	01.11.1996	BoS (Shared Appreciation Mortgages) Limited	przemianowany
		01.11.1996		BoS (Shared Appreciation Mortgages) nr 1 PLC	Aktywny	64921
23.01.1996	03149607	23.01.1996	11.10.1996	REFAL 485 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością	przemianowany
		11.10.1996		BoS (Shared Appreciation Mortgages) nr 2 PLC	Aktywny	64921
20.11.1996	03281120	20.11.1996		BoS (Shared Appreciation Mortgages (Scotland)) Limited	Aktywny	99999
12.03.1997	03331868	12.03.1997	28.04.1997	REFAL 507 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością	przemianowany
		28.04.1997	02.09.1998	BoS (Shared Appreciation Mortgages (Szkocja) nr 2) Ltd	przemianowany
		02.09.1998		BoS (Shared Appreciation Mortgages (Szkocja) nr 2) Limited	Aktywny	99999
12.03.1997	03331871	12.03.1997	17.04.1997	REFAL 506 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością	przemianowany
		17.04.1997		BoS (Shared Appreciation Mortgages) nr 3 PLC	Aktywny	64921
12.03.1997	03331873	12.03.1997	17.04.1997	REFAL 505 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością	przemianowany
		17.04.1997		BoS (Shared Appreciation Mortgages) nr 4 PLC	Aktywny	64921
18.09.1997	03436151	18.09.1997	24.10.1997	REFAL 513 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością	przemianowany
		24.10.1997	02.09.1998	BoS (Shared Appreciation Mortgages (Szkocja) nr 3) Ltd	przemianowany
		02.09.1998		BoS (Shared Appreciation Mortgages (Szkocja) nr 3) Limited	Aktywny	64921
24.10.1997	03457750	24.10.1997		BoS (Shared Appreciation Mortgages) nr 5 PLC	Aktywny	64921
24.10.1997	03457742	24.10.1997		BoS (Shared Appreciation Mortgages) nr 6 PLC	Aktywny	64921
22.10.1990	02550646	22.10.1990	20.10.1993	BARSHELFCO (nr 41) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością	przemianowany
		20.10.1993	20.01.1998	Dom Hipoteczny Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością	przemianowany
		20.01.1998	11.05.1998	BARSHELFCO (TR nr 2) Limited	przemianowany
		11.05.1998		Barclay SAMS Limited	Aktywny	74990

SIC (charakter działalności, Standardowa Klasyfikacja Działalności Gospodarczej)

64921	Udzielanie kredytów przez nieprzyjmujące depozytów domy finansowe i innych wyspecjalizowanych udzielających kredytów konsumenckich
74990	Firma niehandlowa
99999	Uśpiona firma

Bank of Scotland („jako agent BOS (SAM) nr 4 PLC”) udostępnił książeczkę dotyczącą sprzedaży kredytów hipotecznych

Na stronie 10 broszury sprzedaży BoS SAM nr 4 PLC znajduje się przykład kredytu hipotecznego ze wspólną aprecjacją w oparciu o pożyczkę w wysokości 30 000 GBP, początkową wartość domu w wysokości 120 000 GBP, spłatę kredytu hipotecznego po 20 latach oraz opłaty w łącznej wysokości 1890 funtów i zakładając średnią inflację cen domów na poziomie 4,5% rocznie. APR ( roczna stopa oprocentowania ) tego kredytu hipotecznego wynosi 8,7%. Podana spłata, w tym początkowa pożyczka (30 000 GBP), wspólna aprecjacja (127 054 GBP), opłata przygotowawcza (500 GBP), opłaty prawne (600 GBP), opłaty za wycenę przy wejściu i wyjściu (490 GBP) oraz opłata administracyjna (300 GBP) wynosi 158 944 GBP.

Na stronie 5 tego samego dokumentu znajduje się inny przykład wspólnej hipoteki aprecjacyjnej. Opiera się to na pożyczce w wysokości 20 000 GBP, początkowej wartości nieruchomości („wartość bazowa”) w wysokości 100 000 GBP i końcowej wartości nieruchomości („wartość wyjściowa”) w wysokości 150 000 GBP. Podana spłata, w tym początkowa pożyczka (20 000 GBP) i wspólna aprecjacja (30 000 GBP), ale bez opłaty za wycenę wyjścia i opłaty administracyjnej (300 GBP), wynosi 50 000 GBP. Ta spłata jest znacznie mniejsza niż spłaty, które są faktycznie dokonywane. W przykładzie nie podano liczby lat kredytu hipotecznego, ale jeśli przyjmie się, że wynosi on 20 lat, jak w przykładzie na stronie 10, średnia inflacja ceny domu w przykładzie wynosi 2,0%, a RRSO 4,7%. W tym przykładzie założono zatem inną średnią inflację cen domów niż w przykładzie na stronie 10. Broszura sprzedażowa BoS SAM nr 6 PLC jest bardzo podobna do broszury sprzedażowej BoS SAM nr 4 PLC, ale większość przykładu na stronie 5 została usunięta .

Broszura sprzedaży kredytów hipotecznych udostępnionych przez Barclays Bank

Na stronie 5 broszury sprzedaży kredytów hipotecznych ze wspólną aprecjacją Barclays Bank znajdują się trzy przykłady kredytów hipotecznych ze wspólną aprecjacją. Są one oparte na pożyczkach w wysokości 15 000 GBP, 20 000 GBP i 25 000 GBP, pierwotnej wycenie nieruchomości w wysokości 100 000 GBP i ostatecznej wycenie nieruchomości w wysokości 150 000 GBP. Podane spłaty, w tym początkowa pożyczka i wspólne uznanie, ale bez żadnych opłat prawnych lub innych kosztów, wynoszą 37 500 GBP, 50 000 GBP i 62 500 GBP. Spłaty te są znacznie mniejsze niż spłaty, które są faktycznie dokonywane. W przykładach nie podano liczby lat kredytu hipotecznego, ale jeśli przyjmie się, że wynosi on 20 lat, średnia inflacja cen domów w przykładach wynosi 2,0%, a RRSO wynosi 4,7%.

Barclays SAMS Ograniczona umowa

Umowa pomiędzy Barclays SAMS Limited („Pożyczkodawca”) a „Pożyczkobiorcą” stanowi, że jest to umowa kredytowa regulowana ustawą o kredycie konsumenckim z 1974 r .

Umowa podaje przykład kredytu hipotecznego ze wspólną aprecjacją, w oparciu o całkowitą pożyczkę w wysokości 20 000 GBP, pierwotną wycenę nieruchomości w wysokości 120 000 GBP, wycenę nieruchomości przed wykupem w wysokości 140 000 GBP i spłatę pożyczki po zaledwie dwóch latach. Całkowita pożyczka wynosi 16,6% pierwotnej wyceny nieruchomości, a spłata wyniosłaby (3 × 16,6% × 20 000 GBP) + 20 000 GBP = 29 960 GBP (dane Barclays), czyli 21,4% ostatecznej wyceny. Średnia inflacja cen domów wynosi 8,0%, a RRSO 22,4%. Stosunek procentowy kredytu do ostatecznej wyceny, średnia inflacja cen mieszkań oraz RRSO są zniekształcone przez nierealistycznie krótki dwuletni okres kredytowania. Spłata 29 960 funtów jest znacznie niższa niż spłaty, które są faktycznie dokonywane.

Barclays korzystał z listy kontrolnej zatytułowanej „Usługi hipoteczne Barclays”, kiedy omawiał kredyt hipoteczny z potencjalnymi kredytobiorcami. „T/N” wydrukowano na tle 18 stwierdzeń, aby odpowiednio „T” lub „N” zakreślić ręcznie. Żadne z oświadczeń nie zawierało rekomendacji zasięgnięcia porady prawnej lub innej niezależnej porady ani rekomendacji przedyskutowania kredytu hipotecznego z rodziną.

Indeks cen domów w Wielkiej Brytanii

Indeks cen domów w Wielkiej Brytanii dla wszystkich rodzajów nieruchomości (domów jednorodzinnych, bliźniaków, domów w zabudowie szeregowej, mieszkań i domów dwupoziomowych) wzrósł z 65 092 GBP w lipcu 1997 r. do 224 719 GBP w lipcu 2017 r. 6,4% rocznie i od 72 795 GBP w lipcu 1998 r. do 231 187 GBP w lipcu 2018 r. (20 lat), co stanowiło średnią inflację cen domów na poziomie 5,9% rocznie. W lipcu 2019 r. indeks cen domów w Wielkiej Brytanii wyniósł 232 710 GBP.

Rozporządzenie

W latach 90. kredyty hipoteczne nie były w pełni uregulowane. Banki działały dobrowolnie na podstawie Kodeksu bankowego , a kredytodawcy hipoteczni działali dobrowolnie na podstawie Kodeksu kredytodawców hipotecznych. Warunkiem działania na podstawie Kodeksu bankowego było przystąpienie banków do Rzecznika Finansowego , który ma ustawowe uprawnienia do naprawiania sytuacji, gdy klienci zostali niesprawiedliwie potraktowani.

Chociaż Barclays Bank i Bank of Scotland sprzedawały kredyty hipoteczne Shared Appreciation pod marką swojej firmy, utworzyły oddzielne firmy do administrowania i udzielania kredytów hipotecznych. Te oddzielne firmy nie były sygnatariuszami Kodeksu bankowego , więc Rzecznik ds. Usług Finansowych nie był w stanie zbadać skarg klientów dotyczących kredytów hipotecznych Shared Appreciation.

Jednak broszura Barclays na temat kredytów hipotecznych ze wspólną aprecjacją mówi na tylnej okładce, pod nagłówkiem „Kodeks hipoteczny i kodeks bankowy”, „Barclays przestrzega Kodeksu hipotecznego i Kodeksu bankowego, które określają zobowiązania i standardy banki w kontaktach z ich klientami. W związku z tym zapewniamy, że nasze produkty i usługi są zgodne z warunkami obu Kodeksów. Kodeks hipoteczny odnosi się w szczególności do świadczonych przez nas usług, dostarczania informacji dotyczących naszych produktów i usług hipotecznych oraz sposobu ich działania ”.

Kodeks hipoteczny wszedł w życie 1 lipca 1997 r. dla pożyczkodawców i 30 kwietnia 1998 r. dla pośredników hipotecznych. Obowiązywał do 31 października 2004 r., kiedy to weszła w życie Księga MCOB (ang. Mortgage Conduct of Business Sourcebook ) Urzędu Nadzoru Finansowego. Standardy Kodeksu obejmują dziesięć kluczowych zobowiązań, które obejmują pomoc klientom w zrozumieniu skutków finansowych kredytu hipotecznego.

Financial Services Authority (FSA) zaczął regulować działalność hipoteczną dopiero 31 października 2004 r. FSA został zastąpiony przez Financial Conduct Authority (FCA) 1 kwietnia 2013 r.

Ustawodawstwo

Ustawa o kredycie konsumenckim z 1974 r. znacząco zreformowała prawo dotyczące kredytu konsumenckiego.

Ustawa o kredycie konsumenckim z 2006 r. rozszerzyła zakres ustawy o kredycie konsumenckim z 1974 r., stworzyła program Rzecznika Finansowego i zwiększyła uprawnienia Office of Fair Trading . Pozwala pożyczkobiorcom na kwestionowanie nieuczciwych relacji dłużnik-wierzyciel w sądzie. Niektórzy klienci kredytów hipotecznych ze wspólną aprecjacją i ich rodziny uważają, że umowa, zgodnie z którą pożyczka w wysokości 25% wartości początkowej nieruchomości jest spłacana przez 75% wzrostu wartości nieruchomości plus kwota pożyczki, może być nieuczciwej relacji dłużnik-wierzyciel.

Przepisy dotyczące nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich z 1999 r. , Rozporządzenie 7, stanowią, że sprzedawca lub dostawca zapewni, aby każdy pisemny warunek umowy był wyrażony prostym, zrozumiałym językiem oraz aby w przypadku wątpliwości co do znaczenia warunku pisemnego interpretacja pierwszeństwo ma ta, która jest najkorzystniejsza dla konsumenta. Rozporządzenie 8 stanowi, że nieuczciwy warunek „nie wiąże konsumenta”, przy czym nieuczciwym warunkiem jest taki, który powoduje znaczną nierównowagę wynikających z umowy praw i obowiązków stron ze szkodą dla konsumenta.

Wczesna niezgoda

W październiku 1997 r. Harold Fisher i jego żona pożyczyli 90 000 funtów od Bank of Scotland w ramach programu Shared Appreciation Mortgage Scheme. W trzecim roku pożyczki pan Fisher zdał sobie sprawę, że duży wzrost cen domów oznaczał, że ich zadłużenie wobec Bank of Scotland wzrosło o znacznie większą kwotę. Napisał do banku, aby wyrazić swoje obawy, ale powiedzieli, że podpisał umowę.

Pan Fisher złożył następnie skargę do Financial Ombudsman Service , która orzekła przeciwko niemu. Powiedzieli, że w sporach o kredyt hipoteczny o wspólnej aprecjacji zwykle rozstrzygali na korzyść banków.

Inną parą, która pożyczyła pieniądze od Bank of Scotland w ramach programu Shared Appreciation Mortgage Scheme w wysokości 72 000 funtów, byli Geoffrey Cooke i jego żona. Pan Cooke planował złożyć wniosek do Sądu Najwyższego we wrześniu 2003 r. o rozpatrzenie ich umowy kredytu hipotecznego na podstawie przepisów dotyczących nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich z 1994 r. (z późniejszymi zmianami). Uważał, że istnieją dowody na to, że procedury wejścia i wyjścia z kredytu naruszyły prawo statutowe i prawo Unii Europejskiej.

Po tym, jak The Times doniósł o sprawie Geoffreya Cooke'a w sierpniu 2003 roku, powiedzieli, że zostali zasypani listami, telefonami i e-mailami od czytelników, którzy podobnie skończyli w obliczu paraliżujących długów.

Grupa akcji ofiar kredytów hipotecznych o wspólnym uznaniu (SAMVIC)

Ponieważ Rzecznik ds. Usług Finansowych był nieskuteczny, klienci kredytów hipotecznych o wspólnej wartości skontaktowali się ze swoimi posłami do parlamentu i w 2003 r. długów, które były teraz wygórowane, w celu skoordynowania działań prawnych przeciwko bankom.

Parlament

Standardowa nota Izby Gmin SN/BT/3414 „Shared Appreciation Mortgages”, napisana przez Timothy'ego Edmondsa i ostatnio zaktualizowana 12 grudnia 2013 r., mówi: „W Izbie odbyło się wiele debat na temat kredytów hipotecznych typu equity release w ogóle i w szczególności SAMS, ponieważ konsekwencje polityki podjętej kilka lat temu zaczynają być doceniane”.

Zielona księga dotycząca emerytur „Prostota, bezpieczeństwo i wybór: praca i oszczędzanie na emeryturę” została opublikowana w grudniu 2002 r. Stwierdzono w niej, że Ministerstwo Skarbu będzie „rozpatrywać możliwości stworzenia równych szans w zakresie regulacji uwalniania kapitału i domów plany przywrócenia w celu ochrony konsumentów i usprawnienia funkcjonowania rynku”.

W dniu 14 stycznia 2003 r. odbyła się debata ogólna w debacie odroczonej w Westminster Hall, zainicjowanej przez Angelę Browning . Podczas debaty wielu członków wyraźnie wspomniało o kredytach hipotecznych o wspólnej wartości, w tym Vince Cable , Stephen O'Brien i ówczesna sekretarz finansowy Skarbu Państwa, Ruth Kelly .

Podczas swojego przemówienia Ruth Kelly powiedziała: „Z przyjemnością mogę powiedzieć, że kiedy przepisy FSA dotyczące kredytów hipotecznych wejdą w życie, proponowany system udzielania porad i ujawniania informacji umożliwi pożyczkobiorcom pełne uświadomienie sobie skutków wszystkich pożyczek typu equity release, zanim wezmą kredyt hipoteczny. podjąć właściwą dla nich decyzję... W międzyczasie, jeśli wyborcy Czcigodnych Posłów uważają, że zostali źle poinformowani lub że ich hipoteka została niewłaściwie sprzedana i zakładając, że wszystkie wewnętrzne procedury reklamacyjne zostały zakończone, mogą zostać możliwość dochodzenia zadośćuczynienia od Rzecznika ds. Usług Finansowych ”.

W czerwcu 2003 roku ówczesny Główny Sekretarz Skarbu, Paul Boateng , zainicjował konsultacje iw następnym miesiącu w odpowiedzi na pytania ustne ogłosił : października 2004 r.”

Powiedział również: „… ma rację, wskazując, że kredyt hipoteczny jest jedną z największych decyzji finansowych, jakie podejmuje konsument. Zwolnienie kapitału również należy do tej kategorii. Są to bardzo ważne decyzje finansowe. Absolutnie niezbędna jest ochrona konsumentom. W rzeczy samej, powinienem zaznaczyć, że KNF jest jedynym regulatorem ustawowym na świecie, o ile nam wiadomo, który ma ochronę konsumentów jako jeden ze swoich celów statutowych. Jak wie, lepsza ochrona konsumentów będzie, gdy rozporządzenie w sprawie kredytów hipotecznych i doradztwa hipotecznego wchodzi w życie 31 października 2004 r. Nowy system da kredytobiorcy większe zaufanie do podejmowanych przez niego decyzji.”

Podczas kolejnej debaty, która odbyła się w grudniu 2003 r. w Westminster Hall, sekretarz ds. lub ich najbliższej rodziny. Definicja ta została opracowana po konsultacjach i ma na celu ochronę kredytów, gdy dom danej osoby może być zagrożony w wyniku sprzedaży nieodpowiedniego produktu.

Wynik konsultacji zainicjowanych przez ówczesnego Głównego Sekretarza Skarbu, Paula Boatenga , został ogłoszony przez ówczesnego Sekretarza Finansowego, Ruth Kelly , w dniu 10 maja 2004 r. Plany Home Reversion miały być regulowane przez FSA. W ramach planów Home Reversion część domu jest sprzedawana pożyczkodawcy, a część własności nieruchomości przechodzi na pożyczkodawcę, podczas gdy w ramach kredytów hipotecznych Shared Appreciation, pełną własność zachowuje pożyczkobiorca.

Schemat trudności

W czerwcu 2007 r. Barclays uruchomił program Barclays Shared Appreciation Mortgage (SAM) Hardship Scheme. Według Barclays został on zaprojektowany, aby pomóc klientom, którzy znaleźli się w bardzo trudnej sytuacji ze względu na zmianę okoliczności i potrzebowali albo przeprowadzki do bardziej odpowiedniej nieruchomości, albo dostosowania istniejącego domu do swoich potrzeb, ale nie byli w stanie tego zrobić ze względu na wspólny kredyt hipoteczny. Miał on na celu pomóc klientom, którzy naprawdę borykali się z trudnościami i dlatego nie wszyscy by się kwalifikowali.

Program Barclays Hardship zapewniałby nieoprocentowaną pożyczkę w celu wyrównania różnicy między kwotą pieniędzy, jaką pożyczkobiorca miałby po sprzedaży swojego obecnego domu, a kwotą pieniędzy, której pożyczkobiorca potrzebowałby na zakup nowego domu, do kwoty 50% wartości nowego domu. Pożyczka byłaby spłacana w momencie sprzedaży nowego domu, co prawdopodobnie miałoby miejsce w przypadku śmierci kredytobiorcy.

Bank of Scotland nie ustanowił formalnego programu trudności, ale powiedział, że przyjrzy się każdemu indywidualnemu przypadkowi na wniosek.

Działania klasowe

Grupa Shared Appreciation Mortgage Action Group (SAMAG) została założona w 2009 roku przez Hilary Messer, ówczesnego kierownika ds. postępowań sądowych w RWP Solicitors (Richard Wilson Pangbourne) z siedzibą w Reading, Berkshire. Ponad 300 klientów hipotecznych o wspólnym uznaniu zapłaciło po 5000 GBP każdy, łącznie 1,5 miliona GBP, na pokrycie opłat prawnych za pozew zbiorowy. Hilary Messer powiedziała, że ​​ostatnie zmiany w ustawie o kredycie konsumenckim umożliwiła pozwanie banków o hipoteki. Zgodnie z ustawą, której zmiany miały charakter wsteczny, w przypadku stwierdzenia przez sąd, że stosunek między wierzycielem a dłużnikiem jest niesprawiedliwy wobec dłużnika, miał szerokie uprawnienia do zmiany warunków umowy kredytowej. Pismo prawne przed podjęciem działań zostało wysłane do banków w styczniu 2009 r. Na rozprawie w dniu 14 lipca 2009 r. wystąpiono o grupowy nakaz sądowy (GLO), który został złożony w Sądzie Najwyższym w dniu 5 października 2009 r., umożliwiając klientom podjąć działania prawne jako grupa przeciwko bankom.

Banki odwołały się od decyzji zezwalającej na rozpoznanie sprawy iz innym sędzią wygrały apelację. Adwokaci klientów potrzebowali więcej pieniędzy, których klienci nie mieli, więc musieli wycofać swoją sprawę. Klienci stali się wówczas odpowiedzialni za koszty banków.

Banki zgodziły się zrzec się swoich kosztów, jeśli klienci zawarli prawne umowy („nakazy kneblowania”), aby nie składać dalszych skarg na ich wspólne kredyty hipoteczne. Grupa akcji Shared Appreciation Mortgage Action Group (SAMAG) została rozwiązana i stała się częścią szerszej grupy akcji Walka z wyzyskiem finansowym (SAFE).

Adwokaci Teacher Stern wystąpili w 2014 roku z roszczeniami przeciwko Bank of Scotland i Barclays Bank o odszkodowanie związane z kredytami hipotecznymi o wspólnej wartości, które zostały sprzedane w latach 1996-1998.

W czerwcu 2021 r. radcy prawni Teacher Stern ogłosili, że z powodzeniem wynegocjowali ugodę z Barclays Bank w imieniu 37 klientów, którzy pod koniec lat 90. zaciągnęli kredyty hipoteczne ze wspólną aprecjacją. Szczegóły ugody są poufne.

Relacje w mediach

Oprócz wielu doniesień dotyczących kredytów hipotecznych ze wspólną aprecjacją w krajowych gazetach, w wydaniu Who? z sierpnia 2003 r. , magazyn Stowarzyszenia Konsumentów oraz we wrześniowych i sierpniowych wydaniach Saga Magazine .

BBC Inside Out South w sprawie kredytów hipotecznych o wspólnej wartości, przedstawione przez Nicka Wallisa, zostało wyemitowane w BBC One w dniu 8 września 2014 r. Jedną z osób, z którymi rozmawiał w programie Nick Wallis, był dr Julian Lewis , poseł do parlamentu z New Forest East w Hampshire.

Christopher Philpot, starszy współpracownik w dziale rozstrzygania sporów nauczyciela Sterna, udzielił wywiadu w programie BBC The One Show w dniu 3 kwietnia 2017 r. w związku z roszczeniem organizowanym przeciwko Bank of Scotland i Barclays. Pojawiły się również doniesienia dotyczące kredytów hipotecznych o wspólnej wartości w programie BBC Radio 4 Money Box w dniach 27 września 2008 r., 22 kwietnia 2017 r. I 23 września 2017 r.

Był artykuł napisany przez Ali Hussaina na temat kredytów hipotecznych ze wspólną aprecjacją i opublikowany w The Sunday Times w dniu 26 września 2021 r. Stwierdzono w nim, że w październiku 2021 r. odbędzie się wstępna rozprawa w Sądzie Najwyższym w sprawie sporu wniesionego przez nauczyciela Sterna, reprezentującego 150 Bank of Klienci ze Szkocji SAM. W powództwie zarzuca się, że SAM były „zasadniczo nieodpowiednie” dla konsumentów i „z natury niesprawiedliwe” na mocy ustawy o kredycie konsumenckim z 1974 r . Głównym prawnikiem był David Bowman.

W Stanach Zjednoczonych

W komercyjnych hipotekach

Hipoteka ze wspólnym uznaniem to hipoteka , w której pożyczkodawca zgadza się na oprocentowanie niższe niż obowiązująca stopa rynkowa, w zamian za udział w docenionej wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Część wycenionej wartości nazywana jest odsetkami warunkowymi , które są ustalane i należne przy sprzedaży nieruchomości lub przy wygaśnięciu hipoteki.

Załóżmy na przykład, że obecna stopa procentowa wynosi 6%, a nieruchomość została zakupiona za 500 000 USD. Pożyczkobiorca wpłaca 100 000 $ i zaciąga kredyt hipoteczny w wysokości 400 000 $ amortyzowany przez 30 lat. Pożyczkodawca i pożyczkobiorca zgadzają się na niższą stopę procentową w wysokości 5% oraz warunkową stopę procentową w wysokości 20% wycenionej wartości nieruchomości. Ze względu na niższą stopę procentową miesięczna płatność zostaje obniżona z 2398 USD do 2147 USD. Jednak ta oszczędność w miesięcznych płatnościach wiąże się z kompromisem. Załóżmy, że nieruchomość została później sprzedana za 700 000 USD. Ze względu na umowę dotyczącą odsetek warunkowych pożyczkobiorca musi zapłacić pożyczkodawcy 20% zysku, czyli 40 000 USD.

Uczestnicząc w aprecjacji nieruchomości, pożyczkodawca podejmuje dodatkowe ryzyko związane z jej wartością. To, czy jest to korzystny kompromis, zależy więc od warunków na rynku mieszkaniowym. Kredyt hipoteczny ze wspólną aprecjacją różni się od umowy o podziale kapitału tym, że kapitał pożyczki jest zobowiązaniem bezwarunkowym (w zakresie zabezpieczonym nieruchomością). Tak więc, jeśli wartość nieruchomości spadnie, pożyczkobiorca nadal będzie winien kwotę do spłaty, a jeśli pożyczkobiorca sprzeda nieruchomość ze stratą, odsetki warunkowe wynoszą po prostu zero.

Revenue Ruling 83-51 (1983) Internal Revenue Service określa warunki, na jakich warunkowe odsetki we wspólnej hipotece mogą być uznane za odsetki hipoteczne podlegające odliczeniu od podatku. W szczególności hipoteka ze wspólną aprecjacją musi przewidywać bezwarunkowe zobowiązanie do spłaty kwoty głównej, aby uniknąć przekształcenia jej w umowę o podziale kapitału, co może prowadzić do różnych konsekwencji podatkowych. Ze względu na złożoność przepisów podatkowych i warunków dostosowanych do indywidualnych sytuacji, prywatne, niekomercyjne hipoteki obejmujące wspólną wycenę powinny być zawsze zawierane z radcą prawnym ds. nieruchomości.

W przystępnych cenach (subsydiowane posiadanie domu)

Wspólne klauzule aprecjacyjne są również stosowane przez organizacje non-profit i agencje samorządowe. Te kredyty ze wspólną aprecjacją są skonstruowane jako drugie hipoteki, ale są uważane za „ciche”, ponieważ pożyczkobiorcy nie dokonują żadnych płatności, dopóki nie sprzedają domu (lub, w niektórych przypadkach, refinansują pierwszą hipotekę). W momencie sprzedaży lub refinansowania rodzina jest zobowiązana do spłaty pełnej kwoty pożyczki powiększonej o część wzrostu ceny domu. W ten sposób kwota zwracana podmiotowi dofinansowującemu opiera się na wzroście cen mieszkań, co pomaga zachować „siłę nabywczą” dotacji publicznych.

Jednym z powszechnych podejść do projektowania programów pożyczek ze wspólną aprecjacją jest oparcie części aprecjacji płatnej przy sprzedaży domu na części pierwotnej ceny zakupu, która była subsydiowana.

Na przykład, jeśli rodzina otrzymała dotację w wysokości 50 000 USD na zakup domu o wartości 250 000 USD, rodzina byłaby zobowiązana do przekazania społeczności 20 procent (50 000 USD podzielone przez 250 000 USD) z każdego wzrostu ceny domu w momencie sprzedaży, oprócz spłaty początkowej 50 000 $.

Można nałożyć dodatkowe ograniczenia na wspólną aprecjację, takie jak ograniczenie lichwy do maksymalnie 6% efektywnego oprocentowania pożyczonych pieniędzy, jak ma to miejsce w przypadku pomocy w spłacie zaliczki oferowanej przez miasto Seattle.

• http://wshfc.org/sf/dpaSeattleSharedAppreciationDisclosure.pdf

Linki zewnętrzne

• Wspólne kredyty hipoteczne — Potencjalne roszczenie dotyczące potencjalnego działania prawnego ze strony Christophera Philpota, starszego współpracownika w dziale rozstrzygania sporów nauczyciela Sterna.